Bản án 223/2023/DS-PT — Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Theo đơn khởi kiện, các lời khai tại Tòa án và tại phiên tòa sơ thẩm, nguyên đơn bà Phan Thị L trình bày:

Vào ngày 18/11/2010, bà nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của anh Nguyễn Trọng K 01 nền nhà tái định cư xã M, huyện C, tỉnh Đồng Tháp, giá chuyển nhượng 150.000.000 đồng, việc chuyển nhượng có làm giấy tay, bà đã đưa trước cho anh K 70.000.000 đồng, số tiền còn lại giao đủ khi hoàn tất thủ tục chuyển nhượng, anh K cam kết khi được Nhà nước giao nền thì sẽ giao lại cho bà. Sau đó, bà tiếp tục trả tiền thêm cho anh K tổng cộng là 115.400.000 đồng, trong đó có 99.000.000 đồng có biên nhận, số tiền còn lại không có biên nhận.

Năm 2011, anh K được Nhà nước giao nền tái định cư xã M nhưng không giao nền cho bà như đã thỏa thuận. Đến tháng 5/2019 anh K được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với diện tích 81m2, thuộc thửa 156, tờ bản đồ số 19, xã M, huyện C, tỉnh Đồng Tháp. Tuy nhiên, anh K không làm thủ tục chuyển nhượng cho bà mà tiếp tục chuyển nhượng cho anh Phan Văn Bé T T1n) với giá 470.000.000 đồng, hiện anh T đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, anh K không còn đất nào khác giao cho bà. Sau đó, con của bà là chị Nguyễn Thị Châu K1 thỏa thuận với anh K hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, anh K thống nhất trả lại 100.000.000 đồng và bồi thường 100.000.000 đồng, bà L cũng không có ý kiến, nhưng anh K trả lại số tiền đã nhận và bồi thường là 190.000.000 đồng do Lê Quốc A cháu bà nhận, bà thống nhất đã nhận số tiền 190.000.000 đồng từ anh K.

Bà L yêu cầu giải quyết buộc anh K có nghĩa vụ trả lại cho bà số tiền 115.400.000 đồng và 300.000.000 đồng vi phạm hợp đồng. Tại phiên tòa sơ thẩm bà L thống nhất hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với anh K, không tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Bà L yêu cầu giải quyết buộc anh K trả lại số tiền đã nhận 115.400.000 đồng và bồi thường gấp đôi số tiền theo hợp đồng là 300.000.000 đồng, tổng cộng 415.400.000 đồng, bà đồng ý khấu trừ số tiền anh K đã trả 190.000.000 đồng, anh K còn phải trả tiếp 225.400.000 đồng.

Bị đơn anh Nguyễn Trọng K trình bày tại Tòa án như sau:

Vào năm 2008, anh bị thu hồi đất và được Nhà nước hỗ trợ một nền tái định cư tại cụm dân cư ấp A, xã M, huyện C, tỉnh Đồng Tháp. Do chưa thống nhất với giá bồi thường, anh khiếu nại nên chưa nhận nền tái định cư.

Đến khoảng tháng 11/2010, anh có làm giấy tay chuyển nhượng cho bà Phan Thị L 01 nền tái định cư, thực tế anh thỏa thuận với chị Nguyễn Thị Châu K1 (con của bà L), do chị K1 đang ở nước ngoài nên nhờ bà L lập hợp đồng, lúc thỏa thuận chuyển nhượng anh chưa nhận nền tái định cư, giá chuyển nhượng là 150.000.000 đồng, anh đã nhận tiền của bà L nhiều lần với số tiền hơn 70.000.000 đồng, cụ thể bao nhiêu thì anh không nhớ, anh thống nhất nhận của bà L là 100.000.000 đồng.

