Bản án 23/2022/DS-ST — Tranh chấp hợp đồng đặt cọc

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Theo đơn khởi kiện, quá trình tố tụng và tại phiên toà nguyên đơn bà Nguyễn Thị T và người đại diện theo ủy quyền ông Trần Hoàng A trình bày:

Ngày 20/11/2020 bà T thỏa thuận ký kết hợp đồng đặt cọc để chuyển nhượng cho vợ chồng bà Võ Thị N và ông Nguyễn Phúc K một phần diện tích đất (Chiều rộng 22m, chiều dài hết đất khoảng 35m) của thửa đất số 293, tờ bản đồ số 13, diện tích sử dụng 1.275m2, được ủy ban nhan dân huyện M’Đrắk cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ ông Phan Nhật Q vào ngày 26/6/2004, được chỉnh lý sang tên bà Nguyễn Thị T vào ngày 04/12/2020. Địa chỉ thửa đất tại tổ dân phố B, thị trấn M, huyện M, tỉnh Đắk Lắk.

Các bên thỏa thuận tiền đặt cọc là 70.000.000 đồng (Do hợp đồng đặt cọc đánh máy nhầm là 60.000.000 đồng nên hai bên thỏa thuận sửa thêm bằng bút bi trong hợp dồng là + 10.000.000 đồng, tổng cộng tiền đặt cọc là 70.000.000 đồng), thời hạn đạt cọc là 60 ngày kể từ ngày 20/11/2020. Giá thỏa thuận chuyển nhượng là 275.000.000 đồng. do Do đất có phần trũng nên hai bên thỏa thuận phần trụng trũng tính giá là 12.000.000 đồng/1m ngang, phần trên cao tính giá 13.000.000 đồng/1m ngang.

Sau khi ký hợp đồng đặt cọc và nhận tiền thì bà T đã bắt đầu tiến hành các thủ tục: Chia di sản thừa kế để chỉnh ý sang tên mình (Nguyễn Thị T). Thực hiện thủ tục tách thửa để chuyển nhượng theo thỏa thuận trong hợp đồng đạt cọc. Bà T đã ủy quyền cho Công ty BĐS Đất Xanh 24/7 giúp mình liên hệ với các cơ quan có thẩm quyền để thực hiện các thủ tục sang tên nêu trên.

Vì lý do Công ty BĐS Đất Xanh 24/7 chỉ thực hiện được cho bà T phần chia di sản thừa kế để chỉnh lý sang Nguyễn Thị T, còn thủ tục tách thửa thì quá lâu chưa thực hiện được, chỉ có bản đo đạc tách thửa của Công ty, nên sau ngày 08/01/2022, hai bên (Bà T và Công ty BĐS Đất Xanh 24/7) đã ký thanh lý hợp đồng dịch vụ trên. Công ty BĐS Đất Xanh đã trả lại bà T giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã chỉnh lý sang tên Nguyễn Thị T.

Sau khi nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất về bà T có thông báo về việc vẫn chưa tách thửa được bìa đỏ cho bà Nguyễn Thị T và ông Nguyễn Phúc K biết và bà T đã tiếp tục liên hệ với các cơ quan chức năng để tiếp tục thực hiện thủ tục tách thửa. Tuy nhiên, đang trong quá trình thực hiện tách thửa thì bà Võ Thị N đề nghị bà T rút hồ sơ về và đưa giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để bà N đi làm giúp cho nhanh. Do tin tưởng là người cùng xóm nên vào ngày 23/02/3033 hai bên đã thỏa thuận, bà T đưa giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho vợ chồng bà N, ông K mang đi thực hiện thủ tục tách thửa, đồng thời vợ chồng ông K bà N sẽ đưa thêm 100.000.000 đồng. Số tiền còn lại sau khi tách được bìa đỏ và làm thủ tục chuyển nhượng thì sẽ trả hết (Sự việc này các bên chỉ thỏa thuận bằng lời nói chứ không lập thành văn bản).

Bà T đã giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bà N ông K, tuy nhiên bà N, ông K vẫn không đưa cho bà T 100.000.000 đồng theo thỏa thuận dù bà T đã liên hệ nhiều lần yêu cầu ông K bà N thực hiện theo thỏa thuận. Sau đó vào khoảng đầu tháng 4/2022 bà T đề nghị Công an thị trấn M yêu cầu ông K bà T trả lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Công an đã mời hai bên lên làm việc nhưng đến nay bà N, ông K vẫn chưa trả là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bà T.

Bà T yêu cầu Tòa án tuyên hủy hợp đồng đạt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất ký kết ngày 20/11/2020 giữa bà Nguyễn Thị T với bà Võ Thị N; Buộc bà Võ Thị N và ông Nguyễn Phúc K trả lại cho bà Nguyễn Thị T giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số V124049, do Ủy ban nhân dân huyện M’Đrắk cấp cho hộ ông Phan Nhật Q vào ngày 26/6/2004, chỉnh lý sang tên bà Nguyễn Thị T ngày 04/12/2020.

