Bản án 23/2025/DS-PT — Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Theo Bản án sơ thẩm, nội dung vụ án được tóm tắt như sau:

Theo đơn khởi kiện ngày 31/10/2023, đơn thay đổi bổ sung yêu cầu khởi kiện ngày 24/5/2024 và các lời khai trong quá trình giải quyết vụ án, nguyên đơn ông Võ Hồng Đ trình bày:

Ông Võ Hồng Đ và bà Lâm Như P (vợ ông Đ) dự định để lại cho 02 người con ruột là ông Võ Đức D và bà Võ Thị Anh T1 04 thửa đất. Cụ thể, ông D được cho thửa đất số 166, diện tích 39,1m2 và thửa đất số 186, diện tích 11.563m2; còn bà T1 được cho thửa đất số 191, diện tích 2.892m2 và thửa đất số 310, diện tích 2.185,2m2. Nhưng bà T1 là người Việt Nam định cư tại Hoa Kỳ nên không đủ điều kiện được đứng tên quyền sử dụng đất. Do đó, ông Đ và bà P đã lập hợp đồng tặng cho toàn bộ 04 thửa đất trên cho ông D với điều kiện là khi bà T1 trở về thì ông D phải giao trả lại cho bà T1 02 thửa đất được cha mẹ cho. Sau khi ông D được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với các thửa đất trên, năm 2011, bà T1 gửi tiền về để cất một căn nhà cấp 3 có giá trị khoảng 3 tỉ đồng trên thửa đất 191.

Tháng 6/2023, sau khi bà P qua đời, giữa ông Đ và ông D xảy ra mâu thuẫn nên ông Đ khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết: (1) Vô hiệu một phần hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất được Ủy ban nhân dân (sau đây viết tắt là UBND) xã L chứng thực ngày 29/9/2022 đối với phần diện tích 917,5m2 đất, thuộc thửa đất số 191; (2) buộc ông D có nghĩa vụ giao trả lại phần diện tích đất có căn nhà cấp 3 và công nhận cho ông Đ quyền sử dụng đối với thửa đất và căn nhà nêu trên. Ngoài ra, ông Đ đồng ý giao cho ông D phần diện tích 1974,5m2 đất còn lại của thửa đất số 191 với điều kiện ông D phải hoàn trả lại giá trị quyền sử dụng đất là 296.175.000 đồng.

Theo đơn yêu cầu phản tố ngày 30/3/2024 và trong quá trình giải quyết vụ án, bị đơn Võ Đức D và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan Trần Thị Bé B trình bày:

Ông Võ Đức D đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp đối với toàn bộ thửa đất số 191 cùng căn nhà cấp 3 trên đất. Ông bà không biết sự việc bà T1 đã gửi tiền về để cất căn nhà nêu trên. Hiện nay, ông Đ đang sống trong căn nhà này nhưng ông bà không đồng ý chuyển giao lại thửa đất mà yêu cầu Tòa án công nhận quyền sử dụng đất đối với toàn bộ thửa đất số 191 và căn nhà trên đất cho ông D.

Ngoài ra, năm 2000, bà T1 có gửi về cho vợ chồng ông bà số tiền 971.620.000 đồng để nhờ ông bà cho vay lấy lãi giùm. Nay bà T1 có yêu cầu ông bà hoàn trả lại số tiền nêu trên thì ông bà đồng ý nhưng đề nghị được trả dần.

Người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan là bà Võ Thị Anh T1 và ông Võ Cao H3 trình bày: Vợ chồng ông Võ Đức D và bà Trần Thị B2 Ba vay ông bà số tiền 971.620.000 đồng theo biên nhận nợ ngày 09/8/2023 trong thời hạn 3 tháng. Tuy nhiên đến nay vợ chồng ông D vẫn chưa trả tiền nên ông H3 và bà T1 yêu cầu Tòa án buộc vợ chồng ông D có nghĩa vụ hoàn trả lại số tiền nêu trên, không tính lãi.

Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 08/2024/DS-ST ngày 30 tháng 5 năm 2024 của Tòa án nhân dân tỉnh Vĩnh Long quyết định:

Căn cứ vào các Điều 95, 101, 105, 106 của Luật đất đai năm 2013; Điều 124, 221, 466, 579 của Bộ luật dân sự năm 2015; Điều 147, 157, 158 của Bộ luật tố tụng dân sự; Điều 12, 27 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, nộp, quản lý và sử dụng án phí, lệ phí Tòa án.

