Bản án 219/2025/DS-PT — Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

NỘI DUNG VỤ ÁN:

- Tại đơn khởi kiện ngày 25/11/2019; văn bản ghi ý kiến 14/01/2022; biên bản lấy lời khai ngày 21/11/2023; biên bản hòa giải ngày 21/11/2023, ngày 23/4/2024, ngày 24/5/2024 và tại phiên tòa ông Nguyễn Văn T và đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn ông ông Mai T1 trình bày: Ngày 12/10/1993, vợ chồng ông T có nhận chuyển nhượng của ông Trần Văn Q (đã chết) một phần đất trồng lúa có diện tích khoảng 22.000m2, đất tọa lạc tại xã P, với giá 3,5 chỉ vàng. Vợ chồng ông T đưa trước cho ông Q 02 chỉ vàng, còn nợ lại 1,5 chỉ vàng. Ngày 19/4/1996, vợ chồng ông T trả 1,5 chỉ vàng còn lại cho ông L1 (là con ông Q), sau đó ông L1 có ký xác nhận vào Tờ nhượng đất trước đây, có xác nhận của Tổ trưởng tập đoàn là ông Nguyễn Văn T5. Sau khi giao đủ vàng chuyển nhượng đất, ông Q và ông L1 đã giao phần đất chuyển nhượng cho vợ chồng ông T quản lý và sử dụng. Năm 2011, vợ chồng ông T được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thuộc thửa số 32, tờ bản đồ số 7, diện tích 16.944m2. Tuy nhiên, sau khi ông L1 và ông Q giao đất cho vợ chồng ông T, ông Q không có đất để ở nên ông Q có hỏi mượn lại một phần đất nhỏ để cất trại ở và hẹn khi nào ông Q chết sẽ trả đất lại cho vợ chồng ông T (phần đất ông Q mượn ở ngay phần đất tranh chấp với bà G hiện nay). Do thời gian lâu quá nên không nhớ cho ông Q mượn đất năm nào và việc cho ông Q mượn đất cũng không có làm giấy tờ gì. Việc vợ chồng ông T cho ông Q mượn 1 phần đất nhỏ (đủ để ông Q cất trại ở), còn diện tích xung quanh thì vợ chồng ông T vẫn quản lý và sử dụng, dùng để trồng khoai, B1…. vợ chồng ông T quản lý và sử dụng được khoảng 10 năm thì ông Q lấy lại khoảng 1.000m2 để bán cho vợ chồng bà G (phần đất tranh chấp hiện nay). Tại thời điểm ông Q bán đất cho bà G thì vợ chồng ông T không hay, khi phát hiện thì vợ chồng ông T có ra ngăn cản thì bà G nói rằng phần đất này mua lại của ông L1.

Do phần đất ông T đang tranh chấp với vợ chồng bà G có một căn nhà của bà T3 và hai ngôi mộ của gia đình bà G và một số cây trồng trên phần đất tranh chấp.

Nay vợ chồng ông T khởi kiện yêu cầu vợ chồng ông H2 và bà T3 phải di dời nhà, cây trồng và mồ mã để trả lại cho ông T phần đất lấn chiếm có diện tích 361,2m2, đất tọa lạc tại xã P, huyện T.

Tại phiên tòa, ông T1 đại diện cho ông T thay đổi một phần khởi kiện, ông không yêu cầu Tòa án công nhận hợp đồng chuyển nhượng đất giữa vợ chồng ông T với ông Q và ông L1 theo “Tờ nhượng đất” giữa ông T, ông Q và ông L1 ký ngày 12/10/1993 và không yêu cầu bên ông Q và ông L1 tiếp tục thực hiện việc giao cho ông T phần đất diện tích 1.000m2 theo “Tờ nhượng đất” giữa ông T, ông Q và ông L1 ký ngày 12/10/1993, vì hợp đồng chuyển nhượng đất nêu trên đã được các bên thực hiện xong.

