Bản án 23/2022/DS-ST — Tranh chấp hợp đồng thuê tài sản

NHÂN DANH

NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TÒA ÁN NHÂN DÂN HUYỆN ĐỊNH QUÁN

- Thành phần Hội đồng xét xử sơ thẩm gồm có:

Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa: Ông Phạm Thanh Thái

Các Hội thẩm nhân dân: Bà Nguyễn Thị Liệu và bà Trần Thúy Nga

- Thư ký phiên tòa: Bà Trần Thùy Trang- Thư ký Tòa án.

- Đại diện Viện kiểm sát nhân dân huyện Định Quán: Ông Nguyễn Hữu Thọ- Kiểm sát viên.

Ngày 06 tháng 12 năm 2022, tại Trụ sở Tòa án nhân dân huyện Định Quán xét xử sơ thẩm công khai vụ án dân sự thụ lý số 109/2020/TLST-DS ngày 22 tháng 6 năm 2020 về việc “Tranh chấp bồi thường thiệt hại trong hợp đồng thuê nhà”, theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử số 39/2022/QĐXXST-DS ngày 12/9/2022, Quyết định hoãn phiên tòa số 383/2022/QĐST-DS ngày 30/9/2022, Quyết định tạm ngừng phiên tòa số 401/2022/QĐST-DS ngày 14/10/2022, Quyết định hoãn phiên tòa số 442/2022/QĐST-DS ngày 15/11/2022 giữa:

- Nguyên đơn: Bà Nguyễn Thị B, sinh năm 1959 (có mặt)

Địa chỉ: Tổ 3, ấp X, xã T, huyện Định Quán, tỉnh Đồng Nai.

- Bị đơn: Ông Hà Văn D, sinh năm 1967 (vắng mặt).

Địa chỉ: Tổ 14, ấp X, xã T, huyện Định Quán, tỉnh Đồng Nai

- Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:

1. Chị Hà Thị Ngọc A, sinh năm 1990 (vắng mặt).

Địa chỉ: Tổ 14, ấp X, xã T, huyện Định Quán, tỉnh Đồng Nai

2. Chi cục Thi hành án dân sự huyện Định Quán, do bà Trịnh Thị T, Chi cục trưởng, đại diện theo pháp luật.

Trụ sở: Khu phố Hiệp Tâm 2, TT. Định Quán, huyện Định Quán, tỉnh Đồng Nai.

- Người đại diện theo ủy quyền: Ông Đoàn Xuân Th, chấp hành viên Chi cục Thi hành án dân sự huyện Định Quán (vắng mặt).

3. Bà Trần Thị Út B, sinh năm 1971 (vắng mặt)

Địa chỉ: Tổ 4, ấp X, xã T, huyện Định Quán, tỉnh Đồng Nai.

4. Ông Trần Hữu D (chết năm 2021).

- Người thừa kết quyền, nghĩa vụ tố tụng của ông Trần Hữu D gồm:

1. Trần Hữu Ng, sinh năm 1983 (có mặt);

2. Trần Xuân Th1, sinh năm 1984 (vắng mặt);

3. Trần Xuân Ph, sinh năm 1987 (có mặt);

4. Nguyễn Thị B, sinh năm 1959 (có mặt).

Cùng địa chỉ: Tổ 13, ấp X, xã T, huyện Định Quán, tỉnh Đồng Nai

NỘI DUNG VỤ ÁN:

- Theo đơn khởi kiện ngày 10/3/2020, 06/4/2020, 27/4/2020 và bản tự khai ngày 11/8/2020 và trong quá trình giải quyết vụ án, nguyên đơn bà Nguyễn Thị B trình bày:

Ngày 27/12/2018, gia đình bà B bị Chi cục thi hành án dân sự huyện Định Quán cưỡng chế thi hành án giao tài sản là nhà và đất cho người trúng đấu giá, Chấp hành viên đã đưa tài sản của gia đình bà đến địa chỉ là tổ 14, ấp X, xã T, sau đó bà Hà Thị Ngọc A (con ông Hà Văn D) đến giao cho gia đình bà là một phần căn nhà xây là căn nhà kho nằm trên thửa đất 266, tờ 80 xã T. Bà được giao ở căn nhà kho (không cửa sổ, không cửa hậu và không có khóa ngoài). Đến ngày 17/12/2019 bà Ánh đến báo bằng miệng cho bà biết là đã hết hạn hợp đồng nên không đồng ý cho gia đình bà tiếp tục cư trú.

