Bản án 222/2019/DSPT — Tranh chấp hợp đồng đặt cọc

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Tại đơn khởi kiện và quá trình giải quyết – nguyên đơn bà Nguyễn Thị T trình bày:

Ngày 18/6/2018 bà có thỏa thuận với bà Võ Thị T về việc chuyển nhượng nhà đất tại 1/1E đường M, phường X, quận N, thành phố Cần Thơ, với giá 1.400.000.000đồng. Khi biết đây là tài sản mà bà Võ Thị T đồng sở hữu với những người khác, bà có yêu cầu bà Võ Thị T dẫn đi gặp những người này để thỏa thuận về việc mua bán. Qua thỏa thuận, các đồng thừa kế khác của bà Võ Thị T như bà Nguyễn Thu C và các con của bà C (vợ và con của ông Trần Đại P – đã mất), anh Trần Hoàng T (là con của ông V- đã mất)... cũng thống nhất việc chuyển nhượng cho bà nhà đất với giá như trên. Do vậy, bà đã đặt cọc cho bà Võ Thị T số tiền 500.000.000đồng (năm trăm triệu đồng), có làm biên nhận đặt cọc và bà Võ Thị T có ký tên nhận cọc đầy đủ. Sau khi nhận cọc xong, bà Võ Thị T có giao cho bà bản chính Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để bà lo thủ tục giấy tờ. Hai bên thỏa thuận thời hạn đến ngày 18/12/2018 sẽ tiến hành ký Hợp đồng chuyển nhượng tại phòng công chứng và bà sẽ trả cho phía bà Võ Thị T số tiền 900.000.000đồng còn lại.

Tuy nhiên, đến ngày 10/7/2018, bà Võ Thị T đổi ý không chịu bán nhà, nên đem sổ tiết kiệm 400.000.000 đồng do bà Võ Thị T đứng tên và 100.000.000đồng tiền mặt sang nhà để trả cho bà với lý do là bà bán lầm giá. Bà không đồng ý nhận sổ, nhận tiền nhưng bà Võ Thị T nói rằng đưa cho bà giữ vì để ở nhà sợ mất trộm, do vậy bà đồng ý giữ chứ không đồng ý nhận lại tiền cọc, vì ý bà trước sau vẫn muốn tiếp tục mua nhà đất này. Đợi lâu không thấy bà Võ Thị T có động thái gì về việc bán nhà, nên bà có đến hỏi thì bà Võ Thị T trả lời là không muốn tiếp tục chuyển nhượng nữa. Thương lượng, nói chuyện với bà Võ Thị T nhiều lần không được nên bà có làm đơn yêu cầu Ủy ban nhân dân phường giải quyết tranh chấp nhưng phía bà Võ Thị T vẫn cương quyết cho rằng không muốn tiếp tục chuyển nhượng. Do vậy, nay bà khởi kiện yêu cầu bà Võ Thị T phải tiếp tục hợp đồng chuyển nhượng nhà và đất tại địa chỉ 1/1E, đường M, phường X, quận N, thành phố Cần Thơ cho bà theo Hợp đồng thỏa thuận đặt cọc đã ký ngày 18/6/2018. Nếu không tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng thì phải bồi thường cho bà gấp đôi số tiền cọc đã nhận là 1.000.000.000đồng (một tỉ đồng).

Phía bị đơn – bà Võ Thị T trình bày: Xác định có ký Hợp đồng thỏa thuận đặt cọc ngày 18/6/2018 với bà Nguyễn Thị T, giá thỏa thuận mua bán là 1.400.000.000 đồng. Bà đã nhận của bà Nguyễn Thị T số tiền cọc là 500 triệu đồng. Tuy nhiên, sau khi nhận cọc xong về suy tính lại thì bà thấy rằng nếu bán căn nhà với giá như trên thì không đủ tiền mua lại căn nhà khác nên không đồng ý bán nữa. Bà có đến thương lượng lại với bà Nguyễn Thị T về việc không tiếp tục bán nhà nhưng bà Nguyễn Thị T không đồng ý, do vậy bà đã gởi lại chỗ bà Nguyễn Thị T 01 sổ tiết kiệm 400 triệu đồng mang tên bà (Võ Thị T) và 100 triệu đồng tiền mặt. Nay bà đề nghị bà Nguyễn Thị T nhận lại số tiền 500 triệu đồng và tiền lãi theo sổ tiết kiệm, đồng thời đề nghị bà Nguyễn Thị T phải trả lại cho bà Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bản chính.

