Bản án 23/2019/DS-ST — Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Tại đơn khởi kiện đề ngày 12/10/2016, và tại phiên tòa nguyên đơn chị Huỳnh Hồng D trình bày:

Ngày 18/12/2015 (dương lịch) ông Đoàn Văn C và bà Trương Thị Th có chuyển nhượng thành quả lao động cho bà một miếng đất rừng có diện tích 06 ha tại ấp 13, xã KT, huyện UM, tỉnh CM và 16 mét lộ Bảy kênh chiều ngang, chiều dài 30 mét, phần đất ông C đang ở hiện nay với tổng số tiền là 900.000.000 đồng (Chín trăm triệu đồng), ngày 30/11/2015 âm lịch bà có trả trước cho ông Đoàn Văn C và bà Trương Thị Th số tiền là 659.000.000 đồng (Sáu trăm năm mươi chín triệu đồng) phần còn lại khi nào làm xong giấy tờ bà sẽ trả đủ nhưng ông C và bà Thảo không thực hiện hợp đồng không giao đất cho bà mà ông C tiếp tục canh tác sử dụng đất cho đến nay. Nay Bà Huỳnh Hồng D yêu cầu ông Đoàn Văn C và bà Trương Thị Th tiếp tục thực hiện đúng hợp đồng ngày 18 tháng 12 năm 2015 chuyển nhượng phần đất của ông C, bà Thảo cho bà, trường hợp không thực hiện hợp đồng thì bà D yêu cầu giải quyết theo quy định của pháp luật.

Trong quá trình giải quyết và phiên tòa bị đơn ông Đoàn Văn C và bà Trương Thị Th trình bày:

Ông có ký hợp đồng chuyển nhượng thành quả lao động trên đất với bà D 06 ha tại ấp 13, xã KT, huyện UM, tỉnh CM và 16 mét lộ Bảy kênh chiều ngang, chiều dài 30 mét, với tổng số tiền là 900.000.000 đồng. Nhưng bà D không có trả cho ông số tiền mặt là 659.000.000 đồng mà là do trước đây ông có vay tiền của bà D nhưng do con ông bị bệnh chết, ông bị tai nạn giao thông, lúc đó gặp khó khăn nên chưa có khả năng trả tiền, vay với lãi suất rất cao nên tiền vốn cộng lãi lên số tiền rất lớn nên ông đồng ý chuyển nhượng đất cho bà D. Sau đó ông có đến Công ty T để làm thủ tục, nhưng công ty không đồng ý cho chuyển nhượng nên ông không tiếp tục chuyển nhượng. Toàn bộ phần đất hiện nay ông C đang quản lý, canh tác và ông cùng Công ty T ký hợp đồng hợp tác đầu tư trồng rừng. Bà D yêu cầu tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng thành quả lao động trên đất và giao đất cho bà D thì ông không đồng ý, ông đồng ý trả tiền lại cho bà D.

Tại bản tự khai ngày 27/11/2017 và tại đơn yêu cầu ngày 13/5/2019 chị Đoàn Thị N, chị Đoàn Thị K , Đoàn Kim C trình bày:

Các chị thống nhất với trình bày của ông C, bà D. Bà D yêu cầu tiếp tục thực hiện hợp đồng, các chị không thống nhất, chỉ thống nhất trả lại cho bà D số tiền 659.000.000 đồng.

Tại đơn yêu cầu ngày 13/5/2019 chị Đoàn Thị N và Đoàn Thị K trình bày: Vào năm 1996 hộ gia đình chị được Lâm Ngư trường U Minh II giao một phần đất tại ấp 13, xã Khánh Thuận, huyện U Minh với diện tích khoảng 5,6 ha để canh tác ổn định cuộc sống. Đến năm 2015 cha mẹ các chị là ông C, bà Thảo vì hoàn cảnh túng thiếu nên đã vay tiền của người khác nên dẫn đến nợ nần và đã tự ý thỏa thuận sang bán phần đất này của gia đình cho bà Huỳnh Hồng D để trừ nợ, việc làm này không có sự đồng ý của chị em các chị, gây thiệt hại quyền lợi của các chị nên phản đối việc sang bán này và đề nghị hủy hợp đồng sang ngượng đất giữa ông C với bà D.

