Bản án 223/2026/DS — Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

NỘI DUNG VỤ ÁN:

* Đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn trình bày: Bà Trần Lệ T1 là chị ruột của bà Trần Lệ T, còn Trịnh Tiến L là con ruột của bà T1. Ngày 18/7/2019 bà T có nhận chuyển nhượng của bà T1 nhà và đất có diện tích 210,9 m2, thuộc thửa số 308, tờ bản đồ 43 tọa lạc tại ấp C, xã C, huyện G, tỉnh Tây Ninh (nay là xã T, tỉnh Tây Ninh) với giá 700.000.000 đồng (bảy trăm triệu đồng), cùng ngày bà T đã đặt cọc cho bà T1 số tiền 70.000.000 đồng. Đến ngày 29/7/2019, bà T1 đã làm thủ tục chuyển nhượng đất cho bà T nhưng do bà T và bà T1 là chị em ruột, nhằm mục đích giảm thuế nên bà T1 đã ký hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất cho bà T và bà T đã thanh toán số tiền 630.000.000 đồng còn lại cho bà T1. Bà T đã giao tiền đầy đủ cho bà T1 nên bà T1 đã làm thủ tục sang tên đất cho bà T và bà T1 đã giao toàn bộ nhà đất cho bà T quản lý sử dụng. Ngày 12/8/2019, bà T được Sở T6 cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Ngày 17/9/2019, bà T đã chuyển mục đích sử dụng đất lên đất ở nông thôn 50 m2 và ngày 12/5/2025, bà T đã cấp đổi lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai khu vực G cấp. Sau khi bà T1 giao nhà đất cho bà T thì bà T có cho bà T4 (chị ruột bà T) ở nhà, bà T có nhờ bà T4 kêu người sửa sang lại nhà, xây dựng thêm nhà bếp, nhà vệ sinh. Bà T4 ở một thời gian thì bà T4 không ở nữa trả nhà lại cho bà T, bà T khóa cửa không sử dụng. Nhưng thời gian gần đây, bà T1 và con của bà T1 là Trịnh Tiến L biết bà T không có ở nhà nên đã phá bỏ ổ khóa nhà bà T thay ổ khóa khác, lắp camera ở nhà bà T nhằm mục đích gì bà T không biết, khi bà T phát hiện thì có yêu cầu bà T1 và L gỡ bỏ ổ khóa và yêu cầu bà T1 với L tháo camera đã lắp đặt trước nhà bà T thì bà T1 và L đã chửi bới, còn đến nhà bà T ở Ninh Bình, phường N chửi bới. Hành vi của bà T1 và Trịnh Tiến

2

L là không đúng, nhằm mục đích muốn chiếm đoạt tài sản của bà T, xâm phạm tài sản của bà T được pháp luật bảo vệ. Do đó, bà T khởi kiện yêu cầu bà T1 tiếp tục thực hiện hợp đồng tặng cho (được ký kết bằng hợp đồng chuyển nhượng), giao trả bà T được quyền quản lý, sử dụng phần đất có diện tích 210,9 m2 thửa số 308, tờ bản đồ 43 tọa lạc tại ấp C, xã C, huyện G, tỉnh Tây Ninh (nay là xã T, tỉnh Tây Ninh).

* Đại diện theo ủy quyền của đồng bị đơn, anh Trần Minh T2 trình bày: Bà T cho rằng giao dịch giữa 02 bên là chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng do là chị em ruột nên ký hợp đồng tặng cho nhằm mục đích giảm thuế. Tuy nhiên, theo quy định pháp luật, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải thực hiện theo quy định tại Điều 500, 501, 502 Bộ luật Dân sự năm 2015 và phải đóng thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ, nhưng ở đây lại thực hiện tặng cho quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 457, 459 của Bộ luật Dân sự năm 2015, từ đó không phải đóng thuế nên việc này là đã không thực hiện đúng quy định của pháp luật. Điều này dẫn đến Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất bị vô hiệu do giả tạo (che dấu hợp đồng chuyển nhượng) theo quy định tại Điều 124 của Bộ luật Dân sự năm 2015; bị vô hiệu do vi phạm điều cấm của luật thuế (trốn thuế, gian lận thuế) theo quy định tại Điều 123 của Bộ luật Dân sự năm 2015.

Trên thực tế do kẹt tiền nên vào năm 2019, bà T1 có vay bà T số tiền 700.000.000 đồng. Đến nay vẫn chưa trả cho bà T nên bà T mới khởi kiện. Bà T1 không cung cấp được chứng cứ chứng minh khi vay tiền của bà T.

