Bản án 234/2019/DS-PT — Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Theo đơn khởi kiện của nguyên đơn và lời trình bày của người đại diện hợp pháp của nguyên đơn trong quá trình giải quyết vụ án thì:

Trước năm 1995, ông T có kinh doanh xăng dầu tại khu vực cầu cua bắc Vàm Cống. Đầu năm 1995 xảy ra hỏa hoạn tại cây xăng của ông T, cháy lan rộng ra cả khu vực cầu cua bắc Vàm Cống, làm thiệt hại toàn bộ 52 căn nhà và thiệt hại 01 phần căn nhà của những người dân khu vực cầu cua bắc Vàm Cống, trong đó có nhà của ông H2 bị cháy hoàn toàn. Sau khi xảy ra hỏa hoạn thì ông T đã bồi thường cho tất cả những hộ gia đình có nhà ở bị thiệt hại và thỏa thuận mua hết phần đất của các hộ dân này, trong đó có ông H2, cụ thể là vào khoảng tháng 3 - 4 năm 1996, ông T có nhờ ông Phan Văn Hùng (là người giúp việc cho ông T, đã chết khoảng 10 năm) đến gặp ông H2 để thỏa thuận việc chuyển nhượng thửa đất số 27, tờ bản đồ 1b, diện tích 198m2, đất tọa lạc tại ấp Bình Lợi, xã Bình Thành, huyện Lấp Vò, tỉnh Đồng Tháp do ông Lý Văn H2 đứng tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; giá chuyển nhượng là 12.000.000 đồng; ngay sau đó ông T cũng đã trả cho ông H2 đủ số tiền này và hai bên có làm một tờ mua bán đất nhưng sau đó bị thất lạc. Lúc đó do ông H2 chưa có chỗ ở khác nên ông T có đồng ý cho ông H2 dựng căn nhà tạm trên một phần của thửa đất số 27 để ở thời gian 01 đến 02 năm, hết thời gian này thì ông T nhiều lần yêu cầu ông H2 dời nhà trả đất nhưng ông H2 chưa thực hiện nên ông T có làm đơn yêu cầu Ủy ban nhân dân xã Bình Thành giải quyết. Tại Ủy ban nhân dân xã Bình Thành, ông H2 đồng ý đến ngày 30/12/2002 sẽ di dời nhà trả đất cho ông T. Tuy nhiên, đến hạn thì ông H2 vẫn không thực hiện, mà đến ngày 25/4/2003 vợ chồng ông H2, bà Lẹ làm tờ sang nhượng luôn căn nhà tạm có trên thửa đất 27 đang tranh chấp cho ông T giá 3.000.000 đồng; hai bên có làm tờ sang nhượng căn nhà do ông H2 và ngay lúc đó ông T đã trước cho ông H2, bà Lẹ 1.000.000 đồng và hai bên thỏa thuận đến ngày 26/3/2003 âm lịch ông T sẽ trả đủ số tiền còn lại 2.000.000 đồng đồng thời vợ chồng ông H2, bà Lẹ cũng phải di dời tài sản để giao lại căn nhà và đất cho ông T. Đúng hẹn thì ông T đã giao đủ 2.000.000 đồng cho vợ chồng ông H2; việc giao 2.000.000 đồng này không có làm biên nhận giấy tờ; về căn nhà thì ông T cũng tự nguyện cho lại ông H2 sử dụng và ông H2 đã di dời căn nhà, giao phần đất cho ông T sử dụng từ ngày 26/3/2003 âm lịch đến nay. Sau khi nhận đất, ông T đã bơm cát san lấp cho bằng phẳng như hiện nay, nhưng đến nay phía ông H2 vẫn chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất qua cho ông T đứng tên mặc dù ông T đã nhiều lần yêu cầu.

Năm 2012 Ủy ban nhân huyện Lấp Vò ra quyết định về việc hủy bỏ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất của hộ ông Lý Văn H2, đối với thửa 27, tờ bản đồ 1b, diện tích 198m2 (đất ở tại nông thôn), số giấy 02330, số vào số: 00319, cấp ngày 15/6/1993 là vì sau khi Ủy ban nhân dân xã Bình Thành hòa giải thành đối với tranh chấp giữa hai bên vào năm 2002 và theo giải thích của Uỷ ban nhân dân xã Bình Thành thì ông T đã nhờ con rễ ông T là anh Nguyễn Thanh Tuấn đến các cơ quan có thẩm quyền phục hồi lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông H2 để tạo điều kiện cho thủ tục chuyển nhượng nhưng sau đó ông H2 lại không đồng ý làm thủ tục chuyển nhượng mà còn yêu cầu hủy bỏ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nói trên.

