Bản án 20a/2022/DS-PT — Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Theo đơn khởi kiện ngày 07/10/2019 và lời K1i trong quá trình giải quyết vụ án, các nguyên đơn ông Nguyễn Văn H, bà Phạm Thị Tvà người đại diện theo ủy quyền ông Trần Văn D trình bày:

Ngày 29/6/2018, vợ chồng ông Điểu K, bà Thị K1chuyển nhượng cho ông H, bà Tdiện tích đất 30.000m2 trong thửa đất số 103, tờ bản đồ số 02 diện tích 37.768m2 tại thôn Đ, xã Đ, huyện B, tỉnh Bình Phước, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số R 943575, số vào sổ cấp giấy chứng nhận số 271 QSDĐ Ủy ban nhân dân huyện B, tỉnh Bình Phước cấp ngày 25/12/2000 cho hộ ông Điểu K; giá chuyển nhượng là 1.282.000.000 đồng. Hai bên đã thanh toán tiền cho nhau bằng cách ông H, bà T khấu trừ 600.000.000 đồng tiền ông H, bà T mua điều bông 12 năm trên thửa đất này của ông K, bà Thị K1ngày 09/3/2014 và ngày 26/4/2016. Số tiền 682.000.000 đồng còn lại ông H, bà Tđã trả đủ cho ông K, bà Thị K1. Việc chuyển nhượng đất hai bên có làm giấy viết tay do giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ông K, bà Thị K1 đang thế chấp vay vốn tại Ngân hàng Thương mại cổ phần công thương Việt Nam (Vietinbank). Hai bên thỏa thuận khi đến hạn trả nợ, ông K lấy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất về thì hai bên làm thủ tục sang tên qua cho ông H, bà T. Tuy nhiên, đến ngày 04/10/2019, ông K đã rút giấy chứng nhận quyền sử dụng đất về rồi chuyển nhượng thửa đất này cho người khác nhằm trốn tránh nghĩa vụ thỏa thuận giữa hai bên.

Ông Nguyễn Văn H, bà Phạm Thị T khởi kiện yêu cầu: Công nhận hiệu lực của giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản trên đất xác lập ngày 29/6/2018 giữa ông H với ông K, bà Thị K1n; công nhận quyền sử dụng đối với diện tích đất khoảng 03ha trong thửa đất số 103, tờ bản đồ số 2 tại thôn Đ, xã Đ, huyện B cho ông H, bà T. Đối với ý kiến của ông K, bà Thị K1n, anh Hảo, anh Hùng, chị Mai thì ông H, bà Tkhông đồng ý công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông K, bà Thị K1với ông H2, bà M.

