Bản án 227/2025/DS-PT — Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Theo Bản án sơ thẩm, tóm tắt như sau:

* Nguyên đơn - ông Lê Thanh T và người đại diện theo ủy quyền trình bày tại đơn khởi kiện và quá trình tham gia tố tụng tại Toà án:

Ông Lê Thanh T và Phạm Thị T1 có mối quan hệ quen biết với nhau. Bà Phạm Thị T1 đang cần tiền mà không thể vay được số tiền lớn nên bà T1 đã mượn ông T Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CK 433260 do Sở Tài nguyên và Môi trường thành phố Đ cấp ngày 30-11-2017 và ông T đồng ý. Ngày 25-02-2020, ông T và bà T1 đã thoả thuận với nhau trong “Giấy thoả thuận trả nợ" với nội dung: "Trước đây tôi vay tiền của chị Trần Thị Quế M số tiền 3 tỷ đồng có thế chấp sổ để niềm tin mang tên Lê Thanh T. Đến ngày chị Trần Thị Quế M cần lại số tiền trên thì chị Trần Thị Quế M đưa sang cho ông Trần Minh L với số tiền 3 tỷ đồng với hình thức cho ông L cho vay với lãi suất 5%/tháng và có thế chấp sổ để niềm tin. Tôi cam kết số tiền mà trả cho ông Trần Minh L với số tiền lãi 5%/tháng và số tiền gốc 3.315.000.000 và lãi là 165.000.000 đồng/tháng. Tổng cả gốc và lãi là 3.300.000.000 đồng". Cùng ngày 25-02-2020, ông T đã ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tại thửa đất số 234, tờ bản đồ số 31, tọa lạc tại địa chỉ: Tổ G phường H, quận C, thành phố Đà Nẵng (địa chỉ cụ thể là: Số C đường N, phường H, quận C, thành phố Đà Nẵng) (sau đây gọi tắt là nhà và đất tại thửa đất số 234, tờ bản đồ 31) cho ông Trần Minh L và bà Nguyễn Huỳnh N nhằm mục đích đảm bảo cho khoản vay của bà T1.

Tại thời điểm ký kết Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nêu trên, giữa ông T và ông L, bà N không có bất cứ thoả thuận nào về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Do đó, ông T không bàn bạc về căn cứ xác định giá trị chuyển nhượng nhà và đất tại thửa đất số 234 tờ bản đồ số 31 hay giá trị thực tế mà ông T mong muốn được chuyển nhượng cho ông L, bà N. Về giá trị chuyển nhượng được nêu tại Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 25-02-2020 chỉ là giá trị được nêu để đảm bảo về mặt hình thức cho việc chuyển nhượng chứ không phải là giá trị thật của việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Đồng thời, giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất nêu trên chỉ là giao dịch để tạo niềm tin chứ không nhằm mục đích chuyển nhượng quyền sử dụng đất, ông T và ông L đã lập Giấy thoả thuận ngày 25-02-2020 để ghi nhận số tiền bà T1 đã vay của ông L là 3.300.000.000 đồng và thời hạn vay là 04 tháng kể từ ngày ký. Ngày 03-5-2020, nhận thấy bà T1 không có khả năng để trả nợ và ông L đang chuẩn bị chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người bên thứ ba nên ông T đã làm đơn tố cáo gửi Cơ quan Công an thành phố Đ để ngăn chặn việc đăng ký biến động cũng như ngăn chặn việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bên thứ ba khác. Tuy nhiên, mặc dù biết rằng đất đang có tranh chấp và đang được giải quyết hồ sơ tại Cơ quan Công an thành phố Đ nhưng ông L và bà N vẫn cố ý tiếp tục thực hiện thủ tục đăng ký biến động quyền sử dụng đất.

