Bản án 24/2024/DS-ST — Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Nguyên đơn ông Nguyễn Minh Trí trình bày trong quá trình giải quyết vụ án như sau: Cụ Đặng Thị Sỉ (chết năm 2016) và cụ Nguyễn Văn Châu (chết năm 1968) có 05 người con chung: Nguyễn Thị Minh, Nguyễn Văn Chiến, Nguyễn Thị Nhung, Nguyễn Thị Phượng, Nguyễn Minh Trí.

Do trước khi chết cụ Sỉ và cụ Châu không để lại di chúc nên các đồng thừa kế đã khởi kiện tại Toà án để yêu cầu chia thừa kế. Tại Bản án phúc thẩm số 131/2023/DS-PT ngày 05/4/2023 của Toà án nhân dân tỉnh Long An đã xác định phần di sản thừa kế của từng người và tuyên vô hiệu giấy cam kết ngày 31/11/2014. Tuy nhiên bản án chưa giải quyết hậu quả khi vô hiệu giấy cam kết ngày 31/11/2014, nên ông Trí yêu cầu giải quyết hậu quả hợp đồng. Cụ thể quá trình thoả thuận giữa ông Trí và bà Nhung như sau: Vào năm 2010, do bà Nhung có hoàn cảnh khó khăn nên cụ Sỉ đã cắt 1 phần đất khoảng 150m2 thuộc thửa 168, TBĐ số 15 cho bà Nhung cất nhà (chiều dài từ giữa mả 7 cho đến hết đất, chiều rộng đủ xây căn nhà). Thời điểm cụ Sỉ cho bà Nhung, cụ Sỉ không đo đạc thực tế, chỉ nói cho một phần đất để cất nhà, từ đầu nhà dài đến hết đất. Căn nhà số 5 hiện hữu theo mảnh trích đo địa chính và phần nhà vệ sinh số 6 là phần đất cụ Sỉ cho bà Nhung cùng với đất phía sau. Ngoài ra, do thời gia qua lâu nên thời điểm toà án đo đạc vào năm 2021, phần mái che giáp với căn nhà cụ Sỉ đã cho bà Nhung xuống cấp nên không định vị được. Thực tế phần mái che là phần giáp với căn nhà số 5, có diện tích ngang 3.2 m, dài 12.5m (40m2). Sau đó do bà Nhung làm ăn không được nên nhiều lần bà Nhung yêu cầu ông Trí phụ tiền để mua đất đi nơi khác ở. Đến khi bà Nhung xem được đất, vào ngày 31/11/2014 ông Trí đưa bà Nhung 3 chỉ vàng 24k để bà Nhung đi mua đất, bà Nhung cũng đã cam kết giao lại phần đất bà Nhung đã cất nhà giao cho ông Trí không tranh chấp. Tuy nhiên sau này bà Nhung lại quay về yêu cầu chia thừa kế nên ông Trí khởi kiện yêu cầu bà Nhung phải trả lại cho tôi ½ suất thừa kế của bà Nhung tương đương với số tiền 332.853.750đ.

Bị đơn bà Nguyễn Thị Nhung trình bày: Khi cụ Sỉ còn sống, cụ Sỉ có cho bà Nhung cất nhà để ở trên một phần thửa đất số 168, tờ bản đồ số: 15 (không cho hẳn). Phần nhà bà Nhung xây dựng có diện tích 47m2 và một phần hàng tư bên cạnh có diện tích 40 m2 như ông Trí trình bày. Phần nhà vệ sinh là phần cụ Sỉ cất thêm sau này khi bà Nhung không còn sinh sống trên đất. Sau đó, vào năm 2014 do có nhu cầu ra ngoài sống nên bà Nhung đã mua đất nơi khác để cất nhà. Khi bà Nhung dọn đi, ông Trí có cho bà Nhung 3 chỉ vàng 24k để ổn định cuộc sống. Sau khi cho vàng, ông Trí có đưa bà Nhung ký vào giấy cam kết đề ngày 31/11/2014, do tin tưởng nên bà Nhung ký mà không đọc nội dung. Nay ông Trí cho rằng đã đưa bà Nhung 3 chỉ vàng để nhận ½ suất thừa kế của bà Nhung là không có cơ sở. Hơn nữa thời điểm cụ Sỉ còn sống, cụ Sỉ chưa nói cho đất ai trong số các con. Phần đất bà Nhung cất nhà cũng chỉ là của cụ Sỉ cho cất nhà ở. Thời điểm đó bà Nhung chưa được sở hữu đất nên không có sự việc bà Nhung đồng ý nhượng lại đất thừa kế của mình cho ông Trí. Do đó bà Nhung không đồng ý với yêu cầu của ông Trí, chỉ đồng ý trả cho ông Trí 3 chỉ vàng 24k.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân huyện Bến Lức phát biểu:

Về tố tụng: Tòa án đã thụ lý vụ án đúng thẩm quyền, xác định đúng tư cách các đương sự, việc giải quyết vụ án đúng thời hạn quy định. Trong quá trình giải quyết vụ án, Thẩm phán và những người tiến hành tố tụng đã tuân theo quy định của Bộ luật tố tụng dân sự. Những người tham gia tố tụng đã chấp hành đúng quy định pháp luật.

