Bản án 202/DSPT — Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Theo bản án sơ thẩm, vụ án có nội dung như sau:

Trong đơn khởi kiện ngày 18/6/2018 và quá trình tố tụng tại Tòa án, ông Nguyễn Văn Kim và người đại diện theo ủy quyền là anh Nguyễn Văn Thông trình bày:

Năm 1975 ông Nguyễn Văn Kim cùng vợ là bà Nguyễn Thị Lương cùng con gái là Nguyễn Thị Duyên có khai hoang một thửa đất ở đồng Kẻ Cốc, thôn Đồng Cát, xã Sơn Đông, thị xã Sơn Tây, Hà Nội. Diện tích đất lúc đó không xác định vì gia đình không đo. Trên bản đồ địa chính hiện nay là thửa đất 46-1, tờ bản đồ số 4, diện tích 438m2, gia đình sử dụng trồng sắn, cây ăn quả. Thửa đất có giáp ranh tứ cận: phía Đông giáp nhà ông Hội, phía tây giáp nhà anh Đông, phía nam giáp nhà bà Duyên, phía bắc giáp nhà bà Thảo và mương nước. Quá trình sử dụng gia đình ông Kim chưa kê khai, chưa đóng thuế sử dụng đất cho Nhà nước.

Ngày 01/5/2017, ông Kim có chuyển nhượng cho con trai út là Nguyễn Văn Thiết diện tích đất này. Ông nhờ ông Lê Văn Hiếu là trưởng thôn Tân An viết hộ giấy chuyển nhượng.

Ngày 27/4/2018, do tuổi cao không được minh mẫn nên ông Kim đã chuyển nhựơng diện tích 345m2 của thửa đất trên cho vợ chồng anh Hoàng Văn Hiểu- chị Nguyễn Thị Hiền với giá là 20.000.000 đồng và Bán cả một cây mít trên đất với giá 1.000.000 đồng. Tổng cộng tiền đất và tiền cây mít ông bán cho vợ chồng anh Hiểu là 21.000.000 đồng. Ông Lê Văn Hiếu- trưởng thôn Tân An cũng là người viết hộ giấy chuyển nhượng này và ông Hiển còn ký xác nhận làm chứng vào giấy chuyển nhượng. Khi ông Kim bán cho vợ chồng anh Hiểu, chị Hiền, ông không nhớ mảnh đất đó đã bán cho anh Thiết trước đó. Các con đẻ của ông không ai biết việc ông bán đất cho vợ chồng anh Hiểu, chỉ có vợ anh Nguyễn Văn Thiết là chị Nguyễn Thị Phương ở nhà có biết và cùng ông ký vào hợp đồng chuyển nhượng cho vợ chồng anh Hiểu. Hôm sau, anh Thiết biết việc chuyển nhượng này và phản đối vì đất đã bán cho anh. Do đó, ngay hôm sau cả gia đình ông gồm ông ( Kim), anh Thông, anh Thiết và một số người nữa mang tiền sang trả lại vợ chồng anh Hiểu nhưng anh Hiểu, chị Hiền không đồng ý trả đất, không nhận lại tiền.

Thực tế khi bán thửa đất hai bên không đo đạc, không ra thực địa và ông Kim không có sự thống nhất với các con. Ông Kim xác định là có bán đất cho anh Hiểu, chị Hiền, nhưng hợp đồng là không đúng pháp luật do đất là khai hoang không được chuyển nhượng và hợp đồng không được công chứng. Vì vậy, ông đề nghị hủy hợp đồng này, xin lấy lại đất và trả lại tiền cho anh Hiểu, chị Hiền. Nếu việc hủy bỏ hợp đồng mà phải chịu trách nhiệm bồi về dân sự theo quy định của pháp luật thì ông Kim cũng đồng ý. Ông Kim xác định trong việc mua bán thì ông cũng có phần lỗi, tức là đất đã cho con trai là Nguyễn Văn Thiết sau đó lại bán lại đúng thửa đất đó cho chị Hiền, anh Hiểu và đất không được pháp luật cho phép được mua bán chuyển nhượng. Ông Kim xác định thửa đất đã bán cho anh Hiểu, chị Hiền theo Hợp đồng chuyển nượng quyền sử dụng đất là 345m2, hiện anh chị Hiểu, Hiền đang quản lý sử dụng. Ông không đồng ý việc anh Hiểu, chị Hiền yêu cầu ông trả 100.000.000đồng thì mới trả lại đất. Nay ông đề nghị Tòa án tuyên hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông và anh Hiểu, chị Hiền.