Bị đơn ông K, bà Thị K1và người đại diện theo ủy quyền ông Bùi Như C trình bày: Ngày 29/6/2018, vợ chồng ông Điểu K, bà Thị K1và các con có chuyển nhượng cho ông H, bà T diện tích đất 30.000m2 với giá là 1.282.000.000 đồng như ông H trình bày. Tuy nhiên, việc gia đình ông ký giấy chuyển nhượng là do bị ông H ép buộc. Về thanh toán, thực tế ông K, bà Thị K1 không nhận số tiền mặt 682.000.000 đồng; còn số tiền khấu trừ 600.000.000 đồng ông bà thừa nhận trước đó có bán điều bông cho ông H 12 năm, nhưng tất cả là tiền vay, ông H tính lãi quá cao. Ngày 23/9/2019, sau khi trả hết nợ cho Ngân hàng, giải chấp thửa đất số 103, ông K tiếp tục chuyển nhượng cho ông Huỳnh Long H toàn bộ diện tích đất bao gồm phần đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng và phần chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng, tổng cộng là 4,5ha; hiện trạng đất có trồng cây điều và cây cà phê; thỏa thuận giá là 1,7 tỷ đồng. Ông K đã nhận từ ông H1 1.200.000.000 đồng. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông H1 và ông K chỉ viết tay với nhau, không công chứng, chứng thực. Ngày 03/10/2019, ông H1 sang nhượng lại thửa đất này cho ông Trần Thế H2, bà Bùi Thị Tuyết M, ông K và bà Thị K1 đồng ý sang tên trực tiếp từ ông bà qua cho ông H2, bà M. Nay với yêu cầu của các nguyên đơn, ông K bà Thị K1 không đồng ý; với yêu cầu của người liên quan ông H1, ông H2, bà M ông bà đồng ý. Các bị đơn không phản tố nội dung gì.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan anh Điểu X, anh Điểu H1 và chị Thị L trình bày: Ngày 29/6/2018, các anh chị cùng với cha mẹ là ông Điểu K, bà Thị K1có chuyển nhượng cho ông H, bà T diện tích đất 30.000m2 như ông H bà T trình bày nhưng do gia đình anh, chị có vay tiền của ông H với mức lãi cao không trả được nên ông H hù dọa và ép bán đất. Anh X, anh H3, chị L đề nghị Tòa án giải quyết hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông H với ông K, bà Thị K1n, đề nghị công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông K, bà Thị K1với vợ chồng ông H2, bà M.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Huỳnh Long H trình bày: Ngày 23/9/2019 ông H1có nhận chuyển nhượng của ông K diện tích đất bao gồm phần có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và phần chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tổng cộng là 4,5ha; hiện trạng đất có trồng cây điều và cây cà phê; thỏa thuận giá là 1,7 tỷ đồng, ông đã trả cho vợ chồng ông K là 1,2 tỷ đồng. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông H1và ông K chỉ viết tay với nhau, không công chứng, chứng thực. Ngay trong ngày 23/9/2019, ông K giao đất cho ông H1. Ngày 03/10/2019, do không có nhu cầu sử dụng nên ông H1 sang nhượng lại toàn bộ diện tích đất này cho ông Trần Thế H2, bà Bùi Thị Tuyết M với giá là 1,7 tỷ đồng. Cũng ngay ngày 03/10/2019 ông H1 bàn giao rẫy cho ông H2 sử dụng. Ông H2 đã trả ông H11.050.000.000 đồng), số còn lại là 650 triệu đồng hai bên thỏa thuận sau khi sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất xong thì ông H2 trả đủ cho ông H1. Về thủ tục, ông H1 và vợ chồng ông H2, vợ chồng ông K thống nhất sang tên sổ đất trực tiếp từ ông K qua vợ chồng ông H2 để anh Hảo không phải nộp tiền thuế nhận chuyển nhượng. Hợp đồng đã được Văn phòng Công chứng Lê Nguyện tại thị trấn Đ chứng thực vào ngày 03/10/2019. Khi ông anh H2 nộp hồ sơ đến Văn phòng Đăng ký đất đai thì được biết diện tích đất này đã bị phong tỏa theo yêu cầu của ông H. Nay ông H1không đồng ý với yêu cầu của ông H, bà Tmà yêu cầu Tòa án công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông H2, bà M với ông K, bà Thị K1n.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Trần Thế H2, bà Bùi Thị Tuyết M trình bày: Ngày 27/9/2019 ông bà có nhận chuyển nhượng từ ông Huỳnh Long H diện tích đất có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là 37.768m2 và diện tích đất ngoài giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 7.232m2; đất tọa lạc tại thôn Đ, xã Đ, huyện B, tỉnh Bình Phước, với giá là 1.700.000.000 đồng, tính đến nay đã trả cho ông H11.050.000.000 đồng. Thửa đất đứng tên ông K nên các bên thỏa thuận sẽ thực hiện hợp chuyển nhượng trực tiếp từ ông K qua cho ông H2. Trong quá trình thực hiện các thủ tục sang tên, do diện tích đất này bị phong tỏa nên không sang tên được cho ông H2, bà M. Nay ông H2, bà M yêu cầu công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sủ dụng đất và tài sản gắn liền với đất đối với diện tích đất trên giữa gia đình ông K với ông bà. Ông H2 bà M rút yêu cầu ông H hoàn trả lại hoa màu mà ông H đã thu trên đất là 8.000kg hạt điều, tương ứng 200.000.000 đồng.

