Bản án 211/2017/DS-PT — Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

NỘI DUNG VỤ ÁN:

* Nguyên đơn ông Danh H và ông Danh Đ là ông Lê Hoàng Ch trình bày: Năm 1993, ông Danh Đ nợ Ngân hàng không có khả năng trả nên có gặp ông Danh C (chồng bà Thị T) nhờ giúp đỡ trả cho ông Đ số nợ Ngân hàng 1.660.000 đồng, ông C đồng ý nhưng đặt điều kiện phải làm giấy bán đất thì ông C mới đồng ý đưa tiền cho trả nợ.

Ông Danh Đ đồng ý và làm giấy bán 2.381m2 đất của mẹ là Thị K cho ông C vào ngày 08/4/1993 với giá 04 chỉ vàng 24kra. Số đất này là của cha mẹ ông Đ, cha đã chết vào năm 1978, thời điểm đó chỉ còn lại bà Thị K, Danh Đ và Danh H, cả 3 người đều đồng ý cho ông Danh Đ lấy đất này đưa cho ông C lấy tiền trả nợ Ngân hàng, lúc làm giấy bán có mặt bà Thị K và ông Danh H chứng kiến nhưng không có ký tên vào giấy bán đất, ông C mua đất cũng không có ký, thỏa thuận xong ông Đ lấy tiền rồi giao đất và giấy bán đất cho ông C giữ.

Sau này ông C bán phần đất trên lại cho ông Danh L, bà Thị Ph lúc nào thì ông không biết, vì ông Danh Đ làm ăn xa đến năm 2002 trở về thấy vợ chồng ông Danh L, bà Thị Ph cất nhà ở trên phần đất đó.

Vì lý do mẹ ông là bà Thị K không có ký vào giấy mua bán nên các nguyên đơn yêu cầu giải quyết hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Danh Đ với bà Thị T, ông Danh L, bà Thị Ph. Đồng thời, yêu cầu bà Thị T, ông Danh L, bà Thị Ph cùng những người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan trả lại 2.381m2 đất diện tích đo đạc thực tế là 2.591m2, ông Danh Đ và ông Danh H đồng ý trả lại 04 chỉ vàng 24kra cho bà Thị T.

* Bị đơn bà Thị T trình bày: Bà không chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của ông Danh Đ, ông Danh H. Năm 1993, ông Danh Đ có chuyển nhượng cho chồng bà là ông Danh C diện tích 2.381m2 đất, tọa lạc tại ấp H, xã T, phần đất này có nguồn gốc của cha mẹ Danh Đ, khi bán đất cả bà K, ông H đều đồng ý cho Danh Đ bán cho chồng bà với giá 1.660.000 đồng tương đương 04 chỉ vàng 24kra lúc đó. Việc thỏa thuận sang đất có làm giấy tay là giấy sang nhượng đất vườn ngày 08/4/1993 của vợ chồng Danh L nộp cho Tòa án (mua bán lúc đầu chỉ có chồng bà với Danh Đ), sau khi làm giấy sang nhượng vợ chồng bà đã lấy đất.

Đến lúc chồng bà qua đời do hoàn cảnh khó khăn nên bà đã sang lại phần đất trên cho em là Danh L, Thị Ph giá 04 chỉ vàng 24kra, do lâu quá bà cũng không nhớ sang vào thời gian nào rồi bà giao luôn giấy tay sang đất với ông Danh Đ trước đó cho vợ chồng Danh L giữ luôn cho đến nay.

Việc anh em ông Danh Đ, ông Danh H kiện bà và vợ chồng ông Danh L để đòi lại đất là không đúng vì đất này ông Đ đã bán cho chồng bà rồi thì gia đình bà có quyền bán lại cho người khác, không đồng ý trả lại đất cũng như không đồng ý nhận 04 chỉ vàng như yêu cầu của ông Đ.

Nay bà Thị T không chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của ông Danh Đ và ông Danh H. Bà T đồng ý với yêu cầu công nhận việc sang đất của Danh Đ qua cho ông Danh L, bà Thị Ph.

