Bản án 236/2026/DS-PT — Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

NỘI DUNG VỤ ÁN:

- Theo nội dung đơn khởi kiện ghi ngày 11/12/2023 của ông Nguyễn Tiến H, lời trình bày tại các bản tự khai và trong quá trình tham gia tố tụng tại giai đoạn sơ thẩm của ông Đỗ Vi V, người đại diện ủy quyền của ông H, thì: ngày 14/11/2022 ông H và ông P ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có diện tích 132m2 thuộc một phần thửa số 164, tờ bản đồ số 04, tọa lạc tại Phường A, thành phố Đ (nay là Phường X - Đ), giá trị chuyển nhượng là 700.000.000đ, ông H đã thanh toán đủ cho ông P số tiền 700.000.000đ bằng hình thức chuyển khoản ngay trong ngày 14/11/2022; hai bên có lập vi bằng về việc ông P nhận của ông H 700.000.000đ.

Nguồn gốc đất ông P chuyển nhượng cho ông H là do ông P nhận chuyển nhượng từ vợ chồng ông Phạm Tiến L, bà Đỗ Thị Mỹ H1; đất có nguồn gốc do vợ chồng ông L, bà H1 nhận chuyển nhượng từ ông Phùng Văn G (ông Phùng Văn G là người đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số 412446 cấp cho hộ ông Phùng Văn G ngày 09/10/2001).

Tại khoản 1 Điều 3 Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông H và ông P có quy định “Bên A có nghĩa vụ bàn giao thửa đất cho bên B vào thời điểm ngay sau khi bên B thanh toán hết tiền cho bên A. theo đó bên A được nhận, quản lý, sử dụng phần đất nêu trên từ bên A giao...”. Nhưng thực tế ông P không tiến hành bàn giao đất cho ông H theo thỏa thuận, có nghĩa là tiền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì ông H đã thanh toán đủ cho ông P nhưng đất thì ông H không được giao để sử dụng... cũng trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của ông H và ông P có quy định tại điểm đ khoản 1 Điều 7 nội dung “Trong trường hợp bên A vì bất cứ lý do nào mà không tiếp tục thực hiện các thỏa thuận theo hợp đồng này hoặc có vấn đề về tranh chấp, khiếu nại liên quan đến thửa đất nêu trên thì bên A phải hoàn trả lại số tiền đã nhận cho bên B..”.

Đối chiếu với những thỏa thuận vừa nêu, ông P đã vi phạm hợp đồng làm ảnh hưởng đến quyền, lợi ích hợp pháp của ông H. Hơn nữa sau khi tìm hiểu thì ông H được biết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông H và ông P là vô hiệu do ông P chưa được đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất... Vì là chỗ quen biết, nên ông H đã nhiều lần trực tiếp gặp gỡ đề nghị ông P hủy bỏ hợp đồng, trả lại tiền cho ông H nhưng ông P không thiện chí giải quyết sự việc.

Nay ông H có đơn khởi kiện đề nghị Tòa án giải quyết:

+ Tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông H và ông P là vô hiệu.

+ Buộc ông P trả lại cho cho ông H số tiền 700.000.000đ mà ông P đã nhận của ông H ngày 14/11/2022.

Ông H không yêu cầu ông P trả lãi trên khoản tiền 700.000.000đ, không yêu cầu giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu.

- Theo lời trình bày của ông Nguyễn Đình P thì: khoảng tháng 10/2022 thông qua ông Đoàn Hữu T thì ông có cho ông Phạm Tiến L vay số tiền 500.000.000đ và ông L có thế chấp một thửa đất tại đường H, Phường A, thành phố Đ (nay là Phường X - Đ), tỉnh Lâm Đồng. Hai bên thỏa thuận bằng lời nói với nhau và chỉ lập hợp đồng chuyển nhượng một phần quyền sử dụng đất ngày 14/10/2022 với diện tích là 06m x 22m với giá 500.000.000đ. Thực chất việc lập hợp đồng chỉ nhằm mục đích đảm bảo cho việc vay tiền giữa ông với ông L, hợp đồng không được công chứng chứng thực của cơ quan có thẩm quyền. Vào ngày nhận tiền của ông H thì ông và ông T, ông H có xuống đất để giao lô đất nói trên.

