Bản án 220/2025/DS-PT — Tranh chấp hợp đồng tặng cho tài sản

NỘI DUNG VỤ ÁN

Theo bản án sơ thẩm,

* Nguyên đơn Bùi Thị B có đại diện theo ủy quyền là bà Võ Thị G trình bày:

Bà Bùi Thị B có đứng tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tổng diện tích 7.189m2 tọa lạc tại ấp B, xã T, huyện C, tỉnh Tiền Giang theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp ngày 24/06/1997 gồm có hai thửa:

- Thửa 1223 diện tích 1.586m2 mục đích sử dụng thổ + quả, tờ bản đồ số 2.

- Thửa 1225 diện tích 5.597m2 mục đích sử dụng đất lúa, tờ bản đồ số 2. Thửa đất này đã được tặng cho các con gái, nên diện tích còn lại là 1.054,6m2 tờ bản đồ số 2, đổi thành thửa mới là 3212, được cập nhật trang 4 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Trên các thửa đất có trồng khoản 100 cây dừa và căn nhà ba giang được xây dựng trên thửa 1223.

Vào ngày 03/11/2017, bà được con gái là Võ Thị Bé C chở đến Phòng C2 (nay là văn phòng Lưu Lâm Phú H1) nói là ký hợp đồng thế chấp để cho chị Võ Thị Bé C vay tiền mua nhà trên S nên bà đồng ý ký tên. Sau này bà yêu cầu chị Võ Thị Bé C trả lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì mới biết là đã ký hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất đối với thửa đất 1223 và thửa 3212 cho Võ Thị Bé L và Võ Thị Bé C. Sau đó Võ Thị Bé C làm thủ tục hợp đồng tặng cho từ Võ Thị B1 Lo sang Võ Thị Bé C đối với phần quyền của hai thửa đất tranh chấp trên vào ngày 03/12/2018, bà hoàn toàn không biết. Vào ngày 14/11/2022, trong gia đình phát sinh mâu thuẫn dẫn đến có xô xát nhau lúc này Phạm Thị Ngọc T1 là con gái của Võ Thị Bé C đuổi bà ra khỏi nhà. Do giữa bà B, chị Bé C, Ngọc T1 có quá nhiều mâu thuẫn, nên bà B đã bỏ đi qua nhà của những người con gái khác để sống, nhưng cũng không thể sống mãi ở nhà các con gái được, nên hiện nay bà đi thuê nhà trọ để ở. Sau đó bà B đã nộp đơn khởi kiện yêu cầu Toà án giải quyết các vấn đề sau:

- Huỷ 02 hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất giữa bà Bùi Thị B với Võ Thị Bé L, Võ Thị Bé C được ký vào ngày 03/11/2017 tại Văn phòng C3 đối với thửa đất 1223 và thửa 3212. Theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp ngày 14/6/1997 do bà Bùi Thị B đứng tên.

- Buộc bà Võ Thị Bé C và Võ Thị B1 Lo trả lại hai thửa đất trên cùng với căn nhà và cây trồng trên đất cho bà B.

Ngày 01/04/2024 bà Bùi Thị B có nộp đơn kiện bổ sung:

- Yêu cầu huỷ 02 Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất giữa Võ Thị Bé L với Võ Thị Bé C được ký vào ngày 03/12/2018 tại Văn phòng C3 đối với thửa đất 1223 và thửa 3212 tọa lạc tại ấp B, xã T, huyện C, tỉnh Tiền Giang.

- Yêu cầu huỷ hai giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với thửa 1223 và 3212 do chị Võ Thị B1 Chín đứng tên, được Nhà nước cấp cùng ngày 27/12/2018.

Tại phiên tòa chị Võ Thị G là người đại diện theo ủy quyền của bà Bùi Thị B xin rút một phần yêu cầu khởi kiện cụ thể:

- Rút yêu cầu huỷ hai giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với thửa 1223 và thửa 3212 do chị Võ Thị B1 Chín đứng tên, được Nhà nước cấp cùng ngày 27/12/2018.

- Rút yêu cầu khởi kiện đối với chị Võ Thị Bé L, cụ thể không yêu cầu chị Võ Thị Bé L cùng với chị Võ Thị B1 Chín trả nhà và đất, cây trồng trên đất cho bà Bùi Thị B.

Vẫn giữ nguyên yêu cầu: Huỷ 02 hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất giữa bà Bùi Thị B với Võ Thị Bé L, Võ Thị Bé C được ký vào ngày 03/11/2017 tại Văn phòng C3 đối với thửa đất 1223 và thửa 3212, theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp ngày 14/6/1997 do bà Bùi Thị B đứng tên; Huỷ 02 Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất giữa chị Võ Thị Bé L với chị Võ Thị Bé C được ký vào ngày 03/12/2018 tại Văn phòng C3 đối với thửa đất 1223 và thửa 3212 tọa lạc tại ấp B, xã T, huyện C, tỉnh Tiền Giang. Buộc một mình bà Võ Thị B1 Chín trả lại hai thửa đất trên cùng với căn nhà và cây trồng trên đất cho bà B. Không yêu cầu chồng con của Võ Thị Bé C là những người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan Phạm Ngọc M, Phạm Thị Ngọc T1, Lê Hùng V1 cùng trả.