Ngoài ra, ông Trần Hoàng A còn trình bày thêm, trong thời gian ký hợp đồng sang nhượng đất và hợp đồng đặt cọc thì bà T chưa được thừa kế thửa đất trên, chưa chỉnh lý giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sang cho bà T. Sau khi ký hợp đồng đặt cọc xong đến ngày 04/12/2020 mới được chỉnh lý thông tin trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

* Bị đơn bà Võ Thị N trình bày:

Vào khoảng tháng 5/2020 vợ chồng tôi có mua một thửa đất của bà Nguyễn Thị T có chiều ngang 22m, chiều dài hết đất với giá thỏa thuận bên ao là 12.000.000 đồng/1m, trên ao 13.000.000 đồng/1m. Tổng số tiền chuyển nhượng là 275.000.000 đồng. Tôi đã đặt cọc cho bà T 70.000.000 đồng, sau đó cộng thêm 2.000.000 đồng (Đây là số tiền bà T mượn thêm nên cộng vào thành số tiền 72.000.000 đồng). Thời hạn đặt cọc là 60 ngày. Chúng tôi thỏa thuận bà T sẽ chịu trách nhiệm làm bìa cho vợ chồng tôi. Tuy nhiên, vợ chồng tôi chờ bà T làm quá lâu nên đến khoảng tháng 4/2022, vợ chồng tôi đã yêu cầu bà T rút bìa về để vợ chồng tôi tự đi làm. Tôi sẽ trả thêm 50.000.000 đồng cho bà T với điều kiện bà T phải ký giáp ranh thửa đất để tách thửa nhưng bà T không ký nên gia đình tôi chưa đưa tiền cho bà T.

Nay bà Nguyễn Thị T khởi kiện đến Tòa án yêu cầu hủy hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất ký kết ngày 20/11/2020 giữa bà Nguyễn Thị T với tôi và yêu cầu vợ chồng tôi trả giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bà T thì tôi không đồng ý. Tôi yêu cầu bà T tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng mà chúng tôi đã ký tại giấy sang nhượng đất thổ cư lập ngày 20/5/2020, yêu cầu bà T ký vào các giấy tờ, hồ sơ để làm thủ tục sang tên giấy chứng nhận cho vợ chồng tôi, đồng thời chúng tôi sẽ giao thêm cho bà T 100.000.000 đồng. Tức là vẫn giữ nguyên giá chuyển nhượng ban đầu là 275.000.000 đồng, chúng tôi chỉ đồng ý giao thêm 100.000.000 đồng trong tổng số 275.000.000 đồng ban đầu.

Tại hợp đồng đặt cọc ghi ngày 20/11/2020 về việc mua bán nhà đất mà vợ chồng tôi giữ bà T có ghi thêm nội dung “Bác Thơm đồng ý làm đất thổ cư cho chú Kiều Ngân (100m thổ cư)”. Đây là việc chúng tôi thỏa thuận thêm về việc bà T có trách nhiệm tách thửa sang tên cho vợ chồng tôi.

Tại thời điểm vợ chồng tôi ký hợp đồng đặt cọc thì chúng tôi biết bà T đã được thừa kế thửa đất trên nhưng bà T đã được cấp giấy chứng nhận hay chưa thì chúng tôi không rõ, chỉ biết thửa đất đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trước đó.

* Người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan ông Nguyễn Phúc K trình bày: Tôi đồng ý với lời trình bày của vợ tôi là bà Võ Thị N, đồng thời yêu cầu bà T tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng thửa đất cho vợ chồng tôi.

* Người làm chứng ông Lương Văn D trình bày: Trước đây tôi làm tổ trưởng tố dân phố 4. Vào khoảng tháng 11 năm 2020, tôi có ký xác nhận cho vợ chồng ông K bà N và bà T 01 hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Thực tế tôi không chứng kiến việc thỏa thuận và lập hợp đồng đặt cọc giữa hai bên nên tôi không rõ các bên đã thỏa thuận nội dung gì. Vợ chồng ông K bà N và bà T cùng đến nhà tôi để nhờ tôi ký xác nhận thì tôi ký xác nhận sự việc như hai bên trình bày. Ngoài ra tôi không biết thêm thông tin gì khác, không chứng kiến các bên giao nhận tiền hay thảo thuận thêm nội dung gì.

* Ý kiến của Kiểm sát viên:

Về tố tụng: Thẩm phán xác định đúng quan hệ pháp luật, thẩm quyền giải quyết vụ án; xác định đúng tư cách tham gia tố tụng của các đương sự; việc thu thập chứng cứ, trình tự giải quyết vụ án theo đúng quy định của Bộ luật tố tụng dân sự.

Trong quá trình thụ lý, giải quyết, xét xử vụ án thì Thẩm phán, Hội đồng xét xử, Thư ký phiên tòa đã chấp hành đúng các quy định của Bộ luật tố tụng dân sự.

