Bản án 216/2026/DS-PT — Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

NỘI DUNG VỤ ÁN

- Theo đơn khởi kiện, nguyên đơn ông Lê Văn S, đại diện theo ủy quyền nguyên đơn bà Phan Thị Bé T2 trình bày:

Thửa đất số 963, diện tích 1.312m², tờ bản đồ số 9, tọa lạc tại xã H, huyện M, tỉnh Bến Tre nay là xã H, tỉnh Vĩnh Long của vợ chồng ông Lê Văn S, bà Phan Thị Bé T2 mua của ông Lê Thanh D1 (chú ruột) năm 1990, khi mua hai bên làm giấy tay. Năm 1999, ông S và bà T2 ly hôn, thửa đất 963 này là tài sản chung chưa chia, ông S để cho bà T2 quản lý sử dụng. Sau đó ông S làm thủ tục được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ngày 18/3/2010,

Do ông S chơi cờ bạc, quen người phụ nữ khác bên ngoài nên ba ông S là ông Lê Văn L1 và mẹ là bà Mai Thị Ánh S2 ông S bán đất nên ông L1 gây áp lực, đòi chết ép ông S viết giấy chuyển quyền sử dụng đất cho ông Lê Quang T là anh ruột ông S và ông S đưa giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thửa đất 963 cho ông L1 giữ luôn. Khi ông S viết giấy chuyển quyền sử dụng đất ngày 10/6/2011, không có mặt ông T, bà Bé T2 và Lê Văn Hữu N chỉ có mặt ông S và cha mẹ ông S. Toàn bộ chữ viết trong Giấy chuyển quyền sử dụng đất ngày 10/6/2011 là chữ viết và chữ ký của ông S, còn chữ ký của bà Phan Thị Bé T2, Lê Thị Bạch T3, Lê Thị Kim N1 là do ông S ký tên dùm luôn. Thực tế, ông S không có bán cho ông T thửa đất 963 với giá 90.000.000 đồng và cũng không có nhận tiền của ông T.

Nay ông Lê Văn S khởi kiện yêu cầu vợ chồng ông T, bà S1 tháo dỡ căn nhà và trả lại cho ông thửa đất số 963, diện tích 1.312m², tờ bản đồ số 9, tọa lạc tại xã H, tỉnh Vĩnh Long và cây trồng trên đất, ông không đồng ý bồi thường bất cứ khoản gì khác cho ông T. Ngoài ra, nguyên đơn yêu cầu khởi kiện bổ sung, yêu cầu bà Lê Thị Thu L tháo dỡ trại dừa trên phần đất này, do bà Lê Thị Thu L cất trại dừa trên phần đất này khoảng năm 2024 nhưng không có hỏi ông S.

- Theo bản tự khai, của bị đơn ông Lê Quang T, bà Nguyễn Thị Bé S1 trình bày:

Ngày 10/6/2011, ông T đã nhận chuyển nhượngdiện tích 1.312m² đất vườn của ông S giá 90.000.000 đồng, hai bên có làm giấy tay chuyển quyền sử dụng đất. Trong giấy chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký tên của ông Lê Văn S, bà Phan Thị Bé T2, bà Lê Thị Bạch T3, bà Lê Thị Kim N1, Lê Văn Hữu N; có sự chứng kiến của bà Lê Thị P, bà Lê Thị Thu L, bà Lê Thị Thu H1 là em gái của ông S, ông T. Ông T đã giao 90.000.000 đồng cho ông S, ông Nghĩa là con trai ông S trực tiếp đếm tiền tại nhà cha mẹ ông.

Sau khi mua đất, ngày 10/6/2011 ông T vào quản lý sử dụng, cất căn chòi nhỏ để ở, bơm cát, móc mương, trồng dừa, bưởi, măng cụt, chăn nuôi và trong coi đất: Đến năm 2019, ông T mới xây dựng căn nhà kiên cố như hiện nay cùng với chuồng heo, chuồng bò, chuồng dê, gia đình ông T quản lý và sử dụng cho đến nay. Đến năm 2024, ông T cho bà L là em gái cất trại mua bán dừa.

Ngày 12/8/2025, bị đơn ông Lê Quang S3, bà Nguyễn Thị Bé S1 có đơn yêu cầu phản tố, yêu cầu ông S3, bà T2 có trách nhiệm liên đới tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với thửa đất trên.

- Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Lê Thị Thu L trình bày:

Ông Lê Văn S, Lê Quang T là anh ruột của bà. Ông S có bán đất cho ông T, có sự chứng kiến của gia đình cha mẹ, anh em trong gia đình. Ông S đại diện gia đình làm giấy chuyển quyền sử dụng đất, ký tên và đưa giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông T giữ. Ông T đưa cho ông S 90.000.000 đồng tiền chuyển nhượng đất, con ông S tên Nghĩa là người nhận tiền, kiểm tiền. Mục đích ông S bán đất lấy tiền cho 03 đứa con học và mua máy học.

Năm 2024, ông T có cho bà cất 01 cái trại đề làm dừa (lột dừa) diện tích chiều ngang 06 m, chiều dài 8m; Bà xây dựng có kết cấu cột bê tông, đòn tay sắt, lợp lá, che bạt, bơm 05 ghe cát để lấp mương, đổ khoảng 05 xe đá, tổng cộng15 khối đá đổ làm nền để xây dựng trại làm dừa. Đối với yêu cầu của ông S buộc bà di dời trại dừa bà không đồng ý, lý do đất này của ông T cho bà cất trại dừa không phải của ông S.

- Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Lê Văn Hữu N trình bày:

Ông không có nhận số tiền 90.000.000 đồng của ông T như bị đơn trình bày, ông không có mặt và không có ký tên vào giấy chuyển quyền sử dụng đất ngày 10/6/2011. Mẹ ông bà T2 và hai chị ông tên N1, T3 cũng không có mặt và không có ký tên vào giấy chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 10/6/2011, ông không có mặt tại nhà bà Á, không có viết giấy trả cho bà số tiền 20.000.000đồng.

Tại bản án dân sự sơ thẩm số 85/2025/DS-ST ngày 23/9/2025 của Tòa án nhân dân khu vực 6 – Vĩnh Long đã xử:

- Căn cứ Điều 689, 691 Bộ luật dân sự 2015;

- Căn cứ Điều 116, 129, 500, 501, 502, 688 Bộ luật tố tụng dân sự 2015;

- Điều 106 Luật Đất đai năm 2003;

- Căn cứ các Điều 26, 35, 39, 147, 227 và 273 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015;

- Áp dụng Nghị Quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Q;

Tuyên xử:

Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Lê Văn S về việc yêu cầu ông Lê Quang T và bà Nguyễn Thị Bé S1 tháo dỡ căn nhà và trả lại thửa đất số 963, diện tích 1.312m2 tờ bản đồ số 9, tọa lạc tại xã H, tỉnh Vĩnh Long và cây trồng trên đất;

Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Lê Văn S về việc yêu cầu người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Lê Thị Thu L tháo dỡ trại dừa trả lại thửa đất 936 tờ bản đồ số 9, tọa lạc tại xã H, tỉnh Vĩnh Long.

Chấp nhận yêu cầu phản tố của ông Lê Quang T, bà Nguyễn Thị Bé S1 về việc yêu cầu ông Lê Văn S và bà Phan Thị Bé T2 có trách nhiệm liên đới tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 10/6/2011. Kiến nghị Cơ quan nhà nước có thẩm quyền điều chỉnh giấy chứng nhận quyền sử dụng đất từ ông Lê Văn S sang tên ông Lê Quang T, bà Nguyễn Thị Bé S1.

1. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 10/6/2011 giữa ông Lê Văn S, bà Lê Thị Bé T4 với ông Lê Quang T, bà Nguyễn Thị Bé S1 đối với thửa đất số 963, diện tích 1.312m2 tờ bản đồ số 9, tọa lạc tại xã H, tỉnh Vĩnh Long có hiệu luật pháp luật.

2. Buộc ông Lê Văn S và bà Lê Thị Bé T4 có trách nhiệm liên đới tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 10/6/2011 với ông Lê Quang T, bà Nguyễn Thị Bé S1 đối với thửa đất số 963, diện tích 1.312m2, tờ bản đồ số 9, tọa lạc tại xã H, tỉnh Vĩnh Long.

3. Ông Lê Quang T, bà Nguyễn Thị Bé S1 có trách nhiệm liên hệ với Cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện thủ tục để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với thửa đất số 963, diện tích 1.312m2 tờ bản đồ số 9, tọa lạc tại xã H, tỉnh Vĩnh Long (nay là thửa đất số 98, tờ bản đồ số 23, diện tích 1.332m2 tọa lạc tại xã H, tỉnh Vĩnh Long).