Trong quá trình Toà án đang giải quyết chị Võ Thị Bé C đã có sửa chữa nhà của bà B, xây nhà kho trên thửa 1223 và chặt các cây trồng, bà B cũng có ngăn chặn nộp đơn yêu cầu áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời, chị Bé C có cam kết không yêu cầu bà B bồi thường nếu như yêu cầu của bà B được chấp nhận, nên bà B có đơn xin rút yêu cầu áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời. Về hoa lợi cây trái, từ khi bà B đi khỏi nhà, bà cũng không có thu hoa lợi nào hết. Tại phiên toà hôm nay chị Bé C không yêu cầu bà B bồi thường giá trị các cây trồng trên hai thửa đất, giá trị cấu trúc căn nhà có phần sửa mới và xây thêm nhà kho, nên bà B cũng không yêu cầu Toà án giải quyết về tài sản trên đất.

Chị thống nhất các phiếu xác nhận kết quả đo đạc hiện trạng thửa đất ngày 08/3/2024 và biên bản thẩm định và định giá ngày cùng 28/3/2024 và biên bản thẩm định và định giá cùng ngày 23/8/2024, kết luận giám định ngày 20/6/2024.

Về chi phí tố tụng đo đạc, thẩm định và định giá và chi phí giám định bà B tự nguyện chịu không yêu cầu giải quyết.

Bị đơn Võ thị Bé C có đại diện theo ủy quyền của bị đơn là chị Phạm Thị Ngọc T1 trình bày:

Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất tại thửa 1223 và thửa 3212 được ký vào ngày 03/11/2017 tại Văn phòng C3 là đúng qui định pháp luật. Mục đích bà B tặng cho hai con gái Võ Thị Bé C và Võ Thị Bé L là vì hai người con gái này đều lo cho bà, nên bà mới tự nguyện tặng cho. Sau đó Võ Thị Bé L ký tên tặng cho lại chị là Võ Thị Bé C quyền sử dụng đất đối với hai thửa đất trên vào ngày 3/12/2018 cũng được lập tại Văn Phòng C3 do đó hợp đồng này cũng đúng qui định. Các lần ký tên vào hợp đồng tặng cho bà B1 C đều từ S đi về gặp bà B ở tại Văn phòng công chứng để ký tên, sau đó bà Bé C trở về lại S các thủ tục tặng cho về sau đều do bà B làm, bà Bé C không biết. Việc bà Võ Thị Bé L không có ký tên vào các hợp đồng bà Bé C cũng không biết.

Nay bà Võ Thị bé C không đồng ý với yêu cầu khởi kiện của bà Bùi Thị B. Hiện nay nhà và đất tranh chấp cùng với tài sản trên đất, bà Võ Thị Bé C đang trực tiếp canh tác, quản lý. Trong quá trình Toà án thụ lý giải quyết bà Bé C có sửa chữa căn nhà của bà B và xây thêm nhà kho, vì nhà quá cũ kỹ và cũng gần vào mùa mưa. Sau đó bà B có yêu cầu áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời và rút đơn yêu cầu áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời, vì vậy bà Bé C mới tiếp tục đốn các cây trồng trên hai thửa đất để trồng lại, thuê cobe xới đất để cải tạo lại đất. Các hoá đơn mua vật tư xây dựng, thuê xe cobe xới đất đều không có, về thợ sửa chữa nhà là do chồng và con rể phụ sửa không có thuê người. Đối với hoa lợi cây trái thì bà B thu, bà C không có thu hoa lợi gì hết.

Nếu giả sử Toà án chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà Bùi Thị B là hủy các hợp đồng tặng cho đất, thì bà Võ Thị Bé C không yêu cầu bà B bồi thường giá trị đối với phần phát sinh xây dựng mới của căn nhà, cũng không yêu cầu hoàn lại giá trị nhà kho xây dựng trên thửa 1223. Do bà B không yêu cầu bồi hoàn giá trị cây trồng trên thửa 1223 theo biên bản định giá ngày 28/3/2024, nên nay bà Bé C cũng không yêu cầu Toà án giải quyết tài sản trên thửa đất 1223. Riêng đối với cây trồng trên thửa đất 3212 thì yêu cầu bà B bồi thường cây trồng trên thửa đất theo biên bản định giá ngày 23/8/2024.

Đối với công sức tôn tạo đất, trồng trọt lại cây mới, số tiền thu hoa lợi cây trồng trước khi bị đốn. Nay không yêu cầu Tòa án giải quyết.

Thống nhất các phiếu xác nhận kết quả đo đạc hiện trạng thửa đất ngày 08/03/2024 và biên bản thẩm định và định giá ngày cùng 28/3/2024 và biên bản thẩm định và định giá cùng ngày 23/8/2024, kết luận giám định ngày 20/6/2024.