Nay bà T1 không đồng ý theo yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, đồng thời, bà T1 có đơn phản tố yêu cầu Tòa án tuyên bố Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất thửa số 308, tờ bản đồ số 43, diện tích 210,9 m2, tọa lạc tại ấp C, xã C, huyện G tỉnh Tây Ninh (nay là xã C, xã T, tỉnh Tây Ninh) được công chứng số 2596, quyển số 12 TP/CCSCC/HĐGD ngày 29/7/2019 giữa bà Trần Lệ T1 và bà Trần Lệ T là vô hiệu do giả tạo. Bà T1 yêu cầu Tòa án giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu theo hướng bà T1 sẽ trả lại ngay cho bà T số tiền 700.000.000 đồng và bồi thường 1/2 thiệt hại (do chênh lệch giá) cho bà T với số tiền 26.954.000 đồng.

Người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan, ông Thi Văn C có văn bản trình bày: Ông là chồng của bà Trần Lệ T, ông thống nhất với lời trình bày và yêu cầu của bà T, không bổ sung gì thêm.

Người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan, Phòng C2 tỉnh Tây Ninh có văn bản trình bày ý kiến: Vào ngày 29/7/2019, Phòng C2 tỉnh Tây Ninh có chứng nhận hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất quyển số 2596, quyển số 12TP/CC-SCC/HĐGD những người ký kết đều có đầy đủ năng lực hành vi dân sự, đúng người, đúng chủ thể, ý chí tự nguyện của cả 02 bên, không có dấu hiệu lừa dối, đe dọa hoặc cưởng ép. Phòng C1 chứng nhận hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất nêu trên, bên tặng cho là bà Trần Lệ T1, bên được tặng cho là bà Trần Lệ T có đối

3

chiếu, kiểm tra bản chính các giấy tờ tùy thân đảm bảo hoàn toàn đúng theo quy định của pháp luật về trình tự, thủ tục công chứng và các văn bản luật khác liên quan. Việc bị đơn bà Trần Lệ T1 yêu cầu Tòa án tuyên bố vô hiệu đối với hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất do Phòng C1 Tỉnh Tây Ninh chứng nhận nếu Tòa án xét thấy có đủ cơ sở pháp lý, có căn cứ cho rằng việc công chứng có dấu hiệu bị lừa dối, vi phạm pháp luật thì Tòa án có quyền tuyên bố hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất nêu trên vô hiệu.

Tại phiên tòa, đại diện Viện kiểm sát phát biểu ý kiến về việc tuân theo pháp luật và giải quyết vụ án:

- Về tố tụng: Thẩm phán, Hội đồng xét xử, Thư ký phiên tòa; việc chấp hành của người tham gia tố tụng dân sự, kể từ khi thụ lý vụ án cho đến khi vào nghị án được thực hiện đúng theo quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự.

- Về nội dung: Căn cứ theo quy định tại các Điều 116, 117, 119, 124, 500, 501, 502, 503 BLDS và Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội. Đề nghị Hội đồng xét xử: Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà Trần Lệ T3 về việc “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” đối với bà Trần Lệ T1. Buộc bà Trần Lệ T1, anh Trịnh Tiến L có nghĩa vụ giao nhà, đất thuộc thửa 308, tờ bản đồ 43, diện tích 210,9m2 tại ấp C, xã T, tỉnh Tây Ninh cho bà Trần Lệ T được quyền quản lý, sử dụng. Chấp nhận một phần yêu cầu phản tố của bà Trần Lệ T1. Tuyên bố hợp đồng tặng cho QSDĐ số 2596, quyển số 12 TP/CC – SCC/HĐGD ngày 29/7/2019 là vô hiệu. Không chấp nhận yêu cầu phản tố của bà Trần Lệ T1 về việc xử lý hậu quả của hợp đồng vô hiệu theo hướng bà T1 trả cho bà T số tiền 700.000.000 đồng và bồi thường thiệt hại chênh lệch giá là 26.954.000 đồng. Các đương sự phải chịu án phí dân sự sơ thẩm theo quy định của pháp luật.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Căn cứ vào tài liệu, chứng cứ đã được xem xét tại phiên tòa; kết quả tranh tụng tại phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định:

4

26, khoản 1 Điều 35, điểm c khoản 1 Điều 39 Bộ luật Tố tụng dân sự thì quan hệ tranh chấp trong vụ án này là “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất”, thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân khu vực 12 - Tây Ninh.

[1.2] Về sự vắng mặt của đương sự: Người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan là Phòng C1, tỉnh Tây Ninh, ông Thi Văn C có đơn xin xét xử vắng mặt nên căn cứ theo quy định tại khoản 2 Điều 227 của Bộ luật Tố tụng dân sự, Tòa án vẫn tiến hành xét xử vụ án.