Những người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan thống nhất trình bày:

Có biết việc bà Võ Thị T thỏa thuận chuyển nhượng nhà đất cho bà Nguyễn Thị Tvới giá 1.400.000.000 đồng như trên, biết việc bà Võ Thị T đã nhận cọc. Nay đối với tranh chấp giữa hai bên thì các anh, chị, ông, bà không có ý kiến gì.

Vụ việc được hòa giải nhưng không thành nên đưa ra xét xử, tại bản án sơ thẩm số: 75/2019/DS-ST ngày 29 tháng 8 năm 2019 của Toà án nhân dân quận Ninh Kiều đã tuyên như sau:

1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn:

Buộc bà Võ Thị T phải có nghĩa vụ trả cho bà Nguyễn Thị T số tiền nhận cọc là 500.000.000 đồng và 500.000.000 đồng tiền phạt cọc, tổng cộng là 1.000.000.000 đồng (một tỉ đồng).

Khi bị đơn trả xong số tiền nêu trên, nguyên đơn có nghĩa vụ giao trả cho bị đơn bản chính giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số H01325 do Ủy ban nhân quận Ncấp ngày 07/01/2009 (tên người sử dụng đất: Nguyễn Thị Hảo).

Ngoài ra, bản án còn tuyên về án phí và quyền kháng cáo của đương sự theo quy định của pháp luật.

Không đồng ý với bản án sơ thẩm, ngày 04 tháng 9 năm 2019 bị đơn kháng cáo toàn bộ bản án theo hướng không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn về việc phải phát cọc, chỉ đồng ý trả lại tiền cọc.

Tại phiên tòa phúc thẩm:

Người đại diện theo ủy quyền của bị đơn: Vẫn giữ nguyên yêu cầu kháng cáo và trình bày: Giữa nguyên đơn và bị đơn có thỏa thuận hợp đồng đặt cọc về chuyển nhượng tài sản là nhà và đất. Tài sản thuộc sở hữu chung hợp nhất của nhiều người. Các đồng sở hữu chưa chia thừa kế và chưa đăng ký khai nhận thừa kế. Nguyên đơn đồng ý khai nhận tài sản để đảm bảo thực hiện chuyển nhượng nhà và đất. Khi ký các văn bản thỏa thuận giữa các đồng thừa kế của ông N, ông T, H không đồng ý tiếp tục chuyển nhượng nên bị đơn mới xin trả lại tiền cọc như ban đầu cho nguyên đơn. Trước khi ký đặt cọc, nguyên đơn cũng biết tình trạng sở hữu tài sản và theo quy định của Luật đất đai và Luật Nhà ở thì hợp đồng đặt cọc phải được công chứng nên lỗi là ở cả nguyên đơn và bị đơn. Đề nghị, sửa án sơ thẩm theo hướng không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

Phía nguyên đơn: không đồng ý với việc kháng cáo, bà đồng ý tiếp tục chuyển nhượng tài sản nếu đại diện bị đơn có thể quyết định trong phiên tòa hôm nay. Nếu không thể quyết định thì đề nghị giữ y án sơ thẩm vì vụ kiện kéo dài mất nhiều thời gian, công sức của bà và bị đơn liên tục thay đổi ý kiến.

Quan điểm của đại diện Viện Kiểm sát nhân dân thành phố Cần Thơ:

Về thực hiện pháp luật: Thẩm phán chủ tọa phiên tòa và Hội đồng xét xử đã tuân thủ đúng các quy định của Bộ luật tố tụng dân sự kể từ khi thụ lý đến khi xét xử theo trình tự phúc thẩm. Các đương sự trong vụ án đã chấp hành đúng các quy định của Bộ luật tố tụng dân sự đối với người tham gia tố tụng. Đơn và thời hạn nộp tạm ứng kháng cáo của bị đơn trong hạn luật định nên được xem là hợp lệ về mặt hình thức.