Về nội dung: Trong quá trình giải quyết vụ án các đương sự thống nhất trình bày phần đất 150m2 của cam kết ngày 31/11/2014 đã được xác định là di sản thừa kế cụ Đặng Thị Sỉ và đã được phân chia di sản thừa kế theo Bản án phúc thẩm số 131/2023/DS-PT ngày 05/04/2023 của Tòa án nhân dân tỉnh Long An, phần đất này được giao cho ông Trí quản lý sử dụng và ông Trí có nghĩa vụ phải thối hoàn giá trị cho các đồng thừa kế khác, bà Nhung đã được nhận kỷ phần thừa kế theo bản án phúc thẩm số 131/2023/DS-PT ngày 05/04/2023.

Tại Bản án phúc thẩm số 131/2023/DS-PT ngày 05/04/2023 của Tòa án nhân dân tỉnh Long An hiện đang có hiệu lực pháp luật nhận định thỏa thuận giữa ông Nguyễn Minh Trí và bà Nguyễn Thị Nhung theo giấy cam kết ngày 31/11/2014 vô hiệu nhưng tại bản án nêu trên chưa giải quyết hậu quả của giao dịch vô hiệu. Nay ông Trí khởi kiện yêu cầu giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu nên xem xét giải quyết theo yêu cầu của ông Trí.

Về giải quyết hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu thì theo quy định của pháp luật các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận, bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường. Theo giấy cam kết ngày 31/11/2014 thì ông Trí có giao cho bà Nhung 03 chỉ vàng để đổi lại quyền sử dụng 01 miếng đất có căn nhà ở tạm, các bên còn thỏa thuận rõ về sau không ai được khiếu nại về việc sử dụng đất của ông Trí. Như vậy dù nội dung giao dịch không được rõ ràng nhưng về bản chất có thể hiểu đây là 01 thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Bà Nhung không thừa nhận có việc giao dịch giữa 02 bên, bà thừa nhận là có nhận tiền nhưng bà nghĩ tiền đó ông Trí cho bà chứ không phải dùng để mua quyền sử dụng đất, bà không đọc nội dung tại giấy cam kết nên bà không biết ông Trí viết gì, tuy nhiên trong suốt quá trình giải quyết vụ án bà thừa nhận có ký tên tại giấy cam kết nêu trên và không cung cấp chứng cứ khác để chứng minh việc bà không biết nội dung của giấy cam kết, như vậy có căn cứ xác định sự việc bà có ký tên và có thỏa thuận với ông Trí về việc giao dịch bà nhận vàng và đổi phần đất đang ở, do đó có cơ sở buộc bà Nhung phải hoàn trả số vàng trên cho ông Trí. Về phần đất tại giấy cam kết mặc dù ông Trí và bà Nhung trình bày không thống nhất về diện tích đất cụ thể nhưng thống nhất xác định “01 miếng đất cất nhà ở tạm” là tại căn nhà tạm trước đây bà Nhung cất nhà ở, hiện nay vẫn còn theo biên bản thẩm định, như vậy ông Trí và bà Nhung đều xác định phần đất này hiện nay là tại vị trí khu E theo mảnh trích đo, tuy nhiên đến thời điểm hiện tại phần đất này được xác định là di sản thừa kế của cụ Sỉ (không phải đất của bà Nhung tại thời điểm bà Nhung tiến hành giao dịch) nay ông Trí được quản lý sử dụng phần đất trên và thực hiện nghĩa vụ thối hoàn giá trị cho các hàng thừa kế khác trong đó có bà Nhung, do đó không có cơ sở buộc ông Trí phải hoàn trả cho bà Nhung phần đất nêu trên.