Theo nội dung hợp đồng thuê nhà giữa Chi cục Thi hành dân sự huyện Định Quán và bà Hà Thị Ngọc A thì diện tích được thuê là 384m2, tiền thuê nhà là 1.500.000 đồng/tháng nhưng thực tế bà chỉ được sử dụng có 150m2. Do đó, bà khởi kiện yêu cầu Tòa án buộc ông Hà Văn D phải thanh toán cho bà tổng cộng 154.944.000 đồng tiền yêu cầu bồi thường thiệt hại liên quan đến hợp đồng thuê nhà. Cụ thể:

Thu nhập bị mất trong thời gian thuê: 400.000đ/ ngày x 12 tháng = 144.000.000 đồng.

Diện tích sử dụng thực tế là 150m2, số diện tích đất còn lại là 234m2 không sử dụng, nên phải bị đơn phải hoàn trả là 234m2 x 3.900đ/m2/tháng x 12 tháng = 10.944.000đ.

Ngoài ra bà không trình bày gì thêm và không có yêu cầu nào khác.

- Tại bản tự khai và B bản lấy lời khai ngày 11/8/2020, bị đơn ông Hà Văn D trình bày: Ông có một diện tích nhà và đất tại ấp 2, xã T, huyện Định Quán đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Do thời điểm đó không có nhu cầu sử dụng nên ông đã để con gái ông là chị Hà Thị Ngọc A đứng ra cho thuê, người thuê nhà là ông Đoàn Xuân Th, chấp hành viên của Chi cục Thi hành án dân sự huyện Định Quán. Theo hợp đồng thuê nhà được ký kết giữa chị A và ông Th vào ngày 27/12/2018 thì thời hạn thuê là 01 năm, tính từ ngày 27/12/2018 đến ngày 27/12/2019, với giá thuê nhà là 1.500.000đ/tháng.

Sau khi ký kết hợp đồng thuê nhà thì căn nhà được ông Th cho bà Nguyễn Thị B vào sinh sống. Đến ngày 27/12/2019 thì hợp đồng thuê kết thúc thì ông yêu cầu bà B dọn ra khỏi nhà ông do hết thời hạn hợp đồng. Tuy nhiên, do gần Tết nên ông để cho bà B ở lại căn nhà ông đến qua Tết nguyên đán. Nhưng bà B vẫn không dọn đồ ra khỏi nhà ông. Bà B vẫn để đồ đạc ở đó và chuyển đến nơi khác sinh sống. Sau nhiều lần liên lạc với bà B không được nên đến cuối tháng Giêng âm lịch ông đã dọn đồ của bà B ra hông nhà. Sau đó bà B đã đến lấy những đồ đạc còn sử dụng được, còn những đồ đạc không sử dụng được bà B để lại và bỏ đi.

Ông không đồng ý với yêu cầu khởi kiện của bà B do yêu cầu khởi kiện của bà B là không có căn cứ, hợp đồng thuê nhà được ký kết giữa chị A với ông Th. Mặc khác hợp đồng thuê nhà đã hết thời hạn từ lâu, ông đã nhiều lần yêu cầu bà B dọn đi nhưng bà B không đồng ý.

- Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan Chi cục Thi hành án dân sự huyện Định Quán, do ông Đoàn Xuân Th, đại diện theo ủy quyền trình bày: Bà B là người bị thi hành án theo quyết định thi hành án số 43/THA ngày 05/5/2016 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện Định Quán. Tài sản thi hành án là căn nhà duy nhất của bà B do đó sau khi cưỡng chế kê B căn nhà thì bà B không còn chỗ ở. Do đó, Chi cục thi hành án dân sự huyện đã thuê 01 căn nhà của ông D để cho gia đình bà B cư trú, với thời hạn là 01 năm.

Tại bản hợp đồng giữa Chi cục thi hành án dân sự huyện và chị A, ghi địa chỉ nhà ở tại ấp 2, xã T, kết cấu nhà cấp 4, giá thuê 1.500.000 đồng/tháng, tổng diện tích sàn là 384m2 (nội dung này là ghi tổng diện tích căn nhà chứ không phải diện tích thực tế cho thuê). Tuy nhiên khi giao nhà cho thuê thì do căn nhà có chiều ngang 10m và có cửa cuốn ngăn giữa hai bên nhà, mỗi bên 5m nên khi giao nhà chị A có chỉ cho bà B diện tích ngang 5m, chiều dài khoảng 30m, vị trí cho thuê là một phần của căn nhà đã được ngăn ra và bà B đồng ý. Bà B không trực tiếp ký hợp đồng và không biết về việc ký hợp đồng, tuy nhiên Chi cục Thi hành án có thông báo cụ thể cho bà B vị trí nhà thuê, giá thuê và thời hạn cho thuê.

