Bản án 23/2024/DSST: Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử d…

Tóm tắt 30 giây — tóm lược tự động từ nội dung bản án, chỉ mang tính tham khảo

Tranh chấp gì? Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất — án dân sự — "Bùi Thị B - Lê Văn B1"
Tòa quyết gì? 1. Tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà Bùi Thị B và ông Lê Văn B1 vô hiệu.
Căn cứ chính? Điều 11 Bộ luật Dân sự; Điều 116 Bộ luật Dân sự; Điều 12 Luật Đất đai

TÒA ÁN NHẬN DÂN
HUYỆN GÒ QUAO
TỈNH KIÊN GIANG

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

Độc lập - Tự do - Hạnh phúc

Bản án số: 23/2024/DSST
Ngày: 14-5-2024
“V/v Tranh chấp yêu cầu hủy hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất”

NHÂN DANH

NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TÒA ÁN NHÂN DÂN HUYỆN GÒ QUAO, TỈNH KIÊN GIANG

- Thành phần Hội đồng xét xử sơ thẩm gồm có:

Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa: Ông Trần Hoài Thanh.

Các Hội thẩm nhân dân:

1. Ông Võ Văn Liềm;

2. Ông Danh Út Nhỏ.

- Thư ký phiên tòa: Bà Lê Thị Hồng Phúc - Thư ký Tòa án nhân dân huyện Gò Quao.

- Đại diện Viện kiểm sát nhân dân huyện Gò Quao tham gia phiên toà: Bà Thị Xà Ly - Kiểm sát viên.

Ngày 14 tháng 5 năm 2024 tại Trụ sở Tòa án nhân dân huyện Gò Quao, xét xử sơ thẩm công khai vụ án dân sự thụ lý số: 202/2022/TLST-DS ngày 27 tháng 12 năm 2022 về việc “Tranh chấp yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử số: 18/2024/QĐXXST-DS ngày 24 tháng 4 năm 2023, giữa các đương sự:

1. Nguyên đơn: Bà Bùi Thị B - sinh năm 1960 (có mặt).

Địa chỉ: Ấp P, xã V, huyện G, tỉnh Kiên Giang.

2. Bị đơn: Ông Lê Văn B1 - sinh năm 1964 (có mặt).

Địa chỉ: Ấp P, xã V, huyện G, tỉnh Kiên Giang.

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Theo đơn khởi kiện đề ngày 14/12/2022 và tại phiên tòa, nguyên đơn bà Bùi Thị B trình bày: Vào ngày 21/11/2022 tôi có nhận chuyển nhượng của ông Lê Văn B1, diện tích đất là ngang giáp lộ xe G - Xáng Cụt 7,7 mét; ngang sau hậu là 3,4 mét x dài 17,4 mét với giá là 145.000.000 đồng, nằm trong một phần của thửa số 3, tờ bản đồ số 56-2022, đất tọa lạc tại ấp P, xã V, huyện G, tỉnh Kiên Giang do ông Lê Văn B1 đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Lúc chuyển nhượng hai bên có làm giấy tay nhưng không có làm hợp đồng chuyển nhượng đúng theo quy định của pháp luật. Khi làm giấy tay chuyển nhượng đất xong thì tôi đã giao đủ cho ông B1 số tiền là 145.000.000 đồng cùng ngày chuyển nhượng đất còn ông B1 nói giao tiền không đủ là không đúng. Lúc giao tiền không có làm biên nhận nhưng trong giấy tay chuyển nhượng đất có ghi rõ nhận đủ tiền và ông B1 có ký tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của ông bản photo là “có nhận đủ tiền” và ông B1 đã giao đất cho tôi canh tác.

Sau khi hai bên làm giấy tay chuyển nhượng đất xong thì ông B1 giao đất cho tôi canh tác nên đến ngày 24-25/11/2022 thì tôi khởi công xây dựng nhà và mua vật tư xây dựng gửi nhà ông B1. Lúc tôi đang xây dựng nhà thì gia đình ông B1 ngăn cản không cho tôi xây nhà nên xảy ra tranh chấp. Sự việc xảy ra tôi làm đơn yêu cầu Ban lãnh đạo ấp P xem xét giải quyết, đến ngày 09/12/2022 Ban lãnh đạo ấp P có mời các bên lên hòa giải nhưng không thành.

