Bản án 22/2020/DS-PT — Tranh chấp hợp đồng thuê nhà

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Căn cứ vào tài liệu, chứng cứ đã được xem xét tại phiên tòa và kết quả tranh tụng tại phiên toà, sau khi đại diện Viện kiểm sát phát biểu ý kiến, sau khi thảo luận và nghị án, Hội đồng xét xử nhận định: [1] Về thủ tục tố tụng: Người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan: Ông Hồ Sỹ N và bà Trần Thị Băng T có đơn xin xét xử vắng mặt tại phiên tòa phúc thẩm. Do đó, Hội đồng xét xử quyết định xét xử vắng mặt đối với họ theo quy định tại khoản 2 Điều 296 của Bộ luật tố tụng Dân sự. [2] Mặt khác, ngoài các đương sự được xác định trong vụ án thì tại Hợp đồng thuê nhà thể hiện bên cho thuê còn có bà Lưu Thị Kim Y là con gái của bà Lý Thị L và cũng là người nhận tiền thuê nhà trực tiếp từ Công ty TNHH N. Lẽ ra, cấp sơ thẩm cần xác định đưa bà Lưu Thị Kim Y tham gia với tư cách là người có quyền và nghĩa vụ liên quan trong vụ án. Tuy nhiên, theo giấy tờ pháp lý về nhà ở thì bà L là chủ sở hữu hợp pháp của ngôi nhà cho thuê, bà Y xác nhận không có công đóng góp gì trong việc xây dựng nhà, đất và các đương sự khác

cũng không có kháng cáo gì về phần này. Do đó, việc bà Y không tham gia tố tụng cũng không ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của đương sự khác. [3] Xét kháng cáo của bà Lý Thị L thì thấy: Hợp đồng cho thuê nhà giữa hai bên được ký kết vào ngày 31/12/2016 với một số nội dung thỏa thuận như sau: ‘’Thời hạn thuê nhà là 5 năm tính từ ngày 01/01/2016 đến hết ngày 31/12/2021. Gía thuê 1 tháng là 30.000.000 đồng. Gía thuê này được cố định, không thay đổi trong suốt thời gian thuê từ năm thứ nhất đến hết năm thứ ba. Phương thức thanh toán: Sau khi ký hợp đồng, Công ty N đặt cọc trước cho bà Lý Thị L 3 tháng tiền thuê nhà cụ thể 30.000.000 đồng x 3 = 90.000.000 đồng. Số tiền này sẽ được trả lại cho Công ty N sau khi hợp đồng được thanh lý. Nếu Công ty N thanh lý trước thời hạn thì sẽ mất tiền cọc. Và ngược lại, khi bà Lý Thị L thanh lý hợp đồng trước thời hạn thì phải trả lại cho Công ty N số tiền đã đặt cọc là 90.000.000 đồng và phải bồi thường thêm cho Công ty N số tiền là 90.000.000 đồng. Tổng cộng: 180.000.000 đồng’’. [3.1] Căn cứ vào hợp đồng, nếu ngày 31/12/2016 là ngày giao kết hợp đồng thì 5 năm được tính cho thời hạn thuê nhà là tính từ ngày 01/01/2017 đến hết ngày 31/12/2021. Song trong hợp đồng lại ghi thời hạn thuê nhà là tính từ ngày 01/01/2016 và đã được cả nguyên đơn thừa nhận việc soạn thảo hợp đồng là có sự nhầm lẫn về cách ghi thời gian. Tuy nhiên, bị đơn lại cho rằng ngày ký hợp đồng là ngày 31/12/2015 mới đúng. Nếu căn cứ vào khai nại của bị đơn là ngày 31/12/2015 ký hợp đồng thuê nhà thì thời hạn thuê nhà là 5 năm kể từ ngày 01/01/2016 đến hết ngày 31/12/2020 mới đủ 5 năm, trong khi đó, hợp đồng được xác định ngày ký kết là ngày 31/12/2016 và ngày hết thời hạn 5 năm là ngày 31/12/2021 phù hợp thời gian với nhau nên thời hạn thuê nhà 5 năm kể từ ngày 01/01/2017 mới