Bản án 23/2021/DS-PT — Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

NỘI DUNG VỤ ÁN

Tại đơn khởi kiện, trong quá trình giải quyết vụ án và tại phiên tòa, nguyên đơn – ông Lê Văn D và người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của nguyên đơn – ông Bá Trung A trình bày:

Vào năm 2009, ông với ông Lê Văn S có thỏa thuận chuyển nhượng đất, theo đó ông chuyển nhượng cho ông S 5.000m2, thuộc một phần thửa đất số 26, thửa đất số 27, tờ bản đồ số 34, xã P, giá chuyển nhượng là 50.000.000 đồng; sau khi thỏa thuận xong thì ông Nguyễn Văn T (là thư ký của ông S) là người trực tiếp đưa tiền cho ông 02 lần, lần đầu 30.000.000 đồng và lần hai 20.000.000 đồng, việc giao dịch chỉ có ông với ông S, ngoài ra không có ai chứng kiến. Sau khi chuyển nhượng thì ông có chỉ vị trí đất cho ông S ở hướng bắc, ngoài ra hai bên chưa đo đạc, cấm móc để xác định vị trí và ranh giới đất.

Việc giao dịch chuyển nhượng đất chỉ có ông giao dịch trực tiếp với ông S, ông không có giao dịch mua bán gì với ông Phạm Ngọc Đ, nhưng khi nhà nước quy hoạch dự án điện hạt nhân và quy chủ đất để giải phóng mặt bằng vào năm 2016 thì ông phát hiện ông Đ đứng tên trong bản đồ quy hoạch nhà máy điện hạt nhân nên ông làm đơn khởi kiện ông S và ông Đ. Ông cho rằng nguồn gốc thửa đất do vợ chồng ông khai hoang vào năm 1975 nên đây là tài sản chung của vợ chồng ông, các con của ông không có quyền lợi gì trong thửa đất này. Cho đến nay toàn bộ thửa đất này chưa có quyết định thu hồi của nhà nước.

Ông xác nhận chữ ký Trưởng thôn tại giấy sang nhượng đất đề ngày 14/5/1998 là chữ ký và chữ viết của ông. Thực tế việc giao dịch này vào năm 2008 nhưng do ông S năn nỉ ông và đề nghị ông xác nhận lùi thời gian vào năm 1998 để ông S làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên ông đã xác nhận lùi thời gian thành năm 1998.

Tại phiên tòa sơ thẩm, ông xác định lại là ông chỉ yêu cầu Tòa án tuyên hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông với ông S vào năm 2009 (giao dịch bằng miệng), ông đề nghị Tòa án buộc ông Lê Văn S trả cho ông toàn bộ diện tích 13.865m2 đất, ông đồng ý trả lại cho ông S số tiền 50.000.000 đồng và đề nghị Tòa án giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu theo quy định pháp luật. Ông không yêu cầu khởi kiện ông Phạm Ngọc Đ nữa vì ông không có giao dịch mua bán gì với ông Đ, ông Đ chỉ là người chứng kiến.

Về chi phí định giá và án phí: Ông đề nghị Tòa án căn cứ theo pháp luật để giải quyết.

Trong quá trình giải quyết vụ án và tại phiên tòa, bị đơn – ông Lê Văn S trình bày:

Vào năm 2009 ông với ông Lê Văn D có thỏa thuận việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo đó, ông Lê Văn D chuyển nhượng cho ông với diện tích tại thời điểm đó gần 01 hecta với giá mua là 50.000.000 đồng, việc chuyển nhượng này là chuyển nhượng nguyên cả thửa đất. Ông đã đưa đủ tiền cho ông D và nhận đất canh tác từ đó cho đến nay. Ông là người trực tiếp đưa tiền cho vợ chồng ông D chứ không phải ông Tùng.

Việc mua bán đất chỉ giao dịch bằng miệng chứ hai bên không làm giấy tờ. Sau khi chuyển nhượng đất thì thửa đất này chưa được 10.000m2, nhưng khi giao dịch xong thì ông có nói với ông D là khi nào nhà nước giải phóng đền bù dự án điện hạt nhân thì ông sẽ cho ông D số tiền bồi thường tương ứng với 5.000m2, nhưng hiện nay do dự án điện hạt nhân chưa giải phóng đền bù nên ông không thể cho tiền cho ông D.

Sau khi mua đất của ông D thì ông mới ủi hết rừng rậm trên đất của ông D, đồng thời nhập cùng vào thửa đất mà ông đã mua lại của ông Q thành một thửa và ông có nhờ ông Phạm Ngọc Đ đứng tên giùm trên toàn bộ thửa đất này tại thời điểm nhà nước quy chủ để giải phóng mặt bằng làm dự án điện hạt nhân.