Tại văn bản số 320/CTy ngày 16/4/2018, số 348/CTy ngày 29/4/2019 và tại văn bản số 363/CTy ngày 04/5/2019 Công ty trách nhiệm hữu hạn lâm nghiệp một thành viên lâm nghiệp U Minh hạ trình bày:

Lâm Ngư trường U Minh II, ký hợp đồng giao khoán đất lâm nghiệp với ông Đoàn Văn C thửa đất số 13, tiểu khu 026 và cấp vào ngày 01/9/1996 với tổng diện tích là 6.0 ha, thời hạn đến ngày 01/10/2008 hết hạn, hợp đồng giữa Lâm ngư trường U Minh II với cá nhân ông Đoàn Văn C.

Sau khi hết thời hạn hợp đồng công ty trách nhiệm hữu hạn lâm nghiệp một thành viên lâm nghiệp U Minh hạ tái ký hồ sơ giao nhận khoán rừng và đất rừng sản xuất với ông Đoàn Văn C với tổng diện tích là 54.280,7 m2 , thời hạn 20 năm từ năm 2015 đến năm 2035, hợp đồng giữa ông ty với cá nhân ông Đoàn Văn C.

Công ty có ký hợp đồng kinh tế hợp tác đầu tư trồng rừng số 13/HĐKT-HTĐT ngày 29/11/2013 với ông Đoàn Văn C thời hạn 16 năm từ tháng 11/2013 đến tháng 11/2029.

Việc thực hiện Hợp đồng giao nhận khoán rừng và đất rừng sản xuất giữa Công ty với ông Đoàn Văn C còn trong thời gian hợp đồng giao khoán và ông C đang thực hiện Hợp đồng kinh tế hợp tác đầu tư trồng rừng với Công ty, công ty duy trì hợp đồng đến khi kết thúc. Công ty không đồng ý cho ông Đoàn Văn C chuyển nhượng thành quả lao động trên đất khi chưa có sự đồng ý của công ty.

Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho bà Huỳnh Hồng D luật sư Trần Hoàng Phương trình bày quan điểm: Đề nghị tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng thành quả lao động trên đất giữa ông C với bà D, trường hợp không xem xét tiếp tục thực hiện hợp đồng thì bồi thường hợp đồng chuyển nhượng 900.000 đồng, cộng với tiền đặt cọc 659.000.000 đồng x 2 = 1.318.000 đồng, công với thiệt hai theo định giá là 1.754.455 đồng, tổng cộng là 3.072.455.000 đồng.

Đại diện Viện kiểm sát phát biểu quan điểm: Việc tuân theo pháp luật trong thời gian chuẩn bị xét xử Thẩm phán, Thư ký được phân công giải quyết vụ án đã thực hiện đúng, đầy đủ đúng quy định. Việc tuân theo pháp luật của Hội đồng xét xử, Thư ký phiên tòa thực hiện đúng theo quy định; việc tuân theo pháp luật tố tụng của những người tham gia tố tụng đã thực hiện đầy đủ quyền và nghĩa vụ tố tụng theo quy định của pháp luật. Quan điểm giải quyết đề nghị áp dụng Điều 203 Luật đất đai năm 2013; Điều 134, 137 Bộ luật dân sự năm 2005, không chấp nhận yêu cầu của bà Huỳnh Hồng D yêu cầu tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà D với ông C, tuyên hợp đồng chuyển nhượng đất giữa ông C với bà D vô hiệu; buộc ông C, bà Thảo trả cho bà D số tiền 1.016.969.000 đồng; ông C bà Thảo tiếp tục quản lý, sử dụng phần đất; đối với chị Nhẫn, chị Khen, chị Chi không liên quan đến vụ án nên không xem xét; Đối với Công ty T ký hợp đồng hợp tác trồng rừng với ông C các bên không tranh chấp nên tiếp tục duy trì hợp đồng; án phí và các chi phí định giá, đo đạc giải quyết theo quy định của pháp luật.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Công ty trách nhiệm hữu hạn lâm nghiệp một thành viên lâm nghiệp U Minh hạ; chị Đoàn Kim C, chị Đoàn Kim Nhẫn, chị Đoàn Thị K có đơn xin vắng mặt tại phiên tòa sơ thẩm nên xét xử vắng mặt các đương sự trên theo khoản 1 Điều 228 Bộ luật tố tụng dân sự.