Về chi phí tố tụng là chi phí thẩm định và định giá ngày 23/8/2024 bà C đồng ý tự nguyện chịu không yêu cầu giải quyết.

Bị đơn là Võ Thị Bé L và trong quá trình giải quyết vụ án trình bày:

Trước đây chị có nghe mẹ là bà Bùi Thị B nói sẽ tặng cho hai thửa đất đang tranh chấp cho chị với chị Võ Thị Bé C, chị không đồng ý nhận mà muốn mẹ bán đất lấy tiền chia đều cho các con thì chị nhận. Việc mẹ làm thủ tục tặng cho quyền sử dụng đất thửa 1223 và thửa 3212 cho chị và chị Võ Thị Bé C vào ngày 03/11/2017, sau đó Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với hai thửa đất trên cho chị và chị Võ Thị Bé C cùng đứng tên ngày 23/01/2018, và hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất từ chị là Võ Thị B1 Lo sang V vào ngày 03/12/2018. Tất cả các thủ tục này chị hoàn toàn không biết và cũng không có ký tên hay lăn tay vào bất cứ hợp đồng nào và cũng không có nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do chị và Võ Thị Bé C cùng đứng tên.

Hiện nay các thửa đất tranh chấp và nhà do chị Bé C đang quản lý canh tác. Cây trồng trên thửa 3212 là do chị Võ Thị Bé C trồng, còn nhà và cây trái trên thửa 1223 thì do mẹ là bà Bùi Thị B xây cất và trồng trọt.

Nay chị thống nhất với yêu cầu khởi kiện của mẹ là bà Bùi Thị B, chị không trình bày gì thêm.

Người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan là Văn phòng C4 (tên cũ Văn phòng C3) trình bày:

1. Đối với hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất số 4487 và số 4488 quyển số 1/TP/CC-SCC/HĐGD ngày 03/11/2017 giữa bà Bùi Thị B (bên tặng cho) và bà Võ Thị Bé C, Võ Thị Bé L (bên được tặng cho).

Vào ngày 03/11/2017 Văn phòng C3 có tiếp nhận yêu cầu của bà Võ Thị Bé C về việc công chứng hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất, theo đó bà Bùi Thị B tặng cho Võ Thị Bé C và Võ Thị Bé L quyền sử dụng đất đối với thửa đất 3212 và thửa 1223, tờ bản đồ số 2, địa chỉ ấp B, xã T, huyện C, tỉnh Tiền Giang. Hai thửa đất này do bà Bùi Thị B đứng tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp ngày 14/6/1997. Việc công chứng hợp đồng trên đúng theo qui định pháp luật. Cụ thể hồ sơ có đầy đủ giấy tờ, công chứng viên đã giải thích rõ quyền và nghĩa vụ, hậu quả pháp lý của các bên tham gia hợp đồng, các bên đồng ý ký tên và điểm chỉ trước mặt công chứng viên. Công chứng viên yêu cầu các bên xuất trình giấy tờ liên quan để đối chiếu, trong đó có đối chiếu điểm chỉ dấu vân tay của bà Bùi Thị B, Võ Thị Bé C và Võ Thị Bé L theo giấy chứng minh nhân dân. Tại thời điểm công chứng viên ký vào hợp đồng thì Văn phòng chưa nhận được văn bản nào của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền về việc ngăn chặn kê biên quyền sử dụng đất nêu trên, do đó Công chứng viên hoàn thành việc công chứng.

2. Đối với hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất số 6621 và số 6622 quyển số 1/TP/CC-SCC/HĐGD ngày 03/12/2018 giữa bà Võ Thị Bé L (bên tặng cho) và bà Võ Thị Bé C (bên được tặng cho).

Vào ngày 03/12/2018 Văn phòng C3 có tiếp nhận yêu cầu của bà Võ Thị Bé L về việc công chứng hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất, theo đó bà Võ Thị B1 Lo tặng cho Võ Thị B1 Chín phần quyền sử dụng đất đối với thửa đất 3212 và thửa 1223, tờ bản đồ số 2, địa chỉ ấp B, xã T, huyện C, tỉnh Tiền Giang. Hai thửa đất này bà Võ Thị Bé L cùng sử dụng đất với bà Võ Thị Bé C theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất do Sở T4 cấp ngày 23/01/2018. Nguồn gốc đất được tặng cho. Việc công chứng hợp đồng trên đúng theo qui định pháp luật. Cụ thể hồ sơ có đầy đủ giấy tờ, công chứng viên đã giải thích rõ quyền và nghĩa vụ, hậu quả pháp lý của các bên tham gia hợp đồng, các bên đồng ý ký tên và điểm chỉ trước mặt công chứng viên. Công chứng viên yêu cầu các bên xuất trình giấy tờ liên quan để đối chiếu, trong đó có đối chiếu điểm chỉ dấu vân tay của Võ Thị Bé L và Võ Thị Bé C trùng với dấu điểm chỉ dấu vân tay theo giấy chứng minh nhân dân. Tại thời điểm công chứng viên ký vào hợp đồng thì Văn phòng chưa nhận được văn bản nào của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền về việc ngăn chặn kê biên quyền sử dụng đất nêu trên, do đó Công chứng viên hoàn thành việc công chứng.

