Bản án 203/2023/DS-PT — Tranh chấp hợp đồng đặt cọc

NỘI DUNG VỤ ÁN:

1. Theo đơn khởi kiện đề ngày 19/11/2021, khởi kiện bổ sung ngày 14/7/2022, lời khai trong quá trình giải quyết vụ án và tại phiên tòa, người đại diện hợp pháp của nguyên đơn trình bày:

Ngày 19/4/2021, ông Trịnh Duy T có đặt cọc cho ông Nguyễn Ngọc S và bà Hồ Thu D số tiền 800.000.000 đồng để thoả thuận nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất diện tích 516,2m2 thuộc thửa đất số 727, tờ bản đồ số 26, tại phường T, thị xã (nay là thành phố ) T, tỉnh Bình Dương với giá chuyển nhượng là 7.700.000.000 đồng. Hai bên thoả thuận: ngày 19/4/2021 đặt cọc số tiền 800.000.000 đồng, ngày 25/6/2021 ra phòng công chứng ký hợp đồng chuyển nhượng sang tên thanh toán số tiền còn lại là 6.900.000.000 đồng. Tuy nhiên, trước ngày 25/6/2021, vợ chồng bà D báo cho ông T biết về việc hồ sơ trích lục có sự thay đổi so với giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (có cập nhật diện tích hành lang an toàn đường bộ) mà theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho ông S, bà D là không có và ông T phát hiện diện tích đất trên mảnh trích lục không đúng so với bản phô tô giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ông S, bà D đã đưa cho ông T xem khi hai bên ký hợp đồng đặt cọc ngày 19/4/2021 nên ông T không đồng ý mua, đồng thời hai bên có thỏa thuận không tiến hành chuyển nhượng nữa, thống nhất hủy Giấy đặt cọc ngày 19/4/2021 mà hai bên đã ký và vợ chồng ông S, bà D trả lại số tiền cọc đã nhận là 800.000.000 đồng cho ông T. Việc thỏa thuận trên đã được ghi tại mặt sau Giấy biên nhận đặt cọc ngày 19/4/2021, bản của vợ chồng ông S, bà D giữ. Tuy nhiên, sau đó vợ chồng ông S, bà D không thực hiện nên ngày 03/11/2021 ông T có đến nhà vợ chồng ông S thì ông S, bà D có viết cam kết trả lại tiền cọc với nội dung: “Vợ chồng chúng tôi hứa đến ngày 15.11.2021 chúng tôi xin hoàn tiền cọc của anh T vì giao dịch mua bán không thành công”.

Sau khi ký giấy cam kết trả lại tiền cọc thì ông Trịnh Duy T hoàn toàn không liên lạc được với vợ chồng ông S, bà D. Ông T nhận thấy ông S và bà D không có thiện chí trả lại số tiền cọc đã nhận nên ông T khởi kiện yêu cầu Tòa án tuyên hủy hợp đồng đặt cọc ngày 19/4/2021 giữa ông Trịnh Duy T với vợ chồng ông Nguyễn Ngọc S, bà Hồ Thị D1 và buộc ông Nguyễn Ngọc S và bà Hồ Thu D trả lại cho ông T số tiền cọc đã nhận là 800.000.000 đồng (tám trăm triệu đồng). Đối với yêu cầu phản tố của bị đơn ông Nguyễn Ngọc S, bà Hồ Thị D1 yêu cầu tiếp tục thực hiện hợp đồng đặt cọc ngày 19/4/2021 thì nguyên đơn ông T không đồng ý vì hiện diện tích đất hai bên thỏa thuận không giống như giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ông S, bà D1 cung cấp khi hai bên ký hợp đồng đặt cọc và hai bên cũng đã thỏa thuận không tiếp tục thực hiện hợp đồng đặt cọc, đồng ý trả lại tiền cọc cho ông T. Mặt khác, thửa đất trên ông S đã tặng cho bà D1 và hiện đang thế chấp tại Ngân hàng Thương mại Cổ phần K1 - CHI NHÁNH B1.

