Bản án 23/2019/DS-ST — Tranh chấp hợp đồng đặt cọc

NỘI DUNG VỤ ÁN:

- Tại đơn khởi kiện, lời khai trong quá trình giải quyết vụ án và tại phiên tòa, nguyên đơn trình bày:

Ông V yêu cầu bà M tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tổng diện tích là 1.260m2 tọa lạc tại ấp Tân Hòa, xã Thạnh Phú, huyện C, tỉnh Cà Mau. Sau khi đo đạt thực tế thì phần đất chiều ngang mặt tiền là 18,5m, chiều ngang mặt hậu là 18.5m, tổng diện tích là 1.187,1m2 thì thiếu so với hợp đồng chuyển nhượng ban đầu mà phía bị đơn đồng ý thì anh cũng chấp nhận. Nếu bà M không thực hiện hợp đồng thì yêu cầu bà M trả lại tiền đặt cọc là 100.000.000 đồng và bồi thường tiền đặt cọc là 100.000.000 đồng. Vì bà M không thực hiện đúng như hợp đồng ban đầu.

Nguyên đơn cung cấp tài liệu, chứng cứ như sau:

+ Bản phô tô hợp đồng đặt cọc ngày 02/9/2017.

+ Bản phô tô giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

+ Bản phô tô giấy chứng minh nhân dân và hộ khẩu mang tên ông V,

- Theo anh Lưu Văn Tr (Người đại diện theo ủy quyền cho bà Trương Thị M và là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan) trình bày:

Anh Tr cho rằng việc bà M chuyển nhượng phần đất cho ông V thì anh chị em của anh không ai biết, nay ông V yêu cầu bà M tiếp tục thực hiện hợp đồng và bồi thường tiền cọc là anh không đồng ý. Anh chỉ đồng ý trả lại tiền cọc cho ông V số tiền là 100.000.000 đồng. Vì trước đây tranh chấp ông V có yêu cầu UBND xã Thạnh Phú hòa giải thì bà M và anh đồng ý trả tiền cọc và bồi thường tiền cọc nhưng ông V không đồng ý.

- Theo bà Trương Thị Mườ i trì nh bà y:

Bà có chuyển nhượng ph ần đất cho ông V phầ n đấ t diện tích là 1.260m2 tọa lạc tại ấp Tân Hòa, xã Thạnh Phú, huyện C, tỉnh Cà Mau nhưng cá c con trong gia đì nh không biết . Nay bà yêu cầ u hủ y hợ p đồ ng chuyể n nhượ ng và đồ ng ý trả lại tiền cọc cho ông V là 100.000.000 đồ ng.

Bị đơn cung cấp tài liệu, chứng cứ như sau:

+ Giấy ủy quyền đối với anh Tr.

+ Bản phô tô giấy chứng minh nhân dân.

+ Bản phô tô hợp đồng tặng cho đất của bà M cho anh Tr.

Những người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan gồm: Ủy ban nhân dân huyện C; Anh Lưu Văn Tr; Chị Lâm Thị L; Bà Lưu Thanh Th; Bà Lưu Kim V; Bà Lưu Kim Lý; Bà Lưu Kim Oanh; Chị Lưu Kim Huệ; Chị Lưu Kiều Tiên đã được triệu tập hợp lệ để tham gia tố tụng nhưng vẫn vắng mặt không lý do nên Tòa án xét xử vắng mặt theo quy định pháp luật.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân huyện C phát biểu tại tòa:

Về tố tụng: Trong quá trình giải quyết vụ án và tại phiên tòa, những người tiến hành tố tụng và đương sự đã chấp hành đúng quy định của pháp luật tố tụng dân sự; Thẩm phán xác định quan hệ pháp luật đúng theo quy định tại Điều 26 Bộ luật tố tụng dân sự và vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân huyện C.

Về nội dung: Căn cứ tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án và kết quả tranh tụng tại phiên tòa, đại diện Viện kiểm sát đề nghị Tòa án tuyên bố hợp đồng đặt cọc vô hiệu do vi phạm điều cấm của pháp luật. Hậu quả hợp đồng vô hiệu đề nghị Tòa án buộc bà M trả cho ông V số tiền đặt cọc 100.000.000 đồng và số tiền phạt cọc là 100.000.000 đồng.