Đến năm 2019, nhận nền tái định cư anh thỏa thuận với chị K1 hủy hợp đồng chuyển nhượng giữa anh và bà L, anh bán cho người khác và đồng ý bồi thường gấp đôi số tiền đã nhận của bà L tổng cộng là 200.000.000 đồng (trong đó 100.000.000 đồng tiền đã nhận và 100.000.000 đồng tiền bồi thường) có lập văn bản. Sau đó, ngày 01/11/2019 anh trả số tiền 200.000.000 đồng cho chị K1 do anh Lê Quốc A cháu ngoại bà L và cháu của chị K1 nhận và chịu trách nhiệm giao lại cho bà L, chị K1. Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa anh và bà L đã kết thúc, anh không đồng ý với yêu cầu khởi kiện của bà L.

- Chị Phạm Thị Mỹ P trình bày: Chị thống nhất với lời trình bày của bà Phan Thị L, chị có giao cho anh Nguyễn Trọng K số tiền 10.000.000 đồng theo biên nhận ngày 07/02/2011, đây là tiền của bà L, chị giúp bà L giao tiền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chị không có tranh chấp đối với số tiền 10.000.000 đồng giao cho anh K.

- Anh Lê Quốc A trình bày: Anh con ruột chị Phạm Thị Mỹ P và cháu ngoại của bà Phan Thị L, trước đây bà L có nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của anh Nguyễn Trọng K một nền tái định cư ở xã M, nhưng anh K chưa được cấp nền nên giữa bà L và anh K làm hợp đồng chuyển nhượng bằng giấy tay, thỏa thuận khi nào anh K được cấp nền thì làm thủ tục chuyển nhượng cho bà L theo quy định của pháp luật. Bà L và anh K thỏa thuận chuyển nhượng một nền tái định cư với giá 150.000.000 đồng, bà L giao tiền cho anh K bao nhiêu anh không biết. Sau đó, anh K được cấp nền nhưng không thực hiện thủ tục chuyển nhượng cho bà L mà chuyển nhượng cho anh Bé T, quá trình thực hiện thủ tục chuyển nhượng bà L không biết, anh Bé T đã được cấp quyền sử dụng đất, anh và chị K1 sợ anh K sử dụng hết tiền nên mới đồng ý thỏa thuận nhận lại với tổng số tiền 200.000.000 đồng (trong đó 100.000.000 đồng anh K nhận của bà L và 100.000.000 đồng tiền bồi thường cho bà L).

Việc anh K trình bày hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với chị K1 không đúng do chị K1 đang ở nước ngoài, không liên quan đến chị K1, việc chuyển nhượng do bà L và anh K thực hiện. Anh có nhận thay cho bà L số tiền của anh K 190.000.000 đồng không phải 200.000.000 đồng, khi nhận tiền anh đã giao lại cho bà L nhưng bà L chưa nhận, anh chịu trách nhiệm giao lại số tiền 190.000.000 đồng cho bà L.

Tại quyết định bản án dân sự sơ thẩm số: 108/2022/DS-ST ngày 20 tháng 9 năm 2022 của Tòa án nhân dân huyện Cao Lãnh xét xử:

1. Chấp nhận một phần yêu cầu của bà Phan Thị L về việc yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà và anh Nguyễn Trọng K; tuyên bố giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà Phan Thị L và anh Nguyễn Trọng K được xác lập ngày 18/11/2010 là giao dịch vô hiệu. Buộc anh Nguyễn Trọng K phải có nghĩa vụ trả cho bà Phan Thị L số tiền 10.000.000 đồng (mười triệu đồng).

Kể từ ngày tiếp theo của ngày xét xử sơ thẩm cho đến khi thi hành án xong, bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 468 Bộ luật Dân sự năm 2015.

2. Không chấp nhận một phần yêu cầu của bà Phan Thị L về việc yêu cầu anh Nguyễn Trọng K phải có nghĩa vụ bồi thường số tiền là 215.400.000 đồng (hai trăm mười lăm triệu bốn trăm nghìn đồng).