Phần đất thứ nhất diện tích 56.719,3 m2 thuộc một phần thửa số 16, tờ bản đồ số 29, tọa lạc tại ấp 13, xã KT, huyện UM, tỉnh CM, có vị trí phía Đông giáp bờ Kênh 7 dài 57,7 mét; phía Tây giáp đất ông Nguyễn Nghĩa Nhân dài 60 mét; phía Nam giáp đất ông Hồ Văn Khái (Trịnh Văn Chinh) dài 988,6 mét; phía Bắc giáp đất ông Nguyễn Văn Nguyện dài 992,4 mét.

Phần đất thứ hai diện tích đất 307,5 m2, tọa lạc tại ấp 13, xã KT, huyện UM, tỉnh CM, có vị trí phía Đông giáp đất ông Đoàn Văn C dài 15 mét; phía Tây giáp 7 Kênh dài 15 mét; phía Nam giáp đất ông Đoàn Văn C dài 30 mét; phía Bắc giáp đất ông Đoàn Văn C dài 30 mét.

Bà Huỳnh Hồng D, ông Đoàn Văn C bà Trương Thị Th cùng xác định ngày 18/12/2015 có làm giấy tay đơn xin chuyển nhượng thành quả đất lâm nghiệp với nội dung “vì lý do lao động kém hiệu quả, làm ăn thất bại nên vợ chồng tôi cùng các con đồng ý chuyển nhượng miếng đất cho cô Huỳnh Hồng D với giá tiền 900.000.000 đồng, miếng đất tôi đang ở tổng diện tích 6.0 ha đất lâm nghiệp tại thửa số 13, khoảnh 1, tiểu khu 026. Riêng 16 mét lộ 7 kinh chiều ngang dài 30 mét, có giao sổ hợp đồng”. Xét thấy hợp đồng giữa ông C với bà D là hợp đồng chuyển nhượng thành quả lao động trên đất, từ khi ông C bà D thỏa thuận với nhau bà D có trả cho ông C số tiền 659.000.000 đồng, còn lại đến nay chưa trả dứt điểm, ông C bà Thảo cũng chưa giao đất cho bà D mà ông C, bà Thảo tiếp tục sử canh tác sử dụng phần đất này. Bà D yêu cầu ông C, bà Thảo tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng và giao phần đất cho bà D, ông C, bà D không đồng ý. Công ty T là cơ quan quản lý nhà nước về đất lâm nghiệp được cơ quan có thẩm quyền giao quản lý trong đó có phần đất tranh chấp này, công ty có ý kiến cho rằng chỉ giao khoán cho ông Đoàn Văn C sử dụng, việc chuyển nhượng giữa ông C và bà D chưa được công ty chấp nhận, công ty cũng không đồng ý cho ông C chuyển nhượng đất cho bà D do đó đã vi phạm về hình thức của hợp đồng nên hợp đồng bị vô hiệu.

Về giải quyết hậu quả của hợp đồng theo quy định tại Điều 137 Bộ luật dân sự 2005 “Hợp đồng vô hiệu các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận”. Phần đất tranh chấp do ông Đoàn Văn C đang quản lý, sử dụng ông Đoàn Văn C tiếp tục quản lý, sử dụng. Ông Đoàn Văn C đã nhận của bà Huỳnh Hồng D số tiền 659.000.000 đồng nên buộc ông Đoàn Văn C trả lại cho chị Huỳnh Hồng D.