Tiền thuê nhà được trích ra từ tiền bán đấu giá tài sản của bà B do đó Chi cục Thi hành án đã trực tiếp giao tiền nhà 12 tháng là 18.000.000đ cho bà Hà Thị Ngọc A. Bà B chỉ phải thanh toán tiền điện, nước sinh hoạt mà gia đình bà sử dụng phát sinh hàng tháng cho chủ nhà.

Việc bà B khởi kiện ông D thì Chi cục Thi hành án dân sự huyện Định Quán không có ý kiến gì.

- Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan chị Hà Thị Ngọc A: Chị đồng ý với lời trình bày của bị đơn ông Hà Văn D, chị không đồng ý với yêu cầu khởi kiện của bà B.

- Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Trần Thị Út B: được triệu tập nhưng không tham gia phiên tòa, nên không có lời khai.

- Người kế thừa quyền, nghĩa vụ tố tụng của người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan ông Trần Hữu D gồm anh Trần Hữu Ng, chị Trần Xuân Ph, chị Trần Xuân Th1, Nguyễn Thị B: đồng ý với yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà B và không có trình bày hay yêu cầu khởi kiện gì thêm.

Quan điểm của đại diện Viện kiểm sát nhân dân huyện Định Quán tại phiên tòa:

Về việc tuân theo pháp luật tố tụng: Hội đồng xét xử, Thư ký phiên tòa và những người tham gia tố tụng đã tuân thủ đúng, đầy đủ các quy định của Bộ luật tố tụng dân sự.

Về việc giải quyết vụ án: Việc khởi kiện của bà Nguyễn Thị B là không có căn cứ, không đúng đối tượng khởi kiện, nên Đề nghị Hội đồng xét xử không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà B.

Về án phí: Nguyên đơn bà Nguyễn Thị B phải chịu án phí đối với yêu cầu không được chấp nhận.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án đã được thẩm tra và kết quả tranh tụng tại phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định:

[1] Về thẩm quyền giải quyết vụ án: nguyên đơn yêu cầu bồi thường thiệt hại trong hợp đồng thuê nhà, bị đơn có nơi cư trú tại huyện Định Quán, nên căn cứ theo điểm c, khoản 1 Điều 39 của Bộ luật tố tụng dân sự xác định vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân huyện Định Quán.

[2] Về quan hệ pháp luật: nguyên đơn yêu cầu bồi thường thiệt hại do bị đơn giao không đúng diện tích nhà thuê và mất thu nhập kinh doanh trong thời gian thuê nhà. Đây là loại việc tranh chấp bồi thường thiệt hại trong hợp đồng thuê nhà thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án theo quy định quy định tại khoản 3 Điều 26 BLTTDS .

[3] Về xác định tư cách đương sự:

[3.1] Bà B khởi kiện ông Hà Văn D là chủ sở hữu căn nhà cho thuê, nên đưa tư cách ông D tham gia tố tụng là bị đơn.

[3.2] Hợp đồng thuê nhà ngày 27/12/2018 giữa bà Hà Thị Ngọc A và Chi cục thi hành án dân sự huyện, do ông Đoàn Xuân Th đại diện ký, nên cần đưa tư cách của bà Hà Thị Ngọc A và Chi cục thi hành án dân sự huyện Định Quán vào tham gia tố tụng với tư cách là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan

[3.3] Bà B và chồng là ông Trần Hữu D sinh sống trên phần diện tích căn nhà thuê, nên đưa tư cách ông D vào tham gia tố tụng với tư cách là người liên quan. Ông D mất ngày 02/7/2021, nên bà B và các con ông D gồm Trần Hữu Ng, Trần Xuân Th, Trần Xuân Ph là người kế thừa quyền và nghĩa vụ của ông D.

[3.4] Diện tích đất thuộc thửa 266, tờ 80 xã T, huyện Định Quán và căn nhà trên đất thuộc quyền quản lý, sử dụng định đoạt của ông Hà Văn D và bà Trần Thị Út B, nên cần đưa tư cách bà B vào tham gia tố tụng với tư cách là người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan.

[4] Về thủ tục tố tụng:

Ông Hà Văn D, bà Hà Thị Ngọc A, bà Trần Thị Út B được Tòa án triệu tập tham gia phiên tòa lần thứ hai nhưng vẫn vắng mặt không lý do, nên HĐXX quyết định xét xử vắng mặt các đương sự là phù hợp Điều 227 BLTTDS.