Tại bản tự khai, trong quá trình tố tụng và tại Tßa ¸n, bị đơn là anh Hoàng Văn Hiểu, chị Nguyễn Thị Hiền trình bày:

Vợ chồng anh, chị có nhận chuyển nhượng của ông Nguyễn Văn Kim một thửa đất do ông Kim khai hoang có diện tích 345m2 tứ cận phía Đông giáp nhà ông Hội, phía Tây giáp nhà anh Đông, phía Nam giáp nhà bà Duyên, phía Bắc giáp nhà bà Thảo, mương nước. Việc mua bán có lập Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 27/4/2018, giá đất là 20.000.000đồng và 1.000.000đồng tiền một cây mít, tổng cộng là 21.000.000đồng, diện tích 345m2, tứ cận ghi trong hợp đồng là đúng với thực tế. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có chữ ký xác nhận của ông Lê Văn Hiếu- trưởng thôn Tân An và chữ ký làm chứng của con dâu ông Kim là chị Nguyễn Thị Phương. Khi bán đất thì ông Kim có cam kết là đất chưa chuyển nhượng cho ai, không có tranh chấp gì. Nay ông Kim yêu cầu hủy bỏ hợp đồng chuyển nhượng anh chị không đồng ý. Nếu ông Kim vẫn kiên quyết xin hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì phải trả lại cho vợ chồng anh chị 100.000.000đồng. Anh chị xác định việc mua bán đất trên là có thực, đúng với ý chí của ông Kim. Hiện tại anh chị đã xây tường bao một nửa thửa đất. Hiện tại còn hơn 90m2 đất là ngoài thửa đất đã mua bán 345m2 nếu ông Kim đồng ý nhượng lại nốt thì anh chị trả thêm tiền. Anh chị xác định không sai trong việc nhận chuyển nhượng đất này. Thửa đất mà ông Kim đã chuyển nhượng cho anh chị là hoàn toàn độc lập với thửa đất ông Kim đã chuyển nhượng cho anh Thiết. Sau khi mua vợ chồng anh chị đã thuê người phát quang cây cối, xây tường ngăn, rào sắt che tôn hết 16.000.000 đồng. Khi tiến hành phát quang, xây dựng nhà thì ông Kim đều ngăn cản, chính quyền địa phương có xuống lập biên bản nhưng không xử phạt hành chính.

- Tại bản tự khai, trong quá trình tố tụng và tại Tßa ¸n, những người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan anh NguyÔn V¨n ThiÕt, chị Nguyễn Thị Phương, anh Nguyễn Văn Thông, chị Nguyễn Thị Duyên trình bày:

Về nguồn gốc, quá trình khai hoang, sử dụng đối với thửa đất thống nhất như ý kiến của ông Kim đã trình bày. Anh Thiết, chị Phương xác định đất mà ông Kim đã bán cho anh Hiểu, chị Hiền là đất ông Kim đã bán cho anh chị ngày 01/5/2017 có chữ ký của ông Lê Văn Hiếu trưởng thôn Tân An là người làm chứng, diện tích 323m2, khi bán không đo thực tế, chỉ áng trừng. Nay vợ chồng anh chị không đồng ý với việc ông Kim bán đất cho anh Hiểu, chị Hiền, vì đất đó ông Kim đã chuyển nhượng cho vợ chồng anh chị có hợp đồng. Vợ chồng anh chị cũng đề nghị hủy hợp đồng mua bán đất giữa ông Kim và chị Hiền, anh Hiểu.

Anh Nguyễn Văn Thông trình bày: Anh không đồng ý việc bán thửa đất trên của bố anh vì đất đã được bán cho em trai anh, khi bán đất bố anh không nói gì với các con vì mảnh đất này còn có công khai hoang của mẹ anh. Vì vậy, khi bán đất bố anh phải hỏi ý kiến các con. Anh đề nghị Tòa án xem xét hủy hợp đồng chuyển nhượng giữa ông Kim và anh Hiểu, chị Hiền.

Chị Nguyễn Thị Duyên trình bày: Bố mẹ chị khai hoang mảnh đất từ năm 1975, chị cũng đã tham gia sản xuất trên mảnh đất này. Năm 1999, chị đã được nhà nước cấp đất giãn dân, chị không đồng ý việc bán thửa đất trên của bố chị vì chị cũng có quyền đối với thửa đất, trong vụ án này chị không có yêu cầu được chia đất, chỉ đề nghị Tòa án xem xét hủy hợp đồng chuyển nhượng giữa bố chị và anh Hiểu, chị Hiền.

