Bản án 232/2020/DS-PT — Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

NỘI DUNG VỤ ÁN

Tại đơn khởi kiện, các biên bản hòa giải và tại phiên tòa, bà Nguyễn Thị L trình bày:

Theo hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (giấy tay) lập ngày 10/9/2014, vợ chồng ông Võ Văn P, bà Nguyễn Thị T1 và các con là Võ Văn T2, Võ Thị D, Võ Thúy H thỏa thuận sang nhượng cho vợ chồng Trần Văn S và Nguyễn Thị L phần đất thực tế mua là dài ngang 05m x 60m, nhưng trong giấy tay sang nhượng ghi là 5m x dài 100m; Mục đích ghi ngang 5m x 100m = 500m2 để đủ điều kiện tách thửa, còn sử dụng là 300m2, giá chuyển nhượng 70.000.000 đồng; Nội dung có ghi đặt cọc 30.000.000 đồng. Sau đó, các bên lập tiếp giấy tay, ghi là “Tờ biên nhận và cam kết”, cụ thể xác định: Trong giấy hợp đồng sang nhượng bán đất, ngang 5m dài 100m, nhưng bán trên thực tế là 5m x60m, giá 130.000.000 đồng, trả trước 90.000.000 đồng, còn lại 40.000.000 đồng, bên chủ đất làm cắt xong quyền sử dụng đất đứng tên vợ chồng ông S, bà L thì bên nhận sang nhượng trả đủ tiền.

Từ khi lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đến nay ông P, bà T1 và các con của ông P, bà T1 không chuyển tên quyền sử dụng đất cho vợ chồng bà. Nay vợ chồng bà yêu cầu Tòa án giải quyết buộc ông P, bà T1 và các con là anh Võ Văn T2, chị Võ Thị D, chị Võ Thúy H phải tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã ký với vợ chồng bà ngày 10/9/2014 và chuyển tên quyền sử dụng đất cho vợ chồng bà phần đất chiều ngang 05m, chiều dài 60m, tổng diện tích là 300m2, vợ chồng bà đồng ý trả cho ông P, bà T1 cùng các con của ông P, bà T1 số tiền 40.000.000 đồng.

Tại đơn phản tố đề ngày 25/01/2019, tại các biên bản hòa giải và tại phiên tòa, ông Võ Văn P và bà Nguyễn Thị T1 trình bày:

Vào ngày 10/9/2014 vợ chồng ông có lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử đất cho ông Trần Văn S và bà Nguyễn Thị L, hợp đồng viết tay chưa công chứng, chứng thực, phần đất có chiều ngang 05m, chiều dài 60m, tổng diện tích 300m2 đất tọa lạc ấp T, xã T, huyện C, tỉnh C ., giá chuyển nhượng là 130.000.000 đồng, ông S và bà L đã trả được 90.000.000 đồng, còn thiếu số tiền 40.000.000 đồng khi nào làm xong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì trả đủ. Sau khi lập hợp đồng thì ông bà tiến hành làm thủ tục tách quyền sử dụng đất cho vợ chồng bà L nhưng do diện tích đất chuyển nhượng là 300m2 đất nông nghiệp không đủ diện tích để tách thửa theo quy định nên không thực hiện được. Thời điểm chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho ông S, bà L chỉ có vợ chồng ông ký tên chuyển nhượng, các con của ông không biết do đi làm ăn xa. Nay biết sự việc các con ông cũng không đồng ý chuyển nhượng đất này. Do đó ông yêu cầu Tòa án giải quyết:

- Hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa vợ chồng ông với ông S, bà L ngày 10/9/2014.

- Vợ chồng ông bà đồng ý trả lại cho ông S, bà L số tiền đã nhận là 90.000.000 đồng.

- Yêu cầu ông S và bà L phải tháo dỡ nhà và di dời tài sản đi nơi khác trả lại quyền sử dụng đất cho vợ chồng ông.

Tại đơn yêu cầu đề ngày 14/5/2020 Ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam Chi nhánh huyện Cái Nước có nội dung:

Vào ngày 20/3/2020 ông Võ Văn P và bà Nguyễn Thị T1 có thế chấp 02 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do ông Võ Văn P, bà Nguyễn Thị T1 đứng tên số Y599724 do Ủy ban nhân dân huyện Cái Nước cấp ngày 12/02/2004 và số BG 218708 do Ủy ban nhân dân huyện Cái Nước cấp ngày 14/9/2011 để vay của Ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam Chi nhánh huyện Cái Nước số tiền 99.000.000 đồng. Ngân hàng yêu cầu buộc ông P và bà T1 trả số tiền vốn 99.000.000 đồng và tiền lãi tính đến ngày 20/5/2020 là 1.200.000 đồng, tổng cộng là 100.200.000 đồng.