Văn Phòng công chứng có đơn xin vắng mặt và đề nghị giải quyết vụ án theo qui định pháp luật.

Người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan là Ngân hàng N trình bày:

Vào ngày 24/5/2023, bà Võ Thị Bé C có ký kết hợp đồng vay với Ngân hàng theo hợp đồng tín dụng số 6903-LAV-202302317 với số tiền vay là 400.000.000 đồng, thời hạn vay là 48 tháng tức trả vào ngày 19/5/2028, dư nợ gốc hiện tại là 360.000.000 đồng. Để đảm bảo nghĩa vụ trả nợ Ngân hàng, bà C có ký hợp đồng thế chấp là quyền sử dụng đất số 33/2023/TC ngày 22/05/2023. Cụ thể là thế chấp quyền sử dụng đất thửa 1223 diện tích 1.723,4m2 và Thửa 3212 diện tích 1.166,1m2 , cùng tờ bản đồ số 2, tọa lạc tại ấp B, xã T, huyện C, tỉnh Tiền Giang. Theo các giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số vào sổ CS02129 và CS02130 cùng cấp vào ngày 27/12/2018. Do hợp đồng tín dụng được ký kết giữa ngân hàng với bà C còn trong hạn và khách hàng không vi phạm hợp đồng nên ngân hàng đồng ý cho khách hàng tiếp tục sử dụng vốn vay.

Ngày 12/8/2024 Ngân hàng có đơn xin vắng mặt trình bày, do hợp đồng tín dụng được ký kết giữa ngân hàng với bà C còn trong hạn và khách hàng không vi phạm hợp đồng nên ngân hàng đồng ý cho khách hàng tiếp tục sử dụng vốn vay. Trường hợp xử lý tài sản có liên quan đến tài sản đang thế chấp ngân hàng yêu cầu khách hàng phải tất toán toàn bộ dư nợ gốc và lãi vay cho ngân hàng. Ngân hàng đề nghị không tham gia tố tụng với tư cách là người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan và xin phép vắng mặt khi tòa án triệu tập.

* Người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan là chị Phạm Thị Ngọc T1 và anh Lê Hùng V1 cùng trình bày:

Anh chị là vợ chồng, Phạm Ngọc T1 là con gái con của bà Võ Thị Bé C. Anh chị không có ở đây thường xuyên, đi đi về về. Trong thời gian tranh chấp anh V1 có phụ sửa chữa căn nhà của bà B, đây là tiền riêng của bà C bỏ ra xây dựng, không liên quan đến vợ chồng anh chị.

* Người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan là ông Phạm Ngọc M trình bày:

Ông là chồng của bà Võ Thị Bé C, việc sửa chữa căn nhà của bà B là tiền riêng của bà Bé C, ông chỉ bỏ công phụ sửa chữa căn nhà. Vụ kiện trên không liên quan đến ông và có đơn đề nghị xin xét xử vắng mặt.

* Bản án dân sự sơ thẩm số 170/2024/DS-ST ngày 16 tháng 9 năm 2024 của Toà án nhân dân huyện C, tỉnh Tiền Giang đã Căn cứ khoản 3 Điều 26, Điều 5, Điều 147, Điều 227, Điều 244 Bộ luật Tố tụng dân sự; Điều 500, Điều 502, Điều 130, Điều 131, Điều 127, Điều 408 Bộ Luật dân sự 2015; Điều 166, Điều 169, Điều 195 Luật đất đai năm 2013; Điều 26, Điều 27, Điều 223 Luật đất đai năm 2024; khoản 4 Điều 26; điểm đ khoản 1 Điều 12 Nghị quyết số: 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

Xử: Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn là bà Bùi Thị B.

1. Đình chỉ yêu cầu xét xử đối với yêu cầu khởi kiện chị Võ Thị Bé L cùng với chị Võ Thị Bé C, buộc trả lại thửa đất 1223 và 3212 nhà và cây trồng trên đất.

2. Đình chỉ xét xử yêu cầu hủy hai Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, số vào sổ cấp Giấy chứng nhận CS 02129 ngày 27/12/2018, đối với thửa đất số 1223, tờ bản đồ số 2, diện tích 1.723,4m2; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, số vào sổ cấp Giấy chứng nhận CS02130 ngày 27/12/2018, đối với thửa đất số 3212, tờ bản đồ số 2, diện tích 1.166,1m2 tọa lạc ấp B, xã T, huyện C, tỉnh Tiền Giang, cho chị Võ Thị Bé C.

3. Tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 03/11/2017 số công chứng 4488, quyển số 01/ TP/CC-SCC/HĐGD giữa bà Bùi Thị B với chị Võ Thị Bé L , Võ Thị Bé C đối với thửa 1223, diện tích 1.723,4m2, tờ bản đồ số 2, tọa lạc tại ấp B xã T, huyện C, tỉnh Tiền Giang, là vô hiệu.

Giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu: Buộc chị Võ Thị Bé C có nghĩa vụ trả lại cho bà Bùi Thị B diện tích đất 1.723,4m2 (qua đo đạt thực tế 1.706,1m2) thuộc thửa 1223, bản đồ số 23, loại đất Q + T và toàn bộ căn nhà gắn liền với đất có diện tích 49,77m2 kết cấu cột bê tông đúc sẳn vách tường không tô, nền xi măng mái ngói 22v/m2 tỉ lệ còn lại 40%; Mái che liền kề diện tích 32,4m2 kết cấu cột bê tông đúc sẳn, không vách, nền xi măng mái ngói 22v/m2 và mái tôn bên hông; Nền gạch men mới phát sinh nhà chính 600x 600 diện tích 49,77m2; Nền gạch men mới phát sinh mái che trước 500x 500 diện tích 16,6m2; Diện tích nhà mới phát sinh 23,7m2 kết cấu cột bê tông, ba vách tường không tô, nền gạch men, mái tôn, tỉ lệ là 100%. Nhà và đất cùng tọa lạc tại ấp B, xã T, huyện C, Tiền Giang do bà Võ Thị B1 Chín đứng tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp ngày 27/12/2018. Có vị trí tứ cận:

- Hướng Bắc giáp đất của Võ Thị Bé C (thửa 3212);

- Hướng Nam giáp đất ông Nguyễn Văn T2 (thửa 1222);

- Hướng Đông giáp ông Nguyễn Văn T2 (thửa 1222 và thửa 1221);

- Hướng Tây giáp đường đá.

+ Ghi nhận việc chị Võ Thị Bé C đồng ý giao cho bà Bùi Thị B nhà kho diện tích 14,4m2, kết cấu cột bê tông đúc sẳn, 03 vách tường không tô, mái tôn, nền xi măng, tỉ lệ còn lại 80% theo biên bản định giá và thẩm định ngày 23/8/2024.

+ Ghi nhận chị Võ Thị Bé C cho giao bà Bùi Thị B toàn bộ cây trồng trên thửa đất 1223 gồm: Dừa loại A - 05 cây, loại B1 - 04 cây, loại C - 37 cây; Xoài loại D - 02 cây; Nhãn loại D - 01 cây.

Theo phiếu xác nhận kết quả đo đạc hiện trạng thửa đất ngày 08/03/2024. Theo biên bản thẩm định và định giá ngày 28/03/2024 và ngày 23/08/2024.

+ Ghi nhận chị Võ Thị Bé C không yêu cầu bà Bùi Thị B hoàn lại giá trị tài sản phát sinh trên thửa đất 1223.

Bà Bùi Thị B được quyền liên hệ với cơ quan nhà nước có thẩm quyền để đăng ký cấp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất, đối với phần đất diện tích 1.723,4m2 (qua đo đạc thực tế 1.706,1m2) thuộc thửa 1223, tờ bản đồ số 02, tọa lạc tại ấp B, xã T, huyện C, tỉnh Tiền Giang.

Thực hiện giao nhà và đất cùng với tài sản trên đất khi án có hiệu lực pháp luật.

4. Tuyên bố hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất giữa Võ Thị Bé L với Võ Thị Bé C được ký vào ngày 03/12/2018 đối với thửa đất 1223, diện tích 1.723,4m2 (diện tích thực tế 1.706,1m2), tọa lạc ấp B, xã T, huyện C, tỉnh Tiền Giang là vô hiệu.

5. Tuyên bố hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất giữa Võ Thị Bé L với Võ Thị Bé C được ký vào ngày 03/12/2018 đối với thửa đất 3212, diện tích 1.054,6m2, tọa lạc ấp B, xã T, huyện C, tỉnh Tiền Giang là vô hiệu.

6. Không chấp nhận yêu cầu hủy đồng tặng cho quyền sử dụng đất ngày 03/11/2017 số công chứng 4488, quyển số 01/ TP/CC-SCC/HĐGD giữa bà Bùi Thị B với chị Võ Thị Bé L, Võ Thị Bé C đối với thửa đất số 3212, tờ bản đồ số 2, diện tích 1.054,6m2, tọa lạc ấp B, xã T, huyện C, tỉnh Tiền Giang.

Ngoài ra, bản án sơ thẩm còn tuyên về phần án phí và quyền kháng cáo của đương sự.

* Ngày 25 tháng 9 năm 2024, bị đơn Võ Thị Bé C có đơn kháng cáo toàn bộ bản án sơ thẩm, yêu cầu cấp phúc thẩm không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

* Tại phiên tòa phúc thẩm:

- Đại diện theo ủy quyền của bị đơn vẫn giữ nguyên yêu cầu kháng cáo, đại diện theo uỷ quyền của nguyên đơn vẫn giữ nguyên yêu cầu khởi kiện. Các đương sự không thoả thuận được với nhau về việc giải quyết toàn bộ vụ án.

- Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của nguyên đơn trình bày: Bà Bùi Thị B có ký hai hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất nêu trên cho chị Võ Thị Bé L và Võ Thị Bé C vào ngày 03/11/2017 tại Văn phòng C3. Việc bà B ký hợp đồng tặng cho này là do chị Võ Thị Bé C lừa dối bà, nói là ký hợp đồng để thế chấp vay tiền ngân hàng để mua nhà. Riêng đối với hai hợp đồng tặng cho giữa Võ Thị Bé L với Võ Thị Bé C ký vào ngày 03/12/2018 bà B không biết. Tuy nhiên trong 04 hợp đồng tặng cho này đều không có chữ ký và chữ viết ghi họ tên, dấu vân tay của chị Võ Thị Bé L mà do người khác làm giả chữ ký, chữ viết ghi họ tên, dấu vân tay của chị Bé L. Đều này phù hợp với Bản kết luận giám định của Công an tỉnh T ngày 20/6/2024. Ngoài ra tại hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất thửa 3212, thửa 1223 giữa bà Bùi Thị B với chị Võ Thị Bé L, Võ Thị Bé C ký vào ngày 03/11/2017 đều không có thể hiện tặng cho căn nhà và các tài sản khác là cây trồng trên đất. Từ các phân tích trên cho thấy hai hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất giữa bà Bùi Thị B với chị Võ Thị Bé L, Võ Thị Bé C ký vào ngày 03/11/2017 đối với thửa 3212, thửa 1223 và hai hợp đồng tặng cho giữa Võ Thị Bé L với Võ Thị Bé C ký vào ngày 03/12/2018 đối với thửa 3212, thửa 1223, tất cả đều bị vô hiệu do bị lừa dối và có đối tượng không thực hiện được theo qui định tại Điều 117, Điều 127, Điều 408 của Bộ luật Dân sự. Nên đề nghị Hội đồng xét xử chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

* Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Tiền Giang phát biểu:

+ Về tố tụng: Kể từ ngày thụ lý vụ án đến nay, Thẩm phán, Hội đồng xét xử và những người tham gia tố tụng tuân thủ đúng quy định Bộ luật Tố tụng dân sự.

+ Về nội dung vụ án: Tại phiên Tòa phúc thẩm có phát sinh những tình tiết mới. Để đảm bảo quyền lợi của các đương sự và đảm bảo hai cấp xét xử, đề nghị Hội đồng xét xử hủy bản án sơ thẩm, chuyển hồ sơ cho Tòa án cấp sơ thẩm giải quyết lại theo thủ tục sơ thẩm.

Căn cứ vào tài liệu, chứng cứ đã được xem xét tại phiên tòa, kết quả tranh tụng tại phiên tòa, lời trình bày của các đương sự, ý kiến của Kiểm sát viên và những quy định pháp luật.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Tòa án cấp sơ thẩm đã xem xét xác định mối quan hệ tranh chấp, thẩm quyền và xác định người tham gia tố tụng đúng theo quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự.

Bà Võ Thị Bé C nộp đơn kháng cáo và thực hiện thủ tục kháng cáo đúng quy định theo Điều 272, 273 Bộ luật Tố tụng dân sự, nên được xem xét giải quyết theo trình tự phúc thẩm.

Tại phiên tòa phúc thẩm, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là Ngân hàng N, Văn phòng C4, ông Phạm Ngọc M, anh Lê Hùng D có đơn xin vắng mặt. Căn cứ vào Điều 296 Bộ luật Tố tụng dân sự, Hội đồng xét xử quyết định xét xử vắng mặt các đương sự nêu trên.

Xét thấy, tại Tòa cấp sơ thẩm chị Võ Thị Bé L trình bày chị hoàn toàn không biết Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với hai thửa đất trên cho chị và chị Bé C vào ngày 23/01/2018. Đồng thời chị cũng không có ký hợp đồng tặng cho phần quyền sử dụng đất của mình đối với hai thửa đất trên cho chị Võ Thị Bé C vào ngày 03/12/2018. Lời trình bày của chị Bé L phù hợp với Kết luận giám định số 587/KL-KTHS (Đ2) ngày 20/6/2024 của Phòng K2 Công An tỉnh T kết luận:

“1. Chữ ký và chữ viết họ tên Võ Thị Bé L trên hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất ngày 03/11/2017 không phải do cùng 01 người ký và viết ra. 2. Dấu vân tay ký hiệu “TRỏ phải” đứng tên Võ Thị Bé L dưới mục “Bên A” trên hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất ngày 03/12/2018 không phải dấu vân tay của cùng một người” (BL 152-153) và phù hợp với lời khai của chị Lương Thị K giả chữ ký, chữ viết, dấu vân tay của chị L. Do đó, Tòa án cấp sơ thẩm tuyên bố 02 hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đối với thửa đất số 1223 và 3212 giữa chị Bé L với chị B1 Chín ngày 03/12/2018 vô hiệu là có căn cứ.