Kiến nghị Cơ quan nhà nước có thẩm quyền điều chỉnh giấy chứng nhận quyền sử dụng đất từ ông Lê Văn S sang tên ông Lê Quang T, bà Nguyễn Thị Bé S1.

Ngày 06/10/2025 ông Lê Văn S, bà Phan Thị Bé T2 và ông Lê Văn Hữu N kháng cáo yêu cầu sửa Bản án số 85/2025/DS-ST ngày 23/9/2025 của Tòa án nhân dân khu vực 6 – Vĩnh Long, xét xử lại vụ án theo quy định pháp luật.

Ngày 22/10/2025 Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Vĩnh Long kháng nghị bản án số 85/2025/DS-ST ngày 23/9/2025 của Tòa án nhân dân khu vực 6 – Vĩnh Long theo hướng hủy bản án, chuyển hồ sơ vụ án cho Tòa án cấp sơ thẩm xét xử lại vụ án theo thủ tục sơ thẩm.

Tại phiên tòa phúc thẩm hôm nay nguyên đơn, vẫn giữ nguyên yêu cầu khởi kiện, đơn kháng cáo; người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan vẫn giữ nguyên yêu cầu kháng cáo các đương sự không thỏa thuận được với nhau về việc giải quyết vụ án. Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Vĩnh Long giữ nguyên quyết định kháng nghị. Các đương sự không cung cấp thêm chứng cứ mới, không thỏa thuận được việc giải quyết vụ án.

Ý kiến của trợ giúp viên pháp lý bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho bị đơn:

Kháng cáo của nguyên đơn, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan và Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Vĩnh Long cho rằng thửa đất số 963, tờ bản đồ số 9 với diện tích là 1.500m2 (diện tích thực tế là 1312m2) xác định đây là tài sản chung của ông S và bà Phan Thị Bé T2 là không có cơ sở. Bởi vì thực tế năm 1999 bà T2 và ông S đã ly hôn. Cũng theo bản án sô 121 của Tòa án nhân dân huyện Chợ Lách ngày 2/7/1999 và bản án phúc thẩm số 71 ngày 4/5/2000 nhận định phần tài sản đối với thửa đất trên là của cá nhân ông S vì khi ly hôn bà Bé T2 đã chia đôi tài sản và đã nhận phần nhiều hơn của ông S nên khi ông S đi đăng ký kê khai đứng tên quyển sử dụng đất là cá nhân ông S không thể xác định đó là tài sản chung của 2 vợ chồng ông S. Nên ông S được quyền định đoạt phần tài sản của mình theo quy định của pháp luật.

Theo kháng cáo của nguyên đơn yêu cầu bị đơn trả lại đất và giao lại thửa đất đất số 963, tờ bản đồ số 9 với diện tích là 1.500m2 (diện tích thực tế là 1.312m2) cho ông S phía bị đơn không đồng ý vì phần đất này ông S đã bán cho ông T với số tiền 90.000.000 đồng có mẹ ông S là bà Á làm chứng và các anh em của ông T làm chứng việc mua bán này.

Đối với yêu cầu của ông S buộc ông T trả lại phần đất tranh chấp, phần tài sản trên đất cây trồng yêu cầu giữ nguyên hiện trạng, còn nhà ở di dời trả lại hiện trạng ban đầu, yêu cầu không bồi thường. Với yêu cầu này đề nghị Hội đồng xét xử không chấp nhận vì thực tế phần đất tranh chấp ông S đã bán cho ông T thể hiện bằng giấy chuyển nhượng quyền sử dụng đất rõ ràng, có bà Á, bà L, bà P làm chứng việc ông S viết giấy chuyển nhượng phần đất trên cho ông T nên việc yêu câu của ông T là không có cơ sở. Từ những căn cứ này yêu cầu Hội đồng xét xử giữ nguyên bản án sơ thẩm, không chấp nhận yêu câu kháng cáo của ông Lê Văn S, bà Phan Thị Bé T2, ông Lê Văn Hữu N và kháng nghị của Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Vĩnh Long.

Ý kiến của đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Vĩnh Long về vụ án:

Về thủ tục tố tụng: Thẩm phán và Hội đồng xét xử cấp phúc thẩm, các đương sự đã thực hiện đúng theo quy định của Bộ luật tố tụng dân sự.