Ông Lê Văn Hiếu Trưởng thôn Tân An là người ký xác nhận trên hợp đồng chuyển nhượng đất giữa ông Kim với vợ chồng anh Hiểu, chị Hiền xác nhận việc hai bên mua bán thửa đất là có thật, với giá đất là 20.000.000 đồng và một cây mít giá 1.000.000 đồng các bên giao tiền nhưng không giao đất trên thực địa, diện tích, tứ cận giáp ranh thửa đất là do ông Kim cung cấp.

Bản án sơ thẩm số 02/2019/DS-ST ngày 01/4/2019 của Tòa án thị xã Sơn Tây xử:

1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Nguyễn Văn Kim về việc Hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

2. Tuyên bố Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất lập ngày 27/4/2018, giữa ông Nguyễn Văn Kim với anh Hoàng Văn Hiểu, chị Nguyễn Thị Hiền đối với thửa đất số 46-1, tờ bản đồ số 04, diện tích 345m2tại địa chỉ: Thôn Đồng Cát, xã Sơn Đông, thị xã Sơn Tây, Thành phố Hà Nội là giao dịch dân sự vô hiệu.

3. Anh Hoàng Văn Hiểu, chị Nguyễn Thị Hiền phải trả cho ông Nguyễn Văn Kim thửa đất số 46-1, tờ bản đồ số 04, diện tích 345m2 tại địa chỉ: Đồng Cát, xã Sơn Đông, thị xã Sơn Tây, Thành phố Hà Nội.

4. Ông Nguyễn Văn Kim phải thanh toán trả anh Hoàng Văn Hiểu, chị Nguyễn Thị Hiền 21.000.000 đồng, 2.802.000 đồng tiền bồi thường thiệt hại và 3.500.000 đồng trị giá bức tường bao trên đất. Tổng cộng là 27.302.000 đồng.

Ngoài ra bản án sơ thẩm còn quyêt định về án phí và quyền kháng cáo của các đương sự.

Không đồng ý bản án sơ thẩm, chị Hiền có đơn kháng cáo toàn bộ bản án.

Tại phiên tòa hôm nay, các bên đương sự không hòa giải được với nhau, vẫn giữ nguyên quan điểm của mình và không thỏa thuận được với nhau.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân thành phố Hà Nội phát biểu ý kiến:

1. Về việc thực hiện tố tụng của Toà án và các đương sự:

Quá trình tố tụng từ khi thụ lý vụ án đến khi xét xử, và tại phiên tòa Thẩm phán, Hội đồng xét xử, Thư ký đã thực hiện đúng các quy định của Bộ luật tố tụng dân sự. Đương sự đã thực hiện đúng các quy định của Bộ luật tố tụng dân sự.

2. Về viÖc gi¶i quyÕt vô ¸n: Sau khi phân tích nội dung vụ án, đại diện Viện Kiểm sát nhân dân thành phố Hà Nội có ý kiến: bản án sơ thẩm chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn hủy hợp đồng chuyển nhượng đất giữa ông Kim và vợ chồng anh Hiểu là đúng; về lỗi làm cho hợp đồng vô hiệu bản án sơ thẩm xác định nguyên đơn có lỗi 60%, bị đơn có lỗi 40% là phù hợp nhưng về cách tính bồi thường chưa chính xác vì 60% lỗi phải tương ứng 8.406.000 đồng, bản án sơ thẩm chỉ buộc ông Kim phải bồi thường cho bị đơn số tiền 2.802.000 đồng là chưa chính xác. Do đó, đề nghị Hội đồng xét xử căn cứ khoản 2 Điều 308 Bộ luật Tố tụng dân sự sửa bản án sơ thẩm về phần bồi thường thiệt hại.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên toà; căn cứ vào kết quả tranh luận tại phiên toà; sau khi nghe ý kiến đề nghị của đại diện Viện Kiểm sát nhân dân thành phố Hà Nội, Hội đồng xét xử nhận định:

1. Diện tích đất tranh chấp có căn cứ xác định do vợ chồng ông Kim khai hoang từ 1975. Thửa đất này chưa được vợ chồng ông Kim kê khai, đóng thuế sử dụng đát và chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng theo quy định của pháp luật.