- Tại tờ tường trình ngày 01/6/2020; biên bản hòa giải ngày 21/11/2023, ngày 23/4/2024, ngày 24/5/2024 và tại phiên tòa người thừa kế quyền và nghĩa vụ tố tụng của bị đơn và là đại diện theo ủy quyền của những người thừa kế quyền và nghĩa vụ tố tụng, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Trần Văn A trình bày: Nguồn gốc đất tranh chấp là của ông nội ông là Trần Văn Q (đã chết) chuyển nhượng cho ông T, việc chuyển nhượng đất giữa ông Q với vợ chồng ông T đã được các bên thực hiện xong, cụ thể: Ông Q đã giao đủ đất cho vợ chồng ông T và vợ chồng ông T đã trả đủ vàng cho ông Q và phần đất vợ chồng ông T nhận chuyển nhượng của ông Q đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất xong. Phần đất cha ông (ông L1) chuyển nhượng cho vợ chồng ông H2 không liên quan đến phần đất ông T mua lại của ông Q trước đây. Bởi vì, phần đất cha ông (ông L1) sang nhượng cho vợ chồng ông H2 có nguồn gốc là của bác ông (Trần Văn T6), không phải của ông Q. Năm 1981, ông T6 hy sinh, nên cha ông sử dụng phần đất này cho đến khi chuyển nhượng lại cho vợ chồng ông H2.

Nay vợ chồng ông T khởi kiện yêu cầu tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng đất giữa ông Q và ông L1 với vợ chồng ông T và yêu cầu bên ông giao thêm cho vợ chồng ông T 1.000m2 (trong đó có phần đất tranh chấp là 361,2m2), ông không đồng ý vì hợp đồng chuyển nhượng đất giữa vợ chồng ông T với ông Q và ông L1 đã được các bên thực hiện xong, còn phần đất ông T đang tranh chấp có diện tích 361,2m2 là của cha ông bán cho vợ chồng ông H2. Yêu cầu Tòa án giải quyết cho vợ chồng ông H2 và bà T3 tiếp tục sử dụng.

Đối với yêu cầu của bà Trần Thị L2, Trần Thị H1, Trần Thị T2, Trần Thị N, ông Trần Văn A, ông Trần Văn C, ông Trần Văn R và bà Trần Thúy H về việc yêu cầu vợ chồng ông Nguyễn Văn T trả lại diện tích 2.000m2 đất. Trong quá trình thụ lý giải quyết vụ án, các ông bà nêu trên đã có đơn rút lại yêu cầu khởi kiện và tại phiên tòa, ông A (đại diện theo ủy quyền) vẫn giữ y yêu cầu trên.

- Tại biên bản hòa giải ngày 21/11/2023, ngày 23/4/2024, ngày 24/5/2024 và tại phiên tòa người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Cao Việt H2 và bà Đinh Thị G trình bày: Vào năm 1999, vợ chồng ông nhận chuyển nhượng từ ông L1 phần đất nền nhà, trong tờ nhượng đất ông L1 không ghi cụ thể diện tích và số tiền được ông Ngô Văn T7- Tổ trưởng 21, ấp A, xã P xác nhận ông L1 đã nhận đủ tiền theo tờ nhượng đất vào ngày 21/4/1999 (Al). Sau khi sang nhượng phần đất trên, vợ chồng ông sử dụng cất nhà ở, trồng cây và làm đất mồ mã. Năm 2019, vợ chồng ông T tranh chấp và được UBND xã P hòa giải, hội đồng hòa giải động viên vợ chồng ông T giữ nguyên phần đất tranh chấp cho vợ chồng ông sử dụng.

Nay vợ chồng ông T kiện yêu cầu vợ chồng ông di dời nhà, cây trồng và mồ mã để trả lại phần đất tranh chấp có diện tích là 361,2m2 vợ chồng ông không đồng ý. Đối với hợp đồng chuyển nhượng đất giữa vợ chồng ông với bên ông L1, ông không yêu cầu Tòa án giải quyết trong vụ án này.

