Bản án 219/2024/DS-ST — Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

[1] Về quan hệ pháp luật tranh chấp và thẩm quyền giải quyết: Vợ chồng ông Phan Xuân G, bà Lâm Kim C khởi kiện yêu cầu công nhận hiệu lực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nên đây là tranh chấp về hợp đồng dân sự thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án theo quy định tại khoản 3 Điều 26 của Bộ luật tố tụng dân sự. Bị đơn vợ chồng ông Lê Văn Ú, bà Ngô Kim T cư trú tại Ấp C, xã K, huyện T, tỉnh Cà Mau nên theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 35, điểm a khoản 1 Điều 39 của Bộ luật tố tụng dân sự, vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân huyện Trần Văn Thời, tỉnh Cà Mau.

[2] Về sự có mặt của người tham gia tố tụng: Tại phiên tòa, ông Lê Văn Ú, bà Ngô Kim T, ông Lê Hoàng A vắng mặt lần thứ 2 không có lý do mặc dù đã được Tòa án tống đạt hợp lệ Quyết định đưa vụ án ra xét xử và Quyết định hoãn phiên tòa. Do đó, Tòa án tiến hành xét xử vắng mặt ông ông Ú, bà T, ông A theo quy định Điều 227, Điều 228 của Bộ luật tố tụng dân sự.

[3] Về thời hiệu khởi kiện: Không có đương sự nào yêu cầu áp dụng thời hiệu khởi kiện nên không xem xét áp dụng thời hiệu khởi kiện theo quy định tại khoản 2 Điều 184 Bộ luật tố tụng dân sự.

[4] Theo hợp đồng ngày 12 tháng 6 năm 2009 được thể hiện dưới tên “Tờ giao kèo sang nhượng nền nhà”, diện tích chuyển nhượng là 700m2 nhưng không thể hiện rõ số thửa, số tờ bản đồ cũng như thông tin thửa đất. Quá trình xem xét thẩm định tại chỗ xác định vị trí tranh chấp là một phần của thửa đất số 57, tờ bản đồ số 07 toạ lạc tại ấp C, xã K, huyện T, tỉnh Cà Mau. Thửa đất này đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho vợ chồng ông Lê Văn Ú, bà Ngô Kim T. Diện tích chuyển nhượng thực tế như hiện trạng mà vợ chồng ông G, bà C sử dụng là 651,7m2. Như vậy diện tích trên hợp đồng và diện tích chuyển nhượng thực tế có sự khác nhau. Khoản 2 Điều 282 Bộ luật dân sự 2005 và khoản 2 Điều 276 Bộ luật dân sự 2015 quy định: “Đối tượng của nghĩa vụ phải được xác định”. Mặc dù hợp đồng không có thỏa thuận rõ ràng, chi tiết với nhau về đối tượng của hợp đồng và hạn mức đất phải giao, tuy nhiên, căn cứ theo Điều 423 của Bộ luật dân sự năm 2005, Điều 688 của Bộ luật dân sự năm 2015 thì hai bên có thể thỏa thuận để sửa lại hợp đồng cho đúng. Vợ chồng ông Ú, bà T thống nhất vị trí chuyển nhượng như kết quả đo vẽ ngày 19 tháng 12 năm 2023 và vợ chồng ông G, bà C thống nhất diện tích chuyển nhượng còn 651,7m2. Như vậy tuy đối tượng chuyển nhượng tại hợp đồng ngày 12 tháng 6 năm 2009 không rõ ràng nhưng các đương sự đã thống nhất theo kết quả đo đạt thực tế là 651,7m2, trong đó bao gồm 50m2 đất ở và 601,7m2 đất trồng cây lâu năm, thuộc một phần của thửa đất số 57, tờ bản đồ số 07 toạ lạc tại Ấp C, xã K, huyện T, tỉnh Cà Mau có tứ cận, phía đông phía tây phía bắc giáp đất của vợ chồng ông Ú, bà T còn phía nam giáp đường đi.