Việc chấp hành pháp luật của các đương sự: Nguyên đơn, bị đơn, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan đã thực hiện đúng và đầy đủ các quy định của Bộ luật tố tụng dân sự.

Về nội dung: Qua các tài liệu, chứng cứ thu thập trong hồ sơ vụ án, nhận thấy yêu cầu của nguyên đơn là không có căn cứ. Đề nghị Hội đồng xét xử: Căn cứ Điều 126, 131, 328, 386 của Bộ luật dân sự; Các Điều 100, 103, 105 Luật đất đai. Bác yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà Nguyễn Thị T về việc hủy hợp đồng đặt cọc của bà Nguyễn Thị T, buộc bà T hợp tác cùng bà Võ Thị N tiếp tục thực hiện hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 20/11/2022.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Sau khi nghiên cứu các chứng cứ, tài liệu có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa, căn cứ vào kết quả tranh luận tại phiên tòa và ý kiến phát biểu của đại diện Viện kiểm sát, Hội đồng xét xử nhận định về nội dung vụ án như sau:

Căn cứ Điều 168 Luật Đất đai về thời điểm được thực hiện các quyền của người sử dụng đất thì “Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận. Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất; trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất”. Như vậy, tại thời điểm các bên giao kết hợp đồng đặt cọc thì bà T có đủ điều kiện để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên bà T có quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất. Nên hợp đồng đặt cọc có hiệu lực pháp luật kể từ thời điểm giao kết.

Tuy nhiên, từ thời điểm các bên giao kết hợp đồng đặt cọc cho đến tháng 4 năm 2022 bà Nguyễn Thị T vẫn không thực hiện như thỏa thuận tại hợp đồng đặt cọc. Sau đó dù bị đơn đã lấy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để tự làm thủ tục tách thửa nhưng bà T vẫn không ký các giấy tờ tách thửa cho bị đơn. Đây hoàn toàn là lỗi của nguyên đơn bà Nguyễn Thị T.

Bà Nguyễn Thị T và người đại diện theo ủy quyền cho rằng do bị đơn không thực hiện theo thỏa thuận vì khi nguyên đơn giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bị đơn thì bị đơn phải giao tiền nên nguyên đơn không đồng ký các văn bản giấy tờ là đúng nên không chấp nhận yêu cầu tiếp tục thực hiện hợp đồng của bị đơn. Tuy nhiên, quá trình tham gia tố tụng cũng như tại phiên tòa bà T và người đại diện theo ủy quyền không cung cấp được tài liệu, chứng cứ chứng minh bị đơn có nghĩa vụ giao tiếp cho mình 100.000.000đồng nên không thể cho rằng đây là căn cứ để bà T từ chối việc ký các loại giấy tờ, văn bản tách thửa đất cho bị đơn. Do đó, Hội đồng xét xử xét thấy yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn là không có căn cứ. Do đó, cần bác đơn khởi kiện của nguyên đơn. Nguyên đơn có nghĩa vụ thực hiện hợp đồng đã giao kết với bị đơn. Tuy nhiên các bên không yêu cầu giải quyết hậu quả nên Hội đồng xét xử không xem xét.

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ khoản 3 Điều 26; điểm a khoản 1 Điều 35; điểm a khoản 1 Điều 39; khoản 1 Điều 147; Điều 271, Điều 273 của Bộ luật tố tụng dân sự; Điều 328; Điều 401 của Bộ Luật dân sự năm 2015; Điều 100, Điều 168 Luật Đất đai.

Căn cứ Điều 12 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Uỷ ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí toà án.

Tuyên xử:

1. Bác toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà Nguyễn Thị T về việc yêu cầu tuyên hủy hợp đồng đạt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất ký kết ngày 20/11/2020 giữa bà Nguyễn Thị T với bà Võ Thị N và yêu cầu buộc bà Võ Thị N và ông Nguyễn Phúc K trả lại cho bà Nguyễn Thị T giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số V124049, do Ủy ban nhân dân huyện M’Đrắk cấp cho hộ ông Phan Nhật Q vào ngày 26/6/2004, chỉnh lý sang tên bà Nguyễn Thị T ngày 04/12/2020.

Buộc bà Nguyễn Thị T có nghĩa vụ thực hiện hợp đồng đặt cọc đã ký kết giữa bà Nguyễn Thị T với bà Võ Thị N vào ngày 20/11/2020.

2. Về án phí: Nguyên đơn bà Nguyễn Thị T thuộc diện hộ nghèo được miễn nộp tiền án phí dân sự sơ thẩm.

4. Về quyền kháng cáo: Nguyên đơn, bị đơn, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan có mặt tại phiên tòa được quyền kháng cáo bản án trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày tuyên án.

Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thoả thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7, 7a và 9 Luật thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật thi hành án dân sự.