Bản án 222/2025/DS-PT — Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Trong đơn khởi kiện, quá trình giải quyết vụ án và tại phiên tòa, nguyên đơn, người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn trình bày:

Ngày 25 tháng 9 năm 2023, bà Lưu Thị C chuyển nhượng cho bà Nguyễn Thị H1 thửa đất số 20, tờ bản đồ số 23, diện tích 8.119m2 và thửa đất số 100, tờ bản đồ số 38, diện tích 5.264m2 địa chỉ thửa đất thuộc thôn E, xã E, huyện E, tỉnh Đắk Lắk. Giá thỏa thuận là 900.000.000 đồng, nhưng ghi trong hợp đồng là 400.000.000 đồng. Sau khi hoàn tất thủ tục chuyển nhượng, bà H1 mới trả cho bà C một phần, còn nợ lại số tiền 549.000.000 đồng và từ đó đến nay bà H1 không thanh toán, nên bà C khởi kiện yêu cầu bà H1 thanh toán số tiền còn lại là 549.000.000 đồng. Trường hợp hợp đồng vô hiệu, thì yêu cầu Tòa án tuyên bố Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, lập ngày 25 tháng 9 năm 2023, tại Ủy ban nhân dân xã E, huyện E, tỉnh Đắk Lắk giữa bà Lưu Thị C với bà Nguyễn Thị H1 vô hiệu và giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu theo quy định của pháp luật.

Bị đơn bà Nguyễn Thị H1 và người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan là ông L trình bày:

Ngày 21 tháng 9 năm 2023, bà H1 và bà C có ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng giấy viết tay với nhau. Sau đó, ra UBND xã E, huyện E để chứng thực hợp đồng chuyển nhượng đối với 03 thửa đất là: Thửa đất số 20, tờ bản đồ số 23, diện tích 8.119m2; Thửa đất số 100, bản đồ số 38, diện tích 5.264m2 và Thửa đất chưa có giấy chứng nhận, diện tích khoảng 6.692m2. Địa chỉ của ba thửa đất thuộc thôn E, xã E, huyện E, tỉnh Đắk Lắk. Giá thỏa thuận chuyển nhượng cả ba thửa đất bằng giấy viết tay là 900.000.000 đồng.

Do một thửa đất chưa có giấy chứng nhận, nên ngày 25/9/2023, UBND xã E chỉ thực hiện việc chứng thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với thửa đất số 20, bản đồ số 23 diện tích 8.119m2 và Thửa đất số 100, bản đồ số 38, diện tích 5.264m2. Giá chuyển nhượng là 400.000.000 đồng. Còn thửa đất chưa có giấy chứng nhận hai bên thỏa thuận chuyển nhượng với giá 500.000.000 đồng.

Sau đó, bà H1 đã trả cho bà C số tiền 546.000.000 đồng. Hai bên tiến hành bàn giao thực địa (Nhà và đất). Nhưng do quan hệ dì cháu nên các bên chỉ bàn giao bằng miệng mà không lập văn bản. Đến khi xảy ra sự việc bà C hái trộm cà phê của bà H1 (Lúc này, có sự chứng kiến của chính quyền địa phương - Công an xã và những người dân tham gia hái cà ở đó), thì bà C mới viết giấy bàn giao nhà đất.

Sau khi hoàn tất thủ tục chuyển nhượng (bà H1 được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất), thì bà H1 thanh toán tiếp cho bà C số tiền 364.800.000 đồng thông qua bà H3 (Do bà C nợ tiền bà H3. Nên bà C, bà H3 và bà H1 thỏa thuận bà H1 trả nợ cho bà H3 thay cho bà C) và một số khoản khác mà bà H1 thanh toán cho bà C.

Nay, bà C khởi kiện yêu cầu Tòa án buộc bà trả số tiền 549.000.000 đồng. Nếu trường hợp hợp đồng vô hiệu thì giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu, thì bà H1 và ông L không đồng ý. Vì việc chuyển nhượng đã thực hiện theo đúng quy định, bà H1 đã giao đủ tiền, bà H1 đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Bà C giao nhà, đất và bà H1 sử dụng từ đó đến nay.

