Bản án 23/2022/DS-ST — Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

NỘI DUNG VỤ ÁN:

1. Theo đơn khởi kiện và quá trình tham gia tố tụng tại tòa án nguyên đơn và đại diện hợp pháp của nguyên đơn trình vày:

Ông Trần Nguyên A và bà Trần Thị B là chị em ruột với nhau. Năm 2005 ông A và bà B nhận chuyển nhượng của ông Nguyễn Hữu H (Hùng), sinh năm 1964 diện tích đất 2000m2(đất chưa được cấp giấy chứng nhận), có tứ cận như sau: Phía Đông giáp ruộng anh Hùng, Tây giáp lô cao su đội 6, Nam giáp ông Lếu, Bắc giáp nhà anh Hùng; giá chuyển nhượng là 30.000.000 đồng. Ông A và bà B giao tiền cho ông H và nhận bàn giao đất sử dụng từ ngày 24/7/2005, có làm giấy tay nhận tiền, nhưng đến ngày 24/7/2007, các bên mới làm giấy tay sang nhượng đất cho nhau, có người làm chứng là ông Văn V.

Sau khi nhận chuyển nhượng đất, ông A và bà B làm trang trại chăn nuôi gà, sau đó ông A xây 02 phòng trên đất để ở.

Đến tháng 4/2009, bà B ký giấy sang nhượng phần diện tích đất mua chung cho ông A. Việc mua bán có làm một tờ giấy sang nhượng đất, có sự chứng kiến của ông Văn V và chồng bà B là ông Nguyễn Khoa Đ; giá chuyển nhượng là 45.000.000 đồng; ông A giao đủ tiền chuyển nhượng cho bà B. Đến năm 2010 ông A tiếp tục xây trên đất 01 căn nhà cấp 4 để ở cho đến nay. Từ tháng 4/2009 đến nay bà B đã giao toàn bộ đất cho ông A, canh tác, sử dụng và làm nhà ở trên đất không bị ai tranh chấp.

Do thời điểm mua bán đất thì đất chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên các bên chỉ làm giấy tay mua bán, chứ không làm thủ tục chuyển nhượng công chứng, chứng thực. Đến năm 2014, ông A đi làm thủ tục cấp giấy chứng nhận thì Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Xuyên Mộc trả lời cho ông A biết UBND huyện Xuyên Mộc đã cấp Giấy chứng nhận số AN 446600 đối với diện tích đất là 1.720m2 thuộc thửa đất 58 (thửa cũ: 871), tờ bản đồ số 46 (số cũ: 17) xã 3, huyện Xuyên Mộc cho bà Trần Thị B. Việc bà B tự ý đi kê khai đăng ký cấp giấy chứng nhận thì ông A không biết. Sau khi phát hiện, ông A đề nghị bà B làm thủ tục sang tên cho ông A thì bà B không đồng ý.

Theo giấy mua bán ghi diện tích đất 2.000m2 nhưng bà B chỉ được cấp giấy chứng nhận QSD đất đối với diện tích là 1.720m2 là do khi mua bán và bàn giao tài sản với ông H hai bên chỉ kéo dây để đo, đồng thời hiện nay một phần diện tích đất cơ quan nhà nước đang cấp nhầm cho Công ty HB nên diện tích đất không đúng với thực tế ông A đang sử dụng.

Ông A yêu cầu Tòa án:

-Công nhận hợp đồng chuyển nhượng đất ngày 04/3/2009 giữa bên chuyển nhượng bà Trần Thị B với bên nhận chuyển nhượng ông Trần Nguyên A đối với diện tích đất 859m2(diện tích thỏa thuận là 1.000m2), trong tổng số diện tích đất 1.718m2 thuộc thửa đất số 58 (số cũ: 871), tờ bản đồ số 46 (số cũ: 17) xã 3, huyện Xuyên Mộc.

