Bản án 234/2021/DS-PT — Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Tại đơn khởi kiện ngày 07-10-2019 và trong quá trình giải quyết vụ án, nguyên đơn ông La Hữu P trình bày:

Nguồn gốc thửa đất số 2227 là của ông Cao Văn Đẩu cha ruột bà Cao Thị H. Vào năm 1999, ông Cao Văn Đẩu thỏa thuận bán cho vợ chồng ông phần đất khoảng hơn 300m2, trên đất có một phần là gò trồng hoa màu còn lại là ao, giá chuyển nhượng 12 chỉ vàng 24 kara, ông trả vàng đầy đủ cho ông Đẩu, hai bên có làm giấy tay không ghi diện tích, không ghi số thửa và cũng không cắm mốc giới, tuy nhiên có hàng bạch đàn trên bờ ao làm ranh giới, do sợ giông gió ảnh hưởng căn nhà ông đang ở nên ông đã đốn hàng bạch đàn trồng lại 02 cây dừa ở vị trí đầu và cuối thửa đất để làm ranh, giáp ranh phần đất của ông cũng là đất của ông Đẩu nhưng là đất ruộng do các con ông Đẩu bà Cao Thị H và bà Cao Thị Ba sử dụng. Năm 2018, bà Cao Thị H làm bờ kè nên xin ông đốn cây dừa hiện chỉ còn lại phần gốc, lúc ông Đẩu bán đất cho ông thì ông Đẩu đã đứng tên quyền sử dụng đất sổ đỏ nhưng ông Đẩu thế chấp vay tiền Ngân hàng nên không làm thủ tục sang tên cho ông được, ông Đẩu có nói để ông Đẩu trả nợ tiền Ngân hàng xong lấy bằng khoán ra làm thủ tục sang tên cho ông đồng thời ông Đẩu có làm giấy tay ghi tóm tắt “đồng ý bán cho cô tư Văn Thị B ngôi gò giá 1 cây 2 vàng”, sau khi mua đất xong ông tiến hành xây dựng nhà ở trên phần gò cho đến nay, lúc đầu nhà tạm, sau đó ông xây dựng nhà tường kiên cố, còn lại phần ao ông sử dụng xài nước, hút bùn bắt cá hàng năm. Năm 2000 ông Đẩu bị bệnh qua đời, sau khi ông Đẩu qua đời con trai ông Đẩu là Cao Hùng Mẫn thừa kế đứng tên toàn bộ quyền sử dụng đất do ông Đẩu mất để lại, lúc này ông có đến đề nghị ông Mẫn làm thủ tục sang tên cho ông, theo đó ông Mẫn có đưa cho ông bản sao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ông Mẫn đứng tên thuộc thửa đất 2227 và giấy chứng minh nhân dân của ông Mẫn để ông đi làm thủ tục nhưng Ủy ban xã nói đất ông mua là đất lúa không đủ diện tích tách thửa, mãi đến năm 2016 ông Mẫn tách chia đất cho bà Cao Thị H chị ruột ông Mẫn sử dụng thửa đất số 2227, tờ bản đồ 04 diện tích 1.150m2, loại đất lúa, trong thửa đất này có phần đất ông Đẩu bán cho ông đang sử dụng nên ông tiếp tục gặp bà H đề nghị bà H tiến hành làm thủ tục sang tên đồng thời giữa ông và bà H có làm lại hợp đồng mới, có tiêu đề hợp đồng sang nhượng nhà đất lập ngày 24 tháng 5 năm 2018 do bà B vợ ông viết, hai bên thống nhất diện tích sang nhượng 300m2 (ngang 20m x dài 15m) giấy tay gồm có vợ chồng ông và bà H ký tên ngoài ra có ông Cao Hùng Minh em ruột bà H ký tên chứng kiến. Bà H có nói với ông kêu dịch vụ làm thủ tục chuyển quyền cho nhanh số tiền khoảng 10.000.000 đồng, đề nghị ông đưa trước cho bà H 5.000.000 đồng, còn 5.000.000 đồng khi hoàn tất giấy tờ đưa tiếp. Sau đó hai bên tiến hành đo đạc thì bà H cho rằng cái ao ông đang sử dụng là đất bà H, bà H tự cắm ranh ½ ao thuộc quyền sử dụng của bà H, còn ½ ao là của ông, nhưng ông không đồng ý, vì vậy hai bên không tiến hành thực hiện việc chuyển quyền sử dụng đất được. Phần đất gò và ao ông sử dụng hàng năm vợ chồng ông thực hiện nghĩa vụ đóng vụ thuế phi nông nghiệp đầy đủ do Ủy ban nhân xã Thuận Thành trực tiếp đến nhà thu tiền. Việc bà H cho rằng ông Đẩu chỉ bán cho ông phần gò không có ao là không đúng, ông không đồng ý.