1/ Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của ông Võ Hồng Đ:

1.1. Vô hiệu một phần hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất xác lập giữa ông Võ Hồng Đ, bà Lâm Như P với ông Võ Đức D do UBND xã L chứng thực ngày 29/9/2022 (Số chứng thực 44 quyển số 01-SCT/HĐ,GD) đối với tách thửa 191 diện tích 917,5 m2 (300 m2 đất ONT và 617,5m2 đất CLN) tờ bản đồ số 12 gồm các mốc { 1, 2, 3, b, a, 1}; công nhận quyền sử dụng phần đất này gắn liền căn nhà cấp ba, các vật kiến trúc khác cho ông Võ Hồng Đ và buộc ông Võ Đức D giao trả ông Võ Hoàng Đ1 các tài sản này theo kết quả đo đạc hiện trạng khu đất do Trung tâm K1, Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh V thực hiện.

1.2. Ông Võ Đức D được quyền sử dụng phần tách thửa 191 còn lại diện tích 1974,5m2 theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Số DG 076256 vào sổ cấp GCN: CS10988 do Sở T8 cấp ngày 18/10/2022 và sở hữu toàn bộ cây trồng trên đất toạ lạc ấp L, xã L, huyện T, tỉnh Vĩnh Long.

1.3. Các đương sự có quyền và nghĩa vụ kê khai, đăng ký biến động quyền sử dụng đất tại cơ quan có thẩm quyền theo quy định của pháp luật.

2/ Chấp nhận yêu cầu độc lập của bà Võ Thị Anh T1 và ông Nguyễn Cao H2: Buộc ông Võ Đức D và bà Trần Thị B2 Ba trả bà T1 và ông H2 số tiền 971.620.000 đồng.

Ngoài ra, Tòa án cấp sơ thẩm còn quyết định về án phí dân sự sơ thẩm, chi phí tố tụng và thông báo quyền kháng cáo theo quy định pháp luật.

Ngày 17/6/2024, người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn là ông Nguyễn Thanh H kháng cáo đề nghị sửa toàn bộ bản án sơ thẩm.

Ngày 09 và 21/6/2024, bị đơn ông Võ Đức D kháng cáo toàn bộ bản án sơ thẩm.

Tại phiên tòa phúc thẩm,

Ông Nguyễn Thanh H là người đại diện theo ủy quyền của ông Võ Hồng Đ, bà Võ Thị Anh T1 và ông Nguyễn Cao H2 trình bày:

Ông đồng ý với phán quyết của Tòa án cấp sơ thẩm về việc công nhận cho ông Võ Hồng Đ là chủ sử dụng hợp pháp đối với phần diện tích 917,5m2 đất nhưng không đồng ý đối với việc công nhận một phần hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất giữa ông Võ Hồng Đ, bà Lâm Như P với ông Võ Đức D. Bởi lẽ, hợp đồng nêu trên dù đã được giao kết và có xác nhận của UBND xã L vào năm 2022 nhưng thực tế không có việc giao đất giữa hai bên mà bản chất chỉ là việc ông Đ và bà P nhờ ông D đứng tên giùm bà Võ Thị Anh T1 do bà T1 đang định cư ở nước ngoài. Tại tờ tường trình có xác nhận của UBND xã L, ông Đ cũng khẳng định tài sản đang tranh chấp là tài sản của bà T1. Theo đó, tháng 10/2022, bà T1 đã thuê đội ngũ tháo dỡ căn nhà cũ được xây vào năm 2011 để cải tạo, xây dựng thành nhà mới. Điều này đều được các hộ gia đình sống xung quanh đó chứng kiến và có giấy xác nhận của những người làm chứng. Bên cạnh đó, bà T1 đã cung cấp cho Tòa án các tài liệu, chứng cứ thể hiện việc bà T1 đã gửi tổng cộng 107.000 USD về để xây dựng nhà cửa. Như vậy, toàn bộ chi phí xây nhà đều do bà T1 chi trả. Ngoài ra, bà T1 là người đang giữ bản chính giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với thửa đất đang có tranh chấp.

Do đó, đề nghị Hội đồng xét xử chấp nhận kháng cáo của người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn ông Võ Hồng Đ, sửa bản án sơ thẩm.