- Tại biên bản hòa giải ngày 21/11/2023 người liên quan bà Bùi Thị T3 trình bày: Vào năm 2020, bà có thỏa thuận nhận chuyển nhượng của vợ chồng ông H2 một nền nhà chiều ngang 4 mét, chiều dài 15 mét và một căn nhà cấp 4 cất trên phần đất trên với giá là 55.000.000đ, bà đã trả đủ tiền và đang quản lý và sử dụng nhà và đất trên.

Nay vợ chồng ông T yêu cầu bà di dời nhà giao trả lại phần đất trên, bà không đồng ý, vì phần đất này bà sang nhượng của vợ chồng ông H2. Đối với hợp đồng chuyển nhượng đất giữa bà với vợ chồng ông H2, bà không yêu cầu Tòa án giải quyết trong vụ án này.

Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 25/2024/DS-ST ngày 31 tháng 7 năm 2024 của Tòa án nhân dân huyện Tam Nông đã quyết định:

Ngoài ra, bản án còn tuyên về án phí, chi phí xem xét thẩm định tại chỗ và định giá tài sản, quyền và thời hạn kháng cáo, quyền, nghĩa vụ và thời hiệu thi hành án của các đương sự theo quy định của pháp luật.

- Ngày 31/7/2024, ông Nguyễn Văn T và bà Lê Thị L kháng cáo yêu cầu xem xét lại Bản án dân sự sơ thẩm theo quy định của pháp luật.

- Tại phiên tòa phúc thẩm:

+ Ông Mai T1 và bà Lê Thị L trình bày: Ông T và bà L giữ nguyên việc khởi kiện và kháng cáo yêu cầu xem xét lại bản án dân sự sơ thẩm.

+ Ông Trần Văn A trình bày: Ông A không thỏa thuận được với Nguyễn Văn T và bà Lê Thị L về giải quyết vụ án, không đồng ý theo yêu cầu của ông T và bà L.

- Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Đồng Tháp phát biểu về giải quyết vụ án.

+ Về tố tụng: Thẩm phán, Hội đồng xét xử, Thư ký và các đương sự đều thực hiện đúng quy định của pháp luật.

+ Về nội dung: Việc kháng cáo của ông Nguyễn Văn T và bà Lê Thị L là không có cơ sở. Đề nghị Hội đồng xét xử không chấp nhận yêu cầu kháng cáo của ông Nguyễn Văn T và bà Lê Thị L, giữ nguyên quyết định của Bản án sơ thẩm.

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án đã được thẩm tra tại phiên tòa và căn cứ vào kết quả tranh tụng tại phiên tòa.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

[1] Ông Nguyễn Văn T và bà Lê Thị L khởi kiện ông Trần Văn L1, về việc tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ), tranh chấp QSDĐ và yêu cầu di dời tài sản trả đất, Tòa án nhân dân huyện Tam Nông thụ lý giải quyết là đúng quy định của pháp luật. Ông T và bà L kháng cáo trong thời hạn nên hợp lệ. Bị đơn Trần Văn L1 đã chết nên xác định người kế thừa quyền và nghĩa vụ tố tụng của ông L1 gồm: Bà Nguyễn Thị B (vợ ông L1), ông Trần Văn A, ông Trần Văn C, ông Trần Văn R, bà Trần Thúy H (các con ông L1) là phù hợp quy định của pháp luật. Ông T ủy quyền cho ông Mai T1, thủ tục ủy quyền tham gia tố tụng phù hợp nên chấp nhận. Bà Bùi Thị Kim T8 được triệu tập hợp lệ đến lần thứ hai nhưng vắng mặt, nên xét xử vắng mặt bà T8 theo quy định.

