Bản án 204/2022/DS-ST — Tranh chấp hợp đồng đặt cọc

NỘI DUNG VỤ ÁN:

* Theo đơn khởi kiện của nguyên đơn Ông Trần Văn M và quá trình giải quyết vụ án, ngƣời đại diện theo ủy quyền và ngƣời bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của ông M cùng thống nhất trình bày:

Ngày 04/06/2021, tại trụ sở Văn phòng Công chứng D, 166/6E, Quốc lộ U, khu phố Y, thị trấn C, huyện C, Thành phố Hồ Chí Minh, ông M đã ký Hợp đồng đặt cọc số công chứng 002613 quyển số: 02/2021/TP/CC-SCC/HĐGD với ông Nguyễn Thanh H2. Nội dung hợp đồng: Ông M đặt cọc số tiền 1.500.000.000 (một tỷ năm trăm triệu) đồng cho ông H2 để đảm bảo việc chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng thửa đất số 44, tờ bản đồ số 18, xã Đ, huyện C, theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số: BĐ 931510, do UBND huyện C cấp ngày 01/04/2011 đứng tên ông H2 (sau đây gọi tắt là GCNQSDĐ số BĐ 931510). Giá chuyển nhượng thửa đất là 2.000.000.000đ (hai tỷ đồng). Thời hạn đặt cọc là từ ngày 04/06/2021 đến hết ngày 03/09/2021, ông H2 phải thực hiện việc xóa đăng ký thế chấp và thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất thửa 44 cho ông M. Ngày 18/06/2021, sau khi thực hiện xong thủ tục xóa thế chấp, ông H2 đã giao cho ông M giữ GCNQSDĐ này.

Trong thời hạn đặt cọc từ ngày 04/06/2021 đến hết ngày 03/09/2021. Ông M đã nhiều lần điện thoại, nhắn tin yêu cầu ông H2 thực hiện việc công chứng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho ông M nhưng ông H2 lấy lý do là trong thời gian này Thành phố Hồ Chí Minh đang thực hiện việc giãn cách xã hội do dịch Covid-19 nên không thực hiện được việc công chứng và hẹn sau khi bỏ giãn cách sẽ công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho ông M. Sau thời gian chờ đợi nhưng không thấy ông H2 liên hệ mặc dù ông M đã chủ động gọi điện thoại, nhắn tin nhưng ông H2 vẫn không nghe máy. Ngày 10/12/2021, ông M đã gửi Thông báo yêu cầu thực hiện công chứng Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đến địa chỉ thường trú của ông H2 nhưng vẫn không nhận được sự hợp tác của ông H2. Nhận thấy, ông H2 vi phạm thỏa thuận theo như hợp đồng đặt cọc đã ký kết làm ảnh hưởng đến quyền lợi hợp pháp của ông M.

Ông M yêu cầu Tòa án hủy hợp đồng đặt cọc ký ngày 04/06/2021, số công chứng 002613 quyển số: 02/2021/TP/CC-SCC/HĐGD ngày 04/06/2021, tại Văn phòng công chứng D công chứng. Buộc ông Nguyễn Thanh H2 và bà Nguyễn Thị Hồng H3 trả lại cho ông M số tiền đã nhận là 1.500.000.000 (một tỷ năm trăm triệu) đồng và tiền phạt cọc là 1.500.000.000 (một tỷ năm trăm triệu) đồng. Tổng cộng, buộc ông H2 và vợ là bà H3 phải trả cho ông M là 3.000.000.000đ (ba tỷ đồng) một lần ngay sau khi bản án có hiệu lực pháp luật.

Tại phiên Toà, ông M xin rút một phần yêu cầu khởi kiện chỉ yêu cầu ông H2 (không yêu cầu bà H3) thực hiện nghĩa vụ trả tiền cọc và chịu phạt cọc như trên.

* Quá trình giải quyết vụ án và tại phiên tòa bị đơn ông Nguyễn Thanh H2 và ngƣời có quyền lợi nghĩa vụ liên quan bà Nguyễn Thị Hồng H3 vắng mặt.

* Văn phòng công chứng D trình bày tại bản tự khai ngày 15/4/2022 và có đơn xin vắng mặt:

Theo quy định của pháp luật khi tiến hành đặt cọc phải có đủ hai vợ chồng chủ sở hữu, ký nhận cọc. Nhưng ông Nguyễn Thanh H2 nêu lý do vợ bị cách ly do nhiễm covid-19 nên không thể đến văn phòng công chứng D ký nhận cọc mà ông Nguyễn Thanh H2 yêu cầu viết cam kết tự chịu trách nhiệm về hành vi nhận cọc của mình. Đồng bên nhận cọc là Ông Trần Văn M cũng thống nhất theo ý kiến của ông Nguyễn Thanh H2 và cũng cam kết tự chịu trách nhiệm. Bởi những lý do trên Văn phòng công chứng D cho hai bên cam kết bằng văn bản, mỗi bên giữ một bản có đính kèm cung cấp cho quý Toà.

