Bản án 220/2024/DS-PT — Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Theo đơn khởi kiện ngày 19 tháng 4 năm 2023, đơn khởi kiện bổ sung không ghi ngày, tháng, năm và các lời khai trong quá trình giải quyết vụ án, nguyên đơn bà Trần Thị L, Bùi Thị H trình bày: Do được giới thiệu nên các bà quen biết ông H1. Ngày 29-10-2022, các bà có hỏi vay ông H1 số tiền 1.100.000.000 đồng để trả tiền mua đất, nhưng ông H1 chỉ cho vay số tiền 800.000.000 đồng nhưng không đồng ý viết giấy vay tiền, mà yêu cầu các bà ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (viết HĐCN QSĐ) cho vợ chồng ông H1, chị G, do kẹt tiền và đến ngày phải trả tiền sang nhượng cho lô đất khác, nên các bà đồng ý ký HĐCN QSDĐ thửa số 26, tờ bản đồ số 41, diện tích 4.755,3 m2 tọa lạc tại ấp S, xã T, huyện T, tỉnh Tây Ninh cho ông H1, bà G đứng tên đúng với số tiền vay 800.000.000 đồng, để đảm bảo trả tiền vay, nhưng ông H1 chỉ giao 760.000.000 đồng bằng chuyển khoản và bằng tiền mặt; còn 40 triệu ông H1 trừ trước tiền lãi. Do tin tưởng và cần gấp tiền nên các bà đồng ý cùng vợ chồng ông H1 đến Văn phòng Công chứng Cao Bảo Châu thị trấn T, huyện T, để ký và công chứng hợp đồng chuyển nhượng diện tích đất trên.

Đối với số tiền vay 800.000.000 đồng, các bên thỏa thuận lãi suất 4%/tháng với thời gian vay 03 tháng, thực tế ông H1 chỉ đưa 760.000.000 đồng và đã thanh toán trước tiền lãi 40.000.000 đồng. Tiếp đến ngày 10-11-2022, bà L chuyển vào tài khoản ngân hàng của ông H1 trả thêm tiền lãi 20.000.000 đồng. Đến ngày 11-02-2023, ông H1, bà G chuyển nhượng thửa đất số 26, tờ bản đồ số 41, diện tích 4755,3 m2, lại cho ông Nguyễn Thanh N; đến ngày 07-4-2023, ông Nguyễn Thanh N tiếp tục chuyển nhượng đất cho ông Trần Văn T1 và bà Ngô Thị M.

Bà L, ba H khởi kiện yêu cầu:

1. Tuyên bố HĐCN QSĐ giữa bà L, bà H với ông H1, bà G ký ngày 29-10-2022, thửa số 26, tờ bản đồ số 41, diện tích 4755,3 m2, tọa lạc tại ấp S, xã T, huyện T, tỉnh Tây Ninh, đất được Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh T (viết Sở TN&MT) cấp GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất số DH569047, số vào sổ cấp GCN: CS02350 ngày 20-9-2022 là vô hiệu.

2. Tuyên bố HĐCN QSDĐ giữa ông H1, bà G với ông N ký ngày 11-02-2023, thửa số 26, tờ bản đồ số 41, diện tích 4.755,3 m2, được Sở TN&MT cấp GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất số DH569047, số vào sổ cấp GCN: CS02350 ngày 20-9-2022, đến ngày 17-02-2023 đăng ký biến động chuyển QSDĐ cho ông N là vô hiệu.

3. Tuyên bố HĐCN QSDĐ giữa ông N với ông T1, bà M ký ngày 07-4-2023, thửa số 26, tờ bản đồ số 41, diện tích 4755,3 m2, được Sở TN&MT cấp GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất số DK115541, số vào sổ cấp GCN: CS02629 ngày 01-3-2023, đến ngày 13-4-2023 đăng ký biến động chuyển quyền sử dụng đất cho ông T1, bà M là vô hiệu. Bà L, bà H đồng ý trả cho ông H1, bà G số tiền vay 800.000.000 đồng.