Chi cục thi hành án dân sự huyện Định Quán và chị Trần Xuân Th1 có văn bản đề nghị vắng mặt tại phiên tòa là hợp với Điều 228 BLTTDS.

[5] Về đường lối giải quyết vụ án:

[5.1] Xét yêu cầu khởi kiện nguyên đơn nhận thấy:

Ngày 27/12/2018, chi cục Thi hành án dân sự huyện Định Quán và bà Hà Thị Ngọc A có ký hợp đồng thuê nhà với thời hạn 12 tháng, giá thuê là 1.500.000 đồng/tháng, căn nhà thuê nằm trên thửa 223, tờ 83 xã T, huyện Định Quán. Phần diện tích đất có căn nhà xây trên đất được UBND huyện Định Quán cấp cho ông Hà Văn D và bà Trần Thị Út B ngày 21/6/2005.

Qua các tài liệu chứng cứ do các đương sự cung cấp và các tài liệu chứng cứ do Tòa án thu thập thể hiện căn nhà nằm trên diện tích đất tọa lạc tại ấp 2, xã T, huyện Định Quán (thửa 223, tờ 83) được bà Hà Thị Ngọc A cho Chi cục thi hành án dân sự huyện Định Quán thuê theo hợp đồng thuê ngày 27/12/2018, là một phần của căn nhà chính. Qua biên bản xem xét thẩm định tại chổ ngày 20/4/2022, xác định phần căn nhà bà Hà Thị Ngọc A cho thuê có tổng diện tích đất được thuê là 150,4m2, có kết cấu nền xi măng, tường gạch và công trình phụ là nhà vệ sinh.

Theo nội dung hợp đồng thuê ngày 27/12/2018, bên cho thuê là bà Hà Thị Ngọc A và bên thuê là Chi cục thi hành án dân sự huyện Định Quán, đối tượng hợp đồng là 01 căn nhà tổng diện tích là 384m2. Các bên thỏa thuận được quyền cho thuê lại nếu bên cho thuê đồng ý bằng văn bản. Qua lời trình bày của bà A, xác định bà A mặc dù không có văn bản tuy nhiên khi Chi cục thi hành án dân sự huyện Định Quán đưa gia đình bà B vào ở, bà A và ông D chỉ dẫn phần diện tích nhà để gia đình bà B sinh sống, không có ý kiến phản đối, nên hiệu lực của nội dung đồng ý cho người khác thuê lại bằng văn bản được chấp nhận.

Xét thấy, diện tích đất thuộc thửa 266, tờ 80 xã T, huyện Định Quán và căn nhà trên đất thuộc quyền quản lý, sử dụng định đoạt của ông Hà Văn D và bà Trần Thị Út B, bà Hà Thị Ngọc A là con gái ông D ký hợp đồng cho thuê nhà với Chi cục thi hành án dân sự huyện Định Quán là không đúng chủ thể ký hợp đồng, các đương sự không xuất trình bất kỳ văn bản ủy quyền định đoạt nào khác, tuy nhiên ông D và bà B không ý kiến phản đối và không có tranh chấp về quyền lợi trong hợp đồng thuê nhà, nên Tòa án không xem xét.

Đối với gia đình bà Nguyễn Thị B sinh sống trên một phần căn nhà thuộc thửa 266, tờ 80 xã T, huyện Định Quán, là thực hiện theo quyết định cưỡng chế thi hành án của Chi cục thi hành án dân sự huyện Định Quán. Do bị cưỡng chế thi hành án giao nhà là nhà ở duy nhất của người phải thi hành án cho người mua được tài sản bán đấu giá, nên cơ quan thi hành án dân sự huyện đã thực hiện việc thuê nhà cho gia đình bà B trong thời hạn 01 năm. Gia đình bà Nguyễn Thị B là đối tượng được sử dụng lại phần diện tích đất và nhà ở mà Chi cục thi hành án dân sự huyện thuê, không phải là chủ thể ký hợp đồng thuê nhà với bà Hà Thị Ngọc A.

Trong quá trình thu thập chứng cứ, bà Nguyễn Thị B khởi kiện yêu cầu Tòa án buộc ông Hà Văn D phải bồi thường các khoản sau:

Thu nhập bị mất là 400.000đ/ ngày x 12 tháng = 144.000.000 đồng .

Diện tích sử dụng chỉ 150m2 còn lại 234m2 phải trả lại bằng tiền là 234m2 x 3.900đ/m2/tháng x 12 tháng = 10.944.000 đồng.