3. Về án phí:

Buộc anh Nguyễn Trọng K phải chịu 500.000 đồng (năm trăm nghìn đồng) tiền án phí dân sự sơ thẩm có giá ngạch và 300.000 đồng (ba trăm nghìn đồng) tiền án phí dân sự không có giá ngạch.

Bà Phan Thị L được miễn án phí dân sự sơ thẩm do thuộc trường hợp người cao tuổi, do đó, bà L không phải nộp tiền án phí.

Ngoài ra bản án sơ thẩm còn tuyên thời hạn, quyền kháng cáo, quyền và nghĩa vụ, thời hiệu thi hành án của các đương sự.

Sau khi xét xử sơ thẩm ngày 04/10/2022, bà Phan Thị L kháng cáo yêu cầu Tòa án cấp phúc thẩm xét xử buộc anh Nguyễn Trọng K tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với thửa đất số 156, tờ bản đồ số 19, diện tích 81m2, đất tại tại ấp A, xã M, huyện C, tỉnh Đồng Tháp.

Tại phiên tòa phúc thẩm:

Bà Phan Thị L yêu cầu anh Nguyễn Trọng K trả lại số tiền 115.400.000 đồng và bồi thường thiệt hại gấp đôi theo hợp đồng 300.000.000 đồng, tổng cộng 415.400.000 đồng, khấu trừ 190.000.000 đồng anh K đã trả còn lại 225.400.000 đồng.

Chị Phạm Thị Mỹ P và anh Lê Quốc A là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan không có ý kiến.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Đồng Tháp phát biểu ý kiến:

Về việc tuân theo pháp luật trong quá trình giải quyết vụ án dân sự ở giai đoạn phúc thẩm: Thẩm phán được phân công giải quyết vụ án đã thực hiện đúng các quy định của pháp luật về việc thụ lý vụ án, về thời hạn giải quyết vụ án. Tại phiên tòa phúc thẩm, Hội đồng xét xử, Thư ký phiên tòa đã thực hiện đúng trình tự, thủ tục theo quy định của pháp luật. Các đương sự đã thực hiện đúng quyền, nghĩa vụ của mình theo quy định của pháp luật.

Về quan điểm giải quyết vụ án: Đề nghị Hội đồng xét xử căn cứ khoản 1 Điều 308 của Bộ luật Tố tụng Dân sự không chấp nhận kháng cáo của bà Phan Thị L, giữ nguyên bản án dân sự sơ thẩm số: 108/2022/DS-ST ngày 20 tháng 9 năm 2022 của Tòa án nhân dân huyện Cao Lãnh.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Sau khi nghiên cứu các tài liệu và chứng cứ có trong hồ sơ, được thẩm tra tại phiên tòa, căn cứ vào kết quả tranh luận tại phiên tòa, lời phát biểu của đại diện Viện kiểm sát Hội đồng xét xử nhận định:

Mặc dù Tòa án đã triệu tập hợp lệ đến lần thứ hai nhưng chỉ có bà L, chị P, anh Quốc A1 có mặt, còn lại anh K, anh T vẫn vắng mặt nên Hội đồng xét xử tiến hành xét xử theo luật định.

Tại phiên tòa phúc thẩm bà Phan Thị L yêu cầu anh Nguyễn Trọng K trả lại số tiền 115.400.000 đồng và bồi thường thiệt hại gấp đôi theo hợp đồng 300.000.000 đồng, tổng cộng 415.400.000 đồng, khấu trừ 190.000.000 đồng anh K đã trả còn lại 225.400.000 đồng.

Hội đồng xét xử xét thấy:

Căn cứ vào tờ giấy tay hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đề ngày 18/11/2010 giữa bà L và anh K, thể hiện anh K chuyển nhượng một 01 nền nhà tái định cư tại xã M, huyện C, tỉnh Đồng Tháp cho bà L với số tiền 150.000.000 đồng.