là chính xác. Như vậy, ngày 01/01/2020 được xác định là năm thứ ba của hợp đồng thì bà Lý Thị L mới được quyền tăng giá thuê nhà. Ở đây, bà Lý Thị L cho rằng từ ngày 01/4/2019, bà có văn bản thông báo cho Công ty N tăng tiền thuê nhà giá 173.300.000 đồng/tháng. Tuy nhiên, việc thông báo tại thời điểm này Công ty N hoàn toàn không biết và bà L cũng không xuất trình được chứng cứ chứng minh là Công ty N đã nhận được thông báo về việc tăng giá thuê

nhà lên 173.300.000 đồng/tháng tại thời điểm ngày 01/4/2019. Căn cứ vào dấu bưu điện do bà Lý Thị L gởi ngày 10/6/2019, việc tăng giá thuê nhà Công ty N biết khi nhận được thư xác nhận ngày 12/6/2019 và đã được Công ty N phúc đáp bằng thông báo từ chối tăng gía thuê nhà. Hơn nữa, cả hai thời điểm đều nằm trong thời gian chưa hết 3 năm để bà Lý Thị L được quyền tăng giá thuê nhà. [3.2] Mặt khác, ngày 10/5/2019, bà Lý Thị L đã lập Hợp đồng chuyển nhượng quyền sở hữu đối với toàn bộ mặt bằng cho bên thứ ba là ông Hồ Sỹ N và bà Trần Thị Băng T và được Chi nhánh Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất quận Hải Châu chỉnh lý biến động vào ngày 20/5/2019. [3.3] Việc bên cho thuê nhà là bà Lý Thị L bán nhà nhưng không báo cho bên đang thuê nhà đồng thời giữa bên cho thuê, bên thuê và chủ sở hữu mới là ông Hồ Sỹ N, bà Trần Thị Băng T cũng không có thỏa thuận nào khác là vi phạm Mục 4.1 Điều 4 của Hợp đồng về trách nhiệm của bên cho thuê. Do đó, cấp sơ thẩm buộc bà Lý Thị L phải có nghĩa vụ trả cho Công ty N số tiền đặt cọc 90.000.000 đồng và phải bồi thường thêm tiền cọc 90.000.000 đồng. Tổng cộng 180.000.000 đồng là có căn cứ chấp nhận. [3.4] Xét yêu cầu phản tố của bị đơn đối với Công ty N thì thấy: Bị đơn yêu cầu thanh toán tiền thuê nhà từ tháng 04/2019 đến tháng 10/2019 là 7 tháng x 173.300.000 đồng/tháng. Tổng số tiền yêu cầu là 1.213.100.000 đồng - 90.000.000 đồng = 1.123.100.000 đồng. Tại phiên tòa, ông L thừa nhận Công ty N đã thanh toán tiền thuê nhà tháng 04/2019 nên ông chỉ yêu cầu Công ty N trả mỗi tháng 120.000.000 đồng x 6 tháng = 720.000.000 đồng – 90.000.000 đồng (tiền đặt cọc) = 630.000.000 đồng. HĐX phúc thẩm xét thấy: Trước khi thực hiện việc chuyển nhượng nhà và đất cho thuê thì bị đơn với tư cách là bên cho thuê nhà, quyền nghĩa vụ của bị đơn được thực hiện theo Hợp đồng thuê nhà số 41/16/HĐ-UV ngày 31/12/2016. Sau khi bị đơn chuyển nhượng nhà và đất nói trên ngày 10/5/2019 thì bị đơn không còn quyền sở hữu, định đoạt đối với nhà và đất trước đây đã cho thuê. Tuy nhiên, bên cho thuê nhà bà Lý Thị L đã thanh toán tiền nhà đến hết tháng 10/2019 cho chủ sở hữu mới là ông N, bà T với số tiền tổng cộng là 234.000.000đ và ông N, bà T cũng đã xác nhận sự việc thanh toán

