Bản án 21/2024/DS-ST — Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Tại đơn khởi kiện ngày 15/01/2024 và trong quá trình giải quyết vụ án tại Tòa án, nguyên đơn chị Hồ Thị H và người đại diện theo ủy quyền thống nhất trình bày:

Vợ chồng anh Hồ Văn H và chị Vũ Thị M thống nhất chuyển nhượng cho vợ chồng chị Hồ Thị H và anh Ngô Thái L thửa đất số 960 tờ bản đồ số 4, diện tích 281,1 m2 tại xóm 7, xã QL, huyện QL, tỉnh Nghệ An, với giá 2.500.000.000 đồng. Do khi đó anh H chị M đang làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với thửa đất trên nên chị H chỉ mới giao cho anh H chị M 1.600.000.000 đồng vào ngày 01/5/2022 và hẹn khi nào ký hợp đồng chuyển nhượng thì giao tiếp số tiền còn lại. Sau khi thửa đất trên được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì ngày 03/6/2022, chị H đã trả số tiền còn thiếu cho vợ chồng anh H chị M, đến ngày 27/7/2022 hai bên ký hợp đồng chuyển nhượng tại văn phòng công chứng đối với thửa đất trên. Tuy nhiên sau khi ký hợp đồng chuyển nhượng, anh H chị M không đồng ý bán cho vợ chồng chị H anh Lam với giá 2.500.000.000 đồng nữa mà yêu cầu phải trả thêm 200.000.000 đồng nữa thì mới giao bản gốc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Nhưng hai bên vẫn thỏa thuận khi nào nộp hồ sơ chuyển nhượng xong sẽ tH lượng sau. Trong thời gian chờ Chi nhánh văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Quỳnh Lưu xử lý hồ sơ chuyển nhượng, thì ngày 12/8/2022 Chi cục Thi hành án dân sự huyện Quỳnh Lưu có công văn đề nghị Chi nhánh Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Quỳnh Lưu tạm dừng việc cấp hoặc xác nhận các giấy tờ liên quan đến quyền sử dụng đất của ông Hồ Văn H và Vũ Thị M tại thửa 960 tờ bản đồ số 4 diện tích 281,1 m2 tại xóm 7, xã QL, huyện QL. Vì vậy chị H anh Lam không được sang tên theo Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Chị H làm đơn đề nghị gửi Chi cục Thi hành án dân sự huyện Quỳnh Lưu không kê biên, xử lý tài sản đối với thửa đất trên nhưng ngày 22/3/2024, mặc dù Tòa án đã thụ lý vụ án tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng này nhưng Chi cục Thi hành án dân sự huyện Quỳnh Lưu vẫn ra Quyết định số 13/QĐ-CCTHADS ngày 22/3/2024 về việc cưỡng chết kê biên, xử lý tài sản đối với quyền sử dụng đất

Nay chị H yêu cầu Tòa án giải quyết: Công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất lập ngày 27/7/2022 giữa chị Hồ Thị H, anh Ngô Thái L và anh Hồ Văn H, chị Vũ Thị M đối với thửa đất 960 tờ bản đồ số 4, diện tích 281,1 m2 tại xóm 7, xã QL, huyện QL, tỉnh Nghệ An. Buộc anh Hồ Văn H và chị Vũ Thị M giao cho anh Ngô Thái L và chị Hồ Thị H được nhận quyền sử dụng toàn bộ thửa đất số 960, tờ bản đồ số 04 địa chỉ: xóm 7, xã QL, huyện QL, tỉnh Nghệ An, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số DG 257070 do Sở Tài nguyên và môi trường tỉnh Nghệ An cấp ngày 24/6/2022 cho anh Hồ Văn H và chị Vũ Thị M. Nguyên đơn xin rút yêu cầu xem xét tính hợp pháp Quyết định số 13/QĐ-CCTHADS ngày 22/3/2024 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện Quỳnh Lưu về Cưỡng chế kê biên, xử lý tài sản”.