Về xác định lỗi dẫn đến giao dịch dân sự vô hiệu: Tại thời điểm lập giấy cam kết ngày 31/11/2014 thì ông Trí và bà Nhung tuy có lập văn bản nhưng không có công chứng hoặc chứng thực nên không đảm bảo hình thức của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; bà Nhung chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với phần đất trong giấy cam kết (phần đất này vẫn do cụ Đặng Thị Sỉ đứng tên quyền sử dụng đất), hơn nữa nội dung thỏa thuận cũng không rõ ràng dẫn đến giấy cam kết bị vô hiệu do vi phạm hình thức lẫn nội dung, ông Trí cũng thừa nhận ông biết bà Nhung chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (thời điểm đó bà Nhung chỉ được cụ Sỉ nói miệng là tặng cho đất chứ chưa tiến hành thủ tục làm hợp đồng tặng cho) nên lỗi dẫn đến giao dịch vô hiệu được xác định thuộc về cả ông Trí và bà Nhung, mỗi người chịu 1/2 lỗi dẫn đến giao dịch vô hiệu.

Về xác định thiệt hại của giao dịch dân sự vô hiệu: năm 2014 ông Trí đã giao đủ số vàng như thỏa thuận cho bà Nhung, bà Nhung đã tiến hành dọn nhà đi và giao lại nhà đất cho ông Trí quản lý sử dụng từ thời điểm đó, theo chứng thư thẩm định giá thì có sự chênh lệch giá giữa thời điểm 02 bên xác lập giao dịch dân sự và thời điểm giao dịch dân sự bị tuyên bố vô hiệu nên xác định có thiệt hại xảy ra trong trường hợp này, do đó có căn cứ buộc bà Nhung phải bồi thường thiệt hại cho ông Trí. Do lỗi dẫn đến giao dịch dân sự vô hiệu thuộc về cả bên người bán và người mua nên mỗi bên phải chịu trách nhiệm đối với 1/2 phần thiệt hại. Như vậy bà Nhung phải có trách nhiệm bồi thường cho ông Trí số tiền tương đương ½ số tiền mà ông Trí bị thiệt hại do chênh lệch giá trị từ lúc cam kết đến khi giao dịch vô hiệu do hai bên đều có lỗi dẫn đến giao dịch vô hiệu.

Về căn nhà có trên đất, tại bản cam kết ngày 31/11/2014 không đề cập đến căn nhà, hơn nữa đây là căn nhà tạm hiện nay đã không còn giá trị sử dụng nên không xem xét.

Từ những phân tích nêu trên đề nghị Hội đồng xét xử căn cứ Điều 122, 129, 131 Bộ luật tố tụng dân sự 2015 chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn buộc bà Nhung phải trả lại cho ông Trí 03 chỉ vàng 24k đã nhận và ½ số tiền mà ông Trí bị thiệt hại do chênh lệch giá trị từ lúc cam kết đến khi giao dịch vô hiệu do hai bên đều có lỗi dẫn đến giao dịch vô hiệu.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

[1] Nguyên đơn ông Nguyễn Minh Trí khởi kiện yêu cầu giải quyết hậu quả giao dịch dân sự vô hiệu. Căn cứ các khoản 3 Điều 26, khoản 1 Điều 35, khoản 1 Điều 39 Bộ luật tố tụng dân sự 2015, Tòa án xác định quan hệ pháp luật tố tụng là “Tranh chấp giải quyết hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu”, vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân huyện Bến Lức, tỉnh Long An.

Bà Nhung cho rằng cụ Sỉ cho phần đất chỉ đủ để cất nhà ở (gồm căn nhà (5) diện tích 44,7m2 và phần hàng tư có diện tích 40 m2). Ông Trí cho rằng ngoài phần nhà bà Nhung đã nêu bà Nhung còn được cụ Sỉ cho thêm phần diện tích kéo dài tới phía sau hết thửa đất nhưng không có gì chứng minh. Căn cứ vào hiện trạng thực tế xây dựng công trình, Hội đồng xét xử xác định “miếng đất” đề cập trong giấy cam kết nêu trên chính là phần bà Nhung đã xây dựng nhà (5) và hàng tư thuộc một phần thửa 168, TBĐ số 15 tọa lạc tại xã Long Hiệp, huyện Bến Lức, tỉnh Long An, có diện tích tổng cộng là 84,7 m2 (theo Mảnh trích đo bản đồ địa chính số 257-2021 do Công ty TNHH Đo đạc nhà đất Hưng Phú lập ngày 22/6/2021 được Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai tại huyện Bến Lức duyệt ngày 29/6/2021 và lời trình bày của các đương sự về phần hàng tư).