[5] Theo như trình bày của vợ chồng ông G, bà C vợ chồng ông chỉ mua bán viết giấy tay với giá 56.000.000 đồng. Vợ chồng ông đã giao đủ tiền cho vợ chồng ông Ú, bà T. Vợ chồng ông G, bà C đã nhận đất và sử dụng ổn định. Mặc dù nguyên đơn đã nhận quyền sử dụng đất, bị đơn đã nhận đủ tiền chuyển nhượng nhưng các bên vẫn chưa thực hiện thủ tục công chứng, chứng thực hợp đồng. Như vậy thời hạn thực hiện hợp đồng được xác định cho đến khi bên chuyển nhượng thực hiện xong nghĩa vụ công chứng, chứng thực hợp đồng nên đây là giao dịch đang được thực hiện. Căn cứ điểm b khoản 1 Điều 688 Bộ luật dân sự năm 2015, nội dung, hình thức giao dịch phù hợp với quy định của Bộ luật dân sự năm 2015 nên áp dụng Bộ luật này để giải quyết.

[6] Án lệ số 55/2022/AL được Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao thông qua ngày 07 tháng 9 năm 2022 và được công bố theo Quyết định số 323/QĐ-CA14 tháng 10 năm 2022 của Chánh án Tòa án nhân dân tối cao quy định “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xác lập trước ngày 01 tháng 01 năm 2017 chưa được công chứng/chứng thực nhưng bên nhận chuyển nhượng đã thực hiện 2/3 nghĩa vụ của mình” thì “Tòa án công nhận hiệu lực của hợp đồng”. Trong trường hợp này, tuy giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các bên không tuân thủ về hình thức được quy định tại khoản 1 Điều 502 Bộ luật dân sự năm 2015 nhưng bên nguyên đơn đã thực hiện giao cho phía bị đơn 56.000.000 đồng là đã thực hiện hơn 2/3 nghĩa vụ trong giao dịch. Do đó, công nhận hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 12 tháng 6 năm 2009 giữa ông Phan Xuân G, bà Lâm Kim C với ông Lê Văn Ú, bà Ngô Kim T.

[7] Khi vay vốn tại Ngân hàng N, chi nhánh huyện T vợ chồng ông Ú, bà T có giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của thửa đất số 57, tờ bản đồ số 07 toạ lạc tại Ấp C, xã K, huyện T, tỉnh Cà Mau cho Ngân hàng nhưng không lập hợp đồng thế chấp, không đăng ký thế chấp nên việc giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất này chỉ là hình thức tín chấp, không phát sinh quyền và nghĩa vụ của Ngân hàng đối với quyền sử dụng đất nên việc công nhận hiệu lực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa giữa vợ chồng ông G, bà C với vợ chồng ông Ú, bà T không ảnh hưởng đến quyền và nghĩa vụ của Ngân hàng. Mặc khác Ngân hàng không có ý kiến, yêu cầu gì đối với nội dung vụ án nên Hội đồng xét xử không xét.

[8] Về chi phí xem xét thẩm định tại chỗ và định giá tài sản: Chi phí xem xét thẩm định tại chỗ, đo vẽ và định giá tài sản là 17.860.000 đồng; Vì toàn bộ yêu cầu của nguyên đơn được chấp nhận nên bị đơn phải chịu toàn bộ chi phí tố tụng nêu trên. Tuy nhiên, tại phiên toà, nguyên đơn tự nguyện chịu ½ chi phí nên ghi nhận sự tự nguyện của nguyên đơn. Nguyên đơn đã nộp tạm ứng chi phí nên bị đơn vợ chồng ông Ú, bà T phải có nghĩa vụ trả lại cho ông G bà C ½ tổng chi phí với số tiền tương ứng là là 8.930.000 đồng.

[9] Về án phí dân sự sơ thẩm: Áp dụng Điều 147 Bộ luật tố tụng dân sự, Điều 26 Nghị quyết số: 326/2016/UBTVQH14 ngày 30 tháng 12 năm 2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án, ông Lê Văn Ú, bà Ngô Thị T2 phải chịu 300.000 đồng án phí dân sự sơ thẩm.