Trong quá trình giải quyết vụ án và tại phiên tòa tôi xin thay đổi và xin rút một phần yêu cầu khởi kiện là: Tôi yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 21/11/2022 giữa tôi và ông B1 và xin rút một phần là tiền công thợ là 3.300.000 đồng.

Nay, tôi yêu cầu Tòa án giải quyết hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 21/11/2022 giữa tôi và ông B1, buộc ông Lê Văn B1 phải trả lại cho tôi số tiền là 145.000.000 đồng (một trăm bốn mươi lăm triệu đồng). Đồng thời, tôi yêu cầu ông Lê Văn B1 giao lại cho tôi số tiền vật liệu xây dựng là 17.117.000 đồng (mười bảy triệu một trăm mười bảy nghìn đồng).

Về kết quả đo đạc xem xét thẩm định tại chổ ngày 10/7/2023 của Tòa án nhân dân huyện Gò Quao và kết chứng thư thẩm định giá của Công ty TNHH MTV Đ thì tôi thống nhất kết quả đo đạc và thẩm định giá này để làm căn cứ giải quyết vụ án.

Tại biên bản lấy lời khai đề ngày 08/3/2023, đơn yêu cầu phản tố ngày 14/10/2023 và tại phiên tòa bị đơn ông Lê Văn B1 trình bày: Vào ngày 21/11/2022 tôi có làm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với bà B, diện tích đất là ngang giáp lộ xe G - Xáng Cụt 7,7 mét; ngang sau hậu là 3,4 mét x dài 17,4 mét với giá là 145.000.000 đồng. Lúc chuyển nhượng chỉ có làm giấy tay không làm hợp đồng theo quy định của pháp luật và chưa đến cơ quan có thẩm quyền để làm thủ tục tách giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Khi làm hợp chuyển nhượng giữa tôi và bà B thì bà B chỉ giao cho 40.000.000 đồng còn thiếu lại 105.000.000 đồng chưa giao đủ và tôi đã giao đất cho bà B canh tác rồi. Tôi xác định là bà B chưa giao đủ tiền cho tôi nhưng vì tình nghĩa láng giềng. Hơn nữa, bà B cũng buôn bán nên tôi mới giao đất cho bà B canh tác sau khi ký giấy tay chuyển nhượng đất.

Việc bà B cho rằng giao đủ tiền cho tôi là không đúng mà bà B chỉ có giao cho tôi 40.000.000 đồng còn thiếu lại 105.000.000 đồng. Hơn nữa, tôi có giao đất cho bà B canh tác là đúng còn bà B chỉ mới tập kết vật liệu xây dựng và sửa nền nhà sơ sơ thôi chưa cất nhà.

Nay, bà B yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 21/11/2022 giữa tôi và bà B thì tôi đồng ý. Do đó, tôi đồng ý trả lại cho bà B số tiền là 40.000.000 đồng và số tiền vật tư vậy dựng là 17.117.000 đồng còn bà B yêu cầu tôi trả cho bà là 145.000.000 đồng thì tôi không đồng ý vì bà B chưa giao tiền đủ cho tôi là 145.000.000 đồng.

Kiểm sát viên tham gia phiên tòa phát biểu quan điểm:

Về tố tụng: Quá trình tiến hành tố tụng, Tòa án đã tuân thủ các thủ tục về thụ lý vụ án, xác định đúng quan hệ tranh chấp, tư cách đương sự, thẩm quyền giải quyết của Tòa án cũng như các thủ tục hòa giải, thủ tục tố tụng tại phiên tòa là đúng theo qui định. Đối với đương sự đã tuân thủ đúng theo quy định của pháp luật. Tuy nhiên, cũng còn một số vi phạm như: Vi phạm về thời hạn chuẩn bị xét xử nên đề nghị Tòa án khắc phục sau này.