Quan điểm của Luật sư Nguyễn Thành K: Đề nghị Hội đồng xét xử tuyên hủy Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Nguyễn Văn H với ông Điểu K, bà Thị K1vì có sự vi phạm về mặt hình thức, chỉ là giấy viết tay không công chứng, chứng thực. Về nội dung chuyển nhượng, đất đang thế chấp tại ngân hàng, không có ý kiến của Ngân hàng về việc chuyển nhượng; vị trí đất chuyển nhượng không rõ ràng; không có việc giao nhận đất; tiền thì gia đình ông K xác định chưa nhận. Do đó, Hợp đồng chuyển nhượng đất giữa ông H với ông K, bà Thị K1là vi phạm điều cấm của pháp luật, căn cứ Điều 123 Bộ luật Dân sự cần tuyên giao dịch này vô hiệu. Đề nghị Hội đồng xét xử công nhận Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông K, bà Thị K1với ông H2, bà M vì về mặt hình thức Hợp đồng này đã được công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật; về nội dung đã giao tiền, giao đất; đất không có tranh chấp; giao dịch hoàn toàn tự nguyện, ông H2, bà M hoàn toàn không biết việc ông K, bà Thị K1đã chuyển nhượng đất cho ông H,

Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 32/2021/DS-ST ngày 05 tháng 7 năm 2021 của Tòa án nhân dân huyện B, tỉnh Bình Phước quyết định:

- Căn cứ các điều 123, 129, 131, 500 và Điều 502 của Bộ luật Dân sự năm 2015; căn cứ các điều 167, 188 của Luật Đất đai năm 2013; căn cứ các điều 26, 35, 147, 157, 217, 218, 266 và Điều 273 của Bộ luật Tố tụng dân sự; căn cứ vào Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí của Tòa án ngày 30/12/2016.

1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của các nguyên đơn ông Nguyễn Văn H, bà Phạm Thị T; công nhận hiệu lực của Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liên trên đất ngày 29/6/2018 giữa ông Nguyễn Văn H, bà Phạm Thị T với vợ chồng ông Điểu K, bà Thị K1 đối với diện tích đất 29.977,2m2 tọa lạc tại thôn Đ, xã Đ, huyện B, tỉnh Bình Phước; theo sơ đồ đo đạc số 02053 ngày 27/12/2019 của Công ty TNHH-MTV đo đạc bản đồ và trắc địa công trình 401 ( có sơ đồ kèm theo).

Các đương sự có quyền và nghĩa vụ liên hệ với cơ quan có thẩm quyền để thực hiện các thủ tục đăng ký theo quy định của pháp luật.

Tiếp tục duy trì Quyết định áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời số 09/2019/QĐ-BPKKTT ngày 09/10/2019 để đảm bảo cho việc thi hành án. Hủy Quyết định áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời số 05/2020/QĐ-BPKKTT ngày 18/02/2020 và Quyết định áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời số 02/2021/QĐ-BPKKTT ngày 04/3/2021.

2. Tuyên bố Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 23/9/2019 giữa vợ chồng ông Điêu K bà Thị K1 với anh Huỳnh Long H vô hiệu. Buộc các bị đơn ông Điêu K, bà Thị K1 hoàn trả lại số tiền đã nhận là 1.200.000.000 đồng cho ông Huỳnh Long H1.

3. Tuyên bố Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 27/9/2019 giữa anh Huỳnh Long Hvới vợ chồng anh Trần Thế H2, chị Bùi Thị Tuyết M vô hiệu. Buộc ông Huỳnh Long H hoàn trả lại cho ông Trần Thế H2, bà Bùi Thị Tuyết M số tiền là 1.050.000.000 đồng.

Đình chỉ giải quyết đối với yêu cầu độc lập của ông Trần Thế H2, bà Bùi Thị Tuyết M đối với ông Nguyễn Văn H, bà Phạm Thị T, về việc yêu cầu hoàn trả hoa lợi trên đất.

Ngoài ra, Bản án sơ thẩm còn quyết định về án phí, chi phí tố tụng, nghĩa vụ thi hành án và quyền kháng cáo theo quy định.

Sau khi xét xử sơ thẩm, ngày 16/7/2021, những người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan Trần Thế H2, Trần Long H1 kháng cáo Bản án sơ thẩm, đề nghị Tòa án cấp phúc thẩm:

- Tuyên vô hiệu giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng giấy viết tay giữa ông Nguyễn Văn H với hộ ông Điểu K;

- Công nhận giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ ông Điểu Kvới vợ chồng ông Trần Thế H2 bà Bùi Thị Tuyết M ký kết ngày 09/10/2019 tại Văn phòng Công chứng Lê Nguyệt;

- Ông H1 yêu cầu công nhận việc hộ ông Điểu Khủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho ông H1; công nhận việc ông H1 hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho ông H2;

- Đối với việc không đưa Văn phòng Công chứng Lê Nguyệt vào tham gia tố tụng nếu không khắc phục được thì đề nghị hủy Bản án sơ thẩm để xét xử lại theo quy định.