Bị đơn, anh Phan Như H1, chị Phan Thị Trà G và người đại diện hợp pháp của anh H1, chị G, anh Phạm Văn S trình bày: Có người giới thiệu nên anh H1 quen biết bà L, bà H. Do có đất cần chuyển nhượng, nên ngày 29-10-2022 anh H1, chị G thỏa thuận sang nhượng của bà L, bà H diện tích 4.755,3 m2, thửa số 26, tờ bản đồ số 41, tọa lạc tại ấp S, xã T, huyện T, tỉnh Tây Ninh, đất được Sở TN&MT cấp GCN QSDĐ ngày 20-9-2022 với giá 800.000.000 đồng; HĐCN QSDĐ được công chứng theo quy định của pháp luật. Anh H1, chị G đã thanh toán tiền xong cho bà L, bà H, trong đó trả số tiền 40.000.000 đồng không làm biên nhận. Sau khi nhận chuyển nhượng đất, ngày 11-02-2023 anh H1, chị G chuyển nhượng lại phần đất trên cho ông Nguyễn Thanh N và ông N được cấp GCN QSDĐ. Việc chuyển nhượng đất của bà L, bà H là hợp pháp nên anh H1, chị G không đồng ý với yêu cầu khởi kiện của bà L, bà H.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:

Ông Nguyễn Thanh N trình bày: Ngày 11-02-2023 ông có ký hợp đồng nhận CN QSDĐ với anh H1, chị G diện tích 4.755,3 m2, thửa số 26, tờ bản đồ số 41, tọa lạc tại ấp S, xã T, huyện T. Sau khi được cấp GCN QSDĐ diện tích nhận chuyển nhượng, ngày 07-4-2023 ông chuyển nhượng lại phần đất trên cho ông Trần Văn T1 và bà Ngô Thị M và ông T1, bà M cũng đã được cấp GCN QSDĐ. Ông nhận chuyển nhượng đất với anh H1, chị G là hợp pháp nên không đồng ý yêu cầu khởi kiện tuyên bố HĐCN QSDĐ vô hiệu của bà L, bà H.

Ông Trần Văn T1 và bà Ngô Thị M trình bày: Ngày 07-4-2023, ông bà ký HĐCN QSDĐ của ông N diện tích 4.755,3 m2, thửa số 26, tờ bản đồ số 41, tọa lạc tại ấp S, xã T, huyện T. Khi nhận chuyển nhượng, đất do ông N đứng tên trong GCN QSDĐ và không bị ai tranh chấp, do đó ông bà không đồng ý yêu cầu khởi kiện của bà L, và H.

Ông Ngô Văn P và bà Trần Thị Thanh H2 trình bày: Ông, bà có chuyển nhượng cho bà L, bà H phần đất tại thửa số 26, tờ bản đồ số 41, diện tích 4.755,3 m2, tọa lạc tại ấp S, xã T, huyện T với giá 2.300.000.000 đồng, việc chuyển nhượng không làm HĐCN QSDĐ, mà chỉ làm hợp đồng ủy quyền toàn bộ phần giao đất cho bà L, bà H được toàn quyền sử dụng. Việc chuyển nhượng đã thực hiện xong, do đó việc tranh chấp giữa bà L, bà H với anh H1 có liên quan đến phần đất trên ông, bà không có ý kiến.

Tại Bản án dân sự sơ thẩm số: 07/2024/DS-ST ngày 23 tháng 01 năm 2024, của Toà án nhân dân huyện TB, tỉnh Tây Ninh, đã quyết định:

Căn cứ vào các Điều 117, 122, 500, 501, 502, 503 của Bộ luật Dân sự; các Điều 147, 155, 156, 157, 158, 163, 164, 165, 166, 228 của Bộ luật Tố tụng dân sự; Điều 188 Luật Đất đai; Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30-12-2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định án phí, lệ phí Tòa án:

- Không chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của bà Trần Thị L, bà Bùi Thị H về tranh chấp yêu cầu tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu đối với anh Phan Như H1, chị Phan Thị Trà G, ông Nguyễn Thanh N, ông Trần Văn T1 và bà Ngô Thị M, cụ thể:

+ Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà Trần Thị L, bà Bùi Thị H đối với yêu cầu tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 29-10-2022 giữa bà Trần Thị L, bà Bùi Thị H với anh Phan Như H1, chị Phan Thị Trà G liên quan đến phần đất có diện tích 4.755,3 m2, thuộc thửa số 26, tờ bản đồ số 41, tọa lạc tại ấp S, xã T, huyện T, tỉnh Tây Ninh, được Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh T cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất số DH569047, số vào sổ cấp GCN: CS02350 ngày 20-9-2022 là vô hiệu.

+ Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà Trần Thị L, bà Bùi Thị H đối với yêu cầu tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 11-02-2023 giữa anh Phan Như H1, chị Phan Thị Trà G với ông Nguyễn Thanh N liên quan đến phần đất có diện tích 4.755,3 m2, thuộc thửa số 26, tờ bản đồ số 41, tọa lạc tại xã T, huyện T, tỉnh Tây Ninh, đất được Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh T cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất số DH569047, số vào sổ cấp GCN: CS02350 ngày 20-9-2022, đến ngày 17-02-2023 thực hiện đăng ký biến động chuyển quyền sử dụng đất cho ông Nguyễn Thanh N là vô hiệu.

+ Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà Trần Thị L, bà Bùi Thị H đối với yêu cầu tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 07-4-2023 giữa ông Nguyễn Thanh N với ông Trần Văn T1 và bà Ngô Thị M liên quan đến phần đất có diện tích 4.755,3 m2, thuộc thửa số 26, tờ bản đồ số 41, tọa lạc tại xã T, huyện T, tỉnh Tây Ninh, đất được Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh T cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất số DK115541, số vào sổ cấp GCN: CS02629 ngày 01-3-2023, đến ngày 13-4-2023 thực hiện đăng ký biến động chuyển quyền sử dụng đất cho ông Trần Văn T1 và bà Ngô Thị M là vô hiệu.

- Ghi nhận anh Phan Như H1 và chị Phan Thị Trà G tự nguyện hoàn trả cho bà Trần Thị L, bà Bùi Thị H số tiền 40.000.000 đồng (bốn mươi triệu đồng).

- Ghi nhận anh Phan Như H1 tự nguyện hoàn trả cho chị Trần Thị L số tiền 20.000.000 đồng (hai mươi triệu đồng).

Ngoài ra, bản án sơ thẩm còn tuyên về chi phí tố tụng, án phí và quyền kháng cáo theo quy định của pháp luật.

Ngày 02-02-2024, bà Bùi Thị H kháng cáo, đề nghị cấp phúc thẩm sửa bản án sơ thẩm theo hướng chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà.

Tại phiên tòa phúc thẩm, người đại diện hợp pháp của bà H, ông Trần Quốc T tranh luận cho rằng, phần đất tranh chấp trước đó bà H nhận chuyển nhượng giá 2.300.000.000 đồng, không lâu sau đó lại chuyển nhượng 800.000.000 đồng là điều vô lý; các tin nhắn xác định bà H, bà L vay tiền của anh H1 và anh H1 thừa nhận, nhưng sau đó không vay tiền mà bà H, bà L chuyển nhượng đất là không đúng; sau đó đến ngày 10-11-2022 bà L tiếp tục chuyển trả số tiền lãi cho anh H1 20.000.000 đồng, do đó HĐCN QSDĐ giữa bà H, bà L với anh H1, chị G là giả tạo để che đậy hợp đồng vay tiền. Bà H kháng cáo yêu cầu Tòa án tuyên các HĐCN QSDĐ giữa bà H, bà L với anh H1, chị G, ông N, ông T, bà M vô hiệu.