2. Người đại diện hợp pháp của bị đơn ông Võ Văn K trình bày:

Ông Nguyễn Ngọc S, bà Hồ Thu D thừa nhận ngày 19/4/2021, ông Trịnh Duy T có đặt cọc cho vợ chồng ông S, bà Dân số tiền 800.000.000 đồng để thoả thuận nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất diện tích đất 516,2m2, thuộc thửa đất số 727, tờ bản đồ số 26, tại phường T, thị xã (nay là thành phố ) T, tỉnh Bình Dương với giá chuyển nhượng là 7.700.000.000 đồng. Hai bên thoả thuận: ngày 19/4/2021 đặt cọc số tiền 800.000.000 đồng, ngày 25/6/2021 ra phòng công chứng ký hợp đồng chuyển nhượng sang tên thanh toán số tiền còn lại là 6.900.000.000 đồng. Sau khi nhận tiền cọc thì ông S, bà D có đưa cho ông Đỗ Đình T2 số tiền môi giới là 40.000.000 đồng. Theo thoả thuận trong hợp đồng đặt cọc thì bên bán có nghĩa vụ làm thủ tục trích lục để ký hợp đồng chuyển nhượng. Khi bị đơn ông S, bà D tiến hành xin trích lục thửa đất trên tại Chi nhánh Văn phòng Đ1 (nay là thành phố) T thì diện tích đất vẫn đủ như giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng cơ quan có thẩm quyền có cập nhật thêm diện tích hành lang bảo vệ đường bộ nằm ở cạnh phía Nam của thửa đất. Khi đó, vợ chồng bà D có báo cho ông T biết thì ông T không đồng ý tiếp tục thực hiện hợp đồng đặt cọc, không đồng ý ký hợp đồng chuyển nhượng. Do đó, bị đơn xác định nguyên đơn vi phạm hợp đồng cho nên không đồng ý trả lại tiền cọc. Tuy nhiên, sau đó ông T có thuê người đến nhà ông S, bà D đòi lại tiền và đe doạ, thời điểm này thì ông S, bà D có người con gái đang nằm bệnh viện nên ông S, bà D đã ký vào giấy cam kết trả lại tiền cọc ghi ngày 03/11/2021 giải quyết tình huống tạm thời để có thời gian vào viện thăm con gái, bị đơn không có tự nguyện ký giấy cam kết trả lại tiền đặt cọc. Việc nguyên đơn cho rằng hai bên có thỏa thuận hủy việc đặt cọc là hoàn toàn không có sự thật, bên bị đơn lúc nào cũng muốn tiếp tục thỏa thuận đặt cọc trên. Do vậy, bị đơn có yêu cầu phản tố yêu cầu Tòa án buộc ông Trịnh Duy T tiếp tục thực hiện hợp đồng đặt cọc lập ngày 19/4/2021 để hai bên thực hiện việc ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với thửa đất số 727, tờ bản đồ số 26 tại phường T, thị xã (nay là thành phố ) T, tỉnh Bình Dương. Hiện nay, thửa đất số 727, tờ bản đồ số 26 ông S đã tặng cho vợ là bà D đứng tên chủ sở hữu và đang thế chấp tại Ngân hàng Thương mại Cổ phần K1 - Chi nhánh B1. Trường hợp Tòa án chấp nhận yêu cầu phản tố của bị đơn tiếp tục thực hiện hợp đồng đặt cọc ngày 19/4/2021 thì bà D sẽ giải chấp lấy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ra để ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với ông Trịnh Duy T. Nếu hai bên thỏa thuận với nhau thì vợ chồng ông S, bà D đồng ý trả lại cho ông T số tiền 400.000.000 đồng. Đối với số tiền 40.000.000 đồng ông S, bà D đã đưa cho ông Đỗ Đình T2 thì ông S, bà D không tranh chấp, không yêu cầu Tòa án giải quyết. Nếu sau này ông T2 không trả lại số tiền trên thì ông S, bà D yêu cầu giải quyết bằng vụ án khác.

3. Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Hồ Thu D được Tòa án triệu tập tham gia tố tụng nhưng vắng mặt không trình bày ý kiến.

4. Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan Ngân hàng Thương mại Cổ phần K1 trình bày:

Ngân hàng Thương mại Cổ phần K1 - Chi nhánh B1 có ký kết hợp đồng tín dụng với ông Nguyễn Ngọc S và bà Hồ Thu D vào ngày 14/10/2022 với số tiền cho vay là 490.000.000 đồng, tài sản đảm bảo là quyền sử dụng đất thửa đất số 727, tờ bản đồ số 26, tại phường T, thị xã (nay là thành phố ) T, tỉnh Bình Dương với diện tích 516,2m2 đất trồng cây lâu năm, theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số vào sổ CH05028 do Ủy ban nhân dân thị xã (nay là thành phố) T cấp cho ông Nguyễn Ngọc S và bà Hồ Thu D ngày 13/3/2015, cập nhật biến động mới vào ngày 02/8/2022, tài sản trên được ký hợp đồng thế chấp công chứng tại Văn phòng C ngày 14/10/2022, đăng ký thế chấp tại phòng T3 (nay là thành phố) T ngày 19/10/2022.

Vào ngày 28/11/2022, Ngân hàng có nhận được giấy triệu tập của Tòa án thị xã (nay là thành phố) T mời tham gia tố tụng với tư cách là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan trong vụ án tranh chấp hợp đồng đặt cọc giữa ông Trịnh Duy T với ông Nguyễn Ngọc S và bà Hồ Thu D đối với thửa đất số 727, tờ bản đồ số 26 tại phường T mà hai bên ký hợp đồng đặt cọc đã thế chấp tại Ngân hàng Thương mại Cổ phần K1 - Chi nhánh B1. Đối với vụ án tranh chấp hợp đồng đặt cọc giữa ông T với ông S, bà D thì Ngân hàng không tranh chấp, không có yêu cầu độc lập đối với vụ án trên. Nếu ông S, bà D vi phạm nghĩa vụ thanh toán tiền vay thì Ngân hàng sẽ yêu cầu giải quyết bằng vụ án khác.

5. Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan đồng thời là người làm chứng ông Đỗ Đình T2 trình bày:

Khoảng tháng 3/2021, ông T2 có nghe người dân nói là ông Nguyễn Ngọc S, bà Hồ Thu D có đất muốn chuyển nhượng nên ông T2 lấy số điện thoại rồi gọi trực tiếp thì ông S, bà D có gửi giấy tờ đất cho ông T2 xem và ông T2 đã gửi qua zalo cho ông Trịnh Duy T xem. Sau đó, ông T2 dẫn ông T đi xem đất, ông T đồng ý nhận chuyển nhượng nên hai bên hẹn gặp nhau để thỏa thuận. Ngày 19/4/2021, ông T đến tại nhà vợ chồng ông S, bà D ở phường T, thị xã (nay là thành phố ) T, tỉnh Bình Dương và hai bên tiến hành lập giấy biên nhận đặt cọc đối với thửa đất số 727, tờ bản đồ số 26, tại phường T, thị xã (nay là thành phố) T. Hai bên thỏa thuận đặt cọc chuyển nhượng toàn bộ thửa đất, diện tích bao nhiêu ông T2 không nhớ. Theo Giấy biên nhận đặt cọc ngày 19/4/2021, hai bên thỏa thuận giá chuyển nhượng của thửa đất trên là 7.700.000.000 đồng và ông T đã đặt cọc số tiền 800.000.000 đồng, số tiền còn lại 6.900.000.000 đồng hẹn đến khi ra công chứng hợp đồng chuyển nhượng thì giao hết. Giấy biên nhận đặt cọc trên thì hai bên ông T, vợ chồng ông S, bà D cùng ký, ông T2 ký với tư cách là người làm chứng. Sau khi ký biên nhận, ông T giao số tiền 800.000.000 đồng rồi ra về trước, ông T2 ở lại thì vợ chồng ông S, bà D có cho ông T2 40.000.000 đồng tiền môi giới, ông T2 nhận tiền rồi đi về. Đến khoảng tháng 7, tháng 8 năm 2021 thì ông T có gọi điện báo cho ông T2 biết là giao dịch không thành công do diện tích đất nằm trong hàng lang đường bộ nhiều nên hai bên thỏa thuận không mua bán nữa. Khoảng 03 ngày sau khi ông T gọi điện, ông S cũng gọi điện thoại báo cho ông T2 biết là ông T không mua đất nữa, ông T2 có hỏi lý do vì sao, ông S nói đến ngày giao tiền lần hai ông T không mua nữa thì thôi, rồi không nói gì thêm. Sau đó sự việc thế nào thì ông T2 không biết, chỉ biết khi Tòa án mời đến làm việc. Đối với vụ án nếu Tòa án chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Trịnh Duy T buộc bị đơn ông Nguyễn Ngọc S và bà Hồ Thu D trả lại số tiền cọc 800.000.000 đồng thì ông T2 sẽ tự trả lại cho ông S, bà Dân số tiền 40.000.000 đồng, ông T2 không tranh chấp cũng không yêu cầu Tòa án giải quyết đối với số tiền trên, đề nghị Tòa án giải quyết vụ án theo quy định của pháp luật.