[2] Theo ông Mai T1 trình bày, nguồn gốc đất là của ông T nhận chuyển nhượng của ông Q1 và ông L1, diện tích tranh chấp 361,2m2 thuộc một phần thửa đất số 30, tờ bản đồ số 9, chưa được cấp giấy chứng nhận QSDĐ; đất tại xã P, huyện T, tỉnh Đồng Tháp. Hiện nay đất do ông Cao Việt H2, bà Đinh Thị G (vợ chồng) và bà Bùi Thị T3 sử dụng, trên đất có nhà, tài sản, khu mồ nên vợ chồng ông T yêu vợ chồng ông H2, bà G và bà Thích di D trả lại đất. Vợ chồng ông H2, bà G và bà T3 không đồng ý theo yêu cầu của vợ chồng ông T, vì phần đất tranh chấp do ông H2 nhận chuyển nhượng của ông L1 vào năm 1999, sau đó ông H2 chuyển nhượng lại một phần cho bà T3 cất nhà ở và các đương sự sử dụng đất ổn định cho đến nay.

Xét thấy, ông T cho rằng vào ngày 12/10/1993, ông T có nhận chuyển nhượng đất của ông Q1 và ông L1 (ông Q1 là cha của ông L1) diện tích 22.000m2 (lúa), giá 3,5 chỉ vàng 24k, nhưng ông T có cho ông Q1 mượn lại một phần đất nhỏ để cất trại ở, nên yêu cầu trả lại đất là không có cơ sở, bởi vì:

Tại biên bản lấy lời khai ngày 21/11/2023, vợ chồng ông T trình bày sau khi ông T giao đủ vàng chuyển nhượng đất thì ông Q1 và ông L1 đã giao phần đất chuyển nhượng cho vợ chồng ông T quản lý sử dụng. Tuy nhiên sau khi ông L1 và ông Q1 giao đất thì ông Q1 không có đất ở, nên ông Q1 có hỏi mượn đất của vợ chồng ông T một phần đất nhỏ để cất trại ở và hẹn khi nào ông Q1 chết sẽ giao trả đất cho vợ chồng ông T (phần đất ông Q1 mượn ở tại vị trí phần đất tranh chấp với bà G hiện nay). Do thời gian lâu quá nên không nhớ cho ông Q1 mượn đất vào năm nào và việc cho ông Q1 mượn đất cũng không có làm giấy tờ gì. Nhận thấy tại phiên tòa ông Mai T1 cũng không cung cấp được tài liệu chứng cứ để chứng minh phần đất tranh chấp thuộc QSDĐ của ông T đã cho ông Q1 mượn cất nhà ở, trong khi đó ông A thì không thừa nhận việc chuyển nhượng phần đất tranh chấp cho ông T mà xác định là ông Q1, ông L1 chuyển nhượng đất tranh chấp cho vợ chồng ông H2.

Theo đơn khởi kiện ngày 25/11/2019, ông T xác định vợ chồng ông H2 lấn chiếm đất của ông khoảng 1.000m2 nên yêu cầu trả đất, nhưng tại biên bản ngày 21/11/2023 nêu trên thì ông T xác định ông Q1 mượn diện tích nhỏ ngay đất tranh chấp với bà G.

Thực tế việc chuyển nhượng QSDĐ giữa ông Q1 và ông T không có đo đạc xác định vị trí đất, đồng thời ông T và bà L chỉ đăng ký QSDĐ thuộc thửa số 32, tờ bản đồ số 7, diện tích 16.944m2, giấy chứng nhận cấp năm 2011, còn phần đất tranh chấp thì ông T thừa nhận trước đây đã có sẵn căn nhà của ông Q1 trên bờ kênh và hiện nay vẫn chưa cấp giấy chứng nhận QSDĐ.