Về nội dung vụ án: Kháng cáo của ông Lê Văn S và bà Phan Thị Bé T2, ông Lê Văn H Nghĩa là có cơ sở chấp nhận. Theo kết luận giám định số 44/LL-KTHS-KV1 ngày 02/02/2026 của Phòng K Công an tỉnh V thể hiện chữ ký của bà T2 ông N không phải do một người ký ra, việc ông S tự ký tên của bà T2 và ông Nghĩa L2 ảnh hưởng đến quyền lợi của ông N bà T2 nên đề nghị Hội đồng xét xử căn cứ khoản 3 Điều 308 Bộ luật tố tụng dân sự chấp nhận kháng cáo của ông Lê Văn S và bà Phan Thị Bé T2, ông Lê Văn Hữu N, chấp nhận kháng nghị của Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Vĩnh Long hủy bản án dân sự sơ thẩm số 85/2025/DS-ST ngày 23/9/2025 của Tòa án nhân dân khu vực 6 - Vĩnh Long, chuyển hồ sơ vụ án cho Tòa án cấp sơ thẩm xét xử lại vụ án theo thủ tục sơ thẩm.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Căn cứ các tài liệu, chứng cứ đã được thẩm tra, căn cứ vào kết quả tranh tụng tại phiên tòa trên cơ sở xem xét đầy đủ toàn diện chứng cứ, ý kiến của các bên đương sự và Kiểm sát viên, Hội đồng xét xử nhận định:

Ông Lê Văn S và bà Phan Thị Bé T2 khai năm 1990 mua của chú ruột là Lê Văn D2. Ông S, bà Bé T2 khai diện tích 1.500m2 là tài sản chung của vợ chồng chưa chia theo bản án dân sự 71/2000/DSST ngày 4/5/2000 của Tòa án nhân dân tỉnh Bến Tre.

Tại bản án dân sự sơ thẩm số 121 ngày 08/11/1999 của Tòa án nhân dân huyện Chợ Lách giải quyết việc ly hôn giữa ông S và bà Bé T2 về tài sản Buộc anh Lê Văn S giao lại cho chị Phan Thị B Tư phần đất vườn thửa 966 là 2.550 m2 và thửa 965 là 1.835 m2. Ông S được tiếp tục giữ 2.000 m2 đất vườn thửa 965 và ông S tạm giữ 1.500 m2 đất mía cầm của ông chú, bà Bé T2 kháng cáo cáo yêu cầu chia 1500 m2 đất và tài sản khác và bản án dân sự phúc thẩm số 71/DSPT ngày 4/5/2000 của Tòa án nhân dân tỉnh Bến Tre giữ nguyên bản án sơ thẩm số 121 của Tòa án nhân dân huyện Chợ Lách.

Theo văn bản số 146/1999/CV-UB ngày 04/10/1999 của Ủy ban nhân dân huyện C thì Lê văn S có chuyển nhượng quyền sử dụng đất của lê Văn D2 1.500m2 Ủy ban nhân dân huyên chưa công nhận lý do đương sự chưa lập hồ sơ chuyển nhương đất theo quy định pháp luật.

Bản án ly hôn số 121 ngày 08/11/1999 giữa bà Bé T2 với ông S đã chia tài sản chung của ông S và bà Bé T2, trong đó giao cho ông S tạm giữ diện tích 1.500 m2; bà Bé T2 kháng cáo yêu cầu chia 1.500 m2 tại phiên tòa phúc thẩm bà rút đơn kháng cáo, Bản án phúc thẩm số 71/DSPT ngày 4/5/2000 của Tòa án nhân dân tỉnh Bến Tre giữ nguyên bản án sơ thẩm số 121 của Tòa án nhân dân huyện Chợ Lách.

Như vậy theo bản án ly hôn và hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì thửa đất số 963, diện tích 1.312m² là cấp cho cá nhân ông Lê Văn S. Từ khi ông S được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đến nay bà Bé T2 cũng không có tranh chấp hay khiếu nại việc Ủy ban nhân dân huyện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông Lê Văn S. Các thừa kế của cụ Lê Văn Đ cũng không có ai tranh chấp thừa kế diện tích đất nêu trên với ông Lê Văn S.

Thửa đất số 963, diện tích 1.312m² Ủy ban nhân dân huyện M cấp cho ông Lê Văn S ngày 18/3/2010 nên ông Lê Văn S có đủ các quyền quy định tại Điều 105, Điều 107 Luật đất đai năm 2003.