Ông P khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết buộc bà Cao Thị H phải tiếp tục thực hiện nghĩa vụ chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo hợp đồng mua bán đất giấy tay lập ngày 24 tháng 5 năm 2018 giữa ông và bà H, diện tích 300m2 thuộc một phần thửa đất số 2227, tờ bản đồ số 04, tọa lạc ấp Thuận Đông, xã Thuận Thành, huyện Cần Giuộc, tỉnh Long An, hiện do bà Cao Thị H đang đứng tên chủ sử dụng, hiện trạng đất gồm: phần gò ông đã xây dựng nhà ở có diện tích 208m2 thuộc vị trí A1 và phần ao diện tích 92m2 vị trí A2 hiện gia đình ông đang quản lý sử dụng theo Mảnh trích đo bản đồ địa chính số 479 của Công ty trách nhiệm hữu hạn đo đạc Nhà đất Hưng Phú lập ngày 15-10-2020, được Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai tại huyện Cần Giuộc duyệt ngày 20-10-2020.

Bị đơn bà Cao Thị H trình bày:

Bà H thừa nhận vào năm 1999 cha bà tên Cao Văn Đẩu còn sống có sang nhượng cho vợ chồng bà Văn Thị B - ông La Hữu P phần gò không ghi diện tích, không có cái ao, giá chuyển nhượng 12 chỉ vàng 24 kara, lúc này đất cha bà đứng tên quyền sử dụng đất nhưng chưa làm thủ tục sang tên cho ông P - bà B. Năm 2000 cha bà mất, sau đó em trai bà là Cao Hùng Mẫn thừa kế đứng tên quyền sử dụng đất của cha bà mất để lại. Năm 2016 em bà tách chia cho bà đứng quyền sử dụng đất đối với thửa đất số 2227, tờ bản đồ số 04, diện tích 1.150m2 tọa lạc ấp Thuận Đông, xã Thuận Thành, huyện Cần Giuộc, tỉnh Long An, trong thửa đất này có phần cái gò mà trước đây cha bà đã bán cho ông P, bà B.

Năm 2018, bà B vợ ông P đề nghị bà làm thủ tục sang tên cho ông La Hữu P đứng tên quyền sử dụng đất mà trước đây cha bà sang nhượng cho bà B, vì thiếu hiểu biết và tin tưởng bà B - ông P là người chòm xóm nên bà có làm lại hợp đồng mới sang nhượng đất giấy tay lập ngày 24-5-2018 giữa bà và ông P thống nhất diện tích sang nhượng 300m2 (ngang 20m, dài 15m) sở dĩ bà làm giấy này là để bà có nghĩa vụ và trách nhiệm giao lại ngôi gò trước đây cha bà bán cho ông P, do lúc đó do không đo đạc cụ thể cái gò nên không biết diện tích bao nhiêu mét, bà chỉ ước lượng ghi 300m2.