Ý kiến của người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho bà M:

Ông Huỳnh Phương Đ: Phần đất bà M đứng tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bà M lập hợp đồng chuyển nhượng đất cho ông V và đã nhận số tiền cọc 100.000.000 đồng nhưng bà M không tiếp tục chuyển nhượng đất cho ông V là vi phạm hợp đồng nên bà M phải có trách nhiệm trả lại cho ông V số tiền đã nhận cọc 100.000.000 đồng và phạt cọc là 100.000.000 đồng.

Luật sư Tô Văn Ch: Do bà M là người đã già, thiếu minh mẫn nên việc bà M lập hợp đồng chuyển nhượng đất và nhận tiền cọc 100.000.000 đồng của ông V. Tuy nhiên hợp đồng này là không đúng quy định, việc nhận tiền không có người chứng kiến. Do đó đề nghị Tòa án tuyên bố hợp đồng vô hiệu, bà M phải trả lại cho ông V số tiền đã nhận 100.000.000 đồng và tính lãi từ ngày 02/9/2017 cho đến nay số tiền là 1.600.000 đồng.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Sau khi nghiên cứu các tài liệu, chứng cứ có tại hồ sơ đã được thẩm tra tại phiên; căn cứ vào kết quả tranh luận tại phiên tòa và ý kiến của đại diện Viện kiểm sát.

Xét về hình thức và nội dung của hợp đồng đặt cọc tại thời điểm hai bên giao kết hợp đồng đặt cọc để đảm bảo việc giao kết và thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với quyền sử dụng đất diện tích 1.260m2, thuộc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của bà Trương Thị M, hai bên giao dịch đều biết đối tượng giao dịch là phần đất đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Theo quy định tại Điều 168 Luật đất đai: “Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất …”. Bà M đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng bà M đơn phương chấm dứt hợp đồng, bà M không tự nguyện tiếp tục thực hiện hợp đồng, bà M cho rằng khi nhận tiền cọc của ông V xong thì các con của bà ngăn không cho chuyển nhượng phần đất này, đồng thời bà M muốn giữ lại phần đất này để cho các con của bà, do đó bà không thể bán phần đất này.

Xét các lý do của bị đơn đưa ra là không phù hợp, không phải các sự kiện bất khả kháng mà hoàn toàn là lỗi chủ quan của bị đơn, việc bà muốn giữ lại đất cho các con không có liên quan gì đến hợp đồng đặt cọc cũng như quyền và nghĩa vụ của bà M đối với ông V.

Từ đó cho thấy yêu cầu khởi kiện của ông V là có căn cứ nên được chấp nhận, buộc bà M trả cho ông V số tiền đặt cọc là 100.000.000 đồng và khoản tiền tương đương với giá trị tài sản đặt cọc là 100.000.000 đồng.

Ngoài ra, tại phiên tòa ông V và bà Mười thống nhất hủy hợp đồng chuyển nhượ ng quyề n sử dụ ng đấ t đã ký giữ a hai bên . Phần đất này hiện nay bà Mười đang quả n lý đấ t, sử dụng nên không có yêu cầu Tòa án xem xét giải quyết.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ các Điều 26, 35, 39, 147, 227, 228, 266, 271 và 273 của Bộ Luật tố tụng dân sự; Điều 328, 357 Bộ luật dân sự năm 2015; Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

Tuyên xử:

Chấ p nhậ n toà n bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Nguyễn Quang V.

Buộc bà Trương Thị Mười

trả cho ông Nguyễ n Quang V số tiề n 200.000.000 (Hai trăm triệu) đồ ng.

Kể từ khi có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án (sau khi án có hiệu lực pháp luật), hàng tháng người phải thi hành án phải trả lãi đối với số tiền chậm trả theo mức lãi suất quy định tại Điều 468 Bộ luật dân sự.

Án phí: Bà Trương Thị M phải chịu là 10.000.000 (M triệu) đồng tiền án phí dân sự sơ thẩm. Hoàn trả cho ông Nguyễ n Quang V số tiền là 48.000.000 (Bốn mươi tám triệu) đồng tiền tạm ứng án phí do ông M nộp tại Chi cục thi hành án dân sự huyện C theo biên lai thu tiền số 0003838 ngày 06/10/2017.

Trường hợp Bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án dân sự, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7, 7a, 7b và 9 Luật thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật thi hành án dân sự.

Nguyên đơn, bị đơn có quyền kháng cáo bản án trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày tuyên án. Những người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan vắng mặt tại phiên tòa được quyền kháng cáo bản án trong hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được bản án hoặc bản án được tống đạt hợp lệ.