* Bị đơn ông Danh L, bà Thị Ph trình bày: Vợ chồng ông L, bà Ph không chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của ông Danh Đ, ông Danh H. Năm 1994, vợ chồng ông bà có mua miếng đất vườn ở ấp H, xã T diện tích khoảng 2.381m2. Đất này có nguồn gốc là của ông Danh Đ, mẹ là Thị K bán lại cho anh chị ông bà là ông Danh C, bà Thị T giá 04 chỉ vàng 24kra, khi bán ông Danh Đ có làm giấy tay đưa cho ông C, bà T giữ. Qua năm sau, ông Danh C chết, bà Thị T đứng ra bán đất này lại cho vợ chồng ông bà cùng giá 04 chỉ vàng 24kra rồi bà Thị T giao luôn giấy tay sang bán với ông Danh Đ cho vợ chồng ông giữ đến nay.

Ông Danh Đ, ông Danh H đều ở cùng xóm với vợ chồng ông bà, chính quyền ấp và hai anh em ông Đ, ông H đều biết việc ông bà mua đất này. Do thửa đất này thuộc khu đo bao đã được đoàn đo đạc, địa chính xuống đo khảo sát rồi nhưng chưa được cấp giấy quyền sử dụng đất nên vợ chồng ông L, bà Ph chưa làm giấy chứng nhận QSD đất được.

Khi vợ chồng ông L, bà Ph mua đất là đất lung sậy, hầm trâu, vợ chồng ông bà đã bồi đắp, cải tạo nền nhà ở đến nay trên 20 năm. Hiện nay ông Danh Đ, ông Danh H thấy đất thành khoảnh nên đi thưa vợ chồng ông bà để đòi lại đất, việc làm này là không đúng nên vợ chồng ông L, bà Ph không chấp nhận. Trường hợp mà Tòa án xử bắt ông bà phải trả đất thì ông bà sẽ khời kiện đòi lại công sức cải tạo đất từ trước đến nay của vợ chồng ông bà trong một vụ kiện khác, trong vụ kiện này ông bà không đưa ra yêu cầu gì.

Nay Ông Danh L, bà Thị Ph không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của các đồng nguyên đơn và phản tố ngược lại yêu cầu Tòa án công nhận việc mua đất của vợ chồng ông bà và công nhận cho vợ chồng ông bà được có quyền sử dụng hợp pháp toàn bộ diện tích đất tranh chấp theo đo đạc thực tế là 2.591m2 tọa lạc tại ấp H, xã T, huyện G, tỉnh Kiên Giang.

* Những người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là con của Danh C, Thị T gồm: NLQ1, NLQ3, NLQ2, NLQ4 cùng có ý kiến với bà Thị T, không có yêu cầu gì trong vụ kiện nên đều vắng mặt khi hòa giải và xét xử vụ án.

* Tại bản án sơ thẩm số 34/2017/DS-ST ngày 15/8/2017 của Tòa án nhân dân huyện G, tỉnh Kiên Giang đã quyết định:

- Bác yêu cầu khởi kiện về việc đòi hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và đòi lại đất của ông Danh Đ và ông Danh H.

- Chấp nhận yêu cầu phản tố của ông Danh L, bà Thị Ph. Công nhận cho ông Danh L, bà Thị Ph được quyền sử dụng diện tích đất đo đạc thực tế là 2.591m2 tại thửa 281, sơ đồ địa chính số 02 thuộc khu đo bao ấp H, xã T, huyện G, tỉnh Kiên Giang, vị trí đất được định vị theo tờ trích đo địa chính số TĐ 160-2016 của Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện G, có các cạnh như sau:

+ Cạnh 2-3-4-5, giáp lộ GTNT R=2m dài 38,1m;

+ Cạnh 5-6, giáp đất Thị Điệp dài 72,4m;

+ Cạnh 6-1 giáp đất còn lại của Danh L dài 29,6m;

+ Cạnh 1-2 giáp đất Thị Hương dài 80,7m.

Ông Danh L, bà Thị Ph có quyền và nghĩa vụ thực hiện việc đăng ký để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật.

Ngoài ra, án sơ thẩm còn tuyên về án phí, chi phí tố tụng và báo quyền kháng cáo theo hạn luật định.