Xét về lỗi, cả hai bên đều có lỗi ngang nhau, áp dụng điểm c3 mục 2.3 phần II Nghị quyết số 02/2004/HĐTP ngày 10/8/2004 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao hướng dẫn xử lý hợp đồng vô hiệu và bồi thường thiệt hại: “Khi tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu thì C xác định thiệt hại gồm: khoản tiền mà bên chuyển nhượng phải bỏ ra để khôi phục lại tình trạng ban đầu của diện tích đất do bên nhận chuyển nhượng đã làm hủy hoại đất; khoản tiền mà bên nhận chuyển nhượng đã đầu tư để cải tạo làm tăng giá trị quyền sử dụng đất, giá trị công trình, tài sản, cây lâu năm trên đất. Trong trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có thỏa thuận khác về áp dụng biện pháp phạt vi phạm hợp đồng và bồi thường thiệt hại quy định tại Điều 379 Bộ luật dân sự để đảm bảo thực hiện hợp đồng thì thiệt hại còn bao gồm khoản tiền chênh lệch giá trị quyền sử dụng đất do các bên thỏa thuận với giá trị quyền sử dụng đất tại thời điểm xét xử sơ thẩm hoặc thiệt hại khác nếu có”. Do diện tích đất lúc chuyển nhượng đến nay có chênh lệch về giá trị nên xem xét phần chênh lệch để đảm bảo quyền lợi cho các đương sự. Theo chứng thư thẩm định giá số Vc18/12/4076/BĐS ngày 17/12/2018 của Công ty cổ phần thông tin và thẩm định giá tây Nam bộ thì giá trị phần đất ông C chuyển nhượng cho bà D là 856.940.000 đồng và cây trồng bao gồm cây keo lai với số tiền là 759.635.000 đồng, tổng cộng là 1.616.575.000 đồng, khi hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ông C và bà D thỏa thuận giá chuyển nhượng là 900.000.000 đồng đối trừ với giá trị định giá: {1.616.575.000 đồng – 900.000.000 đồng = 716.575.000 đồng} C được chia đôi. Do đó buộc ông C, bà Thảo bồi thường cho bà D số tiền 358.287.500 (ba trăm năm mươi tám triệu hai trăm tám mươi bảy nghìn năm trăm) đồng. Các cây trồng như Chuối, Mít, Xoài ông C bà Thảo trồng sau khi chuyển nhượng nên không xem xét giá trị bồi thường.

Tổng cộng buộc ông Đoàn Văn C và bà Trương Thị Th trả cho bà Huỳnh Hồng D số tiền 1.017.287.500 (Một tỷ không trăm mười bảy triệu hai trăm tám mươi bảy nghìn năm trăm) đồng.

- Chi phí định giá số tiền là 4.400.000 đồng, C chia đôi, bà D đã nộp đủ, nên buộc ông C bà Thảo trả lại cho bà D số tiền 2.200.000 đồng, theo quy định tại khoản 1 Điều 165 Bộ luật tố tụng dân sự.

- Chi phí đo đạc đất với số tiền 6.477.000 đồng, bà D đã nộp đủ tại Chi nhánh văn phòng đất đai huyện U Minh và đã thực hiện các thủ tục đo đạc xong C chia đôi nên buộc ông C, bà Thảo trả lại cho bà D số tiền 3.238.500 đồng, theo quy định tại khoản 1 Điều 157 Bộ luật tố tụng dân sự.

- Án phí không có giá ngạch bà D phải chịu 200.000 đồng, ngày 17/10/2016 bà D đã nộp tạm ứng án phí số tiền 200.000 đồng theo biên lai thu tạm ứng áp phí, lệ phí Tòa án số 05850 được đối trừ chuyển thu, theo khoản 1 Điều 27 Pháp lệnh án phí, lệ phí Tòa án số 10/2009/PL-UNTVQH 12 ngày 27/02/2009 của Ủy ban thường vụ quốc hội.

- Ông C, bà Thảo có nghĩa vụ trả tiền và bồi thường cho bà D nên phải chịu án phí có giá ngạch nhưng do ông C, bà Thảo thuộc trường hợp người cao tuổi nên miễn toàn bộ án phí cho ông C, bà Thảo, theo điểm đ khoản 1 Điều 12 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30 tháng 12 năm 2016 về mức thu, miễm, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí, lệ phí Tòa án.

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH

Căn cứ khoản 3 Điều 26; điểm a, khoản 1 Điều 35; điểm a, khoản 1 Điều 39; khoản 1 Điều 147; khoản 1 Điều 157; khoản 1 Điều 165; khoản 1 Điều 228; Điều 271 và Điều 273 Bộ luật tố tụng dân sự.

Áp dụng: Các Điều 134, 137 Bộ luật dân sự năm 2005.

Căn cứ Điều 203 Luật đất đai năm 2013.