Ngày 08-7-2020, ông L và bà N đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với nhà, đất tại thửa đất số 234 tờ bản đồ số 31 cho ông Trần Ngọc V, bà Đặng Phương T2 theo Hợp đồng chuyển nhượng ngày 08/7/2020 do Văn phòng C. Giá trị chuyển nhượng giữa ông L, bà N và ông Trần Ngọc V, bà Đặng Phương T2 theo hợp đồng chuyển nhượng là 1.500.000.000 đồng, tuy nhiên giá trị chuyển nhượng thực tế là 4.000.000.000 đồng (giá trị 4.000.000.000 đồng ông T biết là do các đương sự trình bày tại vụ án dân sự tranh chấp giữa nguyên đơn ông Trần Ngọc V, bà Đặng Phương T2 và bị đơn ông Lê Thanh T, Lê Thanh P, bà Lê Thị Hạ Q đã được Toà án nhân dân quận Cẩm Lệ giải quyết sơ thẩm và Toà án nhân dân thành phố Đà Nẵng giải quyết phúc thẩm vào năm 2022). Giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất nêu trên giữa ông L, bà N và ông V, bà T2 đã được Toà án nhân dân thành phố Đà Nẵng tuyên có hiệu lực pháp luật do ông V, bà T2 là người thứ ba ngay tình trong giao dịch theo Bản án dân sự phúc thẩm số 59/2020/DS-PT ngày 13-9-2022. Trong giai đoạn xét xử sơ thẩm, Toà án đã định giá nhà đất của ông T là 4.603.344.889 đồng. Hành vi này của ông L và bà N đã gây thiệt hại cho ông T khi thực tế giá trị đất thời điểm đó lớn hơn nhiều so với số tiền mà bà T1 nợ ông L, bà N. Ông T sẽ chỉ phải trả cho ông L và bà N số tiền là 3.300.000.000 đồng, thay vì phải mất quyền sử dụng đất với giá trị là 4.603.344.889 đồng.

Do đó, phần lợi ích ông L, bà N nhận được từ giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất với ông V, bà T2 là phần thiệt hại mà ông T đã bị xâm phạm tương đương với số tiền là 4.603.344.889 đồng - 3.300.000.000 đồng = 1.303.344.889 đồng.

Ngày 11-6-2024, ông T đã được Viện trưởng Viện Kiểm sát nhân dân cấp cao tại Đà Nẵng tiếp công dân và trao đổi trực tiếp liên quan đến vụ việc nêu trên tại Biên bản tiếp công dân cùng ngày. Nội dung Biên bản có đoạn: "Trên cơ sở khiếu nại Thông báo số 224/TB-VKS-DS ngày 28/03/2024 về việc không kháng nghị Bản án dân sự phúc thẩm số 59/2022/DSPT ngày 13-9-2022 của TAND thành phố Đà Nẵng và Thông báo số 34/TB-VC2 ngày 07-5-2024 của Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân cấp cao tại Đà Nẵng về việc không chấp nhận đơn khiếu nại của ông T. Viện trưởng VKSND cấp cao tại Đà Nẵng hướng dẫn ông Lê Thanh T khởi kiện ông Trần Minh L, bà Nguyễn Huỳnh N đòi số tiền chênh lệch từ việc ông Trần Minh L chuyển nhượng nhà đất của ông bằng vụ án khác."

Do đó, ông T khởi kiện yêu cầu Toà án giải quyết: Buộc ông Trần Minh L và bà Nguyễn Huỳnh N bồi thường thiệt hại cho ông Lê Thanh T số tiền 1.303.344.889 đồng.

* Bị đơn- ông Trần Minh L và bà Nguyễn Huỳnh N có người đại diện theo ủy quyền trình bày trong quá trình tham gia tố tụng tại Toà án:

Nội dung yêu cầu khởi kiện của ông T hoàn toàn vô căn cứ, hiện nay giữa vợ chồng ông L, bà N và ông Lê Thanh T không có bất kỳ quan hệ gì. Việc giao dịch chuyển nhượng nhà và đất giữa vợ chồng ông L, bà N và ông Lê Thanh T từ năm 2020 và đã hoàn thành. Theo hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất ngày 25-02-2020 thì ông T chuyển nhượng cho vợ chồng ông L, bà Như nhà và đất tại thửa đất số 234, tờ bản đồ số 31 (có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CK 433260 do Sở Tài nguyên và Môi trường thành phố Đ cấp ngày 30-11-2017). Sau đó ông L, bà N chuyển nhượng cho người thứ ba là ông Trần Ngọc V, bà Đặng Phương T2 thì ông T không chịu giao nhà. Do đó, ông V, bà T2 đã khởi kiện đề nghị ông T bàn giao nhà. Đến tháng 4/2021, ông Lê Thanh T có yêu cầu phản tố đề nghị hủy giao dịch giữa ông L, bà N và ông T thì đã được Tòa án nhân dân hai cấp sơ thẩm và phúc thẩm giải quyết. Căn cứ bản án phúc thẩm, ông T đã tự nguyện bàn giao nhà.