Tuy nhiên, Tòa sơ thẩm nhận định trên thửa đất số 1223 bà B có xây dựng một căn nhà, kết cấu cột bê tông đúc sẳn, vách tường không tô, nền xi măng mái ngói tỉ lệ còn lại 40% theo biên bản làm việc ngày 29/02/2024, nhưng trong hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất ngày 03/11/2017 không thể hiện việc bà B tặng cho căn nhà cho các con là chị Bé C và chị Bé L; chị Võ Thị Bé C không có chứng cứ chứng minh có việc thỏa thuận được tặng cho căn nhà này. Từ đó, xác định hợp đồng tặng cho đối với thửa đất số 1223 bị vô hiệu do có đối tượng không thể thực hiện được theo Điều 408 của Bộ luật Dân sự là mâu thuẩn với nhận định xác định 02 hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất ngày 03/11/2017 vô hiệu một phần.

Mặt khác, khi về giải quyết hậu quả hợp đồng vô hiệu: Đối với hợp đồng tặng cho thửa đất 3212, Tòa án sơ thẩm xác định không vô hiệu và không giải quyết hậu quả hợp đồng vô hiệu tại mục [4.3.2], cụ thể tại đoạn 1 mục [4.3.2] nhận định “Giao dịch giữa chị Võ Thị Bé C và Võ Thị Bé L được ký kết ngày 03/12/2018 đối với thửa đất 1223 và 3212 bị vô hiệu là do lỗi cố ý của bà Bùi Thị B. Bởi các thủ tục làm hợp hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất bà B thừa nhận bà làm, sau khi làm xong bà đem về giao cho người con gái thứ năm là Võ Thị G Em cất giữ. Tại phiên tòa chị Võ Thị Bé L xác định chị không có nhận tài sản từ bà B, đồng thời giữa chị và Bé C cũng không có giao nhận gì tài sản cho nhau nên không đặt ra giải quyết hậu quả của giao dịch vô hiệu. Và đoạn 2 mục [4.3.2] nhận định: Đối với hợp đồng tặng cho quyền sử dụng thửa đất số 3212, tờ bản đồ số 2, diện tích 1.054,6m2 ngày 03/11/2017 giữa bà Bùi Thị B với chị Võ Thị Bé L và Võ Thị bé C không bị vô hiệu, các bên thống nhất cây trồng trên đất là do chị Võ Thị Bé C trồng và các cũng không yêu cầu giải quyết, nên không xem xét” lại mâu thuẫn với mục [4.1], cụ thể mục [4.1] nhận định: “Xét yêu cầu huỷ hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất được ký kết giữa bà Bùi Thị B với chị Võ Thị Bé L, chị Võ Thị Bé C vào ngày 03/11/2017 theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp ngày 14/06/1997 do bà Bùi Thị B đứng tên. Căn cứ vào tài liệu chứng cứ có trong hồ sơ vụ án thể hiện, giao dịch tặng cho quyền sử dụng đất ngày 03/11/2017 đối với thửa đất số 3212, tờ bản đồ số 2, diện tích 1.054,6m2 và thửa đất số 1223, tờ bản đồ số 2, diện tích 1.586 m2, cùng tọa lạc ấp B, xã T, huyện C, tỉnh Tiền Giang là vô hiệu một phần do bị lừa dối. Bởi vì chữ ký và chữ viết họ tên Võ Thị Bé L và dấu vân tay trong các hợp đồng tặng cho không phải của chị Võ Thị Bé L mà do chị Lương Thị K ký tên, ghi họ tên và lăn tay. Đều này được các bên thừa nhận và phù hợp với bản kết luận giám định ngày 20/06/2024 của Phòng K2 thuộc Công an tỉnh T. Do đó giao dịch trên bị vô hiệu một phần theo qui định tại Điều 130, 127 của Bộ luật Dân sự.

Ngoài ra, trên thửa 1223 bà B có xây dựng một căn nhà, kết cấu cột bê tông đúc sẳn, vách tường không tô, nền xi măng mái ngói tỉ lệ còn lại 40% theo biên bản làm việc ngày 29/02/2024 nhưng trong hợp đồng tặng cho ký vào ngày 03/11/2017 không có thể hiện việc bà Bùi Thị B tặng cho căn nhà cho các con. Đồng thời tại phiên toà chị Võ Thị Bé C không có chứng cứ chứng minh cho việc thỏa thuận được tặng cho căn nhà căn nhà này. Do đó hợp đồng tặng cho đối với thửa đất số 1223 bị vô hiệu do có đối tượng không thể thực hiện được theo Điều 408 của Bộ luật Dân sự”, xét thấy trong phần nhận định như trên của bản án sơ thẩm là không phù hợp quy định pháp luật và diễn biến tại phiên tòa, nên quyết định bản án sơ thẩm không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà Bùi Thị B về việc yêu cầu hủy đồng tặng cho quyền sử dụng đất ngày 03/11/2017 số công chứng 4488, quyển số 01/ TP/CC-SCC/HĐGD giữa bà Bùi Thị B với chị Võ Thị Bé L, Võ Thị Bé C đối với thửa đất số 3212, tờ bản đồ số 2, diện tích 1.054,6m2, tọa lạc ấp B, xã T, huyện C, tỉnh Tiền Giang là chưa phù hợp.