-Công nhận cho ông A được quyền sử dụng diện tích đất 1.718m2 thuộc thửa đất số 58 (số cũ: 871), tờ bản đồ số 46 (số cũ: 17) xã 3, huyện Xuyên Mộc, đã được UBND huyện Xuyên Mộc cấp GCNQSD đất số AN 446600 cho bà Trần Thị B.

-Ông A được quyền liên hệ cơ quan tài nguyên môi trường có thẩm quyền lập thủ tục đăng ký, xin cấp giấy chứng nhận đối với diện tích đất 1.718m2, thửa đất số 58 (số cũ: 871), tờ bản đồ số 46 (số cũ: 17) xã 3, huyện Xuyên Mộc.

2. Bị đơn và những người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan là ông Nguyễn Khoa T1, bà Nguyễn Thị Th, ông Nguyễn Khoa Th, ông Nguyễn Khoa Th1, ông Nguyễn Hữu H và bà Vũ Thị Ánh Ng, cũng như người làm chứng ông Văn V được Tòa án tống đạt hợp lệ nhưng vắng mặt trong suốt quá trình tố tụng nên không ghi nhận được ý kiến.

3. Đai diện hợp pháp của Công ty HB trình bày:

Đối với thửa đất 01 (diện tích 347m2), thửa 125 (diện tích 67m2) tờ bản đồ số 46; tương ứng thửa cũ là thửa đất 501 (diện tích 363m2) và thửa đất 807 (diện tích 51m2) tờ bản đồ số 17 xã 3, huyện Xuyên Mộc được UBND tỉnh Bà Rịa-Vũng Tàu cấp cho Công ty HB, theo Quyết định số 7134/QĐ-UB ngày 05/10/2004 và Công ty đã được cấp Giấy chứng nhận QSD đất số AD 725542 ngày 04/01/2006. Tuy nhiên, diện tích đất này hiện do ông A đang quản lý, sử dụng. Nguyên nhân do năm 2005, Công ty được UBND tỉnh Bà Rịa-Vũng Tàu giao đất và đến năm 2007 – 2008, khi đo các thửa đất Gia Beo để giao cho các hộ dân địa phương; lúc này đo theo hiện trạng từng khu đất nhưng việc đo các khu vực giáp ranh cao su thì lấy diện tích đất cao su theo hồ sơ pháp lý đã được duyệt và phần còn lại giao cho địa phương cấp cho hộ dân. Đến năm 2009, xã 3 được đo đạc mới trên cơ sở các diện tích đã đo của năm 2007 – 2008. Năm 2013, bản đồ địa chính của xã được duyệt. Mặc dù diện tích đất trên thuộc quyền sử dụng của Công ty HB nhưng ông A là người sử dụng đất từ trước đến nay và đã có ranh giới ổn định. Nay Công ty HB và ông A đã tự thỏa thuận với nhau nên Công ty HB không tranh chấp và không yêu cầu giải quyết đối với diện tích đất này.

4. Qúa trình tố tụng bà Nguyễn Thị T trình bày: Bà T là con ruột của bị đơn bà Trần Thị B và là cháu gọi ông A bằng cậu. Bà T chỉ là người làm công cho ông A, không cùng ông A canh tác, sử dụng, không có công sức đóng góp gì đối với diện tích đất 1.718m2 thuộc thửa đất số 58 (số cũ: 871), tờ bản đồ số 46 (số cũ: 17) xã 3, huyện Xuyên Mộc. Theo bà T được biết thửa đất số 58 do ông A và bà B mua chung nhau từ năm 2005 để chăn nuôi, do chăn nuôi thua lỗ nên bà B đã chuyển nhượng diện tích đất mua chung của bà B cho ông A. Từ khi mua chung đến nay ông A là người canh tác, sử dụng và làm nhà ở trên đất. Bà T không yêu cầu độc lập và cũng không có yêu cầu gì khác trong vụ án này.