6. Người làm chứng ông Nguyễn Ngọc M trình bày:

Ông Nguyễn Ngọc M và vợ chồng bà D có mối quan hệ bạn bè với nhau, do ở cùng khu phố nên quen biết nhau. Trong tháng 11/2021, ông M không nhớ ngày, ông M có chứng kiến ông Trịnh Duy T có đến chỗ ở của vợ chồng bà S (khu phố T, phường T) quậy phá 02 lần, ông T có hành vi dùng cục đá đập vào cửa nhà, ông T còn dùng lời lẽ đe dọa tính mạng vợ chồng bà D, ông nói: “Mày chán sống đất Bình Dương này”. Ông M biết sự việc kể trên là do tình cờ đi ngang qua chứng kiến. Ông M thấy bất bình nên làm chứng theo yêu cầu, cam kết lời khai là đúng sự thật, ông Mến yêu c Tòa án giải quyết vắng mặt.

* Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 100/2022/DS-ST ngày 20/12/2022 của Tòa án nhân dân thị xã (nay là thành phố ) T, tỉnh Bình Dương đã tuyên xử:

1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Trịnh Duy T về việc "Tranh chấp hợp đồng đặt cọc" với bị đơn ông Nguyễn Ngọc S và bà Hồ Thu D.

- Hủy “Giấy biên nhận đặt cọc ngày 19/4/2021” giữa ông Trịnh Duy T với ông Nguyễn Ngọc S và bà Hồ Thu D.

- Buộc ông Nguyễn Ngọc S và bà Hồ Thu D có trách nhiệm trả lại cho ông Trịnh Duy T số tiền cọc 800.000.000 đồng (tám trăm triệu đồng).

Kể từ ngày người được thi hành án có đơn yêu cầu thi hành án, nếu người phải thi hành án chậm thi hành án thì còn phải trả tiền lãi, theo mức lãi suất quy định tại Điều 357, khoản 2 Điều 468 của Bộ luật Dân sự, tương ứng với số tiền và thời gian chậm thi hành án.

2. Không chấp nhận yêu cầu phản tố của bị đơn ông Nguyễn Ngọc S và bà Hồ Thu D đối với ông Trịnh Duy T về việc yêu cầu tiếp tục thực hiện hợp đồng “Giấy biên nhận đặt cọc ngày 19/4/2021” giữa ông Trịnh Duy T với ông Nguyễn Ngọc S và bà Hồ Thu D.

Ngoài ra, án sơ thẩm còn tuyên về án phí, quyền yêu cầu thi hành án và quyền kháng cáo cho các đương sự.

Sau khi có bản án sơ thẩm, ngày 03/01/2023 bị đơn bà Hồ Thu D có đơn kháng cáo toàn bộ bản án sơ thẩm, đề nghị Tòa án cấp phúc thẩm sửa bản án sơ thẩm theo hướng không chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

Tại phiên tòa phúc thẩm, đại diện bị đơn vẫn giữ nguyên yêu cầu phản tố và yêu cầu kháng cáo. Đại diện nguyên đơn vẫn giữ nguyên yêu cầu khởi kiện, đề nghị giữ nguyên bản án sơ thẩm. Các đương sự không thỏa thuận được với nhau về việc giải quyết vụ án.