Ông T và đại diện hợp pháp của ông T không thừa nhận việc giữa ông T và ông H2 có thỏa thuận một điều kiện trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói trên là phía ông T còn phải giao cho phía ông H2 một nền nhà khác để ở như phía ông H2 trình bày.

Nay ông Lê Văn T yêu cầu ông Lý Văn H2 cùng các thành viên còn lại trong hộ ông H2 gồm bà Trần Thị Lẹ, chị Lý Thị Kim Diễm, anh Lý Thái Điền, anh Lý Thái Đức, chị Lý Thị Kim Tuyến, anh Lý Thái Thân phải có nghĩa vụ liên đới tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với ông T đối với thửa đất số 27, tờ bản đồ 1b, diện tích theo đo đạc thực tế là 214,7m2, đất do ông Lý Văn H2 đứng tên quyền sử dụng.

Trường hợp Tòa án xét xử tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng giữa ông T và ông H2 là vô hiệu, thì ông T yêu cầu ông H2 cùng các thành viên trong hộ phải hoàn trả cho ông T số tiền chuyển nhượng đã nhận là 12.000.000 đồng mà còn phải bồi thường thiệt hại 417.400.000 đồng và trả chi phí xây dựng bức tường rào giáp ranh đất ông Thắm là 23.405.000 đồng.

Ông T không yêu cầu Tòa án giải quyết đối với diện tích đất 33,3m2 (phần đất ông T lấn sông Lấp Vò để xây dựng bờ kè) trong vụ án này do đất thuộc hành lang bảo vệ an toàn giao thông. Về chi phí xây bờ kè là 200.000.000 đồng và chi phí san lấp cát là 100.000.000 đồng ông T đều không yêu cầu ông H2 phải trả lại.

Đại diện hợp pháp của ông Lý Văn H2 trình bày: Vào năm 1995 căn nhà của ông H2 có trên thửa đất số 27, tờ bản đồ 1b, diện tích 198m2 tọa lạc tại ấp Bình Lợi, xã Bình Thành, huyện Lấp Vò, tỉnh Đồng Tháp do ông Lý Văn H2 đứng tên quyền sử dụng bị cháy toàn bộ như ý kiến của người đại diện hợp pháp của ông T. Đến năm 1996 thì ông Lê Văn T có nhờ ông Phan Văn Hùng (thường gọi là Hùng Miên) là người giúp việc cho ông T thời điểm đó đến gặp ông H2 để thỏa thuận việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất thửa đất số 27, tờ bản đồ 1b, diện tích 198m2 dùm ông T. Ông H2 đồng ý chuyển nhượng cho ông T thửa đất này với giá 12.000.000 đồng; ông T sẽ hỗ trợ cho ông H2 một nền nhà khác để ở. Ông H2 cũng đã nhận đủ số tiền chuyển nhượng 12.000.000 đồng do ông Hùng Miên giao khi thỏa thuận xong. Việc thỏa thuận chuyển nhượng cũng như giao nhận tiền nói trên đều không có làm giấy tờ gì.

Nay ông H2 không đồng ý theo yêu cầu của ông T vì phía ông T đã không thực hiện đúng thỏa thuận là giao cho ông H2 một nền nhà khác để ở. Mặt khác, do phần đất này là cấp cho hộ ông H2 nhưng chỉ có một mình ông H2 thỏa thuận chuyển nhượng nên việc chuyển nhượng này là vô hiệu. Và vì vậy, ông H2 yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông T và ông H2 đối với thửa 27 nói trên là vô hiệu, ông H2 đồng ý hoàn trả cho ông T số tiền 12.000.000 đồng đã nhận, đồng ý trả chi phí xây dựng bức tường rào giáp ranh đất ông Thắm là 23.405.000 đồng. Đối với tiền giá trị đất ông H2 thì không đồng ý trả cho ông T 417.400.000 đồng mà yêu cầu xác định lỗi của các bên để tính tiền bồi thường.