Đối với thửa đất của ông Q thì ông Q bán cho ông Nguyễn Văn C có làm hợp đồng đề ngày 20/10/2004 và sau đó ông C bán lại cho ông. Sau đó để thực hiện việc chính chủ thì ông kêu ông Q làm giấy sang nhượng đất trực tiếp cho ông với tiêu đề “giấy sang nhượng đất” đề ngày 14/5/1998 và có ông Lê Văn D là trưởng thôn xác nhận (việc xác nhận này là làm lùi thời gian so với việc mua bán, mục đích để làm sổ đỏ).

Việc ông D trình bày rằng ông D bán cho ông 5.000m2 là không đúng, vì thực tế ông D bán cho ông cả thửa đất. Đất này ông chưa đăng ký kê khai tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền, vì sau khi mua đất của ông D xong thì nhà nước quy hoạch dự án điện hạt nhân. Đất này hiện nay ông đang quản lý và ông có nhờ ông Phạm Ngọc Đ đứng tên quy chủ để hợp thức hóa chứ ông Đ không có sử dụng thửa đất này, ông Lê Văn D có biết sự việc này. Thửa đất này chưa có quyết định thu hồi của nhà nước.

Đối với việc khởi kiện của ông D yêu cầu Tòa án hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông với ông D, ông không đồng ý, ông yêu cầu Tòa án công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói trên cho ông. Quá trình Tòa án tiến hành đo đạc thì ông thừa nhận ông có chỉ đo lấn qua một phần thửa đất số 27 (đất do Ủy ban xã P quản lý) gồm các điểm (16,14,13,15) với diện tích 829m2, nay ông thống nhất không yêu cầu phần này. Đối với phần ông chỉ đo theo ông có con đường mòn thuộc một phần thửa đất số 26 gồm các điểm (9,10,11,12) với diện tích 1.136m2, ông cũng thống nhất không yêu cầu phần này vì theo ông phần này không phải là đất của ông D.

Về chi phí định giá và án phí: Ông đề nghị Tòa án căn cứ theo pháp luật để giải quyết.

Trong quá trình giải quyết vụ án, bị đơn – ông Phạm Ngọc Đ trình bày:

Cách đây hơn 10 năm ông có biết việc ông Lê Văn S mua đất của ông Q, còn việc giao dịch mua bán đất giữa ông Lê Văn D và ông Lê Văn S thì ông không biết. Tuy nhiên ông Đ cho biết cách đây cũng hơn 10 năm, cụ thể năm nào ông không nhớ thì ông S có cầm tờ giấy sang nhượng đất đề ngày 14/5/1998 vào nhà ông và nhờ ông đứng tên tại mục người nhận, thực tế ông không có giao dịch chuyển nhượng đất với ông D hay ông Q, ông đề nghị Tòa án không đưa ông vào tham gia tố tụng.

Tại bản án dân sự sơ thẩm số 12/2020/DS-ST ngày 25 tháng 9 năm 2020 của Toà án nhân dân huyện T, tỉnh Ninh Thuận đã quyết định:

Căn cứ vào khoản 3, khoản 9 Điều 26; Điều 35; Điều 39; khoản 1, khoản 2 và khoản 4 Điều 91; khoản 3 Điều 144; Điều 147, Điều 228, khoản 1 Điều 273 của Bộ luật Tố tụng dân sự; Điều 688, Điều 692, Điều 697, Điều 698 của Bộ luật dân sự năm 2005; Điều 116, 119, 500 của Bộ luật dân sự 2015; Điều 167 của Luật đất đai năm 2013; Điều 26 Nghị quyết số: 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội 14 quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

Tuyên xử:

1. Bác yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Lê Văn D, bà Nguyễn Thị L về việc yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; bác yêu cầu khởi kiện của ông Lê Văn D, bà Nguyễn Thị L về việc đòi đất.

Công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Lê Văn D với ông Lê Văn S.

Công nhận vợ chồng ông Lê Văn S, bà Nguyễn Thị E được quyền sử dụng 6.415m2 diện tích đất tương ứng các điểm (1,2,3,4,19,17,15,13,12,11) thuộc thửa đất số 26, tờ bản đồ số 34, xã P (theo trích lục số 1205 ngày 31/12/2019 của Văn phòng đăng ký đất đai Ninh Thuận, chi nhánh huyện T).

Ngoài ra, bản án sơ thẩm còn tuyên nghĩa vụ chịu chi phí định giá tài sản, án phí dân sự sơ thẩm và quyền kháng cáo của đương sự.

Ngày 09/10/2020, nguyên đơn ông Lê Văn D kháng cáo bản án dân sự sơ thẩm số 12/2020/DS-ST ngày 25 tháng 9 năm 2020 của Toà án nhân dân huyện T, tỉnh Ninh Thuận, ông yêu cầu Tòa án cấp phúc thẩm sửa bản án sơ thẩm, chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông.