* Ý kiến của luật sư: Tôi thống nhất ý kiến ông H2: Yêu cầu Tòa án hủy hợp đồng đặt cọc ký ngày 04/06/2021, số công chứng 002613 quyển số: 02/2021/TP/CC-SCC/HĐGD ngày 04/06/2021, tại Văn phòng công chứng D công chứng. Buộc ông Nguyễn Thanh H2 trả lại cho ông M số tiền đã nhận là 1.500.000.000 (một tỷ năm trăm triệu) đồng và tiền phạt cọc là 1.500.000.000 (một tỷ năm trăm triệu) đồng, tổng cộng là 3.000.000.000đ (ba tỷ đồng), trả một lần ngay sau khi bản án có hiệu lực pháp luật.

* Ý kiến của đại diện Viện kiểm sát nhân dân huyện Củ Chi:

- Qua kiểm sát việc giải quyết vụ án từ khi thụ lý đến trước thời điểm Hội đồng xét xử nghị án: Thẩm phán và Hội đồng xét xử đã thực hiện đúng nội dung quy định của Bộ luật Tố tụng Dân sự năm 2015: Vụ án được thụ lý đúng thẩm quyền; việc Tòa án cấp, tống đạt, thông báo các văn bản tố tụng đúng quy định; thời hạn gửi Thông báo thụ lý cho Viện kiểm sát cùng cấp đúng quy định; thời hạn gửi Quyết định đưa vụ án ra xét xử và thời hạn gửi hồ sơ đúng quy định; tại phiên tòa, Hội đồng xét xử đã tiến hành đúng thời gian, địa điểm được ghi trong quyết định đưa vụ án ra xét xử, thành phần Hội đồng xét xử đúng quy định, việc tham gia hỏi tại phiên tòa đúng quy định. Đối với các đương sự: Từ khi thụ lý vụ án cũng như tại phiên tòa hôm nay, các đương sự đã thực hiện đúng các quy định của Bộ luật Tố tụng Dân sự năm 2015. Đề nghị Hội đồng xét xử: Căn cứ khoản 3 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35, điểm a khoản 1 Điều 39 BLTTDS năm 2015; các Điều 117, 328, 422, 427 BLDS năm 2015; khoản 1 Mục 1 Nghị quyết 01/2003/NQ-HĐTP, chấp nhận một phần yêu cầu của nguyên đơn.

Về nội dung vụ án: Căn cứ vào khoản 3 Điều 26, Điểm a Khoản 1 Điều 35, Điểm c Khoản 1 Điều 39, điều 244 của Bộ luật Tố tụng Dân sự; Điều 385, Điều 398, Điều 400, Điều 423, Điều 427 của Bộ luật Dân sự; Đề nghị Hội đồng xét xử:

Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn hủy hợp đồng đặt cọc ký ngày 04/6/2021 (số công chứng 002613 quyền số 02/2021/TP/SCC/HĐGD ngày 04/6/2021 do Văn phòng công chứng D chứng nhận; buộc ông Nguyễn Thanh H2 trả lại cho Ông Trần Văn M số tiền cọc đã nhận là 1.500.000.000đ và tiền phạt cọc là 1.500.000.000đ.

Đình chỉ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn đối với nội dung rút yêu cầu khởi kiện buộc bà Nguyễn Thị Hồng H3 cùng ông Nguyễn Thanh H2 trả tiền cọc và phạt cọc.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Sau khi nghiên cứu các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa, căn cứ vào kết quả tranh tụng, kết quả tranh luận tại phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định:

Bị đơn ông Nguyễn Thanh H2 và người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan bà Nguyễn Thị Hồng H3 đã được triệu tập hợp lệ lần thứ hai nhưng vắng mặt không có lý do. Căn cứ Điều 227 và Điều 228 của Bộ luật Tố tụng dân sự, Hội đồng xét xử xét xử vắng mặt ông H2 và bà H3.

Tại phiên tòa nguyên đơn thay đổi một phần yêu cầu khởi kiện chỉ buộc ông Nguyễn Thanh H2 phải hoàn trả số tiền nhận cọc và chịu phạt cọc mà không yêu cầu bà Nguyễn Thị Hồng H3 là vợ của ông H2 phải cùng có nghĩa vụ. Việc thay đổi yêu cầu này của nguyên đơn không vượt quá yêu cầu khởi kiện ban đầu theo quy định tại khoản 1 Điều 244 Bộ luật tố tụng dân sự nên Hội đồng xét xử chấp nhận và đình chỉ phần yêu cầu này của nguyên đơn.

Nguyên đơn Ông Trần Văn M khởi kiện yêu cầu hủy hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông M và ông Nguyễn Thanh H2 và buộc ông H2 phải hoàn trả số tiền nhận cọc và chịu phạt cọc. Đây là quan hệ pháp luật “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc để chuyển nhượng quyền sử dụng đất” quy định tại Khoản 3 Điều 26 của Bộ luật Tố tụng Dân sự.