Bà Đặng Thị H1 là người đại diện theo ủy quyền của bị đơn là ông Võ Đức D trình bày:

Về tố tụng: Toà án cấp sơ thẩm đã ban hành Thông báo thụ lý số 02/TB-TLVA ngày 15/11/2023 vượt quá thời hạn quy định tại Điều 196 Bộ luật Tố tụng dân sự. Cụ thể, Toà án nhân dân tỉnh Vĩnh Long thụ lý đơn khởi kiện của ông Võ Hồng Đ từ ngày 31/10/2023 nhưng đến ngày 15/11/2023 mới ban hành thông báo thụ lý. Bên cạnh đó, trước thời điểm ban hành thông báo thụ lý nêu trên, Toà án cấp sơ thẩm lại thụ lý yêu cầu độc lập của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan vào ngày 14/11/2023. Việc thông báo mở phiên họp tiếp cận công khai chứng cứ và hoà giải của Toà án cấp sơ thẩm chưa đảm bảo quy định về trình tự, thủ tục. Trong hồ sơ vụ án không thể hiện đầy đủ các tài liệu, chứng cứ mà bị đơn đã cung cấp cho Toà án. Đơn yêu cầu phản tố ngày 30/3/2024 của ông D cũng không được Toà án xem xét giải quyết. Toà án cấp sơ thẩm không chỉ có thiếu sót khi không đưa UBND xã Lục Sĩ T3 vào tham gia tố tụng với tư cách là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan mà còn thụ lý quan hệ tranh chấp không thuộc phạm vi ủy quyền theo giấy ủy quyền giữa ông Đ và ông H.

Về nội dung: Ngày 29/9/2022, ông Võ Hồng Đ và bà Lâm Như P đã lập hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất cho ông Võ Đức D (hợp đồng này đã được UBND xã L chứng thực). Do thời điểm đó chưa thực hiện thủ tục hoàn công nhà ở nên trong hợp đồng chỉ thể hiện đối tượng tặng cho là quyền sử dụng đất. Trên cơ sở được tặng cho theo quy định pháp luật, ông D đã thực hiện việc sang tên theo đúng trình tự, thủ tục và được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Do đó, việc Toà án cấp sơ thẩm quyết định vô hiệu một phần hợp đồng tặng cho nêu trên là không có căn cứ.

Tháng 10/2022, vợ chồng ông D đã tiến hành sửa chữa, cải tạo lại căn nhà trên đất, nhưng do thời gian đã lâu nên ông D chỉ lưu lại một vài hoá đơn, chứng từ và các khoản thanh toán cho thợ thi công. Hầu hết những khoản thanh toán này ông D trả tiền mặt, còn những khoản thanh toán theo hình thức chuyển khoản thì ông D đã cung cấp sao kê cho Toà án. Đến đầu năm 2023, bà T1 về ăn tết, đồng thời xin ông D cho xây dựng hồ bơi, thay đổi một số nội thất cũ trong căn nhà nêu trên và được ông D đồng ý. Toà án cấp sơ thẩm chỉ căn cứ vào lời khai của bà T1, các hợp đồng thiết kế cải tạo nhà ở, bản vẽ thiết kế nhà, văn bản xác nhận thi công, hoá đơn vật liệu, xác nhận của người dân địa phương để xác định bà T1 là chủ đầu tư xây dựng căn nhà trên thửa đất số 191. Những bản xác nhận của những người dân địa phương không được xác minh làm rõ nguồn và tính pháp lý, cụ thể, có một số người dân không biết chữ, không có mặt tại địa phương từ năm 2021 hoặc sống cách xa phần diện tích đất đang tranh chấp. Từ đó thể hiện phán quyết của Toà án cấp sơ thẩm là không khách quan.

Đối với việc bà T1 cho ông D, bà B vay số tiền 971.620.000 đồng thì ông D, bà Ba K kháng cáo.

Do đó, đề nghị Hội đồng xét xử chấp nhận kháng cáo của bị đơn là ông Võ Đức D, hủy bản án sơ thẩm; không chấp nhận kháng cáo của nguyên đơn.

Kiểm sát viên tham gia phiên tòa phát biểu ý kiến:

Về tố tụng: Hội đồng xét xử đã thực hiện đúng theo quy định pháp luật; những người tham gia tố tụng chấp hành đúng quyền, nghĩa vụ theo quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự.