Áp dụng: khoản 1 Điều 27 Pháp lệnh án phí, lệ phí Tòa án số 10/2009/PL-UNTVQH 12 ngày 27/02/2009 của Ủy ban thường vụ quốc hội và điểm đ khoản 1 Điều 12; khoản 2 Điều 26; khoản 1 và điểm a khoản 2 Điều 27 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30 tháng 12 năm 2016 về mức thu, miễm, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí, lệ phí Tòa án.

Tuyên xử:

- Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà Huỳnh Hồng D về việc yêu cầu tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng thành quả lao động trên đất đối với ông Đoàn Văn C và bà Trương Thị Th.

- Hợp đồng chuyển nhượng thành quả lao động trên đất ngày 18/12/2015 giữa ông Đoàn Văn C và bà Huỳnh Hồng D vô hiệu.

- Ông Đoàn Văn C và bà Trương Thị Th tiếp tục quản lý, sử dụng phần đất và cây trồng trên đất:

+ Phần đất thứ nhất diện tích 56.719,3 m2 thuộc một phần thửa số 16, tờ bản đồ số 29, tọa lạc tại ấp 13, xã KT, huyện UM, tỉnh CM, có vị trí phía Đông giáp bờ Kênh 7 dài 57,7 mét; phía Tây giáp đất ông Nguyễn Nghĩa Nhân dài 60 mét; phía Nam giáp đất ông Hồ Văn Khái (Trịnh Văn Chinh) dài 988,6 mét; phía Bắc giáp đất ông Nguyễn Văn Nguyện dài 992,4 mét.

+ Phần đất thứ hai diện tích đất 307,5 m2, tọa lạc tại ấp 13, xã KT, huyện UM, tỉnh CM, có vị trí phía Đông giáp đất ông Đoàn Văn C dài 15 mét; phía Tây giáp 7 Kênh dài 15 mét; phía Nam giáp đất ông Đoàn Văn C dài 30 mét; phía Bắc giáp đất ông Đoàn Văn C dài 30 mét.

- Buộc ông Đoàn Văn C và bà Trương Thị Th trả cho bà Huỳnh Hồng D số tiền 1.017.287.500 (Một tỷ không trăm mười bảy triệu hai trăm tám mươi bảy nghìn năm trăm) đồng.

Kể từ ngày người được thi hành án có đơn yêu cầu thi hành án, nếu người phải thi hành án chậm thi hành khoản tiền nêu trên thì người phải thi hành án còn phải chịu lãi suất chậm trả theo quy định tại Điều 357 và Điều 468 Bộ luật dân sự năm 2015.

- Chi phí định giá: Buộc ông Đoàn Văn C, bà Trương Thị Th trả lại cho bà Huỳnh Hồng D số tiền 2.200.000 (hai triệu hai trăm nghìn) đồng, khi Bản án có hiệu lực pháp luật.

- Chi phí đo đạc đất: Buộc ông Đoàn Văn C, bà Trương Thị Th trả lại cho bà Huỳnh Hồng D số tiền 3.238.500 (ba triệu hai trăm ba mươi tám nghìn năm trăm) đồng, khi Bản án có hiệu lực pháp luật.

- Về án phí:

+ Án phí không có giá ngạch bà Huỳnh Hồng D phải chịu 200.000 đồng; ngày 17/10/2016 bà D đã nộp tạm ứng án phí số tiền 200.000 đồng theo biên lai thu tạm ứng áp phí, lệ phí Tòa án số 05850 được đối trừ chuyển thu.

+ Miễn toàn bộ án phí có giá ngạch cho ông Đoàn Văn C và bà Trương Thị Th

- Tiếp tục duy trì hợp đồng kinh tế hợp tác đầu tư trồng rừng theo Hợp đồng số 13/HĐKT-HTĐT ngày 29/11/2013 giữa Công ty T với ông Đoàn Văn C.

- Án xử sơ thẩm các đương sự có mặt có quyền kháng cáo bản án trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày tuyên án. Các đương sự vắng mặt có quyền kháng cáo bản án trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được bản án hoặc bản án được niêm yết theo quy định của pháp luật.

“Trường hợp bản án được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thoả thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các điều 6, 7a, 7b và 9 Luật thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật thi hành án dân sự”.