Xét nội dung thỏa thuận nêu trên thấy rằng, tuy giấy cam kết cũng không thể hiện rõ trách nhiệm của các bên khi tham gia giao dịch, nhưng trong nội dung có thoả thuận việc ông Trí đưa bà Nhung 03 chỉ vàng 24 kara để nhận lại miếng đất bà Nhung từng xây dựng nhà ở. Bà Nhung thừa nhận có nhận 03 chỉ vàng 24 kara và có ký tên tại giấy cam kết nêu trên nhưng không thừa nhận có việc giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất giữa 02 bên. Quá trình giải quyết vụ án, bà Nhung không cung cấp chứng cứ khác để chứng minh việc bà không biết nội dung của giấy cam kết, như vậy có căn cứ xác định sự việc bà Nhung ký tên nhằm thỏa thuận với ông Trí về việc giao dịch nhận vàng và đổi phần đất đang ở. Do đó, có căn cứ xác định đây là thoả thuận nhằm chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Do giấy cam kết ngày 31/11/2014 giữa bà Nhung và ông Trí là vô hiệu nên không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ khi giao dịch được xác lập. Đồng thời, khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Bà Nhung phải trả lại cho ông Trí 03 chỉ vàng 24 kara. Phần đất các đương sự đề cập tại giấy cam kết cũng đã được chia thừa kế theo quy định của pháp luật, trong đó có suất thừa kế của ông Trí và bà Nhung.

- Giá trị 84.7 m2 là: 84.7 m2*1.443.000đ = 122.222.000đ. (Theo chứng thư thẩm định giá số 971.2021.VT.HS, ngày 13/10/2021 của công ty cổ phần thẩm định giá Việt Tín).

- Giá vàng tại thời điểm xét xử là (3 chỉ vàng 24k x 71.650.000đ) = 21.495.0000đ. (Theo bảng giá vàng ghi nhận tại Báo Dân trí tại thời điểm 10 giờ 07 phút ngày 05/4/2024)

Hội đồng xét xử xác định thiệt hại trong giao dịch chính là khoản tiền chênh lệch giá trị quyền sử dụng đất do các bên thoả thuận với giá trị quyền sử dụng đất tại thời điểm xét xử sơ thẩm. Thiệt hại được xác định là: 122.222.000đ - 21.495.000đ= 100.727.000đ.

Do mỗi bên đều có lỗi ngang nhau khi tham gia giao dịch nên xác định mỗi bên phải chịu ½ thiệt hại. Như vậy, bà Nhung phải bồi thường cho ông Trí: 100.727.000đ/2= 50.363.000đ.

Về căn nhà có trên đất, các đương sự đã xác định căn nhà đã xuống cấp không còn giá trị sử dụng nên không xem xét để tính thiệt hại trong vụ án.

Đề nghị của Kiểm sát viên tại phiên tòa là có căn cứ.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ vào khoản 3 Điều 26, khoản 1 Điều 35, khoản 1 Điều 39; Điều 147; khoản 1 Điều 273 Bộ luật Tố tụng dân sự;

Căn cứ vào các Điều 688, 500, 501, 502, 123, Điều 131 Bộ luật dân sự;

Căn cứ Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy Ban Thường vụ Quốc Hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu nộp quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

Tuyên xử:

1. Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Nguyễn Minh Trí về việc “Tranh chấp giải quyết hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu” đối với bị đơn bà Nguyễn Thị Nhung.

Buộc bà Nguyễn Thị Nhung phải trả cho ông Nguyễn Minh Trí 03 (ba) chỉ vàng 24kara và bồi thường thiệt hại số tiền 50.363.000đ (năm mươi triệu ba trăm sáu mươi ba nghìn đồng).

2. Về án phí dân sự sơ thẩm: Ông Trí và bà Nhung đều được miễn án phí.

3. Về quyền kháng cáo: Đương sự có mặt tại phiên tòa có quyền kháng cáo bản án trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày tuyên án. Đương sự vắng mặt tại phiên tòa có quyền kháng cáo bản án trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được bản án hoặc bản án được niêm yết theo quy định của Bộ luật tố tụng dân sự.

4. Kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án cho đến khi thi hành xong khoản tiền 50.363.000đ, bên phải thi hành án còn phải chịu thêm khoản tiền lãi tính trên số tiền chậm trả theo quy định tại khoản 1 Điều 357 Bộ luật dân sự năm 2015, mức lãi suất được áp dụng theo quy định tại khoản 2 Điều 468 Bộ luật dân sự năm 2015, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác.

5. Trường hợp bản án được thi hành theo quy định tại Điều 2 của Luật thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, Điều 7, Điều 7a, Điều 9 của Luật thi hành án dân sự, thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 của Luật thi hành án dân sự.