Tại Công văn số 556/UBND-NC ngày 17/3/2025 của Ủy ban nhân dân huyện T ý kiến như sau: Theo kế hoạch sử dụng đất năm 2025 của huyện T được Ủy ban nhân dân tỉnh Đ phê duyệt tại Quyết định số 235/QĐ-UBND-NĐ ngày 31/12/2024, thì vị trí đất tranh chấp được quy hoạch mục đích sử dụng đất ở, giáp lộ giao thông; phần diện tích đất này sẽ được xem xét cấp giấy chứng nhận QSDĐ nếu đảm bảo các điều kiện theo quy định của pháp luật về đất đai. Theo quy định hạn mức giao đất ở, hạn mức công nhận QSDĐ ở, hạn mức giao đất chưa sử dụng, hạn mức công nhận QSDĐ nông nghiệp do tự khai hoang và hạn mức nhận chuyển nhượng QSDĐ nông nghiệp trên địa bàn tỉnh Đồng Tháp, ban hành kèm theo Quyết định số 20/2024/QĐ-UBND ngày 23/9/2024 của Ủy ban nhân dân Tỉnh, thì trường hợp cấp giấy chứng nhận QSDĐ (lần đầu) không quy định hạn mức tối thiểu.

Qua nội dung trên cho thấy ông H2 sử dụng đất trồng cây ăn trái và chôn cất người thân, còn bà T3 thì sử dụng đất cất nhà ở. Ông T cất nhà gần phần đất tranh chấp, biết được việc sử dụng đất của ông H2 và bà T3, nhưng ông T không cung cấp được tài liệu chứng cứ chứng minh là đã có ngăn cản ông H2, bà T3 sử dụng đất hoặc báo chính quyền địa phương lập biên bản đình chỉ việc trồng cây, cất nhà ở nêu trên và yêu cầu cơ quan có thẩm quyền giải quyết theo quy định của pháp luật. Mặt khác theo đơn khởi kiện thì ông T cho rằng ông Q1 chuyển nhượng cho ông tại vị trí tranh chấp khoảng 1.000m2 (bờ kênh) nhưng đo đạc thực tế là 361,2m2 thuộc thửa số 30, ông T cũng không có đăng ký cấp giấy chứng nhận QSDĐ thửa đất này. Vì vậy yêu cầu kháng cáo của ông T bà L là không có cơ sở.

[3] Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Đồng Tháp phát biểu về gải quyết vụ án: Đề nghị Hội đồng xét xử giữ nguyên Bản án dân sự sơ thẩm, không chấp nhận yêu cầu kháng cáo của ông T và bà L là có căn cứ nên chấp nhận.

Tòa án cấp sơ thẩm xử đã có căn cứ pháp luật nên giữ nguyên quyết định của Bản án dân sự sơ thẩm, không chấp nhận yêu cầu kháng cáo của ông T, bà L. Các phần khác không có kháng cáo, kháng nghị có hiệu lực pháp luật.

[4] Án phí dân sự phúc thẩm: Ông T và bà L phải liên đới chịu 300.000đ, nhưng là người cao tuổi nên được miễn tiền án phí theo quy định.

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ các Điều 500, 501, 502, 503 Bộ luật dân sự năm 2015; Điều 166, 167 và 188 Luật Đất đai; khoản 2, 3 và 9 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35, điểm a khoản 1 Điều 39, Điều 147, Điều 158 và Điều 217, khoản 1 Điều 308 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015; điểm đ khoản 1 Điều 12, khoản 1, 2 Điều 26 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14, ngày 30/12/2016 quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí.

1. Không chấp nhận yêu cầu kháng cáo của ông Nguyễn Văn T và bà Lê Thị Lệ .

Giữ nguyên bản án dân sự sơ thẩm.

2. Đình chỉ yêu cầu của ông Nguyễn Văn T đối với bà Nguyễn Thị B, anh Trần Văn A, anh Trần Văn C, anh Trần Văn R và chị Trần Thúy H, bà Trần Thị L2, bà Trần Thị H1, bà Trần Thị T2, bà Trần Thị N và bà Trần Thị Á về việc yêu cầu ông Q và ông L1 tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng đất ngày 12/10/1993.