Mặt khác, sau khi được đứng tên giấy chứng nhận quyền sử dụng 02 thửa đất bà Bé C đã thế chấp 02 quyền sử dụng tại Ngân hàng N. Theo quy định tại khoản 2 Điều 133 Bộ luật Dân sự để đảm bảo quyền lợi của Ngân hàng thì giao dịch thế chấp không bị vô hiệu. Đồng thời Ngân hàng nêu ý kiến tại công văn số 143/NHN0.CT-KH ngày 29/3/2024: “... Dư nợ gốc hiện tại là 360.000.000 đồng. Do hợp đồng tín dụng đã ký kết giữa A chi nhánh C với bà Võ Thị Bé C còn trong hạn và khách hàng chưa vi phạm hợp đồng tín dụng với ngân hàng nên phía ngân hàng đồng ý cho khách hàng tiếp tục sử dụng vốn vay. Ngân hàng chỉ xuất 02 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi khách hàng hoàn thành nghĩa vụ trả nợ cho ngân hàng theo hợp đồng tín dụng đã ký kết”. Tòa án cấp sơ thẩm không giải quyết đối với hợp đồng thế chấp giữa bà Bé C với Ngân hàng, nhưng tuyên hợp đồng tặng cho thửa đất 1223 vô hiệu là chưa giải quyết triệt để vụ án, bản án không thể thi hành án. Ngoài ra, theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thể hiện thửa 3212 là đất lúa, nhưng Tòa án cấp sơ thẩm lại định giá đất nông nghiệp trồng cây lâu năm mà không định giá đất lúa là chưa phù hợp.

Đại diện theo ủy quyền của chị Bé C là chị Nguyễn Thị Mỹ H cung cấp bản chính “Đơn xác nhận đất đai - để tài sản lại cho con” của bà Bùi Thị B vào ngày 22/12/2015. Trong đó có nội dung “tặng cho bà B1 Chín và Bé Lo 02 thửa đất đang tranh chấp có điều kiện là phải chăm sóc, nuôi dưỡng cụ B cho đến trăm tuổi già và phải giỗ chạp cho ông bà hàng năm tại ngôi nhà thờ của bà B” và đơn xác nhận trên có chữ ký của 03 con bà B gồm: Võ Thị Gọi E, Võ Thị Bé C, Võ Thị Bé L và có ông Lê Văn D1 (là em bà B) và T3 ấp 2 ký xác nhận, nên cần thiết phải đưa những người có tên vừa nêu vào tham gia tố tụng để làm rõ ý chí của cụ B về việc tặng cho 02 thửa đất cho chị Bé C và Bé L. Ngoài ra, đại diện theo ủy quyền của bị đơn nại ra rằng, thời điểm bà B được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ngày 24/06/1997 thì cụ Võ Văn H2 (chồng cụ B) vẫn còn sống nên cần xem xét lại phần đất và căn nhà đang tranh chấp là tài sản chung hay tài sản riêng của bà B và cụ H2. Đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn và bị đơn trình bày: cụ H2 mất cách đây khoảng 10 năm (năm 2014), cụ H2 còn có vợ khác và có 03 người con riêng. Cụ H2 và bà B là hôn nhân thực tế nên cần làm rõ thời điểm khi bà B được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ngày 24/6/1997 thì bà B và cụ H2 đã ly hôn hay chưa? 02 thửa đất đang tranh chấp là tài sản riêng của bà B hay là tài sản chung của cụ H2 và bà B? Cần thu thập giấy chứng tử của cụ H2, nếu cần thiết thì đưa hàng thừa kế thứ nhất của cụ H2 vào tham gia tố tụng để đảm bảo quyền lợi của các đương sự.

Do có tình tiết mới phát sinh tại giai đoạn phúc thẩm. Để đảm bảo quyền lợi của các đương sự và đảm bảo hai cấp xét xử, Hội đồng xét xử xét thấy cần phải hủy bản án sơ thẩm, chuyển hồ sơ cho Tòa án cấp sơ thẩm thụ lý, giải quyết lại theo thủ tục sơ thẩm. Do huỷ án sơ thẩm nên cấp phúc thẩm chưa xét đến kháng cáo của bị đơn Võ Thị Bé C.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ vào khoản 3 Điều 308 Bộ luật Tố tụng dân sự;

1. Hủy toàn bộ Bản án dân sự sơ thẩm số 170/2024/DS-ST ngày 16 tháng 9 năm 2024 của Toà án nhân dân huyện C, tỉnh Tiền Giang, chuyển hồ sơ vụ án cho Toà án nhân dân huyện C, tỉnh Tiền Giang giải quyết lại theo thủ tục sơ thẩm.

2. Về án phí:

+ Án phí dân sự sơ thẩm được xác định khi Tòa án cấp sơ thẩm giải quyết lại vụ án.

+ Các đương sự không phải chịu án phí dân sự phúc thẩm.

H3 lại cho chị Võ Thị Bé C số tiền 300.000 đồng tạm ứng án phí phúc thẩm đã nộp theo biên lai thu số 0011742 ngày 25/9/2024 của Chi Cục Thi hành án dân sự huyện C, tỉnh Tiền Giang.

- Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.