Tại phiên tòa phúc thẩm, đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Ninh Thuận phát biểu ý kiến về việc giải quyết vụ án:

- Về tố tụng: Tòa án cấp phúc thẩm đã chấp hành đúng thủ tục tố tụng từ khi thụ lý vụ án cũng như tại phiên tòa.

- Về việc giải quyết vụ án:

+ Tòa án cấp sơ thẩm vi phạm nghiêm trọng thủ tục tố tụng về định giá tài sản; chưa làm rõ ranh giới và diện tích đất chuyển nhượng cũng như diện tích đất cho rằng bị lấn chiếm; Chưa làm rõ nguồn gốc, quá trình sử dụng cũng như chưa chứng minh ông D có quyền chuyển nhượng đất hay không.

+ Tòa án cấp sơ thẩm công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là vi phạm nghiêm trọng thủ tục đánh giá chứng cứ.

+ Đề nghị Tòa án cấp phúc thẩm hủy toàn bộ bản án dân sự sơ thẩm để giải quyết lại theo thủ tục sơ thẩm.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Căn cứ vào tài liệu, chứng cứ đã được xem xét tại phiên tòa và kết quả tranh tụng tại phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định:

- Tòa án cấp sơ thẩm không đình chỉ xét xử yêu cầu đòi lại quyền sử dụng đất đối với bị đơn Phạm Ngọc Đ; Quyết định thành lập hội đồng định giá ghi tên 03 thành viên nhưng khi tiến hành định giá chỉ có hai thành viên, không điền đầy đủ thông tin của các thành viên của Hội đồng định giá trong biên bản định giá; không có tài liệu chứng minh chi phí thẩm định, định giá là 4.000.000đ. Tòa án cấp sơ thẩm tuyên bác yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn nhưng không xác định diện tích, số thửa cũng như vị trí diện tích đất nguyên đơn tranh chấp với bị đơn.

- Tòa án cấp sơ thẩm công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi việc chuyển nhượng vi phạm cả nội dung và hình thức tại thời điểm chuyển nhượng năm 2009 là vi phạm nghiêm trọng thủ tục trong việc đánh giá chứng cứ và áp dụng pháp luật. Tòa án cấp sơ thẩm chưa làm rõ vị trí của thửa đất.

“1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định tại khoản 2 Điều 110; khoản 2 và khoản 3 Điều 112; các khoản 2, 3, 4, 5, 6, 7 và 8 Điều 113; khoản 2 Điều 115; điểm b khoản 1, các điểm b, c, d, đ và e khoản 3 Điều 119; điểm b khoản 1, điểm b và điểm c khoản 2 Điều 120 của Luật này khi có các điều kiện sau đây:

a) Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;”

“1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm xác lập.

2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền, trừ trường hợp tài sản giao dịch, hoa lợi, lợi tức thu được bị tịch thu theo quy định của pháp luật. Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường”.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

Áp dụng: Điều 308 khoản 3, Điều 310 Bộ luật tố tụng dân sự.

Tuyên xử:

1. Chấp nhận yêu cầu kháng cáo của ông Lê Văn D đối với quan hệ pháp luật tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Hủy một phần bản án dân sự sơ thẩm số 12/2020/DS-ST ngày 25/9/2020 của Tòa án nhân dân huyện T đối với quan hệ pháp luật tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Lê Văn D với ông Lê Văn S; Chuyển hồ sơ vụ án cho Tòa án cấp sơ thẩm giải quyết lại vụ án theo thủ tục sơ thẩm.

2. Không chấp nhận yêu cầu kháng cáo của ông Lê Văn D đối với quan hệ pháp luật tranh chấp quyền sử dụng đất đối với thửa đất số 27, tờ bản đồ số 34, diện tích 829m2 tọa lạc tại xã P, huyện T, tỉnh Ninh Thuận; Bác yêu cầu khởi kiện của ông Lê Văn D đòi quyền sử dụng đối với thửa đất số 27, tờ bản đồ số 34, diện tích 829m2 tọa lạc tại xã P, huyện T, tỉnh Ninh Thuận. Thửa đất số 27 tờ bản đồ số 34 diện tích 829m2 tọa lạc tại xã P, huyện T, tỉnh Ninh Thuận thuộc quyền quản lý của UBND xã P.

3. Chi phí thẩm định, định giá cũng như án phí sơ thẩm được giải quyết lại theo thủ tục sơ thẩm. Ông Lê Văn D được miễn án phí sơ thẩm đối với yêu cầu tranh chấp đất bị Tòa án bác.

4. Ông Lê Văn D không phải chịu án phí dân sự phúc thẩm.

Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại điều 2 Luật thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thoả thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các điều 6, 7 và 9 Luật thi hành án dân sự, thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại điều 30 Luật thi hành án dân sự.

Án xử phúc thẩm, có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án (19/4/2021)./.