- Sau đó ông L có vay thêm 200.000.000đ thì ông không đồng ý và nên ông T có giới thiệu qua ông H để vay thêm nên ông đồng ý để ông L vay bên ông H và đồng ý lập hợp đồng chuyển nhượng lô đất đã nhận chuyển nhượng của ông L sang cho ông H và ghi giá chuyển nhượng là 700.000.000đ vào ngày 14/11/2022, hợp đồng này không công chứng chứng thực vì lô đất này cũng chưa được đứng tên vợ chồng ông L cũng như đứng tên ông mà các bên chỉ viết tay với nhau. Ông H có chuyển khoản cho ông tổng số tiền 700.000.000đ thông qua tài khoản cá nhân của ông tại Văn phòng thừa phát lại thành phố Đ ngày 14/11/2022. Thực tế ông không nhận tiền từ ông L mà ông H là người đứng ra trả số tiền vay cho ông. Nay ông L không nợ tiền của ông vì ông đã nhận từ ông H, trong số tiền 700.000.000đ có 500.000.000đ mà ông đã cho ông L vay. Nên hiện nay giữa ông và ông L không có tranh chấp gì về khoản tiền vay nói trên. Việc thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế chỉ lập hợp đồng chuyển nhượng để đảm bảo cho số tiền vay. Trong sự việc này có ông Đoàn Hữu T biết rõ và là trung gian cho các bên nên đề nghị Tòa án đưa ông T vào tham gia tố tụng trong vụ án. Ông T, sinh năm 1983, địa chỉ: C, T, Hà Nội còn địa chỉ cụ thể thì ông không rõ.

Nay ông H khởi kiện thì ông không đồng ý vì ông H và mọi người liên quan là giao dịch cầm cố đất, ông H đã hưởng lợi trên phần tiền cầm cố và đã cho ông L lấy lại giấy tờ chính thông qua ông T. Đất hiện nay ông L đang quản lý, trên đất có nhà và các hộ đang ở. Nay ông cũng không tranh chấp gì với ông L, ông G trong vụ án này.

- Theo lời trình bày của ông Phạm Tiến L thì: Diện tích đất 132m2 đang tranh chấp được ông nhận chuyển nhượng của ông Phùng Văn G ngày 09/8/2022, tuy nhiên, do đất nông nghiệp nên không thể tách thửa được mà hai bên chỉ viết giấy sang nhượng với nhau và có xác nhận của tổ dân phố. Sau đó do cần tiền làm nhà nên thông qua ông Đoàn Hữu T thì ông có vay của ông P số tiền 500.000.000đ, ông P đã chuyển tiền vào tài khoản cho ông. Để đảm bảo cho việc vay tiền này thì vợ chồng ông có lập hợp đồng chuyển nhượng lô đất này cho ông P và giao bản chính Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tháng 10/2022 thì ông đã xây taluy và làm nhà gỗ với diện tích 40m2, hiện nay gia đình ông đang sinh sống trên phần đất này

- Tháng 12/2022 thì ông có chuyển khoản và đưa tiền mặt cho ông T số tiền 500.000.000đ để trả khoản vay 500.000.000đ cho ông P và lấy giấy tờ chính về, sau đó ông T đã trả lại bản chính giấy mua bán cho ông. Ông không biết ông H là ai và cũng không biết việc giao dịch chuyển nhượng giữa ông P với ông H, mãi sau này ông mới biết. Hiện nay trên đất có gia đình ông sinh sống gồm ông và vợ là bà Đỗ Thị Mỹ H1, 02 người con chung; 01 cháu 02 tuổi và 1 cháu 02 tháng tuổi. Nay ông H khởi kiện ông P thì ông không có ý kiến gì và không có liên quan đề nghị Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật.