5. Qúa trình tố tụng bà Lê Mai Trúc L trình bày: Bà L là vợ của ông Trần Trọng A1; bà L về cư trú, sinh sống cùng ông A và ông A1 trên diện tích đất 1.718m2 thuộc thửa đất số 58 (số cũ: 871), tờ bản đồ số 46 (số cũ: 17) xã 3, huyện Xuyên Mộc từ tháng 02/2019 đến nay. Bà L không có công sức đóng góp gì đối với thửa đất 58 nêu trên; bà L không có yêu cầu gì trong vụ án này.

6. Qúa trình tố tụng ông Trần Trọng A1 trình bày: Ông A1 là con trai của ông Trần Nguyên A; ông A1 sinh sống với ông A trên diện tích đất 1.718m2 thuộc thửa đất số 58 (số cũ: 871), tờ bản đồ số 46 (số cũ: 17) xã 3, huyện Xuyên Mộc từ năm 2015 đến nay. Ông A1 không có công sức đóng góp gì trong việc hình thành tài sản là thửa đất số 58 nêu trên.

7. Đại diện VKSND huyện Xuyên Mộc tham gia phiên tòa phát biểu:

Về tố tụng: Thẩm phán Hội đồng xét xử và đương sự chấp hành đúng quy định của pháp luật về tố tụng, tuy nhiên thẩm phán còn để án quá thời hạn chuẩn bị xét xử.

Về nội dung vụ án: Có đủ căn cứ xác định ngày 04/3/2009 bị đơn lập giấy tay bán cho nguyên đơn ½ diện tích đất 58 tờ bản đồ số 46 xã 3, huyện Xuyên Mộc. Việc bà B tự ý đi kê khai đăng ký cấp giấy chứng nhận số AN 446600 đối với toàn bộ thửa đất 58 tờ bản đồ số 46 tại xã 3, huyện Xuyên Mộc là lừa dối cơ quan chức năng. Khi nguyên đơn phát hiện và yêu cầu bị đơn lập thủ tục chuyển nhượng cho nguyên đơn theo quy định nhưng bị đơn không thực hiện, nên đề nghị HĐXX xem xét cần chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Sau khi nghiên cứu các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án đã được xem xét tại phiên toà và căn cứ vào kết quả tranh tụng, Tòa án nhân dân huyện Xuyên Mộc nhận định:

[4.2.] Về tính hợp pháp của GCNQSD đất số AN 446600:

Điểm d khoản 2 của Điều 106 của Luật Đất đai quy định cơ quan cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không được thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong trường hợp “...người được cấp Giấy chứng nhận đó đã thực hiện chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật đất đai...”; theo Điều 195 và Điều 79 Nghị Định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ thì việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, xác nhận nội dung biến động trong trường hợp thực hiện hợp đồng là thủ tục hành chính trong giao dịch dân sự, không mang tính chất của Quyết định hành chính cá biệt; cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ thực hiện việc đăng ký biến động, cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên cơ sở kết quả giao dịch có hiệu lực pháp luật. Do đó Văn phòng đăng ký đất đai, cơ quan Tài nguyên và Môi trường căn cứ vào bản án, quyết định của Tòa án để giải quyết điều chỉnh biến động hoặc cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với thửa đất số 58 cho phù hợp với kết quả giải quyết của Tòa án.

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ vào các Điều: 26, 35, 39, 91, 147, 157, 165, 271, 273, 278 và Điều 280 Bộ luật Tố tụng dân sự;

Các Điều: 124, 134, 689, 692, 698 Bộ luật dân sự 2005; Các Điều: 129, 184, 500, 501, 502, 503 và Điều 688 BLDS 2015;

Các Điều: 46, 52, 105, 106, 123, 127, 195 Luật Đất Đai 2003; Điều 167 Luật đất đai 2013. Điều 79 và Điều 82 Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014;

Khoản 2 Điều 26 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Uỷ ban thường vụ Quốc hội.

Tuyên xử:

1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Trần Nguyên A về “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” với bà Trần Thị B.