Người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan, bà H3 trình bày:

Trước đây, bà C có vay tiền của Ngân hàng và một số cá nhân khác, nên bà C đã vay số tiền 364.800.000 đồng của bà để trả ngân hàng rút bìa đỏ sang tên cho bà H1. Sau khi bà C ký hợp đồng chuyển nhượng đất cho bà H1, thì bà H1 ba bên thống nhất là bà H1 trả nợ cho bà số tiền 364.800.000 đồng thay cho bà C. Đồng thời bà C ủy quyền cho bà đi sang tên cho bà H1. Bà đã nhận đủ số tiền trên từ bà H1 và bà đã hoàn tất thủ tục chuyển nhượng cho bà H1. Bà chỉ biết bà C chuyển nhượng cho bà H1 03 thửa đất. 02 thửa có giấy chứng nhận, 01 thửa chưa có giấy chứng nhận. Giá là 900.000.000 đồng. Nhưng hai bà không cho bà ký vào giấy để làm chứng. Bà chỉ chứng kiến hai bên ra UBND xã làm hợp đồng và hiện nay hợp đồng các bên đã nộp cho Tòa án.

Đại diện Ủy ban nhân dân xã E, huyện E trình bày:

Ngày 21/9/2023, UBND xã E, huyện E, tỉnh Đắk Lắk tiếp nhận yêu cầu công chứng Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà C với bà H1. Tuy nhiên đến ngày 25/9/2023, thì UBND xã E mới trả kết quả cho các bên được. UBND xã E chỉ chứng thực việc bà C chuyển nhượng cho bà H1 thửa đất số 20, bản đồ số 23, diện tích 8.119m2 và thửa đất số 100, bản đồ số 38, diện tích 5.264m2 địa chỉ hai thửa đất thuộc thôn E, xã E, huyện E, tỉnh Đắk Lắk. Giá chuyển nhượng là 400.000.000 đồng. Việc công chứng, chứng thực đúng trình tự và đúng quy định của pháp luật và có mặt của các bên. Các bên tự nguyện ký vào hợp đồng dưới sự chứng kiến của cán bộ Ủy ban. Đến nay, tranh chấp phát sinh đề nghị Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật.

Tại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BĐ 937271 ngày 01 tháng 12 năm 2011 của Ủy ban nhân dân huyện E, tỉnh Đắk Lắk chứng nhận:

Tên người sử dụng: Hộ ông Vũ Cao N1, bà Lưu Thị C; diện tích 8.119m2; thửa 20; tờ bản đồ 33; địa chỉ thôn E, xã E, huyện E, tỉnh Đắk Lắk. Ngày 11 tháng 01 năm 2023, đăng ký biến động thừa kế cho bà Lưu Thị C .

Tại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BX 789365 ngày 15 tháng 5 năm 2015 của Ủy ban nhân dân huyện E, tỉnh Đắk Lắk chứng nhận:

Tên người sử dụng: Ông Trần H4, bà Đỗ Thị Thu N2; diện tích 5.264m2; thửa 100; tờ bản đồ 38; địa chỉ thôn E, xã E, huyện E, tỉnh Đắk Lắk. Ngày 27/02/2017, đăng ký biến động chuyển nhượng cho ông Vũ Cao N1. Ngày 04 / 01/2023 đăng ký biến động thừa kế cho bà Lưu Thị C .

Tại Giấy mua bán đất đề ngày 21 tháng 9 năm 2023 có nội dung: Bà C bán (chuyển nhượng) cho bà H1 quyền sử dụng đất tài sản trên đất của thửa đất theo giấy chứng nhận BX 789365 ngày 15 tháng 5 năm 2015 là thửa đất số 100, tờ bản đồ 38, diện tích 5.264m2 và thửa đất theo giấy chứng nhận số BĐ 937271 ngày 01 tháng 12 năm 2011, diện tích 8.119m2, thuộc thửa 20, tờ bản đồ 33; Diện tích canh tác chưa lên sổ, diện tích 6.692m2. Địa chỉ ba thửa đất thôn E, xã E, huyện E, tỉnh Đắk Lắk. Giá chuyển nhượng 03 thửa là 900.000.000 đồng.

