Bản án 21/2023/DS-ST — Tranh chấp hợp đồng đặt cọc

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Theo đơn khởi kiện, trong quá trình giải quyết và tại phiên tòa, nguyên đơn anh Phạm Văn S và người đại diện theo ủy quyền anh Hoàng Anh T thống nhất trình bày:

Ngày 28/4/2022, anh Phạm Văn S và anh Trần Văn N có giao kết Hợp đồng đặt cọc để anh Song được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại thửa đất số 398, tờ bản đồ số 1, tại xã Lý Trạch, huyện Bố Trạch, tỉnh Quảng Bình, có diện tích 4.571m2 là đất rừng sản xuất, thời hạn sử dụng đến ngày 31/12/2050 mang tên Trần Văn N, Nguyễn Thị Hà. Tuy nhiên, hai bên thoả thuận lập hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng đất với diện tích 2 ha do anh Nam nói, anh còn có diện tích đất xung quanh thửa đất khai hoang chưa được biến động vào giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Theo đó, hai bên thỏa thuận giá chuyển nhượng là 2.000.000.000 đồng (Hai tỷ đồng). Anh Song đã đặt cọc số tiền 350.000.000 đồng (Ba trăm năm mươi triệu đồng) và anh Nam đã nhận đủ số tiền đặt cọc này. Hai bên hẹn đến ngày 28/4/2023 ra làm thủ tục công chứng chuyển nhượng theo quy định của pháp luật, đến ngày hẹn ra công chứng thì anh Nam vẫn không đến công chứng, anh Song đã nhiều lần đến tìm và liên lạc nhưng phía anh Nam không hợp tác. Tại đơn khởi kiện anh Song đề nghị anh Nam trả lại tiền đặt cọc với tổng số tiền 350 triệu đồng và buộc anh Nam phải chịu khoản tiền lãi phát sinh của số tiền đặt cọc kể từ ngày 28/4/2023 cho đến khi trả xong toàn bộ số tiền trên. Tuy nhiên, tại phiên tòa, anh Song rút yêu cầu khởi kiện đối với phần tiền lãi.

Quá trình giải quyết vụ án, mặc dù Tòa án đã triệu tập anh Trần Văn N nhiều lần đến Tòa để giải quyết vụ việc nhưng anh Nam không đến nên Tòa án tiến hành xác minh và ra quyết định đưa vụ án ra xét xử theo quy định của pháp luật. Đến ngày 08/9/2023 là thời điểm mở phiên tòa, anh Trần Văn N đến tham gia phiên tòa và trình bày: trước đây anh Lê Văn Quý có mua thửa đất của anh ở thôn 10, xã Lý Trạch, Bố Trạch, Quảng Bình đó cũng là thửa đất mà anh Song đặt cọc tiền cho anh để mua bây giờ. Sau khi đã thống nhất mua bán anh Quý đã nhất trí mua và đặt cọc số tiền 100 triệu đồng do bà Tuyết đứng tên và có nhờ anh Nam hỏi đám đất bên cạnh để mua luôn, anh Nam đã hỏi chủ đất đó, họ đồng ý bán nhưng sau đó họ đổi ý không bán nữa và họ đã bắt đền anh Nam phải trả lại tiền cọc 100 triệu đồng và phạt thêm 50 triệu đồng nữa. Do anh Nam không hiểu cách thức mua bán, đặt cọc thế nào bà Tuyết cho người đến ép anh Nam để lấy lại tiền. Sau đó, anh Quý can thiệp bằng cách bảo anh ấy mua cho và tiếp tục đặt cọc cho anh Nam số tiền 150 triệu đồng để anh Nam có tiền trả lại tiền cọc và phạt cọc cho bà Tuyết. Anh Quý và anh Nam đã thoả thuận mua mảnh đất của anh Nam giá 2 tỷ đồng và bớt 200 triệu đồng, anh Nam đã đồng ý nên anh Quý nói 200 triệu đồng này được cộng vào số tiền để đặt cọc luôn vì vậy khi viết hợp đồng đặt cọc với anh Song mới thành số tiền 350 triệu đồng nhưng thực chất anh Nam chỉ nhận được 150 triệu đồng theo hình thức chuyển khoản ngày 28/4/2022, lần giao dịch mua đất này anh Quý bảo anh Phạm Văn S đứng tên. Khi đặt cọc hai bên giao kết và hẹn tháng 11/2022 thanh toán tiền cho anh Nam nhưng đến tháng 11 khi anh Nam hỏi tiền mà không được. Một thời gian sau anh Song điện cho cho anh Nam và có những lời lẽ thô tục bảo trả lại tiền cọc cho anh Song rồi cúp máy. Nay anh Song yêu cầu anh Nam phải trả tiền cọc 350 triệu đồng và tiền lãi, anh Nam không đồng ý vì thực chất anh chỉ nhận số tiền cọc là 150 triệu đồng, hơn nữa bên mua đã vi phạm về thời gian giao tiền nên phải mất cọc, hiện anh cũng mong muốn tiếp tục thực hiện hợp đồng đặt cọc nhưng anh Song phải giao tiền cho anh trước để anh rút thẻ đỏ trong ngân hàng ra rồi làm thủ tục chuyển nhượng.