Ông P khởi kiện yêu cầu bà làm thủ tục sang tên diện tích đất 300m2 theo giấy tay giữa bà và ông P bà không đồng ý, vì chỗ tình cảm chòm xóm bà đồng ý làm thủ tục sang tên cho ông P phần gò và ½ ao tổng diện tích 255m2 thuộc một phần thửa đất 2227 do bà đứng tên quyền sử dụng. Lúc xã hòa giải, nhằm để giải quyết ổn thỏa nên bà có kêu địa chính xã đo đạc lần đầu bà thống nhất giao cho ông P 2/3 ao có cắm ranh, còn lại một phần ao thuộc quyền sử dụng bên bà nhưng ông P không đồng ý, yêu cầu sang tên hết cả phần ao, cho rằng phần gò và ao ông P sử dụng do cha bà đã bán, bà không chấp nhận nên vụ việc kéo dài cho đến nay. Bà H xác định cha bà chỉ bán cho ông P phần gò chứ không bán cả phần ao theo lời trình bày ông P, bà H có chồng nhưng đã ly hôn hiện sống độc thân.

Người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan Bà Văn Thị B trình bày:

Bà là vợ ông La Hữu P, bà thống nhất lời trình bày và yêu cầu ông P, bà B không bổ sung gì thêm.

Tại bản án dân sự sơ thẩm số 144/2020/DS-ST ngày 25 tháng 12 năm 2020 của Tòa án nhân dân huyện Cần Giuộc quyết định:

Căn cứ vào khoản 3 của Điều 26; điểm a khoản 1 Điều 35 và điểm c khoản 1 Điều 39 của Bộ luật Tố tụng Dân sự năm 2015; Điều 697 Bộ luật Dân sự năm 2005; Điều 385, Điều 500 Bộ luật Dân sự năm 2015; Điều 166 và 167 Luật Đất đai năm 2013.

Căn cứ Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30 tháng 12 năm 2016 của Ủy ban thường vụ Quốc Hội.

Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông La Hữu P đối với bà Cao Thị H.

Công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà Cao Thị H với ông La Hữu P theo hợp đồng sang nhượng đất giấy tay lập ngày 24-5-2018 là hợp đồng hợp pháp.

Công nhận diện tích đất 300m2 thuộc quyền sử dụng của ông La Hữu P, bà Văn Thị B tương ứng vị trí A1 diện tích 208m2, trên đất có căn nhà tường kiến cố do ông P- bà B đang ở và phần ao có diện tích 92m2 tương ứng vị trí A2 do ông P đang sử dụng, thuộc một phần thửa đất số 2227, tờ bản đồ số 04, loại đất lúa, tọa lạc ấp Thuận Đông, xã Thuận Thành, huyện Cần Giuộc, tỉnh Long An.

Ngoài ra bản án còn tuyên về chi phí tố tụng, án phí và quyền kháng cáo của các đương sự.

Ngày 06-01-2021, bị đơn bà Cao Thị H kháng cáo chỉ đồng ý giao cho ông P toàn bộ ngôi gò vị trí A1 và C, ½ ao có diện tích 47m2 tại vị trí A2.

Tại phiên tòa phúc thẩm, nguyên đơn vẫn giữ nguyên yêu cầu khởi kiện và bị đơn không rút đơn kháng cáo, các đương sự không thỏa thuận được với nhau về việc giải quyết vụ án.

Nguyên đơn ông La Hữu P trình bày:

Vào năm 1999, ông Đẩu (cha của bà H) có bán cho ông phần đất thuộc vị trí A1 và A2 theo trích đo. Sau khi mua, cũng vào năm 1999, ông làm nhà ở trên vị trí A1, còn vị trí A2 là ao, ông sử dụng nước, bắt cá, hút bùn từ năm 1999 đến nay, hai vị trí đất này có ranh giới rõ ràng với đất của bà H, hàng năm đóng thuế cho Nhà nước. Giữa ông và bà H có làm lại hợp đồng mới có tiêu đề hợp đồng sang nhượng nhà đất lập ngày 24 tháng 5 năm 2018 do bà B vợ ông viết, hai bên thống nhất diện tích sang nhượng 300m2 (ngang 20m x dài 15m) và ông sử dụng đất cho đến nay. Ông P đồng ý hoàn giá trị quyền sử dụng đất cho bà H để được sử dụng đất phần 2m2.