cũng như số tiền thanh toán nói trên. Ngày 31/10/2019, Công ty N mới bàn giao mặt bằng cho ông N, bà T và ông N, bà T đã rút yêu cầu độc lập nên cấp sơ thẩm đình chỉ giải quyết yêu cầu của ông N và bà T là đúng pháp luật. [3.5] Căn cứ vào giấy ủy nhiệm chi ngày 09/4/2019, Công ty N đã trả xong tiền thuê nhà cho bà Lý Thị L tháng 04/2019. Như vậy thời gian từ khi bên cho thuê vi phạm nghĩa vụ (tháng 05/2019) cho đến thời điểm bên thuê nhà bàn giao mặt bằng cho chủ sở hữu mới (tháng 10/2019) là 06 tháng, số tiền thuê nhà trong thời gian này cấp sơ thẩm buộc Công ty N phải có nghĩa vụ thanh toán cho bà Lý Thị L là 6 tháng x 30.000.000 đồng = 180.000.000 đồng là có căn cứ chấp nhận. Đối với số tiền vượt quá do bị đơn yêu cầu theo giá tăng mới là không có cơ sở chấp nhận bởi lẽ như đã phân tích trên, ngày 01/01/2020 được xác định là năm thứ ba của hợp đồng thì bà Lý Thị L mới được quyền tăng giá thuê nhà. Do đó, cấp sơ thẩm chỉ chấp nhận một phần yêu cầu phản tố của bị đơn là đúng pháp luật. [3.6] Việc bị đơn thanh toán cho chủ sở hữu mới là ông Hồ Sỹ N và bà Trần Thị Băng T 06 tháng tiền nhà từ tháng 05/2019 đến tháng 10/2019 với số tiền 234.000.000 đồng (quy đổi tương ứng 39.000.000 đồng/tháng) là cao hơn so với giá thuê nhà các bên thỏa thuận trong Hợp đồng, không được bên thuê nhà chấp nhận. Xét đây là thỏa thuận giữa bà L với ông N, bà T, thỏa thuận này cũng không có giá trị ràng buộc đối với Công ty N, do đó đối với số tiền bà L thanh toán vượt quá mức 180.000.000 đồng, bà L phải chịu. Trường hợp có tranh chấp thì giữa bà L với ông N, bà T có thể khởi kiện nhau trong vụ án dân sự khác. [3.7] Nghĩa vụ thanh toán của các bên là bằng nhau, do đó sau khi cấn trừ nghĩa vụ thì không bên nào có trách nhiệm thanh toán cho bên nào. [3.8] Tại phiên tòa, người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho bị đơn cho rằng hợp đồng thuê nhà do chưa rõ ràng, có nhiều vấn đề dẫn đến đương sự có sự tranh cãi ở đây. Thực tế thì giữa Công ty N đã thuê nhà bà L từ năm 2012 đến nay sử dụng thường xuyên, liên tục nhưng hợp đồng lại khác so với thực tế nên ngày ký kết hợp đồng là ngày 31/12/2015 mới đúng. Nguyên đơn tự ý sửa thời hạn 5 năm kể từ ngày 01/01/2017 là chưa trung thực. Việc tăng giá thuê nhà lên

173.300.000 đồng nhưng Công ty không có ý kiến gì nhưng vẫn tiếp tục sử dụng và bà L đã bán nhà cho vợ chồng ông N, bà T xảy ra sau khi đã tăng giá thuê nhà nên việc yêu cầu đòi tiền đặt cọc và phạt cọc của nguyên đơn là không có căn cứ. Do đó, việc bà L tăng giá thuê nhà từ ngày 01/4/2019 lên 173.300.000 đồng là căn cứ vào giá thị trường ngôi nhà tại thời điểm đó để tăng gía thuê và đã được gởi cho Công ty N. Công ty đã hoàn toàn biết việc này nên yêu cầu phản tố của bị đơn là phù hợp và đề nghị HĐXX phúc thẩm sửa Bản án sơ thẩm theo hướng chấp nhận yêu cầu phản tố của bị đơn là hoàn toàn không có cơ sở pháp luật nên không chấp nhận. [4] Từ những phân tích trên, HĐXX có cơ sở không chấp nhận kháng cáo của bị đơn. [5] Về án phí DSST: Căn cứ Điều 147 Bộ luật Tố tụng dân sự và Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội thì nguyên đơn phải chịu án phí đối với phần yêu cầu phản tố của bị đơn được Hội đồng xét xử chấp nhận. Bị đơn phải chịu án phí đối với phần yêu cầu của khởi kiện của nguyên đơn