Người làm chứng anh Lê Văn Quý trình bày: ngày 28/4/2022 anh có chứng kiến sự việc anh Phạm Văn S và anh Trần Văn N đặt cọc số tiền 350 triệu đồng để mua thửa đất số 398, tờ bản đồ số 1 tại Lý Trạch, Bố Trạch, Quảng Bình. Sau khi biến động đủ diện tích 2 ha thì hai bên ra văn phòng công chứng để làm thủ tục chuyển nhượng thửa đất trên. Thời gian giao hẹn làm thủ tục theo hợp đồng đặt cọc là từ 28/4/2022 đến 28/4/2023. Tháng 11/2022, do đất của anh Nam hiện đang được thế chấp tại nhân hàng nên anh Nam có điện cho anh Song nói chuyển cho anh 800 triệu đồng để lấy sổ đỏ ra làm thủ tục biến động, nhưng anh Song không đồng ý và nói với diện tích đất chưa biến động phải được quy chủ cho anh Nam thì mới chuyển tiền và đề nghị anh Nam về để làm thủ tục vì thời điểm đó anh Nam đi làm ăn.

Tại phiên tòa ngày 08/9/2023, anh Trần Văn N đề nghị Tòa án tạm ngừng phiên tòa để anh thu thập chứng cứ, chứng minh cho lời trình bày của mình là có căn cứ vì do anh đi làm ăn xa, nay mới về được nên không có thời gian thu thập tài liệu chứng minh cho lời trình bày của anh. Sau khi hỏi ý kiến của nguyên đơn, đại diện của nguyên đơn, ý kiến đại diện Viện kiểm sát, tất cả đều đề nghị Tòa án tạm ngừng phiên tòa cho anh Nam có thời gian bổ sung chứng cứ. Hội đồng xét xử đã tiến hành hội ý tại phòng nghị án và ra quyết định tạm ngừng phiên tòa, đồng thời ấn định lại thời gian vào ngày 19/9/2023 tiếp tục mở phiên tòa. Ngày 19/9/2023 Tòa án tiếp tục mở phiên tòa, anh Nam cung cấp cho Tòa án Bản sao kê tài khoản tiền gửi khách hàng do Ngân hàng BIDV cung cấp cho anh Nam, trong đó có thể hiện ngày 28/4/2022 anh Nam có nhận được 150.000.000 đồng từ số tài khoản 53110000401029, anh Nam không rõ ai là chủ tài khoản này, chỉ nghe nói rằng đây là tài khoản của chị Ngọc bạn anh Quý nhưng vì Ngân hàng không cung cấp cho anh thông tin về chủ tài khoản nên anh không cung cấp cho Tòa án được. Việc này chỉ có Tòa án thu thập thì ngân hàng mới cung cấp. Do đó, anh Nam tiếp tục đề nghị tạm ngừng phiên tòa để yêu cầu Tòa án thu thập chứng cứ này cho anh. Do cả nguyên đơn, đại diện nguyên đơn, đại diện Viện kiểm sát đều đề nghị tạm ngừng phiên tòa theo lời đề nghị của anh Nam, sau khi hội ý Hội đồng xét xử tiếp tục tạm ngừng phiên tòa và ấn định ngày 29/9/2023 phiên tòa được mở lại.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân huyện Bố Trạch tham gia phiên tòa phát biểu quan điểm:

+ Về tố tụng: Đối với những người tiến hành tố tụng đã thực hiện đúng quy định của Bộ luật tố tụng Dân sự trong quá trình chuẩn bị xét xử cũng như tại phiên toà sơ thẩm. Nguyên đơn đã thực hiện đúng, đầy đủ quyền và nghĩa vụ của mình, còn bị đơn trong quá trình giải quyết vụ án vắng mặt nhưng đã có mặt trong các ngày mở phiên tòa và đã trình bày quan điểm của mình đối với vụ án.