Đất tranh chấp tọa lạc tại xã Đ, huyện C, Thành phố Hồ Chí Minh nên vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân huyện Củ Chi theo quy định tại Điểm a Khoản 1 Điều 35 và Điểm c Khoản 1 Điều 39 của Bộ luật Tố tụng Dân sự năm 2015.

Từ những căn cứ trên, có cơ sở xác định ông H2 đã vi phạm thỏa thuận tại hợp đồng đặt cọc ngày 04/6/2021, việc không thực hiện nhận chuyển nhượng và chuyển nhượng quyền sử dụng đất thửa số 44, tờ bản đồ số 18, xã Đ, huyện C như thỏa thuận tại đặt cọc ngày 04/6/2021 hoàn toàn do lỗi của ông H2. Yêu cầu khởi kiện của ông M về việc hủy hợp đồng đặt cọc ngày 04/6/2021 và buộc ông H2 phải chịu phạt cọc bằng số tiền đặt cọc là phù hợp với quy định tại Điều 328 Bộ luật dân sự 2015 nên được chấp nhận.

Ông M không phải chịu tiền án phí và được hoàn trả số tiền tạm ứng án phí đã nộp.

Ông Nguyễn Thanh H2 phải chịu 92.000.000 đồng tiền án phí dân sự sơ thẩm (Cách tính: 72.000.000đ + 2% x 1.000.000.000đ = 92.000.000đ).

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH:

- Căn cứ vào khoản 3 Điều 26, Điểm a Khoản 1 Điều 35, Điểm c Khoản 1 Điều 39, Điều 58, Điều 146, Điều 147, Điều 228, Điều 273 và Điều 280 của Bộ luật Tố tụng Dân sự;

- Căn cứ vào Điều 117, Điều 131, Điều 328 của Bộ luật Dân sự;

- Căn cứ vào Điều 26 của Nghị quyết số: 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí.

Tuyên xử:

1. Đình chỉ yêu cầu của Ông Trần Văn M về việc buộc bà Nguyễn Thị Hồng H3 phải cùng chịu trách nhiệm với ông Nguyễn Thanh H2 trả số tiền cọc đã nhận là 1.500.000.000 (một tỷ năm trăm triệu) đồng và chịu phạt cọc 1.500.000.000 (một tỷ năm trăm triệu) đồng theo hợp đồng đặt cọc ngày 04/06/2021, số công chứng 002613 quyển số: 02/2021/TP/CC-SCC/HĐGD ngày 04/06/2021 tại Văn phòng công chứng D.

2. Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn Ông Trần Văn M:

Hủy hợp đồng đặt cọc lập ngày 04/06/2021 giữa Ông Trần Văn M và ông Nguyễn Thanh H2, số công chứng 002613 quyển số: 02/2021/TP/CC-SCC/HĐGD ngày 04/06/2021 tại Văn phòng công chứng D.

Buộc ông Nguyễn Thanh H2 phải có nghĩa vụ hoàn trả lại cho Ông Trần Văn M số tiền cọc đã nhận là 1.500.000.000 (một tỷ năm trăm triệu) đồng và phải chịu phạt cọc 1.500.000.000 (một tỷ năm trăm triệu) đồng. Tổng cộng ông Nguyễn Thanh H2 phải trả cho Ông Trần Văn M số tiền là 3.000.000.000 (ba tỷ) đồng.

Sau khi ông Nguyễn Thanh H2 thực hiện đầy đủ nghĩa vụ trả số tiền 3.000.000.000 (ba tỷ) đồng nêu trên cho Ông Trần Văn M thì ông M có trách nhiệm trả lại bản chính Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số BĐ 931510 do Ủy ban nhân dân huyện Củ Chi ngày 01/4/2011 đứng tên ông Nguyễn Thanh H2 cho ông H2.

Kể từ ngày bản án có hiệu lực pháp luật, người được thi hành án nộp đơn yêu cầu thi hành án, nếu người phải thi hành án chưa thanh toán xong số tiền phải thi hành thì còn phải trả tiền lãi theo mức lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 468 Bộ luật dân sự năm 2015 tương ứng với số tiền và thời gian chậm trả.

1. Án phí dân sự sơ thẩm:

- Ông Nguyễn Thanh H2 phải cùng chịu 92.000.000 (chín mươi hai triệu) đồng tiền án phí dân sự sơ thẩm.

- Ông Trần Văn M không phải chịu án phí dân sự sơ thẩm, được hoàn trả lại 46.000.000đ (bốn mươi sáu triệu) đồng tiền tạm ứng án phí đã nộp theo biên lai thu tiền số AA/2021/0043772 ngày 20/01/2022 của Chi Cục Thi hành án dân sự huyện Củ Chi.

Trường hợp bản án được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7 và 9 Luật Thi hành án Dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án Dân sự.

3. Án xử công khai đương sự có mặt có quyền kháng cáo trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày tuyên án. Riêng bị đơn, người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan vắng mặt tại phiên tòa có quyền kháng cáo trong hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được bản sao bản án hoặc ngày niêm yết.