Tại đơn xin vắng mặt đề ngày 16/7/2020 của Ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam Chi nhánh huyện Cái Nước có nội dung: Đến ngày 15/6/2020 ông Võ Văn P đã thanh toán hết nợ cho Ngân hàng và Ngân hàng cũng đã trả lại tài sản thế chấp là 02 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông P nên việc Tòa án xét xử vụ án tranh chấp giữa nguyên đơn với bị đơn không liên quan đến Ngân hàng.

Tại Biên bản hòa giải ngày 22/8/2019 và tại Biên bản làm việc ngày 22/8/2019 ông Võ Minh T3 và bà Trương Ngọc Nhạn trình bày:

Hiện nay thì phần đất mà ông P, bà T1 với ông S, bà L đang tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng do các đương sự xác định ranh giới lấn qua phần đất của vợ chồng ông đang quản lý ở phía mặt tiền là 05cm, mặt hậu là 55cm. Nhưng ông bà xác định không có yêu cầu giải quyết trong cùng vụ án này mà để sau khi Tòa án giải quyết xong vụ án thì ông bà thỏa thuận với người được quyền sử dụng phần đất đang tranh chấp.

Tại các Biên bản hòa giải và tại phiên tòa, chị Trần Ngọc N2 trình bày:Chị thống nhất với nội dung trình bày của bà Nguyễn Thị L, không có ý kiến gì khác.

Từ nội dung trên, tại Bản án dân sự sơ thẩm số: 57/2020/DS-ST ngày 17 tháng 7 năm 2020 của Tòa án nhân dân huyện Cái Nước tuyên xử:

Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn về việc buộc bị đơn tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 10/9/2014, phần đất có tứ cận: Phía Đông giáp ranh với Quốc lộ 1A có cạnh M3M4 dài 5,06m; Phía Tây giáp ranh với đất của bà Nguyễn Thị T1 có cạnh M1M2 dài 5,06m; Phía Nam giáp với giáp với phần đất của bà Trương Hồng N1 có cạnh M1M4 dài 60m; Phía Bắc giáp với phần đất của ông Huỳnh Văn Đắc cạnh M2M3 dài 60m.

Không chấp nhận yêu cầu của nguyên đơn về việc yêu cầu buộc bị đơn thực hiện việc tách thửa chuyển quyền sử dụng đất cho nguyên đơn.

Bác toàn bộ nội dung phản tố của bị đơn về việc yêu cầu hủy hợp đồng và buộc nguyên đơn tháo dỡ nhà, di dời tài sản để trả lại đất.

Khi có sự thay đổi về chính sách đất đai mà diện tích đất nhận chuyển nhượng có đủ điều kiện để đăng ký tách thửa chuyển quyền sử dụng đất thì ông Trần Văn S và bà Nguyễn Thị L có quyền liên hệ với cơ quan có thẩm quyền về quản lý đất đai của huyện Cái Nước để làm thủ tục theo quy định, buộc ông Võ Văn P và bà Nguyễn Thị T1 có nghĩa vụ làm thủ tục tách thửa chuyển quyền sử dụng đất cho ông Trần Văn S và bà Nguyễn Thị L.

(Kèm theo Bản Trích đo hiện trạng ngày 22/3/2019).

Buộc ông Trần Văn S và bà Nguyễn Thị L trả cho ông Võ Văn P và bà Nguyễn Thị T1 số tiền 31.715.000 đồng.

Ngoài ra, án sơ thẩm còn tuyên về lãi suất chậm thi hành án, án phí và quyền kháng cáo theo luật định.

Ngày 28/7/2020, ông Võ Văn P, Nguyễn Thị T1 kháng cáo toàn bộ Bản án sơ thẩm, yêu cầu cấp phúc thẩm sửa án sơ thẩm theo hướng không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn; Hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa nguyên đơn và bị đơn; Buộc nguyên đơn tháo dỡ, di dời nhà cửa đi nơi khác để trả đất. Ông P, bà T1 đồng ý giao trả cho ông S, bà L số tiền 90.000.000 đồng.

- Tại phiên tòa phúc thẩm: Ông Võ Văn P, bà Nguyễn Thị T1 đề nghị giữ nguyên yêu cầu kháng cáo.

- Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho bị đơn:

Luật sư Hồng Ngọc Anh phát biểu: Đề nghị chấp nhận yêu cầu kháng cáo của ông Võ Văn P, bà Nguyễn Thị T1, yêu cầu cấp phúc thẩm sửa án sơ thẩm theo hướng không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn; Chấp nhận yêu cầu phản tố của bị đơn; Hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa nguyên đơn và bị đơn; Buộc nguyên đơn tháo dỡ, di dời nhà cửa đi nơi khác để trả đất. Ông P và bà T1 đồng ý giao trả lại cho ông S và bà L số tiền 90.000.000 đồng, với căn cứ: Đất chuyển nhượng hợp đồng vi phạm hình thức, diện tích không đủ tách thửa, nên không thể đăng ký Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Đất chuyển nhượng là đất hộ gia đình.

Luật sư Đinh Thanh Triển phát biểu: Bổ sung ý kiến về quy định của pháp luật giao dịch nêu trên bị vô hiệu; các quy định về hạn mức tách thửa của Luật đất đai, quy định của Ủy ban nhân dân tỉnh Cà Mau về hạn mức tách thửa đối với đất nông nghiệp phải 500m2, nhưng các bên sang nhượng 300m2 là không đủ hạn mức tách thửa, nên cần chấp nhận toàn bộ yêu cầu kháng cáo, yêu cầu khởi kiện của bị đơn.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Cà Mau tham gia phiên toà phát biểu: Về tố tụng, Thẩm phán, Hội đồng xét xử tiến hành đúng theo quy định của pháp luật tố tụng và các đương sự cũng chấp hành đúng với quyền và nghĩa vụ của các đương sự được pháp luật quy định. Về nội dung, đề nghị Hội đồng xét xử phúc thẩm: Căn cứ khoản 1 Điều 308 Bộ luật tố tụng dân sự; tuyên xử nguyên Bản án sơ thẩm. Tuy nhiên, tại phần Quyết định của Bản án có nêu là không phù hợp, với nội dung: “Khi có sự thay đổi về chính sách đất đai mà diện tích đất nhận chuyển nhượng có đủ điều kiện để đăng ký tách thửa chuyển quyền sử dụng đất thì ông Trần Văn S và bà Nguyễn Thị L có quyền liên hệ với cơ quan có thẩm quyền về quản lý đất đai của huyện Cái Nước để làm thủ tục theo quy định, buộc ông Võ Văn P và bà Nguyễn Thị T1 có nghĩa vụ làm thủ tục tách thửa chuyển quyền sử dụng đất cho ông Trần Văn S và bà Nguyễn Thị L”. Vì, tại Điều 5 Quyết định số: 59/2018/UBND ngày 28/12/2018 của UBND tỉnh Cà Mau về hạn mức tách thửa theo Bản án thì có thể dưới 500m2 vẫn được cấp (cấp theo Bản án), nên cần điều chỉnh lại nội dung này.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa và căn cứ vào kết quả tranh tụng tại phiên tòa, xét kháng cáo của ông Võ Văn P, bà Nguyễn Thị T1. Hội đồng xét xử thấy rằng:

Theo hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (giấy tay) lập ngày 10/9/2014, vợ chồng ông Võ Văn P, bà Nguyễn Thị T1 (cùng các con là Võ Văn T2, Võ Thị D, Võ Thúy H) thỏa thuận sang nhượng cho vợ chồng Trần Văn S và Nguyễn Thị L, ghi diện tích ngang 5m x 100m (nhưng thực chất chỉ chuyển nhượng ngang 05m x 60m); Mục đích ghi ngang 05m x 100m = 500m2 để đủ điều kiện tách thửa, còn cam kết sử dụng là 300m2, giá chuyển nhượng 70.000.000 đồng; nội dung có ghi đặt cọc 30.000.000 đồng. Sau đó, các bên cũng lập tiếp giấy tay, ghi là “Tờ biên nhận và cam kết” (Bút lục số: 73), cụ thể xác đinh: Trong giấy hợp đồng sang nhượng bán đất, ngang 05m dài 100m, nhưng bán trên thực tế là 05m x 60m, giá 130.000.000 đồng, trả trước 90.000.000 đồng; còn lại 40.000.000 đồng, bên chủ đất làm thủ tục cắt xong quyền sử dụng đất đứng tên vợ chồng ông S, bà L thì ông S, bà L sẽ trả đủ số tiền còn lại. Mặc dù, giấy tay ghi sau, bổ sung số tiền chuyển nhượng, bổ sung diện tích thỏa thuận, nhưng đó là nội dung bổ sung hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vào ngày 10/9/2014 (giấy tay). Nay, phía nguyên đơn yêu cầu thực hiện hợp đồng, bị đơn yêu cầu hủy; bị đơn yêu cầu buộc nguyên đơn tháo dỡ, công trình kiến trúc trả lại đất.