Tại bản tự khai, biên bản hòa giải anh Hồ Văn H và chị Vũ Thị M thống nhất trình bày:

Ngày 18/4/2022, vợ chồng anh H chị M mua xong thửa đất số 960 thì đến ngày 01/5/2022 có bán lại cho chị H anh Lam với giá 2.500.000.000 đồng. Khi làm giấy viết tay ngày 01/5/2022 thì bên mua có trả trước cho anh H chị M số tiền 1.600.000.000 đồng. Số tiền còn lại trả đủ khi giấy chứng nhận mang tên anh H chị M. Ngày 24/6/2022, Sở Tài nguyên môi trường tỉnh Nghệ An đã cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số DG 257070 đứng tên Hồ Văn H, Vũ Thị M. Nên ngày 30/6/2022, chị H có giao đủ tiền 900.000.000 đồng nữa cho anh H chị M. Ngày 27/7/2022, hai bên có đến văn phòng công chứng để lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với thửa đất trên . Sau khi ký hợp đồng chuyển nhượng được vài ngày thì có người trả thêm 200.000.000 đồng để lấy thửa đất trên, nên anh H chị M nói cần thêm 200.000.000 đồng nữa nhưng chị H không nhất trí. Sau nhiều ngày thì hai bên có thỏa thuận sẽ thương lượng sau khi ký hợp đồng chuyển nhượng. Nên đã nộp hồ sơ chuyển nhường cho văn phòng đăng ký đất đai huyện Quỳnh Lưu. Ngày 12/8/2022 , Chi cục thi hành án có công văn đề nghị Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai huyện Quỳnh Lưu tạm dừng giao dịch đối với các thửa đất trên, nên chị H và anh Lam không được cấp không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Nay chị H khởi kiện yêu cầu Tòa án công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 27//7/2022 giữa vợ chồng anh H chị M và chị H anh Lam thì anh H chị M nhất trí. Đối với việc đòi thêm số tiền 200.000.000 đồng thì nay anh H chị M không yêu cầu bên mua phải trả nữa.

Người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan đại diện Chi cục Thi hành án dân sự huyện Quỳnh Lưu trình bày:

Chi cục Thi hành án dân sự huyện Quỳnh Lưu thụ lý hồ sơ của người phải thi hành án là anh Hồ Văn H và chị Vũ Thị M, qua xác minh tài sản thi hành án của anh H chị M thì Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện Quỳnh Lưu trả lời anh H chị M có 02 tài sản, một là thửa đất số 960 tờ bản đồ số 4, tại xóm 7, xã QL và một tài sản nữa là thửa đất tại xã QB, huyện QL. Do tài sản ở QL đang có tranh chấp và để cho bà H có quyền khởi kiện tại Tòa để giải quyết việc tranh chấp, nên Chi cục Thi hành án huyện Quỳnh Lưu đã xử lý tài sản của anh H chị M ở QB để thi hành án, sau khi tiến hành kê biên, bán đấu giá tài sản ở QB xong thì Chi cục Thi hành án dân sự huyện Quỳnh Lưu ban hành Quyết định cưỡng chế số 13/QĐ-CCTHADS ngày 22/3/2024 ở Quỳnh Lương. Tuy nhiên Chi cục thi hành án chỉ mới ban hành Quyết định nhưng chưa thực hiện việc xử lý tài sản trên mà chờ Quyết định cuối cùng của Tòa án đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 27/7/2022 giữa anh Lam chị H và anh H chị M.

Kết quả xem xét thẩm định tại chổ: Thửa đất 960 tờ bản đồ số 4 tại xóm 7, xã QL, huyện QL, tỉnh Nghệ An, diện tích 281,1 m2 nay đo thực tế có diện tích 281,4 m2, có tứ cận: Phía Bắc giáp thửa 959 dài 19,74m; Phía đông giáp đường dài 13,94m, phía tây giáp đường dài 14,02m; phía nam giáp thửa 961 dài 20,55m.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân huyện Quỳnh Lưu phát biểu ý kiến:

- Về việc tuân theo pháp luật: Trong quá trình giải quyết vụ án cũng như tại phiên tòa Thẩm phán, Hội thẩm nhân dân và Thư ký thực hiện đúng trình tự, thủ tục theo quy định của Bộ luật tố tụng dân sự. Nguyên đơn thực hiện đúng đầy đủ các quyền và nghĩa vụ của mình theo quy định của Bộ luật tố tụng dân sự. Bị đơn không thực hiện đủ quyền và nghĩa vụ của mình theo quy định Bộ luật tố tụng dân sự.