Hiện nay ông T khởi kiện ông L, bà N, yêu cầu ông L, bà N bồi thường thiệt hại cho ông Lê Thanh T số tiền 1.303.344.889 đồng, liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng là hoàn toàn không có căn cứ. Vụ việc đã được Tòa án giải quyết bằng bản án có hiệu lực, Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông L, bà N với ông T đã được Tòa án xem xét và công nhận hiệu lực và đã bác yêu cầu phản tố của ông Lê Thanh T. Nay ông T lại tiếp tục khởi kiện là hoàn toàn không có căn cứ.

Ngoài ra, vụ việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn ra từ năm 2020 đến nay gần 4 năm, nên thời hiệu khởi kiện yêu cầu bồi thường thiệt hại đã hết, nên ông L, bà N đề nghị Tòa án xem xét đình chỉ thụ lý vụ án. Trường hợp Toà án vẫn thụ lý vụ án, đề nghị Toà án xem xét bác toàn bộ yêu cầu khởi kiện của ông T.

Tại phiên tòa, người đại diện theo uỷ quyền của bị đơn đề nghị HĐXX xem xét đình chỉ giải quyết vụ án vì đã được giải quyết bằng Bản án dân sự phúc thẩm số 59/2022/DSPT ngày 13-9-2022 của Toà án nhân dân thành phố Đà Nẵng đã có hiệu lực. Trường hợp HĐXX không đình chỉ thì đề nghị HĐXX không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

* Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan- bà Phạm Thị T1 trình bày trong quá trình tham gia tố tụng tại Toà án:

Về hồ sơ sổ đỏ: Ông Lê Thanh T, sinh năm: 1966 có vay của ông Trần Minh L và bà Nguyễn Huỳnh N số tiền 3.300.000.000 đồng với lãi suất tháng là 5%/tháng là 165.000.000 đồng và đã nhận đủ vào tháng đầu tiên. Từ ngày 25-02-2020 tại Văn phòng C đã công chứng.

* Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan- ông Trần Ngọc V và bà Đặng Phương T2 đã được Tòa án tống đạt hợp các văn bản tố tụng như: Thông báo thụ lý vụ án, Thông báo về phiên họp kiểm tra việc giao nộp tiếp cận công khai chứng cứ và hòa giải, Quyết định đưa vụ án ra xét xử và Quyết định hoãn phiên tòa nhưng ông Trần Ngọc V và bà Đặng Phương T2 vẫn vắng mặt không có lý do và cũng không có văn bản trình bày ý kiến của mình đối với yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

* Bản án dân sự sơ thẩm số 40/2025/DS-ST ngày 05-5-2025 của Tòa án nhân dân quận Cẩm Lệ, thành phố Đà Nẵng đã quyết định:

Căn cứ: Điều 26, 35, 39, 147, 157, 165, 227, 228, 271, 272 và 273 Bộ luật Tố tụng dân sự; Khoản 1 Điều 107, Điều 221, Điều 503 Bộ luật Dân sự; Khoản 4 Điều 95, Điều 66, Điều 167, Điều 168 Luật Đất đai năm 2013; Khoản 3 Điều 26, điểm đ khoản 1 Điều 12 Nghị quyết 326/2016/UBTVQH ngày 30-12-2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội về mức thu, miễn giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

1. Không chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của ông Lê Thanh T về việc buộc ông Trần Minh L và bà Nguyễn Huỳnh N bồi thường thiệt hại cho ông Lê Thanh T số tiền 1.303.344.889 đồng.

2. Về án phí dân sự sơ thẩm: Ông Lê Thanh T được miễn nộp án phí dân sự sơ thẩm do thuộc trường hợp người có công với cách mạng.

Ngoài ra, bản án sơ thẩm còn tuyên về quyền kháng cáo và nghĩa vụ thi hành án của các đương sự.