5

dụng đất đối với phần đất nói trên, mục đích che đậy hợp đồng chuyển nhượng nên hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất nói trên là vô hiệu. Nhưng thực tế, bà T có nhận chuyển nhượng và đã thực hiện xong nghĩa vụ giao tiền cho bà T1, bà T có sửa chữa, xây thêm công trình phụ trên đất nên hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà T với bà T1 đối với phần đất nói trên có hiệu lực, không bị vô hiệu.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

- Căn cứ khoản 3 Điều 26, khoản 1 Điều 35 và khoản 1 Điều 39, Điều 91, Điều 93, Điều 227 của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015;

- Căn cứ các Điều 124, 328, 457, 459, 500, 501, 503 của Bộ luật Dân sự;

- Căn cứ Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30-12-2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội.

6

Tuyên xử:

1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà Trần Lệ T đối với bà Trần Lệ T1, anh Trịnh Tiến L về việc “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất”. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà Trần Lệ T với bà Trần Lệ T1 đối với phần đất diện tích 210,9 m2 thửa số 308, tờ bản đồ 43 tọa lạc tại ấp C, xã T, tỉnh Tây Ninh có hiệu lực.

Buộc bà Trần Lệ T1, anh Trịnh Tiến L có nghĩa vụ giao cho bà Trần Lệ T phần đất có diện tích 210,9 m2 thửa số 308, tờ bản đồ 43 tọa lạc tại ấp C, xã T, tỉnh Tây Ninh, theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số vào sổ cấp GCN: CS04499 cấp ngày 12/8/2019 cho bà Trần Lệ T.

Trên đất có các tài sản sau: 01 căn nhà cấp 4, ngang 4,5 m x dài 18,3 m, móng bê tông, cột gạch, tường gạch chưa tô, nền xi măng, mái toni thiết, xây năm 2017; 01 nhà vệ sinh bên ngoài, có tô, diện tích 2m x 1,6 m; 01 cây mít; 01 hàng rào lưới B40 phía sau nhà; 01 cổng rào phía trước nhà.

2. Chấp nhận một phần yêu cầu phản tố của bà Trần Lệ T1 đối với bà Trần Lệ T về việc “Tranh chấp hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất”.

Tuyên bố hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất lập ngày 29/7/2019, Phòng C2 tỉnh Tây Ninh có chứng nhận hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất quyển số 2596, quyển số 12TP/CC-SCC/HĐGD giữa bà Trần Lệ T1 với bà Trần Lệ T1 là vô hiệu do giả tạo.

3. Không chấp nhận yêu cầu phản tố của bà Trần Lệ T1 về việc xử lý hậu quả của hợp đồng vô hiệu theo hướng bà T1 trả cho bà T số tiền 700.000.000 đồng và bồi thường thiệt hại chênh lệch giá là 26.954.000 đồng.

4. Về chi phí định giá tài sản: Bà Trần Lệ T1 phải chịu 11.000.000 (mười một triệu) đồng, ghi nhận đã nộp xong.

5. Về án phí dân sự sơ thẩm:

5.1. Bà Trần Lệ T phải chịu 300.000 (ba trăm nghìn) đồng, được khấu trừ 300.000 đồng vào tiền tạm ứng án phí đã nộp theo biên lai thu số 0009621 ngày 27/10/2025 của Cơ quan thi hành án dân sự tỉnh T (ghi nhận bà T đã nộp xong).

5.2. Bà Trần Lệ T1 phải chịu 600.000 (sáu trăm nghìn) đồng, được khấu trừ 600.000 đồng vào tiền tạm ứng án phí đã nộp theo biên lai thu số 0004306 ngày 06/3/2026 của Cơ quan thi hành án dân sự tỉnh Tây Ninh, hoàn trả cho bà T1 số tiền 373.000 (ba trăm bảy mươi ba nghìn) đồng.

7

6. Về quyền kháng cáo: Các đương sự có mặt có quyền kháng cáo lên Tòa án nhân dân tỉnh Tây Ninh trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày tuyên án. Các đương sự vắng mặt có quyền kháng cáo lên Tòa án nhân dân tỉnh Tây Ninh trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được Bản án hoặc Bản án được tống đạt hợp lệ.

7. Trường hợp bản án được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự, thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các điều 6, 7 và 9 Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự.

THÀNH VIÊN HỘI ĐỒNG XÉT XỬ THẨM PHÁN – CHỦ TỌA PHIÊN TÒA

Nguyễn Văn Quốc Lê Đình Nhung Nguyễn Chí Nguyện

8