Bị đơn bà Cao Thị H do ông Nguyễn Thanh H2 đại diện trình bày:

Vào năm 1999, ông Đẩu (cha của bà H) có bán cho ông P phần đất thuộc vị trí A1, là phần đất gò, không có bán phần đất ao tại vị trí A2. Phần đất ao, bà H có cho ông P sử dụng nước, ông P có nạo vét, hút bùn, bà H không có sử dụng.

Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của nguyên đơn trình bày:

Năm 1999, ông Đẩu có bán cho ông P phần đất tại vị trí A1 và A2, hai bên đã giao đất, giao vàng xong, ông P sử dụng đất làm nhà ở, sử dụng ao, xài nước, bắt cá, hút bùn từ năm 1999 đến nay. Sau này bà H đứng tên, có ký lại hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện hợp đồng với ông P. Bên bà H cho rằng chỉ bán ½ ao là không phù hợp với thực tế. Do ông P chỉ yêu cầu theo hợp đồng là 300m2 (không có đo đạc), nhưng thực tế ông P nhận đất và sử dụng đến nay với diện tích là 302m2, do quy định về điều kiện tách thửa thì không thể tách ra phần 2m2 tại vị trí A2 nên ông P đồng ý hoàn giá trị quyền sử dụng đất cho bà H để được sử dụng đất. Đề nghị chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông P.

Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của bị đơn trình bày:

Tòa án cấp sơ thẩm xác định sai quan hệ pháp luật, trong vụ án này là tranh chấp ai là người sở hữu tài sản, không đưa những người thừa kế của ông Đẩu tham gia là vi phạm nghiêm trọng thủ tục tố tụng. Tại vị trí C, ông P đang sử dụng nên đã hưởng lợi. Tờ giấy tay mua bán đất chỉ ghi khoảng 300m2, không ghi cụ thể, không có nội dung bán phần đất ao. Ông P không chứng minh được ông Đẩu có giao phần đất ao và không có giấy tờ ký giáp ranh giao đất. Đề nghị hủy bản án sơ thẩm, nếu không hủy thì sửa án sơ thẩm, chấp nhận kháng cáo của bà H.

Kiểm sát viên Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Long An phát biểu ý kiến của Viện kiểm sát về việc tuân theo pháp luật trong quá trình giải quyết vụ án dân sự ở giai đoạn phúc thẩm:

- Thẩm phán, Hội đồng xét xử, những người tiến hành tố tụng và các đương sự tuân thủ đúng các quy định của Bộ luật Tố tụng Dân sự.

Đơn kháng cáo của bị đơn trong thời hạn luật quy định và hợp lệ, đủ điều kiện để xem xét theo trình tự phúc thẩm.

- Quan điểm về việc giải quyết vụ án: Năm 1999, ông Đẩu có ký giấy tay bán cho bà B phần đất gò nhưng thực tế ông P sử dụng tại vị trí A1 và A2 từ năm 1999 đến nay. Ông H2 cũng thừa nhận phần ao do ông P sử dụng, bà H không có sử dụng. Khi bà H đứng tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cũng có lập lại hợp đồng đồng ý chuyển nhượng cho ông P diện tích 300m2 đất (ngang 20m x dài 15m). Án sơ thẩm tuyên phần 92m2 là khó thi hành án, tại phiên tòa phúc thẩm ông P đồng ý hoàn giá trị quyền sử dụng đất cho bà H để được sử dụng đất là phù hợp, cần phải xem xét điều kiện tách thửa. Kháng cáo của bà H là không có cơ sở chấp nhận.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Do sửa bản án sơ thẩm không liên quan kháng cáo nên bà H phải chịu 300.000 đồng án phí dân sự phúc thẩm.