* Kháng cáo:

Ngày 12-5-2025, ông Lê Thanh T có đơn kháng cáo toàn bộ bản án sơ thẩm nói trên và đề nghị Toà án cấp phúc thẩm sửa bản án sơ thẩm để chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của ông.

* Tại phiên tòa phúc thẩm, Kiểm sát viên đại diện Viện kiểm sát nhân dân thành phố Đà Nẵng phát biểu ý kiến:

Về việc tuân theo pháp luật của Thẩm phán, Hội đồng xét xử, Thư ký phiên tòa và của người tham gia tố tụng trong quá trình giải quyết vụ án ở giai đoạn phúc thẩm là đảm bảo các quy định của Bộ luật Tố tụng Dân sự.

Về việc giải quyết vụ án, đại diện Viện kiểm sát đề nghị Hội đồng xét xử không chấp nhận kháng cáo của ông Lê Thanh T do không có căn cứ; đề nghị giữ nguyên Bản án dân sự sơ thẩm.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Căn cứ vào tài liệu, chứng cứ đã được xem xét tại phiên tòa, ý kiến của Kiểm sát viên đại diện Viện kiểm sát nhân dân thành phố Đà Nẵng; Hội đồng xét xử phúc thẩm nhận định:

Bị đơn và những người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan trong vụ án đã được Tòa án cấp, tống đạt hợp lệ các văn bản tố tụng để tham gia phiên tòa nhưng đến lần thứ hai vẫn không có mặt. Vì vậy, Hội đồng xét xử căn cứ Khoản 3 Điều 296 Bộ luật tố tụng dân sự để xét xử vắng mặt các đương sự này.

Tại phiên toà phúc thẩm hôm nay, ông Lê Thanh T trình bày do không đồng ý với Giấy thoả thuận về việc mua bán nhà ngày 25-02-2020 nên đã không ký tên vào văn bản này nhưng ông lại khởi kiện vụ án dựa trên tài liệu này là bất nhất. Hơn nữa, tại Giấy thoả thuận về việc mua bán nhà ngày 25-02-2020 thì cho phép ông T được chuộc lại tài sản trong thời hạn 04 tháng kể từ ngày ký hợp đồng chuyển nhượng, tức là từ ngày 25-02-2020 đến ngày 25-6-2020. Do vậy, ngày 08-7-2020, ông L, bà N chuyển nhượng nhà đất 34 đường N cho người khác là đã quá thời hạn 04 tháng, phù hợp với thoả thuận giữa các bên.

Do ông Lê Thanh T không còn quyền lợi gì đối với nhà đất 34 đường N và ông Trần Minh L, bà Nguyễn Huỳnh N không có hành vi xâm phạm quyền, lợi ích gì đối với ông T nên việc ông T khởi kiện yêu cầu bồi thường thiệt hại là không có căn cứ theo quy định tại các Điều 584, 589 của Bộ luật Dân sự.

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ vào:

- Điều 148, Điều 293, khoản 3 Điều 296, Khoản 1 Điều 308, Điều 313 Bộ luật tố tụng dân sự;

- Khoản 1 Điều 107, Điều 221, Điều 503 Bộ luật Dân sự; Khoản 4 Điều 95, Điều 66, Điều 167, Điều 168 Luật Đất đai năm 2013

- Nghị quyết 326/2016/UBNTVQH14 ngày 30-12-2016 của Ủy ban thường vụ Quốc Hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

Tuyên xử:

I. Không chấp nhận kháng cáo của ông Lê Thanh T;

Giữ nguyên Bản án dân sự sơ thẩm số 40/2025/DS-ST ngày 05-5-2025 của Tòa án nhân dân quận Cẩm Lệ, thành phố Đà Nẵng, nay là Toà án nhân dân Khu vực 3- Đà Nẵng:

1. Không chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của ông Lê Thanh T về việc buộc ông Trần Minh L và bà Nguyễn Huỳnh N bồi thường thiệt hại cho ông Lê Thanh T số tiền 1.303.344.889 đồng.

2. Về án phí dân sự sơ thẩm: Ông Lê Thanh T được miễn nộp án phí dân sự sơ thẩm do thuộc trường hợp người có công với cách mạng.

II. Án phí dân sự phúc thẩm: Ông Lê Thanh T được miễn.

III. Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.