Theo biên bản lấy lời khai ngày 07/6/2021, anh K trình bày, anh có xác lập hợp đồng chuyển nhượng một nền tái định cư cho bà L, thực tế anh thỏa thuận chuyển nhượng cho chị K1, bà L chỉ đứng tên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất dùm, lúc này chị K1 đang ở nước ngoài. Tuy nhiên, anh K không cung cấp tài liệu, chứng cứ chứng minh xác lập hợp đồng chuyển nhượng với chị K1 nên lời trình bày của anh K là không có cơ sở.

Do đó, có cơ sở xác định giữa bà L và anh K có thỏa thuận chuyển nhượng một nền tái định cư tại xã M, huyện C, tỉnh Đồng Tháp với giá là 150.000.000 đồng.

Tại thời điểm lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì anh K chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hợp đồng không được công chứng, chứng thực đã vi phạm điều cấm của pháp luật, về nội dung và hình thức của hợp đồng chưa đảm bảo theo quy định của pháp luật. Sau khi nhận đất anh K không thực hiện đúng thỏa thuận với bà L, anh K chuyển nhượng nền tái định cư cho anh Phan Văn Bé T. Bà L nhận thấy việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất với anh K không thể thực hiện được, yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà với anh K, anh K cũng thống nhất hợp đồng chuyển nhượng giữa anh với bà L đã kết thúc do đối tượng của hợp đồng không thể thực hiện được, bà L yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà L và anh K là có cơ sở. Do đó, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà L và anh K là hợp đồng vô hiệu, buộc các bên phải trả lại cho nhau những gì đã nhận là phù hợp.

Hậu quả làm cho hợp đồng vô hiệu: Bà L yêu cầu anh K trả lại tổng số tiền đã nhận 115.400.000 đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại gấp đôi số tiền đã thoả thuận trong hợp đồng 300.000.000 đồng do vi phạm hợp đồng, tổng cộng 415.400.000 đồng, bà L đồng ý khấu trừ số tiền anh K đã trả 190.000.000 đồng (do Quốc A1 cháu bà đã nhận), còn lại anh K phải trả số tiền 225.400.000 đồng.

Theo các tài liệu, chứng cứ bà L cung cấp thể hiện tổng số tiền anh K đã nhận của bà L 99.000.000 đồng, bà L cho rằng đã giao cho anh K tổng số tiền 115.400.000 đồng là không có cơ sở. Mặt khác, anh K thừa nhận có nhận của bà L nhiều lần không nhớ cụ thể bao nhiêu nên anh cũng thống nhất nhận của bà L tổng số tiền 100.000.000 đồng. Như vậy, có cơ sở xác định số tiền bà L đã trả cho anh K 100.000.000 đồng, nên anh K có nghĩa vụ trả lại cho bà L.

Về yêu cầu bồi thường thiệt hại: Bà L cho rằng giá của hợp đồng chuyển nhượng là 150.000.000 đồng, anh K đã vi phạm hợp đồng nên phải bồi thường gấp đôi 300.000.000 đồng, anh K thấy có một phần lỗi làm cho hợp đồng không thể thực hiện được nên đồng ý bồi thường cho bà L tương đương số tiền đã nhận 100.000.000 đồng, bà L biết việc thỏa thuận hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và bồi thường thiệt hại với tổng số tiền 200.000.000 đồng giữa chị K1 và anh K, bà L không có ý kiến.

Căn cứ vào tờ giấy tay hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đề ngày 18/11/2010 giữa bà L và anh K thể hiện “Hai bên đều đồng ý nếu sau này ai có ngăn cản tranh chấp thì anh K hoàn toàn chịu trách nhiệm và đồng ý trả lại số tiền cho bà L gấp 2 lần là 300.000.000 đồng”. Tuy nhiên, việc chuyển nhượng đất giữa hai bên bị vô hiệu từ thời điểm xác lập, nên yêu cầu của bà L là chưa phù hợp.