* Ngày 25/8/2017 ông Danh H và ông Danh Đ có đơn kháng cáo yêu cầu Tòa án cấp phúc thẩm hủy hợp đồng mua bán bất hợp pháp của gia đình ông với bà Thị T; hủy hợp đồng chuyển nhượng QSD đất giữa bà Thị T với vợ chồng ông Danh L, bà Thị Ph. Ông H và ông Đ yêu cầu được chuộc lại đất đã chuyển nhượng với giá 04 chỉ vàng 24kra.

Xét về thủ tục tố tụng, phía bị đơn bà Thị T và người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan không có đơn kháng cáo nhưng có đơn xin xét xử vắng mặt. Căn cứ khoản 2 Điều 296 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015, Hội đồng xét xử vẫn tiến hành phiên tòa phúc thẩm xét xử vắng mặt họ.

Tại phiên tòa phúc thẩm hôm nay, phía nguyên đơn kháng cáo vẫn giữ nguyên nội dung kháng cáo và Luật sư Thụy Q tranh luận cho rằng: Khi làm giấy tay bán đất, chủ sở hữu không phải là ông Danh Đ mà là của bà Thị K. Thời điểm này pháp luật cấm mua bán đất đai, phía người mua đất cũng không có ký tên. Đây là giao dịch cầm cố đất, còn thỏa thuận giấy tay mua bán đất là trong tình thế ông Danh Đ bị bắt buộc do không có tiền trả nợ Ngân hàng và nhằm che dấu giao dịch cầm cố đất. Tòa án cấp sơ thẩm chưa đánh giá hết toàn bộ chứng cứ, việc bị đơn trình bày nua bán đất năm 1994 là không chính xác, vì giấy tay mua đất vào năm 1993, trong khi bị đơn trình bày lúc mua đất của bà Thị T thì ông Danh C đã chết mấy năm, nên nguyên đơn trình bày lúc giao đất cho gia đình bà Thị T vào năm 1998 và phía bị đơn cất nhà vào năm 2002 là có cơ sở. Đề nghị Tòa án cấp phúc thẩm chấp nhận nội dung kháng cáo của nguyên đơn và sửa án sơ thẩm theo hướng giao phần đất cho bị đơn sử dụng đối với phần nhà đã cất, phần đất còn lại trả cho nguyên đơn theo quy định tại điểm b.3, tiểu mục 2.3, mục 2 Phần II Nghị quyết số 02/2004/NQ - HĐTP ngày 10/8/2004 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao.

Phía bị đơn vẫn giữ nguyên yêu cầu phản tố và bà M là trợ giúp viên pháp lý tranh luận cho rằng: Việc các bên lập giấy tay chuyển nhượng đất ngày 28/4/1993 là tự nguyện, có sự chứng kiến của bà Thị K và ông Danh H, đại diện Ngân hàng và Ban lãnh đạo ấp, nên giao dịch này bên bà Thị K đã giao đất cho ông Danh C và ông Danh C trả nợ Ngân hàng xong cho Danh Đ, nên giao dịch đã thực hiện xong. Phía ông Danh L mua đất của bà Thị T và đã cất nhà ở ổn định trên đất, đã san lấp đất trũng thành đất nền và trồng nhiều loại cây trên đất, lúc cất nhà không ai tranh chấp và do đất có giá nên Danh Đ mới kiện sau này. Những nhân chứng sống giáp ranh đất cũng xác định gia đình bà Thị K đã dỡ nhà giao đất cho bà Thị T và sau này ông Danh L cất nhà ở đến nay, không thấy ai tranh chấp gì. Đề nghị Hội đồng xét xử không chấp nhận nội dung kháng cáo của nguyên đơn.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Kiên Giang nêu quan điểm về việc tuân theo pháp luật của Thẩm phán và những người tham gia tố tụng trong vụ án từ khi thụ lý vụ án đến thời điểm nghị án tại phiên tòa phúc thẩm hôm nay đã tuân thủ đúng các quy định của Bộ luật tố tụng dân sự.

Về hướng giải quyết vụ án: Đề nghị Hội đồng xét xử không chấp nhận nội dung kháng cáo của nguyên đơn và giữ nguyên bản án sơ thẩm.