Về nội dung: Giữa nguyên đơn Nguyễn Thị T và bị đơn bà Võ Thị T có ký hợp đồng đặt cọc ngày 18/6/2018, hai bên thoả thuận mua nhà và đất tại địa chỉ 1/1E, đường M, phường X, quận N, TP. Cần Thơ với giá thoả thuận là 1.400.000.000đồng. Hai bên có làm hợp đồng đặt cọc, sau đó bị đơn giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bản chính cho nguyên đơn và đã nhận tiền đặt cọc với số tiền là 500.000.000đồng, sau khi hoàn tất thủ tục chuyển nhượng nguyên đơn sẽ giao số tiền còn lại 900.000.000đồng cho bị đơn, nhưng sau đó bị đơn không đồng ý bán nhà và đất nên mang tiền qua nhà trả cho bà Nguyễn Thị T là 100.000.000đồng tiền mặt và sổ tiết kiệm mang tên Võ Thị T ghi số tiền là 400.000.000đồng. Việc bà Võ Thị T đơn phương chấm dứt giao dịch là lỗi trực tiếp của bị đơn nên khi nguyên đơn yêu cầu bồi thường tiền phạt cọc là có căn cứ, đúng theo quy định tại khoản 2 Điều 328 BLDS “...nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác”.

Ngoài ra, Căn cứ theo hợp đồng thoả thuận đặt cọc ngày 18/6/2018 có quy định tại mục 4.1 Điều 4 của hợp đồng có quy định nếu bên bán không tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng thì có trách nhiệm hoàn trả gấp đôi số tiền đặt cọc là 500.000.000đồng tiền cọc và 500.000.000đồng tiền phạt cọc. Do đó, Toà án cấp sơ thẩm chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn là có cơ sở. Việc bị đơn kháng cáo cho rằng bản án tuyên xử chưa khách quan, toàn diện và có sự lừa dối của nguyên đơn nhưng không cung cấp được chứng cứ để chứng minh cho yêu cầu của mình nên không có cơ sở chấp nhận kháng cáo của bị đơn.

Đề nghị áp dụng khoản 1 Điều 308 BLTTDS, giữ nguyên bản án của Tòa án nhân dân quận N, thành phố Cần Thơ theo hướng không chấp nhận kháng cáo của bị đơn bà Võ Thị T.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Căn cứ vào các chứng cứ đã được thẩm tra tại tòa phúc thẩm; Căn cứ vào kết quả tranh luận trên cơ sở xem xét đầy đủ toàn diện ý kiến của Kiểm sát viên; những người tham gia tố tụng khác.

Về nội dung:

Xét thấy:

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ vào:

Căn cứ khoản 1 Điều 308 của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015;

Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30 tháng 12 năm 2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc Hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án

Tuyên xử:

Không chấp nhận kháng cáo của bị đơn bà Võ Thị T.

Giữ nguyên bản án sơ thẩm

1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn:

Buộc bà Võ Thị T phải có nghĩa vụ trả cho bà Nguyễn Thị T số tiền nhận cọc là 500.000.000đồng và 500.000.000đồng tiền phạt cọc, tổng cộng là 1.000.000.000đồng (một tỷ đồng).

Khi bị đơn trả xong số tiền nêu trên, nguyên đơn có nghĩa vụ giao trả cho bị đơn bản chính giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số H01325 do Ủy ban nhân quận N cấp ngày 07/01/2009 (tên người sử dụng đất: Nguyễn Thị H); 01 sổ tiết kiệm ghi số tiền 400.000.000đồng (Bốn trăm triệu đồng) và 100.000.000đồng (Một trăm triệu đồng) tiền mặt.

2. Về án phí sơ thẩm:

- Bị đơn phải chịu: 42.000.000đồng (Bốn mươi hai triệu đồng).

- Nguyên đơn được nhận lại 12.000.000đồng (Mười hai triệu đồng) tiền tạm ứng án phí đã nộp theo biên lai thu số 000298 ngày 04/4/2019 tại Chi cục thi hành án quận Ninh Kiều.

3. Về án phí dân sự phúc thẩm:

Bị đơn phải chịu án phí dân sự phúc thẩm là 300.000đồng (Ba trăm nghìn đồng) nhưng được trừ vào số tiền tạm ứng án phí dân sự phúc thẩm đã nộp 300.000đồng (ba trăm nghìn đồng) theo biên lai số 001716 ngày 04/9/2019 của Chi Cục Thi hành án dân sự quận Ninh Kiều, thành phố Cần Thơ. Bị đơn đã nộp đủ án phí dân sự phúc thẩm.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án (Ngày 24/12/2019)

Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại điều 2 Luật thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các điều 6,7 và 9 Luật thi hành án dân sự; Thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật thi hành án dân sự./. CÁC THẨM PHÁN

THẨM PHÁN - CHỦ TỌA PHIÊN TOÀ Huỳnh Thị Bích Vân Phạm Hoàng Dũng

Lê Thị Minh Trang