Về nội dung: Xét thấy, trên thửa đất đang tranh chấp có căn nhà được ông Đ xây dựng từ năm 2011 và đến nay thì ông Đ vẫn sinh sống ổn định tại đây. Qua xác minh thì nguyên đơn không còn chỗ ở nào khác. Năm 2022, bà Võ Thị Anh T1 có gửi tiền về để thiết kế, thi công xây dựng lại căn nhà. Các tài liệu, chứng cứ và hợp đồng liên quan đến việc xây dựng căn nhà có trong hồ sơ vụ án đều thể hiện tên của bà T1; trong suốt quá trình xây dựng căn nhà cũng không có tranh chấp nào. Do đó, nguyên đơn yêu cầu công nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở đối với thửa đất số 191 có diện tích 917,5m2 và căn nhà trên đất là có căn cứ. Tuy nhiên, hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất giữa ông Đ, bà P và ông D là hợp pháp nên nguyên đơn phải trả lại cho bị đơn giá trị quyền sử dụng đất đối với phần diện tích đất nêu trên.

Đối với yêu cầu của nguyên đơn về việc buộc bị đơn hoàn trả giá trị quyền sử dụng đất là 296.175.000 đồng đối với phần diện tích 1.974,5m2, như đã nhận định ở trên, hợp đồng tặng cho đã có hiệu lực pháp luật, trên phần diện tích đất này còn có một số cây ăn quả do bị đơn trồng. Như vậy việc xác lập quyền sử dụng đất của bị đơn đối với phần diện tích đất này là đúng quy định pháp luật. Toà án cấp sơ thẩm không chấp nhận yêu cầu đòi lại phần diện tích đất này của nguyên đơn là có căn cứ. Do đó, đề nghị Hội đồng xét xử chấp nhận một phần kháng cáo của bị đơn, sửa một phần bản án sơ thẩm, giao thửa đất có diện tích 917,5m2 có căn nhà cho nguyên đơn quản lý, sử dụng, nguyên đơn có trách nhiệm hoàn trả lại giá trị đối với phần diện tích đất nêu trên cho bị đơn theo kết quả định giá của Toà án cấp sơ thẩm.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Sau khi nghiên cứu các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án được xem xét tại phiên toà và căn cứ vào kết quả tranh tụng tại phiên toà, Tòa án nhận định:

Theo trình bày của ông Võ Hồng Đ, giữa ông và bà P có sự bàn bạc chia đất cho 02 con, cụ thể là chia cho ông D thửa đất số 166 và thửa đất số 186, chia cho bà T1 thửa đất số 191 và thửa đất số 310, nhưng do bà T1 định cư ở Hoa Kỳ nên không đủ điều kiện đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; vì vậy, ông đã thỏa thuận với ông D lập hợp đồng tặng cho toàn bộ 04 thửa đất cho anh D với mục đích để anh D đứng tên hộ cho chị T1 02 thửa đất số 191 và thửa đất số 310, khi nào chị T1 đủ điều kiện đứng tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì ông D có trách nhiệm làm thủ tục sang tên cho bà T1. Quá trình chung sống phát sinh mâu thuẫn, ông Đ khởi kiện ông D yêu cầu vô hiệu hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất đối với thửa đất số 191, buộc ông D phải trả lại căn nhà cấp 3 cùng với diện tích 917,5m2 đất, phần diện tích 1974,5m2 đất còn lại thì yêu cầu ông D trả bằng giá trị tương đương với số tiền 296.175.000 đồng. Tuy nhiên, ông D không đồng ý với yêu cầu khởi kiện của ông Đ mà cho rằng hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất được lập theo đúng quy định pháp luật và ông D đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên có đơn đề nghị Tòa án không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Đ, đồng thời công nhận thửa đất số 191 thuộc quyền sử dụng hợp pháp của mình.

Tương tự yêu cầu của bà Võ Thị Anh T1 buộc ông Võ Đức D phải trả số tiền 971.620.000 đồng cũng không phải là yêu cầu độc lập, bởi vì không có ý nghĩa bù trừ nghĩa vụ với bị đơn và cũng không liên quan tới yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn. Do đó, việc Tòa án cấp sơ thẩm xác định yêu cầu đòi tiền của bà T1 là yêu cầu độc lập trong vụ án là không đúng quy định tại khoản 1 Điều 201 Bộ luật tố tụng dân sự. Tuy nhiên, sau khi xét xử các đương sự không có kháng cáo về nội dung này nên Tòa án cấp phúc thẩm không đặt ra vấn đề xem xét, giải quyết lại nhằm đảm bảo ổn định quan hệ pháp luật tranh chấp đã được giải quyết.

Từ những phân tích và nhận định trên, Hội đồng xét xử chấp nhận kháng cáo của nguyên đơn, không chấp nhận kháng cáo của bị đơn, sửa bản án sơ thẩm.