Người đại diện hợp pháp của anh H1, chị G, anh Phạm Văn S tranh luận: Giữa bà L, bà H với anh H1 không có thỏa thuận vay tiền, mà chỉ thỏa thuận chuyển nhượng đất, giá chuyển nhượng phù hợp và HĐ được công chứng theo quy định của pháp luật; các chứng cứ là tin nhắn do nguyên đơn cung cấp là bản phô tô, nên không có giá trị; đề nghị Hội đồng xét xử không chấp nhận kháng cáo của bà H, giữ nguyên bản án sơ thẩm.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Tây Ninh phát biểu ý kiến:

- Về tố tụng: Tòa án thụ lý vụ án và quyết định đưa vụ án ra xét xử bảo đảm đúng quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự; Hội đồng xét xử, Thư ký phiên tòa thực hiện đúng trình tự, thủ tục đối với phiên tòa dân sự; các đương sự thực hiện đúng quyền và nghĩa vụ của mình.

- Về nội dung: Với những chứng cứ có trong hồ sơ vụ án thấy rằng, ngày 29-10-2022, bà L, bà Hậu cung c chứng cứ thể hiện vay của anh H1, chị G số tiền 800.000.000 đồng, nhưng ký HĐCN diện tích 4.755,3m2 nhằm đảm bảo hợp đồng vay. Khi vay anh H1 chỉ đưa số tiền 760.000.000 đồng, lấy trước tiền lãi 40.000.000 đồng; ngày 10-11-2022, bà L chuyển khoản trả tiền lãi 20.000.000 đồng. Mặc dù anh H1 cho rằng HĐCN QSDĐ nhưng thừa nhận 40.000.000 đồng chưa trả, đồng ý trả. Đối với số tiền 20.000.000 đồng, anh H1 cho rằng là tiền vay khác, nhưng không có chứng cứ chứng minh, cũng đồng ý trả lại cho bà L. Biên bản thẩm định ở cấp sơ thẩm là đất trống; diện tích đất tranh chấp được chuyển nhượng qua nhiều người trên giấy tờ, thực tế chưa ai sử dụng.

Do đó, xác định HĐCN QSDĐ giữa bà H, bà L với anh H1, chị G ngày 29-10-2022 là vô hiệu, nên kháng cáo của bà H là có cơ sở, đề nghị Hội đồng xét xử chấp nhận kháng cáo của bà H, sửa bản án sơ thẩm theo hướng chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, tuyên bố HĐCN QSDĐ vô hiệu và giải quyết hậu quả HĐ vô hiệu theo quy định pháp luật.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Sau khi nghiên cứu tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án đã được xem xét tại phiên tòa và căn cứ vào kết quả tranh tụng tại phiên tòa, ý kiến của Kiểm sát viên, Hội đồng xét xử nhận định:

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ khoản 1 Điều 308 của Bộ luật Tố tụng dân sự.

Căn cứ vào các Điều 117, 118, 119, 132, 133, 500, 501, 502, 503 của Bộ luật Dân sự; các Điều 147, 148, 157, 165 của Bộ luật Tố tụng dân sự; Điều 26, điểm a khoản 3 Điều 27, 29 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30-12-2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về án phí, lệ phí Tòa án;

1. Không chấp nhận kháng cáo của bà Bùi Thị H; giữ nguyên Bản án sơ thẩm số 07/2024/DS-ST ngày 23 tháng 01 năm 2024, của Toà án nhân dân huyện TB, tỉnh Tây Ninh.

2. Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà Trần Thị L, bà Bùi Thị H về yêu cầu tuyên bố Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu đối với anh Phan Như H1 và chị Phan Thị Trà G, ông Nguyễn Thanh N, ông Trần Văn T1 và bà Ngô Thị M;

Cụ thể như sau:

2.1. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Ngô Văn P, bà Trần Thị Thanh H2, bà Trần Thị L, bà Bùi Thị H với anh Phan Như H1 và chị Phan Thị Trà G đối với diện tích 4.755,30 m2, thửa số 26, tờ bản đồ số 41, tọa lạc tại ấp S, xã T, huyện T, tỉnh Tây Ninh, được Văn phòng C chứng nhận số 07144, quyển số 01/2022 TP/CC-SCC/HĐGD ngày 29-10-2022 có hiệu lực pháp luật.