- Về đường lối giải quyết vụ án: Đề nghị HĐXX áp dụng Căn cứ vào: Khoản 3 Điều 26; Các Điều 35, 39, 40, 147, 227, 271; Khoản 1 Điều 273 Bộ luật Tố tụng Dân sự; Các Điều 385; 398; 406; 429; 500; 501 và Điều 502 Bộ luật Dân sự 2015; Nghị quyết số 326/2016/NQ-UBTVQH14 ngày 30 tháng 12 năm 2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn chị Hồ Thị H. Công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 27/7/2022, giữa bên chuyển nhượng là anh Hồ Văn H, chị Vũ Thị M và bên nhận chuyển nhượng là chị Hồ Thị H, anh Ngô Thái L, đối với quyền sử dụng đất diện tích 281,1 m2 ( nay đo đạc lại là 281,4 m2) tại thửa 960 tờ bản đồ số 4 thuộc xóm 7, xã QL, huyện QL, tỉnh Nghệ An, theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số DG 257070; Số vào sổ cấp giấy CS02935 do Sở tài nguyên và môi trường cấp ngày 24/6/2022 mang tên Hồ Văn H và Vũ Thị M.

Bị đơn phải chịu án phí theo quy định của pháp luật.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

[2 ] Về nội dung:

Tại Khoản 1 Điều 188 Luật đất đai năm 2013 thì người sử dụng đất được quyền chuyển nhượng đất khi có giấy chứng nhận, không bị tranh chấp và không bị kê biên tài sản. Anh Hồ Văn H và chị Vũ thị M đã cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số DG 257070 đứng tên ông Hồ Văn H, sinh năm 1993 và bà Vũ Thị M, sinh năm 1993, được quyền sử dụng thửa đất số 960, tờ bản đồ số 4, địa chỉ: Xóm 7, xã QL, huyện QL, Nghệ An; diện tích 281,1m² đất ở tại nông thôn như vậy, bên chuyển nhượng đất có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đảm bảo đúng quy định.

Các bên thỏa thuận số tiền chuyển nhượng đất là 2.500.000.000 đồng, chị H và anh Lam đã giao toàn bộ số tiền trên cho anh Hào và chị M, thể hiện tại giấy nhận tiền bán đất ngày 30/6/2022, đồng thời các bên đều thừa nhận đã giao nhận tiền cho nhau đầy đủ và không yêu cầu gì thêm.

Bên cạnh đó, Chi cục thi hành án dân sự huyện Quỳnh Lưu cho biết: tính đến thời điểm ngày 21/02/2024, Chi cục thi hành án dân sự huyện Quỳnh Lưu vẫn chưa kê biên, bán đấu giá thửa đất số 960, tờ bản đồ số 4 diện tích 281,1m² tại xóm 7, xã QL, huyện QL, tỉnh Nghệ An của ông Hồ Văn H, bà Vũ Thị M.

Do đó, có thể nhận định rằng, tại thời điểm ký kết hợp đồng và giao tiền từ tháng 6 năm 2022 nhưng do thời điểm đó dịch bệnh covid 19 diễn ra phức tạp, anh L là cán bộ công an công tác tại trại giam ở Tân kỳ phải tập trung tại đơn vị không về địa phương để ký kết hợp đồng chuyển nhượng được nên 22/7/2022 các bên mới đến Văn phòng công chứng để ký kết hợp đồng là phù hợp vì thửa đất chuyển nhượng không tranh chấp, không bị kê biên để đảm bảo thi hành án nên việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phù hợp quy định tại điều 116 BLDS năm 2015; sau khi nhận được tiền chuyển nhượng bị đơn cũng đã sử dụng để trả nợ nên đây không phải là tẩu tán tài sản. Đồng thời, thời điểm ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa anh H, chị M và anh L, chị H (ngày 27/7/2022) trước khi Tòa án nhân dân huyện Quỳnh Lưu ra Quyết định Công nhận kết quả hòa giải thành tại tòa án số 17/2022 ngày 01/8/2022 về Công nhận hòa giải thành tại Tòa án giữa anh H chị M và ông Hồ Bá B (Công nhận sự thoả thuận của anh Hồ Văn H và chị Vũ Thị M trả nợ cho anh Hồ Bá B số tiền 1.008.500.000 đồng).