3. Không chấp nhận yêu cầu của bà Lê Thị L đối với bà Nguyễn Thị B, anh Trần Văn A, anh Trần Văn C, anh Trần Văn R và chị Trần Thúy H, bà Trần Thị L2, bà Trần Thị H1, bà Trần Thị T2, bà Trần Thị N và bà Trần Thị Á về việc yêu cầu ông Q và ông L1 tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng đất ngày 12/10/1993.

4. Không chấp nhận yêu cầu của ông Nguyễn Văn T và bà Lê Thị L đối với vợ chồng ông Cao Việt H2 và bà Bùi Thị T3 về việc yêu cầu vợ chồng ông H2 và bà Thích di D nhà, mồ mã và cây trồng để giao trả lại phần đất tranh chấp có diện tích là 361,2m2.

Giữ y phần đất tranh chấp có diện tích là 361,2m2 gồm các mốc số 1,2,11 về 1, thuộc một phần của thửa đất số 30, tờ bản đồ số 9, đất chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, cho vợ chồng ông Cao Việt H2 và bà Bùi Thị T3 tiếp tục quản lý và sử dụng.

Theo sơ đồ đo đạc ngày 19/5/2023 và biên bản xem xét thẩm định tại chổ ngày 19/5/2023 của Tòa án.

5. Đình chỉ yêu cầu khởi kiện của bà Trần Thị L2, Trần Thị H1, Trần Thị T2, Trần Thị N, anh Trần Văn A, anh Trần Văn C, anh Trần Văn R và chị Trần Thúy H về việc yêu cầu vợ chồng ông Nguyễn Văn T trả lại diện tích 2.000m2 đất.

6. Về chi phí tố tụng: Ông Nguyễn Văn T và bà Lê Thị L phải chịu tiền chi phí xem xét thẩm định tại chỗ là 5.818.000đ (đã nộp xong).

7. Về án phí:

Bà Lê Thị L được miễn toàn bộ tiền án phí dân sự sơ thẩm và án phí dân sự phúc thẩm.

Ông Nguyễn Văn T phải chịu 321.600đ (Ba trăm hai mươi mốt nghìn sáu trăm đồng) tiền án phí dân sự sơ thẩm, nhưng là người cao tuổi nên được miễn tiền án phí theo quy định. Hoàn trả lại cho ông T số tiền tạm ứng án phí mà ông T đã nộp là 2.625.000đ theo biên lai thu tiền tạm ứng án phí số 0005714 ngày 03/12/2019 của Chi cục thi hành án dân sự huyện Tam Nông, tỉnh Đồng Tháp.

Ông Nguyễn Văn T được miễn toàn bộ tiền án phí dân sự phúc thẩm. Hoàn trả lại cho ông T số tiền tạm ứng án phí phúc thẩm mà ông T đã nộp là 300.000đ theo biên lai thu tiền tạm ứng án phí số 0003661 ngày 06/5/2022 của Chi cục thi hành án dân sự huyện Tam Nông, tỉnh Đồng Tháp.

Bà Trần Thị L2, Trần Thị H1, Trần Thị T2, Trần Thị N, anh Trần Văn A, anh Trần Văn C, anh Trần Văn R và chị Trần Thúy H được nhận lại toàn bộ số tiền tạm ứng án phí đã nộp 7.500.000đ (Bảy triệu năm trăm nghìn đồng) theo biên lai thu tiền tạm ứng án phí số 0001646 ngày 29/8/2019, tại Chi cục thi hành án dân sự huyện Tam Nông, tỉnh Đồng Tháp.

Trường hợp bản án được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án, người phải thi hành án có quyền thỏa thuận thi hành án, yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7, 7a, 7b và 9 Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án./.