Do yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn được chấp nhận, nên buộc ông Võ Văn P và bà Nguyễn Thị T1 phải chịu chi phí đo đạc với số tiền 3.785.000 đồng và chi phí định giá tài sản số tiền 4.500.000 đồng, tổng cộng là 8.285.000 đồng. Số tiền này bà L, ông S đã nộp xong, nên buộc ông P và bà T1 trả lại cho bà L, ông S.

Án phí dân sự sơ thẩm: Được xử lý theo quy định pháp luật: Các đương sự phải chịu theo quy định.

Án phí phúc thẩm: Do không chấp nhận hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chỉ sửa án sơ thẩm liên quan đến một phần nguyên đơn phải hoàn trả số tiền còn thiếu. Vì vậy, bị đơn phải chịu án phí phúc thẩm, đã dự nộp 300.000 đồng, được chuyển thu đối trừ.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ khoản 2 Điều 308, Điều 309 của Bộ luật tố tụng dân sự; Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30 tháng 12 năm 2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu nộp, quản lý và sử dụng án phí, lệ phí Tòa án.

Chấp nhận một phần yêu cầu kháng cáo của Ông Võ Văn P, bà Nguyễn Thị T1.

Sửa Bản án dân sự sơ thẩm số: 57/2020/DS-ST ngày 17 tháng 7 năm 2020 của Tòa án nhân dân huyện Cái Nước, tỉnh Cà Mau.

Tuyên xử:

1. Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của ông Trần Văn S, bà Nguyễn Thị L. Công nhận hiệu lực Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 10/9/2014 được xác lập giữa ông Trần Văn S, bà Nguyễn Thị L với ông Võ Văn P, bà Nguyễn Thị T1. Phần đất có tứ cận: Phía Đông giáp ranh với Quốc lộ 1A có cạnh M3M4 dài 5,06m; Phía Tây giáp ranh với đất của bà Nguyễn Thị T1 có cạnh M1M2 dài 5,06m; Phía Nam giáp với giáp với phần đất của bà Trương Hồng N1 có cạnh M1M4 dài 60m; Phía Bắc giáp với phần đất của ông Huỳnh Văn Đắc cạnh M2M3 dài 60m. Tổng diện tích 300,2m2.

(Kèm theo Bản Trích đo hiện trạng ngày 22/3/2019).

2. Chấp nhận một phần yêu cầu phản tố của ông Võ Văn P và bà Nguyễn Thị T1. Buộc ông Trần Văn S và bà Nguyễn Thị L trả cho ông Võ Văn P và bà Nguyễn Thị T1 số tiền 98.985.700 đồng. Không chấp nhận yêu cầu của ông Võ Văn P và bà Nguyễn Thị T1 về việc hủy hợp đồng và buộc ông Trần Văn S, bà Nguyễn Thị L tháo dỡ nhà, di dời tài sản để trả lại đất.

3. Về chi phí tố tụng: Ông Võ Văn P và bà Nguyễn Thị T1 phải chịu số tiền 8.285.000 đồng. Bà Nguyễn Thị L đã nộp xong số tiền 8.285.000 đồng, buộc ông Võ Văn P và bà Nguyễn Thị T1 phải trả lại cho bà Nguyễn Thị L và ông Trần Văn S số tiền 8.285.000 đồng.

Kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án, người phải thi hành không thi hành thì còn phải chịu thêm lãi suất phát sinh tương ướng với thời gian và số tiền chậm thi hành án theo khoản 2 Điều 468 Bộ luật dân sự năm 2015.

4. Về án phí:

- Án phí dân sự sơ thẩm:

Ông Trần Văn S và bà Nguyễn Thị L phải chịu án phí có giá ngạch 4.949.285 đồng. Bà L và ông S có dự nộp tạm ứng án phí số tiền 300.000 đồng tại biên lai thu tiền số 0004998 ngày 13/12/2018 của Chi cục thi hành án dân sự huyện Cái Nước, tỉnh Cà Mau được đối trừ và phải nộp tiếp 4.649.285 đồng.

Ông Võ Văn P và bà Nguyễn Thị T1 phải chịu 300.000 đồng. Ông P và bà T1 có dự nộp tạm ứng án phí số tiền 300.000 đồng tại biên lai thu tiền số 0005097 ngày 25/12/2019 của Chi cục thi hành án dân sự huyện Cái Nước, tỉnh Cà Mau được chuyển thu đối trừ.

- Án phí phúc thẩm:

Ông Võ Văn P và bà Nguyễn Thị T1 phải chịu 300.000 đồng, ông P và bà T1 đã dự nộp số tiền 300.000 đồng theo biên lai thu số 0005598 ngày 29/7/2020 của Chi cục thi hành án dân sự huyện Cái Nước, tỉnh Cà Mau được chuyển thu đối trừ.

Trường hợp Bản án được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7, 7a, 7b và 9 Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật thi hành án dân sự.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.