được Hội đồng xét xử chấp nhận cộng với phần yêu cầu phản tố của mình không được chấp nhận. Tuy nhiên, bà Lý Thị L thuộc trường hợp người cao tuổi nên không phải nộp tiền tạm ứng án phí, án phí theo quy định tại điểm đ khoản 1 Điều 12 Nghị quyết số: 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án. Lẽ ra, cấp sơ thẩm cần hướng dẫn bà Lý Thị L viết đơn xin miễn mới đúng quy định của pháp luật. Do bà L đã nộp tiền tạm ứng án phí nên số tiền này được hoàn trả lại cho bà L. Án phí phúc thẩm, bà L được miễn toàn bộ. [6] Tại phiên tòa, Kiểm sát viên phát biểu ý kiến về của Viện kiểm sát về việc tuân theo pháp luật trong quá trình giải quyết vụ án dân sự ở giai đoạn phúc thẩm và đề nghị Hội đồng xét xử căn cứ vào khoản 1 Điều 308 của Bộ luật tố tụng dân sự, giữ nguyên án sơ thẩm với nội dung chấp nhận một phần kháng cáo của bà Lý Thị L. Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ Điều 296, Khoản 1 Điều 308 Bộ luật Tố tụng dân sự, Điều 328, 472, 481 Bộ luật Dân sự; Nghị quyết số: 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án. 1. Không chấp nhận kháng cáo của bà Lý Thị L đối với Công ty TNHH N. 1.1. Giữ nguyên Bản án sơ thẩm số: 69/2019/DSST ngày 25/11/2019 của Tòa án nhân dân quận Hải Châu, thành phố Đà Nẵng. 1.2. Đình chỉ yêu cầu độc lập của ông Hồ Sỹ N và bà Trần Thị Băng T; 1.3. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của Công ty TNHH N về tranh chấp hợp đồng thuê nhà đối với bà Lý Thị L. 1.4. Chấp nhận một phần yêu cầu phản tố của bà Lý Thị L đối với Công ty TNHH N về việc yêu cầu thanh toán tiền thuê nhà. 1.5. Chấm dứt Hợp đồng thuê nhà số: 41/16/HĐ-UV ngày 31/12/2016 giữa bà Lý Thị L đối với Công ty TNHH N. Buộc bà Lý Thị L phải thanh toán cho Công ty TNHH N tổng số tiền là 180.000.000 đồng. Buộc Công ty TNHH N phải thanh toán cho bà Lý Thị L tổng số tiền là 180.000.000 đồng. Sau khi đối trừ nghĩa vụ thì các bên đã hoàn thành nghĩa vụ thanh toán cho nhau. 2. Án phí DSST: Công ty TNHH N phải chịu 9.000.000 đồng nhưng được khấu trừ vào số tiền tạm ứng án phí đã nộp là 4.500.000 đồng theo biên lai thu số 0007136 ngày 22/5/2019 của Chi cục Thi hành án dân sự quận Hải Châu, thành

phố Đà Nẵng. Công ty TNHH N còn phải nộp tiếp là 4.500.000 đồng (Bốn triệu năm trăm ngàn đồng). Bà Lý Thị L được miễn toàn bộ án phí dân sự sơ thẩm, dân sự phúc thẩm. Hoàn trả cho bà Lý Thị L số tiền tạm ứng án phí đã nộp là 20.247.000 đồng (Hai mươi triệu hai trăm bốn mươi bảy ngàn đồng) theo biên lai thu số 0008584 ngày 23/10/2019 của Chi cục Thi hành án dân sự quận Hải Châu, thành phố Đà Nẵng. Hoàn trả lại cho ông Hồ Sỹ N và bà Trần Thị Băng T số tiền tạm ứng đã nộp là 300.000 đồng (Ba trăm ngàn đồng) theo biên lai thu số 0007380 ngày 20/8/2019 của Chi cục Thi hành án dân sự quận Hải Châu, thành phố Đà Nẵng. 3. Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án. Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7 và 9 Luật thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật thi hành án dân sự.