Số tiền 700.000.000đ do ông H chuyển cho ông P thì trong đó ông P nhận đủ số tiền 500.000.000đ, ông vay còn 200.000.000đ ông P chuyển lại ông T vì ông T môi giới. Sau đó ông T nhắn tin cho ông việc ông P không liên quan đến vấn đề cầm cố lô đất trên nữa thì ông cũng nhắn tin lại Ok. Nay ông cũng không tranh chấp gì với ông P, ông H, ông G trong vụ án này.

Tòa án tiến hành hòa giải nhưng không thành.

Tại Bản án số 65/2025/DS - ST ngày 22/9/2025; Tòa án nhân dân khu vực 1 – Lâm Đồng đã xử:

1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Nguyễn Tiến H về việc “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” với bị đơn ông Nguyễn Đình P.

- Tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Nguyễn Tiến H và ông Nguyễn Đình P ngày 14/11/2022 vô hiệu.

- Buộc bị đơn ông Nguyễn Đình P phải trả lại cho nguyên đơn ông Nguyễn Tiến H số tiền 700.000.000đ.

Ngoài ra, Bản án còn tuyên về chi phí tố tụng, án phí, quyền kháng cáo của các đương sự.

Ngày 17/10/2025 ông Nguyễn Đình P kháng cáo toàn bộ Bản án sơ thẩm, đề nghị Tòa án cấp phúc thẩm xem xét lại toàn bộ nội dung vụ án.

Tại phiên tòa,

Ông Nguyễn Đình P, vẫn giữ nguyên kháng cáo.

Ông Nguyễn Tiến H, ông Đỗ Vi V, người đại diện theo ủy quyền của ông H, không đồng ý với kháng cáo của ông P, đề nghị giữ nguyên Bản án sơ thẩm.

- Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Lâm Đồng phát biểu về việc tuân theo pháp luật trong quá trình giải quyết vụ án của Thẩm phán, Hội đồng xét xử và các đương sự tại giai đoạn chuẩn bị xét xử cũng như phiên tòa hôm nay: đã chấp hành đúng quy định của Bộ luật Tố tụng Dân sự. Về nội dung: Đề không chấp nhận kháng cáo của ông P, giữ nguyên Bản án sơ thẩm.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

[1] Quan hệ tranh chấp giữa các bên đã được Tòa án cấp sơ thẩm xác định theo đúng quy định của pháp luật; đơn kháng cáo của ông Nguyễn Đình P; thủ tục kháng cáo được thực hiện theo đúng quy định tại các Điều 271, 272, 273 Bộ luật Tố tụng Dân sự nên đủ điều kiện để Hội đồng xét xử xem xét, giải quyết theo thủ tục phúc thẩm.

Quá trình giải quyết vụ án ông P thừa nhận diện tích đất trên là của ông L nhận sang nhượng của ông G bằng giấy viết tay; sau đó ông nhận chuyển nhượng lại của ông L với giá 500.000.000đ, thực tế việc lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói trên là nhằm mục đích đảm bảo cho việc vay tiền giữa ông với ông L, hợp đồng không được công chứng chứng thực của cơ quan có thẩm quyền. Sau đó ông chuyển nhượng diện tích này cho ông H với giá 700.000.000đ và ông đã nhận đủ tiền từ ông H. Ông G thừa nhận ông G chuyển nhượng cho ông L thông qua giấy viết tay, hiện nay ông L đang quản lý phần diện tích đất này.

Xét thấy, tại Văn bản số 661/CCTT/CNĐL ngày 19/3/2025 của Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thành phố Đ (nay là khu vực Đ) (BL 132-170) thể hiện nội dung “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên đứng tên hộ ông Phùng Văn G, hiện chưa sang tên cho ông Phạm Tiến L hay ông Nguyễn Đình P”. Quá trình giải quyết vụ án các đương sự thừa nhận ông L là người đang sử dụng, quản lý tài sản nêu trên, giữa ông P và ông L, ông G và giữa ông L và ông H không có tranh chấp gì với nhau trong vụ án.

Tại Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định về điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất như sau “Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây: có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai 2013; đất không có tranh chấp; quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; Trong thời hạn sử dụng đất.

Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các Điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này”.

Tại Điều 503 của Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định “Việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký theo quy định của Luật Đất đai”. Tại khoản 7 Điều 95 của Luật Đất đai năm 2013 quy định: “Việc đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính”. Đồng thời tại khoản 3 Điều 188 của Luật Đất đai năm 2013 quy định “Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính”.

Như vậy, việc ông P ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho ông H khi ông P chưa đứng tên trên Giấy chứng nhận là chưa đủ điều kiện chuyển nhượng theo quy định của pháp luật. Do đó Tòa án cấp sơ thẩm xác định giao dịch giữa ông P và ông H bị vô hiệu theo quy định tại Điều 122 của Bộ luật Dân sự năm 2015 là có căn cứ, đúng quy định của pháp luật.

Do vậy, nguyên đơn khởi kiện yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được ký kết giữa ông H và ông P là vô hiệu; Buộc ông P trả lại cho nguyên đơn ông H số tiền đã nhận 700.000.000đ là có căn cứ chấp nhận.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

- Căn cứ khoản 1 Điều 308 Bộ luật Tố tụng Dân sự;

- Căn cứ các Điều 116, 117, 122, 123, 131, 500, 501, 502 và Điều 503 Bộ luật Dân sự năm 2015;

- Căn cứ khoản 2 Điều 26, khoản 1 Điều 29 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

Không chấp nhận kháng cáo của ông Nguyễn Đình P. Giữ nguyên Bản án Dân sự sơ thẩm số 65/2025/DS-ST ngày 22 tháng 9 năm 2026 của Toà án nhân dân khu vực 1 – Lâm Đồng.

Tuyên xử:

1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Nguyễn Tiến H về việc: “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” đối với ông Nguyễn Đình P.

Tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 14/11/2022 giữa ông Nguyễn Tiến H và ông Nguyễn Đình P là vô hiệu.

Buộc ông Nguyễn Đình P phải trả lại cho ông Nguyễn Tiến H số tiền 700.000.000đ (bảy trăm triệu đồng).

2. Về chi phí tố tụng: Ông Nguyễn Tiến H tự nguyện nhận chịu 974.900đ chi phí xem xét, thẩm định tại chỗ, đo vẽ và khai thác hồ sơ (ông H đã tạm nộp và đã được Tòa án cấp sơ thẩm quyết toán xong).

3. Về án phí:

- Án phí sơ thẩm:

+ Ông Nguyễn Tiến H không phải chịu án phí Dân sự sơ thẩm, ông H được nhận lại số tiền 16.300.000đ tạm ứng án phí Dân sự sơ thẩm đã nộp theo các Biên lai thu tạm ứng án phí, lệ phí Tòa án số 0000145 và số 0000146 ngày 11/12/2023; tất cả đều của Chi cục Thi hành án Dân sự thành phố Đà Lạt (nay là Phòng Thi hành án Dân sự khu vực 1 – Lâm Đồng).

+ Buộc ông Nguyễn Đình P phải chịu 32.300.000đ án phí Dân sự sơ thẩm.

- Án phí phúc thẩm: Ông Nguyễn Đình P phải phải chịu 300.000đ án phí Dân sự phúc thẩm; được trừ vào số tiền 300.000đ tạm ứng án phí Dân sự phúc thẩm đã nộp theo Biên lai thu tạm ứng án phí, lệ phí Tòa án số 0006652 ngày 27/10/2025 của Thi hành án Dân sự tỉnh Lâm Đồng. Ông Nguyễn Đình P đã nộp đủ án phí Dân sự phúc thẩm.

4. Về nghĩa vụ thi hành án:

Kể từ ngày Bản án có hiệu lực pháp luật và kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án (đối với các khoản tiền phải trả cho người được thi hành án) cho đến khi thi hành án xong, bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại Điều 357, Điều 468 của Bộ luật Dân sự năm 2015.

Trường hợp Bản án được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án Dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo các quy định tại các Điều 6, 7, 7a, 7b và 9 Luật Thi hành án Dân sự, thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án Dân sự.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án./.