2.2. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa anh Phan Như H1 và chị Phan Thị Trà G với ông Nguyễn Thanh N đối với diện tích 4.755,30 m2, thửa số 26, tờ bản đồ số 41, tọa lạc tại ấp S, xã T, huyện T, tỉnh Tây Ninh, được Văn phòng C chứng nhận số 000569, quyển số 02/2023 TP/CC-SCC/HĐGD ngày 11-02-2023 có hiệu lực pháp luật.

2.3. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Nguyễn Thanh N với ông Trần Văn T1 và bà Ngô Thị M đối với diện tích 4.755,30 m2, thửa số 26, tờ bản đồ số 41, tọa lạc tại ấp S, xã T, huyện T, tỉnh Tây Ninh, được Văn phòng C chứng nhận số 001859, quyển số 04/2023 TP/CC-SCC/HĐGD ngày 07-4-2023 có hiệu lực pháp luật.

3. Ghi nhận anh Phan Như H1 và chị Phan Thị Trà G tự nguyện hoàn trả cho bà Trần Thị L và bà Bùi Thị H số tiền 40.000.000 đồng (bốn mươi triệu đồng).

4. Ghi nhận anh Phan Như H1 tự nguyện hoàn trả cho bà Trần Thị L số tiền 20.000.000 đồng (hai mươi triệu đồng).

Kể từ ngày bà Trần Thị L, bà Bùi Thị H có đơn yêu cầu thi hành án, nếu anh Phan Như H1 và chị Phan Thị Trà G chưa thi hành xong số tiền trên, thì hàng tháng anh H1, chị G còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo quy định tại khoản 2 Điều 468 của Bộ luật dân sự.

5. Về chi phí đo đạc, xem xét thẩm định tại chỗ và thẩm định giá tài sản: Bà Bùi Thị H có nghĩa vụ trả lại cho anh Phan Như H1 số tiền 2.200.000 đồng (hai triệu, hai trăm nghìn đồng).

6. Về án phí:

6.1. Anh Phan Như H1 và chị Phan Thị Trà G phải chịu 2.000.000 đồng (hai triệu đồng) tiền án phí dân sự sơ thẩm.

6.2. Anh Phan Như H1 phải chịu 1.000.000 đồng (một triệu đồng) tiền án phí dân sự sơ thẩm.

6.3. Bà Trần Thị L và bà Bùi Thị H phải chịu 900.000 đồng (chín trăm nghìn đồng) tiền án phí dân sự sơ thẩm, khấu trừ vào số tiền tạm ứng án phí án phí dân sự sơ thẩm bà L, bà H đã nộp 900.000 đồng (chín trăm nghìn đồng) theo các biên lai thu số 0004398 ngày 05-5-2023, số 0004473 và số 0004474 cùng ngày 19-6-2023 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện TB, tỉnh Tây Ninh; bà H, bà L đã nộp đủ tiền án phí dân sự sơ thẩm.

6.4. Bà Bùi Thị H phải chịu 300.000 đồng (ba trăm nghìn đồng) tiền án phí dân sự phúc thẩm; khấu trừ số tiền tạm ứng án phí dân sự phúc thẩm bà H đã nộp 300.000 đồng (ba trăm nghìn đồng) theo Biên lai thu số 0004752 ngày 05-02-2024 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện TB, tỉnh Tây Ninh; bà H đã nộp đủ tiền án phí dân sự phúc thẩm.

7. Trường hợp bản án được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7, 9 Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự.

8. Các quyết định khác của bản án sơ thẩm không bị kháng cáo, kháng nghị đã có hiệu lực thi hành kể từ ngày hết thời hạn kháng cáo, kháng nghị.

9. Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.