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra và công bố công khai tại phiên tòa và căn cứ kết quả tranh luận, trên cơ sở xem xét đầy đủ, toàn diện các chứng cứ của nguyên đơn, bị đơn.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Từ cơ sở nhận định trên, trong thảo luận và nghị án, Hội đồng xét xử cấp phúc thẩm thống nhất không chấp nhận quan điểm tranh luận của Luật Sư Thụy Q, chấp nhận quan điểm tranh luận của Luật sư M và đề nghị của đại diện Viện Kiểm sát về việc không chấp nhận nội dung kháng cáo của Danh Đ, Danh H và giử nguyên bản án dân sự sơ thẩm.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ khoản 1 Điều 308 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015; Điều 99, Điều 203 Luật Đất đai 2013; Điểm b, tiểu mục b.3 mục 2.2 phần II Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/8/2004 của Hội đồng thẩm phán Toà án nhân dân tối cao hướng dẫn áp dụng pháp luật trong việc giải quyết các vụ án dân sự, hôn nhân và gia đình; Án lệ số 07/2016 kèm theo Quyết định số 698/QĐ - CA ngày 17/10/2016 của Chánh án Toà án nhân dân tối cao về việc công bố án lệ; Điều 29, Điều 48 Nghị quyết số 326/NQ- UBTVQH ngày 30/12/2016 của Uỷ ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm. thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí, lệ phí Tòa án;

- Không chấp nhận nội dung kháng cáo của ông Danh Đ, ông Danh H.

- Giữ nguyên bản án dân sự sơ thẩm số 34/2017/DS-ST ngày 15/8/2017 của Tòa án nhân dân huyện G, tỉnh Kiên Giang.

1. Bác yêu cầu khởi kiện về việc đòi hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và đòi lại đất của ông Danh Đ và ông Danh H.

2. Chấp nhận yêu cầu phản tố của ông Danh L, bà Thị Ph.

3. Công nhận cho ông Danh L, bà Thị Ph được quyền sử dụng diện tích đất đo đạc thực tế là 2.591m2 tại thửa 281, sơ đồ địa chính số 02 thuộc khu đo bao ấp H, xã T, huyện G, tỉnh Kiên Giang, vị trí đất được định vị theo tờ trích đo địa chính số TĐ 160-2016 của Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện G, có các cạnh như sau:

+ Cạnh 2-3-4-5, giáp lộ GTNT R=2m dài 38,1m;

+ Cạnh 5-6, giáp đất Thị Đ dài 72,4m;

+ Cạnh 6-1 giáp đất còn lại của Danh L dài 29,6m;

+ Cạnh 1-2 giáp đất Thị H dài 80,7m.

Ông Danh L, bà Thị Ph có quyền và nghĩa vụ thực hiện việc đăng ký để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật.

4. Về án phí dân sự:

- Án phí dân sự sơ thẩm:

Buộc ông Danh Đ, Danh H mỗi người phải chịu nộp án phí không giá ngạch 200.000 đồng, khấu trừ tiền tạm ứng án phí 200.000 đồng theo biên lai thu tiền số 0008458 ngày 27/7/2016 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện G, tỉnh Kiên Giang, phía ông Danh Đ và ông Danh H phải chịu nộp thêm mỗi người nộp 100.000 đồng (một trăm ngàn đồng).

Hoàn trả tiền tạm ứng án phí sơ thẩm cho ông Danh L, bà Thị Ph số tiền 300.000 đồng theo biên lai thu tiền số 0005069 ngày 20/02/2017 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện G, tỉnh Kiên Giang.

- Án phí dân sự phúc thẩm: Buộc ông Danh Đ, Danh H phải nộp mỗi người 300.000 đồng, khấu trừ tiền tạm ứng án phí phúc thẩm ông Danh Đ đã nộp 300.000 đồng theo biên lai thu tiền số 0000035 ngày 28/8/2017 và ông Danh H đã nộp 300.000 đồng theo biên lai thu tiền số 0000034 ngày 28/8/2017 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện G, tỉnh Kiên Giang.

5. Chi phí đo đạc bản vẽ 1.323.000 đồng theo lai thu số 0006015 ngày 06/12/2016 của Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai huyện G và chi phí thẩm định giá 1.481.000 đồng theo lai thu số 0001210 ngày 21/02/2017 của Công ty cổ phần bất động sản Kiên Giang, buộc phía ông Danh Đ và ông Danh H chịu nộp, các ông đã nộp tạm ứng xong.

Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7, 7a và 9 Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật thi hành án dân sự.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án./.