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH:

- Căn cứ vào khoản 2 Điều 308 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015

Chấp nhận kháng cáo của nguyên đơn là ông Võ Hồng Đ; không chấp nhận kháng cáo của bị đơn là ông Võ Đức D. Sửa bản án sơ thẩm.

- Áp dụng: Điều 95, Điều 101, Điều 105, Điều 106 Luật Đất đai năm 2013; Điều 120, Điều 503 Bộ luật dân sự năm 2015 và Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30 tháng 12 năm 2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

- Tuyên xử:

1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Võ Hồng Đ:

1.1. Vô hiệu hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất xác lập giữa ông Võ Hồng Đ, bà Lâm Như P với anh Võ Đức D do Ủy ban nhân dân xã L chứng thực ngày 29/9/2022 (Số chứng thực 44 quyển số 01-SCT/HĐ,GD) đối với tách thửa 191 diện tích 917,5 m2 (300 m2 đất ONT và 617,5m2 đất CLN) tờ bản đồ số 12 gồm các mốc { 1, 2, 3, b, a, 1}; công nhận quyền sử dụng phần đất này gắn liền căn nhà cấp ba, các vật kiến trúc khác cho ông Võ Hồng Đ và buộc anh Võ Đức D giao trả ông Võ Hoàng Đ1 các tài sản này theo kết quả đo đạc hiện trạng khu đất do Trung tâm K1, Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh V thực hiện.

1.2 Ông Võ Đức D có nghĩa vụ trả lại giá trị quyền sử dụng 1974,5m2 đất theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số DG 076256 vào sổ cấp GCN: CS10988 do Sở T8 cấp ngày 18/10/2022 cho ông Võ Hồng Đ với số tiền là 296.175.000 đồng.

1.3. Sau khi thanh toán đủ số tiền trên cho ông Võ Hồng Đ, ông Võ Đức D được sử dụng phần diện tích 1974,5m2 đất còn lại theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Số DG 076256 vào sổ cấp GCN: CS10988 do Sở T8 cấp ngày 18/10/2022. Ông D được sở hữu toàn bộ cây trồng trên đất toạ lạc ấp L, xã L, huyện T, tỉnh Vĩnh Long.

1.4. Các đương sự có quyền liên hệ với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để thực hiện việc tách thửa, đăng ký biến động thửa đất 191 theo đúng quy định pháp luật.

2. Chấp nhận yêu cầu độc lập của bà Võ Thị Anh T1 và ông Nguyễn Cao H2: Buộc ông Võ Đức D và bà Trần Thị B2 Ba trả chị T1 và anh H2 số tiền 971.620.000 (chín trăm bảy mươi mốt triệu sáu trăm hai mươi ngàn) đồng.

Kể từ ngày người được thi hành án có đơn yêu cầu thi hành án, nếu người phải thi hành án chưa thi hành án xong số tiền trên thì phải chịu lãi theo quy định tại khoản 2 điều 468 của Bộ luật dân sự năm 2015.

3. Chi phí tố tụng sơ thẩm: Ông Võ Hồng Đ đã nộp xong 1.839.400 đồng. Ông Võ Đức D phải nộp 13.310.600 đồng hoàn lại cho ông Đ.

4. Án phí dân sự sơ thẩm: Ông Võ Hồng Đ được miễn. Ông Võ Đức D phải nộp 600.000 đồng. Ông Võ Đức D và bà Trần Thị B2 Ba phải nộp 44.581.000 đồng. Hoàn trả bà Võ Thị Anh T1 số tiền tạm ứng án phí 20.574. đồng theo Biên lai thu số 0014844 ngày 15/11/2023 của Cục Thi hành án dân sự tỉnh Vĩnh Long.

5. Án phí dân sự phúc thẩm: Ông Võ Hồng Đ không phải chịu. Ông Võ Đức D phải chịu 300.000 đồng, được trừ vào số tiền đã nộp theo Biên lai thu số 0015053 ngày 01 tháng 7 năm 2024 của Cục Thi hành án dân sự tỉnh Vĩnh Long.

Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự được sửa đổi, bổ sung năm 2014 thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án; quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7, 7a, 7b và 9 Luật Thi hành án dân sự được sửa đổi, bổ sung năm 2014; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự được sửa đổi, bổ sung năm 2014.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án./.

THÀNH VIÊN HỘI ĐỒNG XÉT XỬ

THẨM PHÁN – CHỦ TỌA PHIÊN TÒA Phạm Văn Công Ngô Mạnh Cường

Trần Thị Hòa Hiệp

TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ PHÚC THẨM