Xét thấy, bà Nguyễn Thị B chỉ là chủ thể được sử dụng từ hợp đồng thuê nhà giữa Chi cục thi hành án dân sự huyện Định Quán và bà Hà Thị Ngọc A, không phải là người trực tiếp ký hợp đồng thuê nhà với bà A, nên không ảnh hưởng đến quyền và nghĩa vụ giữa bên thuê nhà và bên cho thuê. Mặt khác, quá trình thuê nhà, gia đình bà B đã sử dụng căn nhà thuê đủ 12 tháng, nhưng không có ý kiến phản đối, diện tích căn nhà cho thuê có đầy đủ công trình phụ, không ảnh hưởng đến sinh hoạt hàng ngày của người thuê.

Do bà B không phải là chủ thể thuê nhà ở, nên xác định diện tích đất bị thiếu so với hợp đồng thì cơ quan thi hành án dân sự huyện Định Quán là người bị thiệt hại và có quyền yêu cầu đối với bà Hà Thị Ngọc A trong hợp đồng thuê nhà. Bà B là người được giao cho ở trong căn nhà trên, nên không phát sinh các quyền của bà B trong hợp đồng thuê nhà ngày 27/12/2018. Nên bà Nguyễn Thị B không có quyền khởi kiện, do đó, yêu cầu khởi kiện của bà B là không có căn cứ chấp nhận.

Đối với yêu cầu bồi thường thu nhập bị mất là 400.000đ/ ngày x 12 tháng = 144.000.000 đồng. Nhận thấy: bà B cho rằng diện tích nhà đất thuê bị thiếu so với hợp đồng thuê căn nhà trên dẫn đến mất thu nhập trong thời hạn 01 năm, bà cho rằng bà làm nghề kinh doanh mắt kính, diện tích đất bà được Chi cục thi hành dân sự huyện Định Quán thuê không đủ kinh doanh, nên bị thiệt hại mất thu nhập số tiền 144.000.000 đồng. Xét thấy, Cơ quan thi hành án dân sự huyện Định Quán thuê căn nhà để bà B cư trú tạm thời, không phải dùng vào mục đích kinh doanh là phù hợp với Điều 115 Luật Thi hành án dân sự sửa đổi, bổ sung năm 2014, nên không làm phát sinh nghĩa vụ bồi thường của chủ sở hữu cho thuê nhà.

[6] Về chi phí tố tụng: chi phí đo vẽ do bà B ký hợp đồng và quyết toán; chi phí xem xét tại chổ là 1.000.000 đồng do yêu cầu không được chấp nhận nên bà Nguyễn Thị B nộp.

[7] Về án phí: Do yêu cầu khởi kiện của bà B không được chấp nhận, bà B là người cao tuổi nên miển nộp tiền án phí.

[8] Quan điểm của đại diện Viện kiểm sát nhân dân huyện Định Quán phù hợp với nhận định của Hội đồng xét xử.

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ khoản 3 Điều 26; điểm a khoản 1 Điều 35 và điểm a khoản 1 Điều 39; các điều 147, 157, 165, 227, 228 của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015.

Căn cứ các điều 166, 167 và 203 Luật Đất đai năm 2013; Điều 129 Luật nhà ở năm 2014; các điều 472, 473, 474, 475, 481, 482 của Bộ luật Dân sự năm 2015.

Căn cứ Nghị quyết số: 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội.

Tuyên xử:

1. Bác toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn Nguyễn Thị B về việc buộc ông Hà Văn D thanh toán tiền thu nhập bị mất là 144.000.000 đồng và hoàn trả tiền chênh lệch do diện tích đất bị thiếu là 10.944.000đ.

2. Về chi phí tố tụng: Buộc bà Nguyễn Thị B thanh toán các khoản chi phí tố tụng gồm xem xét thẩm định tại chổ: 1.000.000 đồng. Bà B đã nộp đủ.

3. Về án phí: bà Nguyễn Thị B là người cao tuổi, nên được miễn án phí DSST.

4. Về quyền kháng cáo: bà Nguyễn Thị B, anh Trần Hữu Ng, chị Trần Xuân Ph được quyền kháng cáo bản án trong hạn 15 ngày tròn kể từ ngày tuyên án. Các đương sự vắng mặt được quyền kháng cáo bản án này trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được bản án hoặc niêm yết công khai theo quy định.

5. Trường hợp quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7 và 9 Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật thi hành án dân sự.