Ông H2 thừa nhận ngày 25/4/2003 ông H2 và bà Lẹ có thỏa thuận bán cho ông T căn nhà tạm của ông H2 và bà Lẹ có trên thửa đất 27 với giá là 3.000.000 đồng; khi thỏa thuận xong thì ông T trả trước 1.000.000 đồng, số còn lại 2.000.000 đồng thì cũng đã trả xong vào ngày 21/8/2018. Do ông T đã trả đủ số tiền 3.000.000 đồng mua bán căn nhà nên nay ông H2 không có yêu cầu gì đối với hợp đồng mua bán căn nhà nói trên với ông T.

Đại điện hợp pháp của bà Lê Thị Tiếng trình bày: Bà Tiếng với ông Lê Văn T là vợ chồng và hiện còn đang sống chung; bà Tiếng thống nhất với ý kiến và yêu cầu của ông T. Trong vụ án này thì bà Tiếng không yêu cầu gì mà giao cho ông T được toàn quyền quyết định.

Đại điện hợp pháp của Trần Thị Lẹ, Lý Thị Kim Diễm, Lý Thái Điền, Lý Thái Đức, Lý Thái Thân trình bày: Bà Lẹ, chị Diễm, anh Điền, anh Đức, anh Thân là vợ và các con của ông Lý Văn H2, là thành viên trong hộ gia đình ông H2. Bà Lẹ, chị Diễm, anh Điền, anh Đức, anh Thân thống nhất với ý kiến và yêu cầu của ông H2 và giao cho ông H2 toàn quyền quyết định.

Tại quyết định bản án sơ thẩm số 04/2019/DS-ST, ngày 11/01/2019 của Tòa án nhân dân huyện Lấp Vò đã tuyên xử:

- Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Lê Văn T.

- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thửa số 27, tờ bản đồ 1b giữa ông Lê Văn T và ông Lý Văn H2 vô hiệu.

- Ông Lý Văn H2, bà Trần Thị Lẹ, chị Lý Thị Kim Diễm, anh Lý Thái Điền, anh Lý Thái Đức và anh Lý Thái Thân có nghĩa vụ trả cho ông Lê Văn T 244.105.000 đồng (Hai trăm bốn mươi bốn triệu một trăm linh năm nghìn đồng).

Kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án (đối với các khoản tiền phải trả cho người được thi hành án) cho đến khi thi hành án xong, tất cả các khoản tiền, hàng tháng bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 468 Bộ luật Dân sự.

- Ông Lê Văn T trả lại cho ông Lý Văn H2, bà Trần Thị Lẹ, chị Lý Thị Kim Diễm, anh Lý Thái Điền, anh Lý Thái Đức và anh Lý Thái Thân thửa đất 27, tờ bản đồ số 1b (tờ bản đồ mới 41), diện tích theo đo đạc thực tế là 214,7m2 và hàng rào có trên đất, theo biên bản xem xét thẩm định tại chỗ ngày 19/7/2016 của Tòa án nhân dân tỉnh Đồng Tháp và sơ đồ đo đạc đất ngày 28/7/2016 của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Lấp Vò.

- Tiền án phí dân sự sơ thẩm và chi phí tố tụng:

+ Miễn tiền án phí dân sự sơ thẩm cho ông Lê Văn T và ông Lý Văn H2.

+ Ông Lê Văn T được nhận lại tiền tạm ứng án phí dân sự sơ đã nộp 200.000 đồng theo biên lai số 020086 ngày 04/6/2014; 8.750.000 đồng theo biên lai số 0001590 ngày 02/5/2018 và 2.570.000 đồng theo biên lai số 0001763 ngày 06/8/2018 tại Chi cục thi hành án dân sự huyện Lấp Vò.

- Tiền chi phí xem xét thẩm định tại chỗ, định giá là 3.939.000 đồng và tiền đăng tin là 2.250.000 đồng ông Lê Văn T chịu (đã thu và chi xong).

Ngoài ra bản án sơ thẩm còn tuyên quyền và thời hạn kháng cáo của các đương sự.

Sau khi xét xử sơ thẩm, ngày 22/01/2019, ông Lê Văn T có đơn kháng cáo yêu cầu Tòa án phúc thẩm xét xử sửa án sơ thẩm, chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của ông.

Ngày 28/01/2019, Viện kiểm sát nhân dân huyện Lấp Vò có Kháng nghị số 01/QĐKNPT-VKS-DS đề nghị Tòa án cấp phúc thẩm xét xử theo hướng chấp nhận yêu cầu của ông T, công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông T với ông H2.