Tại Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất ngày 25 tháng 09 năm 2023, tại Ủy ban nhân dân xã E, huyện E, tỉnh Đắk Lắk thể hiện: Bà C chuyển nhượng 02 thửa đất cho bà H1 gồm: Thửa đất 100, tờ bản đồ 38 diện tích 5.264m2 và thửa số 20, tờ bản đồ 33, diện tích 8.119m2,địa chỉ của hai thửa đất thuộc thôn E, xã E, huyện E, tỉnh Đắk Lắk. Giá chuyển nhượng 400.000.000 đồng.

Tại Giấy vay tiền ngày 05 tháng 10 năm 2023 có ghi nội dung tóm tắt:

Bà C nợ bà H3 số tiền 364.800.000 đồng. Bà H1 đồng ý thanh toán thay cho bà C. Bà H1 đã thanh toán đủ số tiền 364.800.000 đồng cho bà H3.

Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 41/2024/DS-ST ngày 18/7/2024 của Tòa án nhân dân huyện Ea H’Leo, tỉnh Đắk Lắk đã quyết định:

Căn cứ các điều 500, 501, 502 và Điều 503 của Bộ luật dân sự;

Căn cứ Điều 167 và Điều 168 của Luật đất đai;

Căn cứ Nghị quyết số 326/2016/ UBTVQH14 ngày 30 tháng 12 năm 2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội, Điều 3 của Luật người cao tuổi.

Tuyên xử:

1. Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà Lưu Thị C về việc: Yêu cầu Tòa án buộc bà Nguyễn Thị H1 thanh toán số tiền 549.000.000 đồng; trường hợp hợp đồng vô hiệu, thì tuyên bố Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được lập ngày 25 tháng 9 năm 2023 tại Ủy ban nhân dân xã E, huyện E, tỉnh Đắk Lắk giữa bà Lưu Thị C với bà Nguyễn Thị H1 vô hiệu, giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu theo quy định.

Ngoài ra bản án sơ thẩm còn quyết định về chi phí tố tụng, án phí và quyền kháng cáo theo quy định của pháp luật.

Sau khi xét xử sơ thẩm, ngày 29/7/2024, nguyên đơn bà Lưu Thị C kháng cáo toàn bộ Bản án dân sự sơ thẩm. Đề nghị cấp phúc thẩm xét xử sửa bản án sơ thẩm theo hướng chấp nhận nội dung đơn khởi kiện của bà Lưu Thị C.

Tại phiên tòa phúc thẩm, nguyên đơn bà Lưu Thị C giữ nguyên nội dung kháng cáo và giữ nguyên nội dung khởi kiện.

Quá trình tranh luận, đại diện Viện Kiểm Sát nhân dân tỉnh Đắk Lắk phát biểu:

Về tố tụng: Trong quá trình thụ lý giải quyết vụ án, Thẩm phán, Hội đồng xét xử, Thư ký phiên tòa và các đương sự đã chấp hành đúng quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự.

Về nội dung: Đề nghị hội đồng xét xử căn cứ khoản 2 Điều 308; Điều 309 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015;

Chấp nhận kháng cáo của nguyên đơn bà Lưu Thị C. Sửa Bản án dân sự sơ thẩm số 41/2024/DS-ST ngày 18/7/2024 của Toà án nhân dân huyện Ea H’Leo, tỉnh Đắk Lắk theo hướng chấp nhận đơn khởi kiện, đơn kháng cáo của bà Lưu Thị C.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Căn cứ vào các tài liệu có trong hồ sơ vụ án đã được thẩm tra tại phiên tòa, căn cứ vào kết quả tranh luận tại phiên tòa trên cơ sở xem xét đầy đủ các tài liệu chứng cứ, lời trình bày của các đương sự, ý kiến của Kiểm sát viên, Hội đồng xét xử nhận định như sau:

Đối với hợp đồng chuyển nhượng bằng giấy viết tay ngày 21/9/2023 đối với thửa đất chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thì trong đơn khởi kiện, cũng như trong quá trình giải quyết vụ án và tại phiên tòa, các bên không yêu cầu nên không xem xét.