Về nội dung vụ án: Qua nghiên cứu các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án, lời khai của đương sự cũng như tại phiên tòa hôm nay, đối chiếu với các quy định của pháp luật Kiểm sát viên đề nghị Hội đồng xét xử chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà Bùi Thị B đối với bị đơn ông Lê Văn B1 và chấp nhận một phần yêu cầu phản tố của ông Lê Văn B1 đối với bà Bùi Thị B. Tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 21/11/2022 giữa bà Bùi Thị B và ông Lê Văn B1 vô hiệu. Buộc ông Lê Văn B1 phải trả cho bà Bùi Thị B số tiền là 145.000.000 đồng và tiền vật tư xây dựng là 17.117.000 đồng, tổng cộng hai khoản là 162.117.000 đồng (một trăm sáu mươi hai triệu một trăm mười bảy nghìn đồng).

Đối với số tiền công thợ là 3.300.000 đồng thì tại phiên tòa nguyên đơn xin rút yêu cầu số tiền công thợ là 3.300.000 đồng nên đề nghị HĐXX đình chỉ xét xử số tiền công thợ này.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa và căn cứ vào kết quả tranh luận tại phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định:

Về tố tụng: Bà Bùi Thị B khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết là yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 21/11/2022 giữa bà và ông Lê Văn B1, buộc ông Lê Văn B1 phải trả lại cho bà số tiền đã nhận nên quan hệ tranh chấp của vụ án là “Tranh chấp yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” theo quy định tại khoản 3 Điều 26 và Điều 35 của Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015.

Về nội dung: Hai bên đương sự đã thừa nhận là ông Lê Văn B1 có chuyển nhượng cho bà Bùi Thị B diện tích đất là 82,4m2 (ngang giáp lộ xe G - Xáng Cụt 7,7 mét; ngang sau hậu là 3,4 mét x dài 17,4 mét), tọa lạc tại ấp P, xã V, huyện G, tỉnh Kiên Giang là đúng sự thật. Đồng thời, trong quá trình giải quyết vụ án và tại phiên tòa bà B và ông B1 thống nhất yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 21/11/2022 mà hai bên đã ký và yêu cầu tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng này vô hiệu.

Hợp đồng chuyển nhượng giữa bà Bùi Thị B và ông Lê Văn B1 hợp đồng được giao kết thực hiện trên cơ sở tự nguyện thỏa thuận, không trái pháp luật, đạo đức xã hội. Tuy nhiên, trong quá trình thực hiện hợp đồng các đượng sự không tuân thủ đúng theo quy định của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà hai bên chỉ làm giấy tay. Đồng thời, diện tích đất mà hai thực hiện việc chuyển nhượng là không đủ điều kiện để tách giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Do đó, giao dịch giữa hai bên đã vô hiệu tại thời điểm ký kết của hợp đồng nên các bên phải giao trả cho nhau những gì đã nhận.

Xét về yêu cầu của nguyên đơn thì HĐXX thấy rằng: Bà B có chuyển nhượng của ông B1 diện tích đất là 82,4m2 là đúng vì được ông B1 thừa nhận. Tuy nhiên, theo bà B thì bà đã giao đủ tiền cho ông B1 là 145.000.000 đồng, khi hai bên ký kết hợp đồng chuyển nhượng với nhau và ông B1 đã giao đất cho bà B canh tác. Sau đó, bà B chuẩn bị cất nhà thì con ông B1 ngăn cản nên xảy ra tranh chấp thì ông B1 chỉ thừa nhận có nhận số tiền là 40.000.000 đồng chứ không có nhận số tiền là 145.000.000 đồng. Việc bà B giao đủ số tiền cho ông B1 được thể hiện rõ trong giấy tay sang đất là “Tôi Lê Văn B1 đã nhận số tiền 145.000.000 đồng (một trăm bốn mươi lăm triệu đồng), vào ngày 21/11/2022 và đã bàn giao thửa đất trên”. Do đó, yêu cầu của bà B là có căn cứ nên HĐXX chấp nhận.