Tại phiên tòa phúc thẩm, đại diện hợp pháp của ông T vẫn giữ nguyên yêu cầu kháng cáo.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Đồng Tháp phát biểu việc tuân thủ pháp luật của Thẩm phán, Hội đồng xét xử và các đương sự trong quá trình giải quyết vụ án đảm bảo đúng quy định của pháp luật; về nội dung, vẫn giữ nguyên kháng nghị và đề nghị Hội đồng xét xử phúc thẩm sửa bản án sơ thẩm.

Căn cứ vào các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án đã được thẩm tra tại phiên tòa phúc thẩm; trên cơ sở xem xét đầy đủ, toàn diện các tài liệu chứng cứ và kết quả tranh tụng tại phiên tòa phúc thẩm; sau khi nghe ý kiến của các đương sự và quan điểm của Kiểm sát viên tham gia phiên tòa.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Như vậy, việc vào năm 1996, việc ông H2 có thỏa thuận chuyển nhượng cho ông T phần đất thuộc thửa 27, tờ bản đồ số 1b (tờ bản đồ mới 41), diện tích theo đo đạc thực tế là 214,7m2 do ông Lý Văn H2 đại diện hộ đứng tên quyền sử dụng, là có thật vì được các bên thừa nhận.

Đối với hình thức của hợp đồng thì theo trình bày của phía ông T cho rằng việc chuyển nhượng có làm giấy tay chuyển nhượng, chỉ lập 01 bản do phía ông T giữ nhưng sau đó ông T đã nộp cho Uỷ ban nhân dân xã Bình Thành và nơi đây làm thất lạc; phía ông H2 thì phủ nhận mà cho rằng việc chuyển nhượng chỉ nói miệng với nhau, tuy nhiên căn cứ vào xác nhận của Uỷ ban nhân dân xã Bình Thành xác định trước đây ông T có nộp giấy tay chuyển nhượng giữa ông T với ông H2 đối với phần đất này nhưng Uỷ ban nhân dân xã Bình Thành đã làm thất lạc theo toàn bộ hồ sơ; phía ông H2 không đồng ý với lời trình bày trên của phía ông T và xác nhận trên của Uỷ ban nhân dân xã Bình Thành nhưng không có chứng cứ chứng minh xác nhận trên của Uỷ ban nhân dân xã Bình Thành là không có căn cứ, nên xác định về hình thức của hợp đồng chuyển nhượng thì hai bên có làm giấy tay chuyển nhượng nhưng đã bị thất lạc.

Xét thấy, yêu cầu kháng cáo của ông T là có căn cứ, vì:

Mặc dù hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông T với ông H2 là không đảm bảo về mặt hình thức do hai bên chỉ lập giấy tay chuyển nhượng nhưng trong hợp đồng này thì hai bên đều đã thực hiện xong toàn bộ nghĩa vụ của mình, trong đó phía ông T đã trả đủ số tiền chuyển nhượng là 12.000.000 đồng cho phía ông H2; phía ông H2 cũng đã giao đất cho ông T vào ngày 26/3/2013 âm lịch, nên không xác định hợp đồng chuyển nhượng này là giao dịch dân sự vô hiệu theo quy định tại Khoản 1 Điều 129 Bộ luật Dân sự năm 2015. Cụ thể, Khoản 1 Điều 129 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định như sau:

“Điều 129. Giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức

Giao dịch dân sự vi phạm quy định điều kiện có hiệu lực về hình thức thì vô hiệu, trừ trường hợp sau đây:

1. Giao dịch dân sự đã được xác lập theo quy định phải bằng văn bản nhưng văn bản không đúng quy định của luật mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó;…”

Mặt khác, về chủ thể của hợp đồng thì mặc dù phần đất này là cấp cho hộ ông H2; khi thỏa thuận chuyển nhượng thì chỉ do ông H2 thực hiện, tuy nhiên xét thấy việc chuyển nhượng được thực hiện công khai; phía ông T nhận đất sử dụng ổn định từ năm 2003 đến nay mà phía gia đình ông H2 đều biết nhưng không có ai tranh chấp, khiếu nại gì nên được xác định đây là trường hợp các thành viên trong hộ mặc nhiên đồng ý, thống nhất theo Án lệ số 04/2016/AL ngày 06/4/2016 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân Tối cao.