Vợ ông Kim là bà Nguyễn Thị Lương đã chết thì phần công sức của bà Kim thuộc về các thừa kế của bà là ông Kim và các con bà là anh Thông, anh Thiết, chị Duyên. Ông Kim đã chuyển nhượng diện tích đất này bằng hình thức lập hợp đồng viết tay cho con trai là anh Nguyễn Văn Thiết vào năm 2017, các con ông Kim đều biết và không phản đối.

Khi anh Thiết chưa làm thủ tục kê khai xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất này thì ngày 27/4/2018 ông Kim lại tự ý chuyển nhượng lại cho vợ chồng anh Hiểu, chị Hiền. Hợp đồng chuyển nhượng đất giữa ông Kim và anh Hiểu chị Hiền chưa được công chứng, chứng thực hợp lệ.

Do đó, hợp đồng chuyển nhượng đất giữa ông Kim và vợ chồng anh Hiểu, chị Hiền về hình thức không tuân thủ các quy định của pháp luật, về nội dung cũng vi phạm điều cấm của pháp luật nên hợp đồng chuyển nhượng này bị coi là vô hiệu theo quy định tại Điều 123, 129 Bộ luật dân sự 2015. Dậu quả của hợp đồng vô hiệu được giải quyết theo quy định tại Điều 131 Bộ luật dân sự 2015: Hai bên trao trả lại cho nhau những gì đã nhận, bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường.

2. Bản án sơ thẩm chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Kim: Hủy hợp đồng chuyển nhượng đất ngày 27/4/2018 giữa ông Kim và vợ chồng anh Hiểu chị Hiền; buộc vợ chồng anh Hiểu trả lại diện tích đất 345 m2 thửa số 46-1, tờ bản đồ số 04, diện tích 345m2tại địa chỉ: Đồng Cát, xã Sơn Đông, thị xã Sơn Tây, Thành phố Hà Nội cho ông Kim, buộc ông Kim phải trả lại vợ chồng anh Hiểu số tiền bán đất và cây là 21.000.000 đồng là có căn cứ. Việc xác định lỗi của mỗi bên theo đó ông Kim có lỗi là 60%, vợ chồng anh Hiểu có lỗi là 40% là phù hợp.

3. Tuy nhiên, về việc tính bồi thường của bản án sơ thẩm không chính xác. Cụ thể: Giá trị tiền đất chênh lệch tại thời điểm chuyển nhượng và tại thời điểm xét xử sơ thẩm là: 14.060.000 đồng. Ông Kim có lỗi 60% nên ông Kim phải có trách nhiệm bồi thường thiệt hại cho vợ chồng anh Hiểu số tiền là: 60% x 14.060.000 đồng = 8.406.000 đồng mới chính xác. Bản án sơ thẩm chỉ buộc ông Kim bồi thường cho vợ chồng anh Hiểu 2.802.000 đồng là chưa chính xác. Do đó, cần chấp nhận một phần kháng cáo của chị Hiền, buộc ông Kim phải thanh toán cho vợ chồng anh Hiểu, chị Hiền tổng cộng số tiền là: 21.000.000 đ ( tiền chuyển nhượng đất, cây)+ 3.500.000 đ ( tiền trị giá bức tường)+8.406.000 đ ( tiền bồi thường thiệt hại) =32.906.000 đồng.

4. Về án phí dân sự sơ thẩm:

Ông Nguyễn Văn Kim phải chịu án phí về số tiền phải thanh toán trả vợ chồng anh Hiểu nhưng do ông Kim là người cao tuổi và có đơn xin miễn giảm án phí theo quy định tại điểm đ khoản 1 Điều 12, Điều 14, Điều 15 Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 ngày 30 tháng 12 năm 2016 quy định về mức thu, miễn, giảm thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí lệ phí Tòa án nên được Tòa cấp sơ thẩm miễn án phí là đúng.

Bị đơn anh Hoàng Văn Hiểu, chị Nguyễn Thị Hiền phải chịu án phí dân sự không giá ngạch cho yêu cầu hủy hợp đồng của ông Kim được chấp nhận là 300.000 đồng và án phí có giá ngạch theo phần lỗi làm cho hợp đồng vô hiệu là: 5% x (40% x 14.060.000 đồng ) = 280.200 đồng. Tổng cộng vợ chồng nah Hiểu chị Hiền phải chịu án phí dân sự sơ thẩm là 580.200 đồng. Bản án sơ thẩm buộc vợ chồng anh Hiểu phải chịu án phí DSST là tổng cộng là 1.350.000 đồng là chưa chính xác nên cần sửa lại.