Nên việc bà Bé T2 và ông Hữu N yêu cầu giám định chữ ký tên trong tờ giấy mua bán không phải chữ ký tên của bà Bé T2 và ông Hữu N, bà Bé T2, ông Hữu N không ký tên cũng không thay đổi nội dung việc chuyển nhượng đất.

Mặt khác, sơ đồ hình thể kích thước, tứ cận thửa đất trong giấy chuyển nhượng đất ngày 10/6/2011 cũng giống với hình thể,kích thước, tứ cận thửa đất trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho ông Lê Văn S.

Từ những căn cứ trên đủ chứng cứ xác định ông Lê Văn S đã chuyển nhượng thửa đất số 963, diện tích 1.312m² cho ông Lê Văn T5 và bà Nguyễn Thị Bé S1 và đã nhận đủ tiền.

Theo hướng dẫn tại điểm b.3 khoản 2.3 phần II của Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/8/2004 của Hội đồng thẩm phán Tòa án tối cao: Đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vi phạm điều kiện được hướng dẫn tại điểm a.4 và điểm a.6 tiểu mục 2.3 mục 2 này, nếu sau khi thực hiện hợp đồng chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng đã trồng cây lâu năm, đã làm nhà kiên cố... và bên chuyển nhượng không phản đối và cũng không bị cơ quan nhà nước có thẩm quyền xử lý vi phạm hành chính theo các quy định của Nhà nước về xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai, thì Toà án công nhận hợp đồng.

Tòa án cấp sơ thẩm không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Lê Văn S là có căn cứ đúng pháp luật nên không có cơ sở để chấp nhận yêu cầu kháng cáo của ông Lê Văn S.

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ vào khoản 1 Điều 308 Bộ luật tố tụng Dân sự;

Căn cứ Điều 26, Điều 236, Điều 237 Luật đất đai năm 2024;

Căn cứ Nghị quyết 02/2004/NQ HĐTP ngày 10/8/2004 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao;

Căn cứ Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

- Không chấp nhận yêu cầu kháng cáo của ông Lê Văn S, bà Phan Thị Bé T2, ông Lê Văn Hữu N.

- Không chấp nhận kháng nghị của Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Vĩnh Long.

Giữ nguyên bản án số 85/2025/DS-ST ngày 23/9/2025 của Tòa án nhân dân khu vực 6 – Vĩnh Long.

Tuyên xử:

- Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Lê Văn S.

- Chấp nhận yêu cầu phản tố của ông Lê Quang T, bà Nguyễn Thị Bé S1.

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 10/6/2011 giữa ông Lê Văn S, với ông Lê Quang T đối với thửa đất số 963, diện tích 1.312m2 tờ bản đồ số 9, tọa lạc tại xã H, tỉnh Vĩnh Long có hiệu luật pháp luật.

Ông Lê Quang T, bà Nguyễn Thị Bé S1 có nghĩa vụ liên hệ cơ quan nhà nước có thẩm quyền để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với thửa đất số 963, diện tích 1.312m2 tờ bản đồ số 9, tọa lạc tại xã H, tỉnh Vĩnh Long (nay là thửa đất số 98, tờ bản đồ số 23, diện tích 1.332m2 tọa lạc xã H, tỉnh Vĩnh Long).

Về lệ phí giám định chữ ký: Bà Phạm Thị Bé T6 và ông Lê Văn Hữu N phải chịu 7.444.000 đ. Bà Huỳnh Thị M đại diện ủy quyền đã nộp cho Tòa án chi xong nên không phải nộp tiếp.

Về án phí phúc thẩm: Ông Lê Văn S, bà Phan Thị Bé T2, ông Lê Văn Hữu N mỗi người phải chịu 300.000 đồng nhưng được trừ vào số tiền tạm ứng án phí dân sự phúc thẩm đã nộp là 900.000 đồng theo biên lai số 0004568, 0004569, 0004571 ngày 07 tháng 10 năm 2025 của Phòng Thi hành án dân sự tỉnh Vĩnh Long, ông Lê Văn S, bà Phan Thị Bé T2, ông Lê Văn Hữu N đã nộp đủ án phí dân sự phúc thẩm.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.

“Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự, thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều7, 7a, 7b và 9 Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự. THÀNH VIÊN HỘI ĐỒNG XÉT XỬ

THẨM PHÁN – CHỦ TỌA PHIÊN TÒA Phạm Thị Thu Trang

Ngô Đê

Lê Thành Trung