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ khoản 2 Điều 308 Bộ luật Tố tụng Dân sự;

Không chấp nhận kháng cáo của bà Cao Thị H;

Sửa một phần bản án sơ thẩm số 144/2020/DS-ST ngày 25 tháng 12 năm 2020 của Tòa án nhân dân huyện Cần Giuộc;

Căn cứ vào khoản 3 của Điều 26; điểm a khoản 1 Điều 35 và điểm c khoản 1 Điều 39 của Bộ luật Tố tụng Dân sự năm 2015;

Căn cứ Điều 697 Bộ luật Dân sự năm 2005; Điều 385, Điều 500 Bộ luật Dân sự năm 2015; Điều 166 và 167 luật Đất đai năm 2013.

Căn cứ Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30 tháng 12 năm 2016 của Ủy ban thường vụ Quốc Hội.

1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông La Hữu P đối với bà Cao Thị H.

Công nhận “Hợp đồng mua bán nhà đất giấy tay” lập ngày 24-5-2018 giữa bà Cao Thị H với ông La Hữu P là hợp đồng hợp pháp.

Công nhận diện tích đất 302m2 thuộc quyền sử dụng của ông La Hữu P, bà Văn Thị B tại vị trí A1, diện tích 208m2 trên đất có căn nhà tường kiến cố do ông P, bà B đang ở và phần ao tại vị trí A2, có diện tích 94m2 do ông P đang sử dụng, thuộc một phần thửa đất số 2227, tờ bản đồ số 04, loại đất lúa, tọa lạc ấp Thuận Đông, xã Thuận Thành, huyện Cần Giuộc, tỉnh Long An.

(Vị trí A1 và A2 được xác định theo Mảnh trích đo địa chính số 479 của Công ty trách nhiệm hữu hạn đo đạc Nhà đất Hưng Phú ngày 12-10-2020, được Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai tại huyện Cần Giuộc duyệt ngày 20-10-2020).

Ông La Hữu P, bà Văn Thị B và bà Cao Thị H có trách nhiệm đến cơ quan có thẩm quyền kê khai, đăng ký để được điều chỉnh, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

2. Ông La Hữu P có trách nhiệm hoàn lại giá trị quyền sử dụng đất cho bà Cao Thị H với số tiền 1.494.000 đồng (Một triệu bốn trăm chín mươi bốn nghìn đồng).

3. Về chi phí tố tụng: Bà Cao Thị H phải chịu 15.000.000 đồng. Số tiền này do ông La Hữu P đã nộp xong nên bà Cao Thị H có trách nhiệm hoàn trả cho ông La Hữu P số tiền 15.000.000 đồng (Mười lăm triệu đồng).

Kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án (đối với các khoản tiền phải trả cho người được thi hành án) cho đến khi thi hành án xong, bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại Điều 357, Điều 468 của Bộ luật Dân sự năm 2015, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.

4. Về án phí dân sự sơ thẩm:

Bà Cao Thị H phải chịu án phí dân sự sơ thẩm 300.000 đồng.

Hoàn trả lại cho ông La Hữu P 2.500.000 đồng tạm ứng án phí dân sự sơ thẩm ông P đã nộp theo biên lai thu số 0001750, ngày 05-12-2019 của Chi cục Thi hành án Dân sự huyện Cần Giuộc.

5. Về án phí dân sự phúc thẩm:

Bà Cao Thị H phải chịu 300.000 đồng án phí dân sự phúc thẩm. Khấu trừ số tiền 300.000 đồng tạm ứng án phí phúc thẩm theo biên lai thu số 0008253 ngày 06-01-2021 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện Cần Giuộc để thi hành án phí.

6. Những quyết định khác của bản án sơ thẩm không bị kháng cáo, kháng nghị Hội đồng xét xử không giải quyết, có hiệu lực pháp luật kể từ ngày hết thời hạn kháng cáo, kháng nghị.

Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo qui định tại Điều 2 Luật Thi hành án Dân sự thì người được thi hành án, người phải thi hành án dân sự có quyền thoả thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo qui định tại các Điều 6, 7, 7a và 9 Luật Thi hành án Dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo qui định tại Điều 30 Luật Thi hành án Dân sự.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án./.