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được lập trước khi Chi cục thi hành án dân sự huyện Quỳnh Lưu có văn bản (11/8/2022) đề nghị Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện Quỳnh lưu dừng giao dịch đối với thửa đất mà ông H, bà M đã chuyển nhượng cho ông L, bà H. Đồng thời thửa đất số 960, tờ bản đồ số 4, địa chỉ xóm 7, xã QL, huyện QL, tỉnh Nghệ An, diện tích 281,1 m² đất ở tại nông thôn không phải tài sản đảm bảo cho các khoản vay do vợ chồng ông H, bà M. Do đó, có thể khẳng định hình thức và nội dung của Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được công chứng ngày 27/7/2022 giữa bên chuyển nhượng là anh Hồ Văn H, chị Vũ Thị M và bên nhận chuyển nhượng là chị Hồ Thị H và anh Ngô Thái L là đảm bảo đúng quy định, nguyên đơn và bị đơn đều đề nghị Toà án công nhận hợp đồng nên cần được công nhận.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

1.Căn cứ vào: Khoản 3 Điều 26; Các Điều 35, 39, 40, 147, 227, 271; Khoản 1 Điều 273 Bộ luật Tố tụng Dân sự; Các Điều 385, 398, 406, 429, 500, 501 và Điều 502 Bộ luật Dân sự 2015 Bộ luật Dân sự 2015; Nghị quyết số 326/2016/NQ-UBTVQH14 ngày 30 tháng 12 năm 2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội.

2.Tuyên xử : Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn chị Hồ Thị H.

2.1. Công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 27/7/2022, giữa bên chuyển nhượng là anh Hồ Văn H, chị Vũ Thị M và bên nhận chuyển nhượng là chị Hồ Thị H, anh Ngô Thái L, đối với quyền sử dụng đất diện tích 281,1 m2 (nay đo đạc lại là 281,4 m2) tại thửa 960 tờ bản đồ số 4 thuộc xóm 7, xã QL, huyện QL, tỉnh Nghệ An, theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số DG 257070; Số vào sổ cấp giấy CS02935 do Sở tài nguyên và môi trường cấp ngày 24/6/2022 mang tên Hồ Văn H và Vũ Thị M, có tứ cận: Phía Bắc giáp thửa 959 dài 19,74m; Phía đông giáp đường dài 13,94m, phía tây giáp đường dài 14,02m; phía nam giáp thửa 961 dài 20,55m.

2.2. Anh Hồ Văn H và chị Vũ Thị M có nghĩa vụ giao diện tích đất 281,4 m2 cho chị Hồ Thị H và anh Ngô Thái L.

2.3. Chị Hồ Thị H và anh Ngô Thái L có quyền và nghĩa vụ liên hệ đến cơ quan có thẩm quyền để thực hiện thủ tục kê khai đăng ký quyền sử dụng đất đã nhận chuyển nhượng theo quy định pháp luật đối với thửa đất số 960 tờ bản đố số 4 diện tích 281,4 m2 tại xóm 7, xã QL, huyện QL, tỉnh Nghệ An.

2.4. Đình chỉ yêu cầu xem xét tính hợp pháp Quyết định số 13/QĐ-CCTHADS ngày 22/3/2024 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện Quỳnh Lưu.

3. Kể từ ngày bản án, quyết định có hiệu lực pháp luật (đối với các trường hợp cơ quan thi hành án có quyền chủ động ra quyết định thi hành án) hoặc kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án (đối với các khoản tiền phải trả cho người được thi hành án) cho đến khi thi hành án xong tất cả các khoản tiền, hàng tháng bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại Điều 357, Điều 468 Bộ luật dân sự năm 2015, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.

Trường hợp quyết định này được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật thi hành án dân sự; người được thi hành án, người phải thi hành án có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các điều 6,7a, 7b và 9 Luật thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi Hành án dân sự.

4. Về án phí: Anh Hồ Văn H và chị Vũ Thị M phải nộp án phí dân sự sơ thẩm là 300.000 đồng.

Hoàn trả lại cho chị Hồ Thị H số tiền tạm ứng án phí 300.000 đồng mà chị đã nộp theo biên lai thu tiền tạm ứng án phí số 0005429 ngày 19 tháng 02 năm 2024 tại Chi cục Thi hành án dân sự huyện Quỳnh Lưu, tỉnh Nghệ An.

5. Các đương sự có mặt có quyền kháng cáo bản án trong hạn 15 ngày kể từ ngày tuyên án; đương sự vắng mặt có quyền kháng cáo bản án trong hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được bản án hoặc bản án được niêm yết hợp lệ theo quy định.