+ Về nội dung: Căn cứ khoản 3 Điều 26; điểm a khoản 1 Điều 35; Điều 39; khoản 2 Điều 71, các Điều 143, 144, 147; khoản 2 Điều 244 Bộ luật tố tụng Dân sự; Điều 127; khoản 2 Điều 131; Điều 328 Bộ luật Dân sự; Điều 27 Nghị quyết số326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án, đề nghị tuyên xử:

1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của anh Phạm Văn S, buộc anh Trần Văn N phải hoàn trả lại số tiền 350.000.000 đồng cho anh Phạm Văn S.

2. Đình chỉ phần yêu cầu bị đơn trả tiền lãi suất chậm trả kể từ ngày 29/4/2023 cho đến nay do nguyên đơn rút yêu cầu khởi kiện.

3. Buộc bị đơn phải chịu án phí dân sự sơ thẩm có giá ngạch theo quy định của pháp luật. Nguyên đơn không phải chịu án phí, trả lại tiền tạm ứng án phí cho nguyên đơn.

Đề nghị tuyên quyền kháng cáo của các đương sự theo quy đinh của pháp luật.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án, được thẩm tra tại phiên tòa và căn cứ vào kết quả tranh luận tại phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định:

Hợp đồng đặt cọc đã được hai bên thực hiện bằng hình thức giao tiền đặt cọc. Việc không thực hiện ký kết hợp đồng chuyển nhượng đất và chế tài cho việc không ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một phần thỏa thuận của hợp đồng đặt cọc và nguyên đơn đang yêu cầu Tòa án giải quyết buộc bị đơn phải trả lại số tiền đã nhận cọc từ nguyên đơn và tính lãi suất chậm trả kể từ thời điểm bị đơn vi phạm hợp đồng đặt cọc. Do vậy, cần xét ai là người có lỗi và vi phạm hợp đồng đặt cọc dẫn đến các bên không ký kết được hợp đồng chuyển nhượng đất như đã thỏa thuận.

Sở dĩ không ký được hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nguyên nhân theo lời trình bày phía nguyên đơn anh Phạm Văn S là do phía bị đơn anh Trần Văn N không thực hiện nghĩa vụ của mình sau khi đã nhận tiền đặt cọc đó là làm thủ tục biến động phần diện tích ngoài giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vào giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp để làm thủ tục chuyển nhượng theo thỏa thuận như trong hợp đồng đặt cọc nên anh Nam là người vi phạm hợp đồng đặt cọc. Phía anh Nam cho rằng nguyên nhân không ký được hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là do trong thời gian chờ đến hạn lập hợp đồng chuyển nhượng, vì thửa đất của anh Nam đang được thế chấp tại ngân hàng, nên anh Nam đã đề nghị anh Song đưa tiếp cho anh Nam số tiền 800.000.000 đồng để anh Nam trả nợ ngân hàng và lấy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ra nhằm thực hiện việc biến động tăng thêm diện tích, sau đó sẽ lập hợp đồng chuyển nhượng nhưng anh Song không chấp nhận dẫn tới không thực hiện được thủ tục biến động về đất. Vì vậy, đến hạn cam kết hai bên không lập được hợp đồng chuyển nhượng nên anh Song mới là người có lỗi và vi phạm hợp đồng đặt cọc chứ không phải là anh Nam.