Còn đối với việc phía ông H2 trình bày rằng theo thỏa thuận miệng với ông Hùng Miên thì phía ông T phải có nghĩa vụ giao cho phía ông H2 một nền nhà khác để gia đình ông H2 ở và đây được xác định là một điều kiện trong hợp đồng, vì vậy nay phía ông T chưa thực hiện điều kiện này thì phía ông H2 có quyền hủy hợp đồng chuyển nhượng với ông T, Hội đồng xét xử xét thấy lời trình bày trên của phía ông H2 là không có cơ sở để chấp nhận vì không được phía ông T thừa nhận, chấp nhận; phía ông H2 cũng không có gì để chứng minh có thỏa thuận đó; ông Hùng Miên nay đã chết nên cũng không thể đối chứng.

Như vậy, Hội đồng xét xử chấp nhận yêu cầu kháng cáo của ông Lê Văn T, sửa án sơ thẩm.

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH:

Áp dụng khoản 2 Điều 148 và khoản 2 Điều 308 Bộ luật tố tụng dân sự;

Áp dụng Điều 688, Điều 117, khoản 2 Điều 119, 122, 129 và Điều 131 Bộ Luật dân sự năm 2015; Điều 147, Điều 157, Điều 165, Bộ luật tố tụng dân sự;

Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14, ngày 30/12/2016 quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí tòa án,

Tuyên xử:

- Chấp nhận kháng cáo của ông Lê Văn T.

- Chấp nhận Kháng nghị số 01/QĐKNPT-VKS-DS ngày 28/01/2019 của Viện kiểm sát nhân dân huyện Lấp Vò, tỉnh Đồng Tháp.

- Sửa bản án sơ thẩm số 04/2019/DS-ST, ngày 11/01/2019 của Tòa án nhân dân huyện Lấp Vò.

- Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Lê Văn T.

- Công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Lê Văn T đối với ông Lý Văn H2 năm 1996 đối với thửa đất số 27, tờ bản đồ số 01b (nay là tờ bản đồ số 41) diện tích đo đạc thực tế là 214,7m2 đất tọa lạc tại xã Bình Thành, huyện Lấp Vò, tỉnh Đồng Tháp.

- Buộc hộ ông Lý Văn H2, (gồm ông Lý Văn H2, bà Trần Thị L, chị Lý Thị Kim D, anh Lý Thái Đ, anh Lý Thái Đ, chị Lý Thị Kim T và anh Lý Thái T phải có nghĩa vụ chuyển quyền sử dụng đất cho ông Lê Văn T đối với thửa số 27, tờ bản đồ số 1b (tờ bản đồ mới 41), diện tích theo giấy chứng nhận là 198m2 , diện tích đo đạc thực tế là 214,7m2 đất tọa lạc tại xã Bình Thành, huyện Lấp Vò; giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho hộ ông Lý Văn H2.

- Ông Lê Văn T được tiếp tục sử dụng diện tích đất 214,7m2 (đo đạc thực tế) thuộc thửa 27, tờ bản đồ số 01b (tờ bản đồ mới 41) mà ông đang quản lý.

Các đương sự được đến cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để đăng ký cấp quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

(Kèm theo biên bản xem xét thẩm định tại chỗ ngày 19/7/2016 của Tòa án nhân dân tỉnh Đồng Tháp và sơ đồ đo đạc đất ngày 28/7/2016 của Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện Lấp Vò, tỉnh Đồng Tháp).

- Về án phí sơ thẩm:

+ Ông Lê Văn T không phải chịu án phí sơ thẩm, nên được nhận lại các số tiền tạm ứng án phí là: 200.000 đồng theo biên lai số 020086 ngày 04/6/2014; 8.750.000 đồng theo biên lai số 0001590 ngày 02/5/2018 và 2.570.000 đồng theo biên lai số 0001763 ngày 06/8/2018 tại Chi cục Thi hành án dân sự huyện Lấp Vò.

+ Ông Lý Văn H2 được miễn nộp án phí sơ thẩm.

- Ông Lý Văn H2 phải chịu 3.939.000 đồng chi phí thẩm định, định giá và 2.250.000 đồng tiền đăng tin. Nộp để trả lại cho ông Lê Văn T vì ông T đã nộp tạm ứng và chi xong.

- Về án phí phúc thẩm: Ông Lê Văn T không phải chịu. Hoàn trả lại cho ông T 300.000 đồng mà ông T đã nộp theo biên lai thu tạm ứng án phí số 0007022 ngày 25/01/2019 của Chi cục thi hành án dân sự huyện Lấp Vò.

- Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.

Trường hợp quyết định, bản án được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thoả thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các điều 6, 7,7a,7b và 9 Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự.

TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ PHÚC THẨM