Đại diện bị đơn ông Võ Văn K trình bày: Khi thỏa thuận đặt cọc, nguyên đơn đã được xem bản chính giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đã đến xem hiện trạng đất mới đồng ý nhận chuyển nhượng. Hai bên giao kết hợp đồng đặt cọc là tự nguyện, không bị ép buộc, bị đơn đã xóa thế chấp năm 2020, đất chuyển nhượng không bị tranh chấp, không bị kê biên hay phát mãi. Lỗi dẫn đến hợp đồng chuyển nhượng không được giao kết là do nguyên đơn, bị đơn vẫn muốn tiếp tục giao kết hợp đồng. Thủ tục chuyển nhượng bị đơn thực hiện, bị đơn đã trích lục bản đồ địa chính, diện tích đất không thay đổi, tứ cận không thay đổi, diện tích 516,2m2 trong hợp đồng đặt cọc không ghi mục đích sử dụng của thửa đất. Do bị đơn chuyển nhượng hết thửa đất, khi trích lục bản đồ địa chính thì hiện trạng không có gì thay đổi. Do đó, bị đơn xác định nguyên đơn vi phạm hợp đồng cho nên không đồng ý trả lại tiền cọc. Tuy nhiên, sau đó ông T có thuê người đến nhà ông S, bà D đòi lại tiền và đe doạ, thời điểm này thì ông S, bà D có người con gái đang nằm bệnh viện nên ông S, bà D đã ký vào giấy cam kết trả lại tiền cọc ghi ngày 03/11/2021 để giải quyết tình huống tạm thời có thời gian vào viện thăm con gái, chứ bị đơn không có tự nguyện ký giấy cam kết trả lại tiền đặt cọc. Sự việc này được người làm chứng là ông M xác nhận. Vì vậy, đề nghị Hội đồng xét xử chấp nhận kháng cáo của bị đơn, sửa bản án sơ thẩm theo hướng không chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, chấp nhận yêu cầu phản tố của bị đơn.

Đại diện Viện Kiểm sát nhân dân tỉnh Bình Dương phát biểu quan điểm: Về tố tụng: Những người tiến hành tố tụng và tham gia tố tụng đã thực hiện đúng quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự. Về nội dung: Tòa án cấp sơ thẩm xét xử là phù hợp, bị đơn kháng cáo nhưng không xuất trình được tài liệu, chứng cứ chứng minh nên kháng cáo của bị đơn là không có căn cứ chấp nhận, đề nghị Hội đồng xét xử căn cứ khoản 1 Điều 308 của Bộ luật Tố tụng dân sự, giữ nguyên bản án sơ thẩm.

Sau khi nghiên cứu các tài liệu chứng cứ có trong hồ sơ vụ án, đã được thẩm tra tại phiên tòa, căn cứ vào kết quả tranh tụng tại phiên tòa, lời trình bày của đương sự, ý kiến của Kiểm sát viên,

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Từ những phân tích trên, Hội đồng xét xử xét thấy nguyên đơn ông Trịnh Duy T khởi kiện yêu cầu Tòa án tuyên hủy hợp đồng đặt cọc là “Giấy biên nhận đặt cọc” ngày 19/4/2021 giữa ông Trịnh Duy T với ông Nguyễn Ngọc S, bà Hồ Thu D và buộc ông S, bà D phải trả lại số tiền cọc 800.000.000 đồng được Tòa án cấp sơ thẩm chấp nhận là phù hợp với quy định tại các Điều 117, Điều 328 của Bộ luật Dân sự. Yêu cầu phản tố của bị đơn ông Nguyễn Ngọc S và bà Hồ Thu D đối với ông Trịnh Duy T về việc yêu cầu tiếp tục thực hiện hợp đồng “Giấy biên nhận đặt cọc” ngày 19/4/2021 giữa ông T với ông S, bà D là không có căn cứ, không phù hợp nên Tòa án cấp sơ thẩm không chấp nhận là phù hợp.

Từ những nhận định trên, Hội đồng xét xử xét thấy không có căn cứ để chấp nhận kháng cáo của bị đơn bà Hồ Thu D.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

- Căn cứ khoản 1 Điều 148, khoản 1 Điều 308 và Điều 313 của Bộ luật Tố tụng dân sự;

- Căn cứ Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14, ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án,

1. Không chấp nhận kháng cáo của bị đơn bà Hồ Thu D.

Giữ nguyên Bản án dân sự sơ thẩm số 100/2022/DS-ST ngày 20/12/2022 của Tòa án nhân dân thị xã (nay là thành phố ) T, tỉnh Bình Dương.

2. Về án phí dân sự phúc thẩm:

Bị đơn bà Hồ Thu D phải chịu số tiền 300.000 đồng (ba trăm nghìn đồng), được trừ vào tiền tạm ứng án phí đã nộp theo Biên lai thu tiền số 0006687 ngày 07/02/2023 của Chi cục Thi hành án dân sự thị xã (nay là thành phố ) T, tỉnh Bình Dương.

4. Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án./.