5. Về án phí phúc thẩm: Do bản án sơ thẩm bị sửa nên chị Hiền được nhận lại tiền tạm ứng án phí phúc thẩm đã nộp.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH

Căn cứ vào khoản 2 Điều 308 BLTTDS

Sửa một phần bản án sơ thẩm số 02/2019/DS-ST ngày 01/4/2019 của Tòa án nhân dân thị xã Sơn Tây.

Cụ thể như sau:

Áp dụng các Điều 117, Điều 122, Điều 123, Điều 129, khoản 1 Điều 131, Điều 357, Điều 502 Bộ luật Dân sự năm 2015; Điều 95, Điều 100, Điều 101, Điều 168, Điều 170, Điều 188, Điều 202, Điều 203 Luật Đất đai năm 2013; Điều 20, Điều 21, Điều 22 Nghị định số 43/2014/NĐ – CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ về việc hướng dẫn thực hiện Luật Đất Đai năm 2013;

Điểm đ khoản 1 Điều 12, Điều 14, Điều 15,khoản 2 Điều 26, khoản 3 Điều 27 Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 ngày 30 tháng 12 năm 2016 quy định về mức thu, miễn, giảm thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí lệ phí Tòa án.

Tuyên xử:

1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Nguyễn Văn Kim đối với anh Hoàng Văn Hiểu, chị Nguyễn Thị Hiền. Tuyên bố Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất lập ngày 27/4/2018, giữa ông Nguyễn Văn Kim với anh Hoàng Văn Hiểu, chị Nguyễn Thị Hiền đối với diện tích đất 345m2thửa đất số 46-1, tờ bản đồ số 04, tại địa chỉ: Đồng Cát, xã Sơn Đông, thị xã Sơn Tây, Thành phố Hà Nội là giao dịch dân sự vô hiệu.

2. Anh Hoàng Văn Hiểu, chị Nguyễn Thị Hiền phải lại trả diện tích đất 345m2 thửa đất số 46-1, tờ bản đồ số 04 tại địa chỉ: Đồng Cát, xã Sơn Đông, thị xã Sơn Tây, Thành phố Hà Nội cho ông Nguyễn Văn Kim.

3. Ông Nguyễn Văn Kim phải thanh toán trả anh Hoàng Văn Hiểu, chị Nguyễn Thị Hiền 21.000.000 đồng; bồi thường thiệt hại cho anh Hoàng Văn Hiểu, chị Nguyễn Thị Hiền 8.406.000 đồng tiền và thanh toán trị giá bức tường bao trên đất cho anh Hoàng Văn Hiểu, chị Nguyễn Thị Hiền là 3.500.000 đồng. Tổng cộng là 32.906.000 đồng ( Ba mươi hai triệu, chín trăm linh sáu ngàn đồng)

4. Về án phí DSST:

4.1. Anh Hoàng Văn Hiểu, chị Nguyễn Thị Hiền phải chịu chung mức án phí dân sự sơ thẩm là: 580.200 đồng ( năm trăm tám mươi ngàn, hai trăm đồng)

4.2. Miễn án phí DSST cho ông Nguyễn Văn Kim. Ông Nguyễn Văn Kimđược nhận lại số tiền tạm ứng án phí đã nộp là: 500.000đồng (năm trăm ngàn đồng) theo Biên lai thu tiền số: AA/2016/0007546, ngày 23/7/2018 của Chi cục Thi hành án dân sự thị xã Sơn Tây, thành phố Hà Nội.

5. Về án phí DSPT: Chị Hiền được nhận lại 300.000 đồng tiền tạm ứng án phí đã nộp theo BL số 0007843 ngày 04/4/2019 tại Chi cục THA thị xã Sơn Tây.

6. Kể từ ngày bản án, quyết định có hiệu lực pháp luật (đối với các trường hợp cơ quan thi hành án có quyền chủ động ra quyết định thi hành án) hoặc kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án (đối với khoản tiền phải trả cho người được thi hành án)cho đến khi thi hành án xong, tất cả các khoản tiền, hàng tháng bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 468 Bộ luật dân sự năm 2015.

7. Trường hợp bản án được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6,7 và 9 Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự.

8. Bản án phúc thảm có hiệu lực pháp luật để thi hành kể từ ngày tuyên án là ngày 19/7/2019.