Theo hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa anh K và anh T ngày 16/10/2019 được chứng thực tại Ủy ban nhân dân xã M, giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất diện tích 81m2, thửa số 156, tờ bản đồ số 19, xã M, huyện C, tỉnh Đồng Tháp là 150.000.000 đồng, không có chênh lệch so với giá trị chuyển nhượng giữa bà L và anh K. Theo kết luận định giá của Hội đồng định giá thể hiện giá trị quyền sử dụng đất là 311.040.000 đồng, cao hơn giá mà hai bên đã thỏa thuận 161.040.000 đồng. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà L và anh K bị vô hiệu, hai bên đều có lỗi anh K phải bồi thường ½ giá trị thiệt hại là 80.520.000 đồng, anh K đã tự nguyện bồi thường cho bà L 100.000.000 đồng tương đương với số tiền đã nhận. Việc tự nguyện của anh K bồi thường cho bà L số tiền 100.000.000 đồng là phù hợp.

Do đó, việc bà L yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với anh K là có cơ sở, anh K phải trả lại cho bà L số tiền đã nhận 100.000.000 đồng và bồi thường số tiền tương đương 100.000.000 đồng, tổng cộng 200.000.000 đồng. Tại phiên tòa bà L đồng ý khấu trừ số tiền 190.000.000 đồng mà Quốc A1 đã nhận của anh K. Như vậy, anh K đã trả cho bà L tổng số tiền 190.000.000 đồng, anh K còn phải trả tiếp cho bà L 10.000.000 đồng.

Tại phiên tòa phúc thẩm bà L không cung cấp tài liệu, chứng cứ mới để chứng minh cho yêu cầu của mình. Do đó, yêu cầu kháng cáo của bà L là không có căn cứ nên không chấp nhận.

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ khoản 1 Điều 308 và khoản 1 Điều 148 của Bộ luật Tố tụng Dân sự; Nghị quyết số: 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

Tuyên xử:

1. Không chấp nhận yêu cầu kháng cáo của bà Phan Thị L.

2. Giữ nguyên bản án dân sự sơ thẩm số: 108/2022/DS-ST ngày 20 tháng 9 năm 2022 của Tòa án nhân dân huyện Cao Lãnh.

2.1. Chấp nhận một phần yêu cầu của bà Phan Thị L về việc yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà và anh Nguyễn Trọng K; tuyên bố giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà Phan Thị L và anh Nguyễn Trọng K được xác lập ngày 18/11/2010 là giao dịch vô hiệu. Buộc anh Nguyễn Trọng K phải có nghĩa vụ trả cho bà Phan Thị L số tiền 10.000.000 đồng (mười triệu đồng).

Kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án (đối với các khoản tiền phải trả cho người được thi hành án) cho đến khi thi hành án xong, bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại Điều 357, Điều 468 của Bộ luật Dân sự năm 2015.

2.2. Không chấp nhận một phần yêu cầu của bà Phan Thị L về việc yêu cầu anh Nguyễn Trọng K phải có nghĩa vụ bồi thường số tiền là 215.400.000 đồng (hai trăm mười lăm triệu bốn trăm nghìn đồng).

3. Về án phí dân sự sơ thẩm:

Buộc anh Nguyễn Trọng K phải chịu 500.000 đồng (năm trăm nghìn đồng) tiền án phí dân sự sơ thẩm có giá ngạch và 300.000 đồng (ba trăm nghìn đồng) tiền án phí dân sự không có giá ngạch.

Bà Phan Thị L được miễn án phí dân sự sơ thẩm.

4. Về án phí dân sự phúc thẩm: Bà Phan Thị L được miễn án phí dân sự phúc thẩm.

Trường hợp bản án được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7, 7a, 7b và 9 Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự.

Các phần còn lại của bản án sơ thẩm không bị kháng cáo, kháng nghị có hiệu lực pháp luật kể từ ngày hết thời hạn kháng cáo, kháng nghị.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án./.