Xét tại Điều 3 Hợp đồng đặt cọc nêu rõ: “Thời hạn đặt cọc là 12 tháng kể từ ngày 28/4/2022 đến ngày 28/4/2023. Bên A (anh Nam) nhận đủ tiền cọc sẽ cùng với bên B (anh Song) làm thủ tục công chứng, chuyển nhượng tại cơ quan có thẩm quyền. Khi thủ tục công chứng hoàn tất, bên B phải giao đủ số tiền còn lại cho bên A”. Theo cam kết tại Hợp đồng đặt cọc thì khi nhận đủ tiền đặt cọc anh Nam sẽ cùng anh Song làm các thủ tục để tiến hành ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng ở đây khi anh Nam đã nhận tiền cọc mà không chịu phối hợp với anh Song để tiến hành làm thủ tục chuyển nhượng nên anh Nam là người có lỗi. Do đó, việc không ký được hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là lỗi từ anh Nam không thực hiện đúng nghĩa vụ của mình. Việc anh Nam cứ khăng khăng đòi tiền anh Song nhưng anh Nam không hiểu rằng trong hợp đồng có quy định khi hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoàn tất thì anh Song mới có nghĩa vụ trả số tiền còn lại cho anh Nam. Xét yếu tố dẫn đến không ký kết được hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là do anh Nam không hiểu rõ trách nhiệm và nghĩa vụ của mình để thực hiện, chứ không phải do anh Song không đưa tiền cho anh Nam nên anh Nam là người có lỗi và vi phạm hợp đồng. Nay anh Nam vẫn yêu cầu thực hiện hợp đồng nhưng giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vẫn đang còn thế chấp ở ngân hàng và anh Nam cũng chưa có làm biến động đất tăng thêm như diện tích đã nghi trong hợp đồng đặt cọc nên anh Song không đồng ý tiếp tục thực hiện hợp đồng. Anh Song yêu cầu anh Nam phải trải lại tiền cọc và tính tiền lãi trả tiền lãi suất chậm trả kể từ ngày 28/4/2023 cho đến tại thời điểm xét xử. Tuy nhiên, tại phiên tòa anh Song cùng người đại diện của mình rút yêu cầu khởi kiện đối với phần tính lãi suất này đối với anh Nam. Xét việc rút một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn là hoàn toàn tự nguyên, không trái với quy định của pháp luật nên Hội đồng xét xử chấp nhận để đình chỉ đối với phần này. Từ những phân tích, Hội đồng xét xử thấy, cần chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn là buộc anh Trần Văn N phải hoàn trả lại số tiền cọc 350.000.000 đồng mà anh đã nhận cho anh Phạm Văn S là có cơ sở. Riêng vấn đề phạt do vi phạm hợp đồng anh Song không có yêu cầu nên Hội đồng xét xử không xem xét.

Vì các lẽ trên:

QUYẾT ĐỊNH

Căn cứ khoản 3 Điều 26; khoản 1 Điều 35; điểm a, khoản 1 Điều 39; khoản 2 Điều 71; Điều 147; khoản 2 Điều 244 Bộ luật tố tụng Dân sự; các Điều 117; Điều 119; Điều 328 Bộ luật Dân sự; Điều 188 Luật đất đai; khoản 2 Điều 26; khoản 4 Điều 27 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

Tuyên xử:

1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn Phạm Văn S đối với bị đơn anh Trần Văn N, buộc bị đơn anh Trần Văn N phải hoàn trả lại số tiền 350.000.000 đồng (ba trăm năm mươi triệu đồng) đã nhận cọc cho anh Phạm Văn S.

2. Đình chỉ phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn anh Phạm Văn S đối với bị đơn anh Trần Văn N về trả tiền lãi kể từ ngày 28/4/2023.

3. Về án phí:

- Buộc anh Trần Văn N phải nộp 17.500.000 đồng (mười bảy triệu năm trăm nghìn đồng) tiền án phí dân sự sơ thẩm có giá ngạch để sung vào ngân sách Nhà nước.

- Anh Phạm Văn S không phải chịu tiền án phí dân sự sơ thẩm, trả lại cho anh Song số tiền 8.750.000 đồng tạm ứng án phí mà anh Song đã nộp theo Biên lai thu tiền số 0002764 ngày 22/6/2023 của Chi cục Thi hành dân sự huyện Bố Trạch;

4. Quyền kháng cáo: Nguyên đơn, bị đơn có mặt được quyền kháng cáo bản án trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày tuyên án sơ thẩm (29/9/2023).

“Kể từ ngày bản án có hiệu lực pháp luật và có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án cho đến khi thi hành xong tất cả các khoản tiền, hàng tháng bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 468 Bộ luật dân sự”.

“Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các điều 6, 7, 7a, 7b và 9 Luật thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật thi hành án dân sự”.