Sau khi hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được ký kết, bà Lưu Thị C đã chuyển giao 03 thửa đất gồm: Thửa đất số 20; thửa đất số 100 và thửa đất chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bà Nguyễn Thị H1 quản lý, sử dụng và giấy tờ liên quan đến thửa đất số 20; thửa đất số 100 để bà H1 làm thủ tục đăng ký biến động sang tên cho bà H1. Sau đó bà H1 đã thế chấp tài sản để vay tiền Ngân Hàng.

Quá trình giải quyết vụ án nguyên đơn bà C, bị đơn bà H1 đều xác định số tiền thỏa thuận chuyển nhượng là 900.000.000 đồng (Chín trăm triệu đồng) và bà bà H1 đã trả cho bà H3 thay cho bà C số tiền 364.800.000 đồng (số tiền bà C nợ bà H’ Tun trước đó). Bà H1 cho rằng ngoài số tiền 364.800.000 đồng bà H1 trả nợ cho bà H3 thay cho bà C thì bà H1 đã trả số tiền 546.000.000 đồng còn lại cho bà C. Nhưng do quan hệ dì cháu nên các bên chỉ bàn giao bằng miệng mà không lập văn bản. Tuy nhiên, bà C không thừa nhận và cho rằng bà H1 đang còn nợ số tiền 549.000.000 đồng cho đến nay chưa thanh toán.

Việc bà Nguyễn Thị H1 không cung cấp được tài liệu chứng cứ chứng minh về việc đã thanh toán số tiền còn lại cho bà Lưu Thị C. Nên bà H1 phải thanh toán số tiền còn lại cho bà C là: (900.000.000 đồng - 364.800.000 đồng) = 535.200.000 đồng (Năm trăm ba mươi lăm triệu, hai trăm nghìn đồng).

Từ những phân tích, nhận định nêu trên, xét thấy cần chấp nhận yêu cầu khởi kiện, yêu cầu kháng cáo của bà Lưu Thị C, sửa Bản án dân sự sơ thẩm số 41/2024/DS-ST ngày 18/7/2024 của Tòa án nhân dân huyện Ea H’Leo, tỉnh Đắk Lắk theo hướng phân tích trên.

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH:

[1] Căn cứ khoản 2 Điều 308; Điều 309 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015;

Chấp nhận kháng cáo của nguyên đơn bà Lưu Thị C. Sửa Bản án dân sự sơ thẩm số 41/2024/DS-ST ngày 18/7/2024 của Toà án nhân dân huyện Ea H’Leo, tỉnh Đắk Lắk.

Áp dụng các Điều 500, 501, 502 và Điều 503 của Bộ luật dân sự năm 2015;

Áp dụng Điều 167 và Điều 168 của Luật đất đai 2013;

Căn cứ Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Toà án.

[2] Tuyên xử:

1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà Lưu Thị C.

Buộc bà Nguyễn Thị H1 trả cho bà Lưu Thị C số tiền 535.200.000 đồng (Năm trăm ba mươi lăm triệu, hai trăm nghìn đồng).

Kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án đối với khoản tiền phải trả cho người được thi hành án cho đến khi thi hành xong, bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền phải thi hành án theo mức lãi suất tại Điều 357, Điều 468 của Bộ luật dân sự năm 2015.

[3] Về chi phí tố tụng: Bà Nguyễn Thị H1 phải chịu 1.900.000 đồng tiền chi phí xem xét thẩm định tại chỗ và 2.100.000 đồng tiền chi phí định giá tài sản. Hoàn trả cho bà Lưu Thị C 1.900.000 đồng tiền chi phí xem xét thẩm định tại chỗ và 2.100.000 đồng tiền chi phí định giá tài sản sau khi thu được của bà Nguyễn Thị H1.

[4] Về án phí:

[4.1] Về án phí dân sự sơ thẩm: Bị đơn bà Nguyễn Thị H1 phải chịu 25.400.000 đồng án phí dân sự sơ thẩm.

[4.2] Về án phí dân sự phúc thẩm: Bà Lưu Thị C không phải chịu án phí dân sự phúc thẩm.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.