Tại phiên tòa phúc thẩm:

Các đương sự không tự thỏa thuận được với nhau về việc giải quyết vụ án và giữ nguyên các nội dung kháng cáo.

Quan điểm của đại diện Viện kiểm sát:

Về tố tụng: Kể từ thời điểm thụ lý giải quyết vụ án tại cấp phúc thẩm đến nay, Thẩm phán, Thư ký Tòa án, Hội đồng xét xử và các đương sự chấp hành đúng quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự.

Về nội dung: Đề nghị Hội đồng xét xử chấp nhận một yêu cầu kháng cáo của ông Trần Thế H2 và ông Trần Long Hảo, hủy Bản án sơ thẩm để xét xử lại do Tòa án cấp sơ thẩm có nhiều vi phạm thủ tục tố tụng làm ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của các đương sự.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Tòa án cấp sơ thẩm không thụ lý yêu cầu độc lập của ông Huỳnh Long H đối với ông Điểu K bà Thị K1n, cũng không thụ lý yêu cầu độc lập của ông Trần Thế H2, bà Bùi Thị Tuyết M đối với ông Huỳnh Long H nhưng lại buộc ông Điểu K bà Thị K1 trả lại tiền cho ông H1, và buộc ông H1 trả lại tiền cho ông H2 bà M là giải quyết vượt quá yêu cầu của đương sự.

Trong quá trình giải quyết vụ án, Tòa án cấp sơ thẩm đã thụ lý yêu cầu độc lập của ông Trần Thế H2, bà Bùi Thị Tuyết M về việc yêu cầu công nhận Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng thửa đất số 103 giữa bên chuyển nhượng ông Điểu K, bà Điểu Thị Năm, anh Điểu X, chị Thị L, bà Thị K1với bên nhận chuyển nhượng ông Trần Thế H2, bà Bùi Thị Tuyết M, theo Văn bản công chứng ngày 09/10/2019 của Văn phòng Công chứng Lê Nguyệt nhưng không quyết định gì về yêu cầu này cũng là thiếu sót. Trường hợp công nhận quyền sử dụng đất cho ông H, bà T thì phải bác yêu cầu của ông H2, bà M và tuyên Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa gia đình ông Điểu K với vợ chồng ông H2 vô hiệu mới giải quyết hết các vấn đề liên quan đến vụ án, đảm bảo việc thi hành án.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ khoản 3 Điều 308; Điều 310 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015; Nghị quyết số: 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Uỷ ban thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

Chấp nhận một phần kháng cáo của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan Trần Thế H2 và một phần kháng cáo của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan Trần Long H.

Hủy Bản án sơ thẩm thẩm số 32/2021/DS-ST ngày 05 tháng 7 năm 2021 của Tòa án nhân dân huyện B, tỉnh Bình Phước, về vụ án “Yêu cầu công nhận hiệu lực của giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất, yêu cầu tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu, giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu”, giữa nguyên đơn là ông Nguyễn Văn H, bà Phạm Thị Tvới bị đơn là ông Điểu K (Điểu K, Điểu K), bà Thị K1(Thị K1 ) và những người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan khác.

Giao hồ sơ vụ án cho Tòa án nhân dân huyện B giải quyết lại vụ án theo thủ tục sơ thẩm.

Án phí dân sự phúc thẩm: ông Trần Thế H2 và ông Trần Long H không phải chịu.

Trả lại cho ông Huỳnh Long H 300.000 (ba trăm nghìn) đồng tạm ứng án phí dân sự phúc thẩm đã nộp theo biên lai thu tiền số 016421, quyển số 0329, ngày 16/7/2021; trả lại cho ông Trần Thế H 2 300.000 (ba trăm nghìn) đồng tạm ứng án phí dân sự phúc thẩm đã nộp theo biên lai thu tiền số 016430, quyển số 0329, ngày 18/8/2021 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện B

Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án./.