2. Công nhận hợp đồng chuyển nhượng đất tiêu đề “giấy sang nhượng” ngày 04/3/2009 giữa bên chuyển nhượng bà Trần Thị B với bên nhận chuyển nhượng ông Trần Nguyên A đối với diện tích đất 859m2, trong tổng số diện tích đất 1.718m2 thuộc thửa đất số 58 (số cũ: 871), tờ bản đồ số 46 (số cũ: 17) xã 3, huyện Xuyên Mộc, thuộc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số AN 446600 do UBND huyện Xuyên Mộc cấp ngày 20/10/2008 (theo Quyết định số 3262/QĐ-UBND);

3. Ông Trần Nguyên A được quyền sử dụng diện tích đất 1.718m2 thuộc thửa đất số 58 (số cũ: 871), tờ bản đồ số 46 (số cũ: 17) xã 3, huyện Xuyên Mộc theo Mảnh trích đo vị trí thửa đất do Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai huyện Xuyên Mộc lập ngày 21/11/2019, hoặc diện tích biến động (nếu có);

4. Ông Trần Nguyên A được quyền liên hệ cơ quan nhà nước có thẩm quyền yêu cầu cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với diện tích đất 1.718m2 thuộc thửa đất số 58 (số cũ: 871), tờ bản đồ số 46 (số cũ: 17), huyện Xuyên Mộc theo Mảnh trích đo vị trí thửa đất do Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai huyện Xuyên Mộc lập ngày 21/11/2019, hoặc diện tích biến động (nếu có);

Đồng thời Uỷ ban nhân dân huyện Xuyên Mộc và cơ quan nhà nước có thẩm quyền (nếu có) có trách nhiệm thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số AN 446600 đã cấp cho bà Trần Thị B đối với thửa đất nêu trên theo quyết định số 3262/QĐ-UBND ngày 20/10/2008 của UBND huyện Xuyên Mộc theo quy định pháp luật về đất đai.

5. Kiến nghị UBND huyện Xuyên Mộc và cơ quan nhà nước có thẩm quyền chỉnh lý giảm đối với thửa đất số 1 (số cũ: 501), diện tích 347m2 và thửa 125 (số cũ: 807), diện tích 67m2 tờ bản đồ số 46 xã 3 thuộc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số AD 725542 ngày 04/01/2006 cấp cho Công ty HB (theo GCNQSD đất Mảnh trích đo vị trí thửa đất do Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai huyện Xuyên Mộc lập ngày 21/11/2019).

4. Về chi phí tố tụng: Ghi nhận việc ông Trần Nguyên A tự nguyện chịu toàn bộ số tiền chi phí tố tụng là 6.417.000 đồng (Sáu triệu bốn trăm mười bảy nghìn đồng);

Các đương sự khác trong vụ án không phải chịu chi phí tố tụng.

5. Về án phí: Ghi nhận việc ông Trần Nguyên A tự nguyện chịu số tiền 300.000đ (ba trăm nghìn đồng) án phí dân sự sơ thẩm, được trừ vào số tiền 300.000đ (ba trăm nghìn đồng) ông A đã nộp theo biên lai thu tạm ứng án phí lệ phí Tòa án số TU/2017/0008009 ngày 12/4/2019 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện Xuyên Mộc, tỉnh Bà Rịa-Vũng Tàu. Ông A đã nộp đủ.

Các đương sự khác trong vụ án không phải chịu án phí dân sự sơ thẩm.

6. Về quyền kháng cáo: Đương sự có mặt tại phiên tòa có quyền kháng cáo và VKSND cùng cấp có quyền kháng nghị bản án thời hạn 15 ngày; VKSND cấp trên trực tiếp có quyền kháng nghị bản án trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày tuyên án (ngày 19/4/2022); đương sự không có mặt tại phiên tòa thì thời hạn kháng cáo 15 ngày tính từ ngày nhận được bản án hoặc bản án được niêm yết./.