Xét về yêu cầu của bị đơn thì HĐXX thấy rằng: Ông B1 cũng thừa nhận là ông có chuyển nhượng cho bà B diện tích đất là 82,4m2 nhưng ông thừa nhận có nhận của bà B số tiền là 40.000.000 đồng chứ không có nhận số tiền là 145.000.000 đồng nên lời trình bày và yêu cầu của ông B1 là không có căn cứ chấp nhận. Bởi vì, khi hai bên ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng thì giao tiền phải có làm biên nhận, có người làm chứng. Tuy nhiên, trong giấy chuyển nhượng đất thể hiện là “Tôi Lê Văn B1 đã nhận số tiền 145.000.000 đồng (một trăm bốn mươi lăm triệu đồng), vào ngày 21/11/2022 và đã bàn giao thửa đất trên” nhưng ông B1 lại khẳng định chỉ có nhận số tiền là 40.000.000 đồng. Việc ông B1 cho rằng mình nhận số tiền 40.000.000 đồng nhưng ông không có chứng cứ chứng minh cho đều này và ông B1 cũng không giải thích được khi HĐXX hỏi tại sao chỉ nhận 40.000.000 đồng. Mặc khác, ông B1 cũng không có chứng cứ chứng minh và không giải thích được trong giấy tay chuyển nhượng đất ghi nhận số tiền 145.000.000 đồng. Hơn nữa, ông B1 cho rằng nhận 40.000.000 đồng mà lại giao đất cho bà B canh tác. Lẻ ra, theo nguyên tắc chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì chỉ giao số tiền từ 50% đến 80% giá trị đất, để khi làm thủ tục tách giấy chứng nhận quyền sử dụng đất xong thì giao đủ tiền nhưng giữa bà B và ông B1 đã giao đủ tiền lại chưa làm thủ tục tách giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Từ đó cho thấy ông B1 đã nhận đủ số tiền chuyển nhượng đất là 145.000.000 đồng chứ không có nhận 40.000.000 đồng như ông B1 trình bày. Do đó, yêu cầu của ông B1 là không có căn cứ nên HĐXX không chấp nhận.

Về tiền vật tư xây dựng là 17.117.000 đồng thì thấy rằng: Trong quá trình giải quyết vụ án và tại phiên tòa ông Lê Văn B1 và bà Bùi Thị B thống nhất thỏa thuận là ông B1 sẽ trả cho bà B số tiền là 17.117.000 đồng nên HĐXX ghi nhận sự tự nguyện này của các đương sự.

Đối với số tiền công thợ là 3.300.000 đồng, tại phiên tòa nguyên đơn xin rút yêu cầu này nên Hội đồng xét xử căn cứ vào Điều 217, 218, 219 của Bộ luật tố tụng dân sự đình chỉ một phần yêu cầu khởi kiện của bà Bùi Thị B.

Tại phiên tòa sau khi nghe lời trình bày của nguyên đơn, bị đơn và đại diện Viện kiểm sát có quan điểm không chấp nhận môt phần yêu cầu của nguyên đơn và chấp nhận một phần yêu cầu phản tố của bị đơn, xét đề nghị của Kiểm sát viên tại phiên tòa là có căn cứ nên Hội đồng xét xử chấp nhận. Do đó, chấp nhận môt phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà Bùi Thị B đối với bị đơn ông Lê Văn B1 nên buộc ông B1 trả lại cho bà B số tiền là 145.000.000 đồng (một trăm bốn mươi lăm triệu đồng).

Về tiền vật tư xây dựng là 17.117.000 đồng: Ghi nhận sự tự nguyện của ông Lê Văn B1 là ông B1 đồng ý trả cho bà Bùi Thị B số tiền vật tư xây dựng là 17.117.000 đồng (mười bảy triệu một trăm mười bảy nghìn đồng).

Tổng cộng hai khoản là 162.117.000 đồng (một trăm sáu mươi hai triệu một trăm mười bảy nghìn đồng).

Kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án (đối với các khoản tiền phải trả cho người được thi hành án) cho đến khi thi hành án xong, tất cả các khoản tiền, hàng tháng bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 468 Bộ luật Dân sự năm 2015.

Về lệ phí đo đạc và phí thẩm định giá là: 5.749.412 đồng, trong đó phí đo đạc là 749.412 đồng theo hóa đơn giá trị gia tăng số 00001701 ngày 04/10/2023 của Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện G và phí thẩm định giá là 5.000.000 đồng theo hóa đơn số 00000010 ngày 18/10/2023 của Công ty TNHH Đ. Do hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 21/11/2022 giữa bà B và ông B1 vô hiệu là do hai bên đều có lổi nên bà B và ông B1 mỗi người phải nộp ½ lệ phí đo đạc và phí thẩm định giá . Do bà B nộp hết số tiền là 5.749.412 đồng nên ông Lê Văn B1 phải trả lại cho bà Bùi Thị B số tiền là 2.874.706 đồng làm tròn 2.875.000 đồng (hai triệu tám trăm bảy mươi lăm nghìn đồng).

Về án phí DSST: Căn cứ theo quy định tại Điều 147 Bộ luật Tố tụng dân sự và khoản 2 Điều 26 Nghị quyết 326/2016/UBTVQH1430/12/2014 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí tòa án.

Do yêu cầu khởi kiện của bà Bùi Thị B được chấp nhận nên ông Lê Văn B1 phải chịu án phí dân sự sơ thẩm có giá ngạch là: 162.117.000đ x 5% = 8.105.850 đồng nhưng ông B1 được khấu trừ số tiền tạm ứng án phí mà ông đã nộp là 300.000 đồng theo biên lại thu tiền 0000781 ngày 17/10/2023. Như vậy, ông Lê Văn B1 còn phải nộp tiếp số tiền là 8.105.850 đồng – 300.000 đồng = 7.805.850 đồng làm tròn 7.806.000 đồng (bảy triệu tám trăm lẻ sáu nghìn đồng).

Bà Bùi Thị B được nhận lại số tiền tạm ứng án phí mà bà đã nộp là 3.625.000đ (ba triệu sáu trăm hai mươi lăm nghìn đồng) theo biên lai thu tiền số 0001916 ngày 27/12/2022 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện Gò Quao.

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ vào các Điều 11, Điều 116, Điều 122, Điều 129, Điều 131 và Điều 688 của Bộ luật dân sự năm 2015; Điều 12 Luật đất đai sửa đổi bổ, sung năm 2013; khoản 2 Điều 26 Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

1. Xử:

1.1. Tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà Bùi Thị B và ông Lê Văn B1 vô hiệu.

1.2. Chấp nhận một phần yêu cầu phản tố của ông Lê Văn B1 đối với bà Bùi Thị B.

Buộc ông Lê Văn B1 phải trả cho bà Bùi Thị B số tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất là 145.000.000 đồng (một trăm bốn mươi lăm triệu đồng).

Ghi nhận sự tự nguyện của ông Lê Văn B1 là ông B1 đồng ý trả cho bà Bùi Thị B số tiền vật tư xây dựng là 17.117.000 đồng (mười bảy triệu một trăm mười bảy nghìn đồng).

Tổng cộng hai khoản là: 162.117.000 đồng (một trăm sáu mươi hai triệu một trăm mười bảy nghìn đồng).

Đình chỉ một phần yêu cầu khởi kiện của bà Bùi Thị B đối với ông Lê Văn B1.

2. Về lệ phí đo đạc và phí thẩm định giá là: 5.749.412 đồng, trong đó phí đo đạc là 749.412 đồng theo hóa đơn giá trị gia tăng số 00001701 ngày 04/10/2023 của Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện G và phí thẩm định giá là 5.000.000 đồng theo hóa đơn số 00000010 ngày 18/10/2023 của Công ty TNHH Đ. Do hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 21/11/2022 giữa bà B và ông B1 vô hiệu là do hai bên đều có lổi nên bà B và ông B1 mỗi người phải nộp ½ lệ phí đo đạc và phí thẩm định giá . Do bà B nộp hết số tiền là 5.749.412 đồng nên ông Lê Văn B1 phải trả lại cho bà Bùi Thị B số tiền là 2.874.706 đồng làm tròn 2.875.000 đồng (hai triệu tám trăm bảy mươi lăm nghìn đồng).

3. Về án phí DSST là: 7.806.000 đồng (bảy triệu tám trăm lẻ sáu nghìn đồng) buộc ông Lê Văn B1 phải nộp.

4. Về quyền kháng cáo: Đương sự có mặt tại phiên tòa có quyền kháng cáo trong hạn 15 ngày kể từ ngày Tòa tuyên án là ngày 14/5/2024. Đương sự vắng mặt tại phiên tòa có quyền kháng cáo trong hạn 15 ngày kể từ ngày bản án được tống đạt hợp lệ.

“Trường hợp bản án được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, Điều 9 Luật Thi hành án dân sự và Điều 7, Điều 7a, Điều 7b Luật Thi hành án dân sự sửa đổi bổ sung năm 2014; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật thi hành án dân sự”.