Bản án 201/2020/DSPT — Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Theo đơn khởi kiện và quá trình giải quyết vụ án nguyên đơn - ông Trần Văn N trình bày:

Vào ngày 13/3/2008, ông có nhận chuyển nhượng của ông C, bà C1 một phần đất có diện tích ngang 20m x dài hết đất (diện tích đo thực tế 897,2m2) tọa lạc tại ấp C2, xã C3, huyện C4, tỉnh Tây Ninh (nay là khu phố C2, phường C3, thị xã Q, tỉnh Tây Ninh), có tứ cận:

+ Đông giáp đất ông C;

+ Tây giáp đất bà Dót;

+ Nam giáp đất ông Phong;

+ Bắc giáp đường nhựa;

Đất do ông C đứng tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ), với giá chuyển nhượng là 105.000.000 đồng (5.000.000 đồng/mét ngang, thành tiền là 100.000.000 đồng và 5.000.000 đồng chi phí làm giấy đất). Hai bên có lập “Biên bản hợp đồng san nhượng đất” (không có công chứng, chứng thực), chưa làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định nhưng đã thực hiện việc giao đất, nhận tiền và quản lý sử dụng ổn định từ năm 2008 cho đến nay.

Nay ông yêu cầu vợ chồng ông C, bà C1 thực hiện việc lưu thông hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (HĐCNQSDĐ) nêu trên cho vợ chồng ông.

Bị đơn - ông Ngô Văn C, bà Đinh Thị C ủy quyền cho người đại diện là ông Huỳnh Văn E trình bày: Thừa nhận lời trình bày của ông N, bà Bon về diện tích, vị trí phần đất chuyển nhượng nhưng giá trị phần đất chuyển nhượng là 220.000.000 đồng (11.000.000 đồng/m ngang) và ông C đã nhận số tiền đặt cọc 105.000.000 đồng. Nay ông C, bà C1 yêu cầu hủy hợp đồng đặt cọc, ông bà được sở hữu số tiền 105.000.000 đồng.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan - bà Ngô Thị R trình bày: Bà thống nhất với lời trình bày của ông N. Bà có cùng nguyện vọng với ông N, bà yêu cầu vợ chồng ông C, bà C1 phải lưu thông HĐCNQDDĐ cho vợ chồng bà.

Tại Bản án Dân sự sơ thẩm số 07/2020/DS-ST ngày 02 tháng 6 năm 2020 của Tòa án nhân dân thị xã Q, tỉnh Tây Ninh đã quyết định:

Căn cứ các Điều 697, 698 Bộ luật Dân sự năm 2005; các Điều 129, 500, 501 Bộ luật Dân sự năm 2015; Điều 167 Luật Đất đai; Điều 27 Luật Hôn nhân và gia đình; Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/8/2004 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân Tối cao; Điều 26, Điều 27 Nghị quyết số 326/2016/ UBTVQH14 ngày 30-12-2016 của UBTVQH, quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện tranh chấp HĐCNQSDĐ của ông Trần Văn N, bà Ngô Thị R đối với ông Ngô Văn C và bà Đinh Thị C.

1.1. Công nhận HĐCNQSDĐ giữa ông Trần Văn N, bà Ngô Thị R và ông Ngô Văn C và bà Đinh Thị C.

1.2. Ông Trần Văn N, bà Ngô Thị R được quyền tiếp tục sử dụng diện tích đất 897,2 m2 trong thửa 13, tờ bản đồ 06 (lưới 2005), tương ứng trong các thửa 298, 299, 300, tờ bản đồ 02 (bản đồ 299), loại đất: LUC; đất tọa lạc tại ấp C2, xã C3, huyện C4 (nay là khu phố C2, phường C3, thị xã Q), tỉnh Tây Ninh. Tứ cận:

+ Đông giáp đất ông C dài 47,17m.

+ Tây giáp đất bà Dót dài 44,66m.

+ Nam giáp đất ông Phong dài 18,87m + 0,73m.

+ Bắc giáp đường nhựa dài 19,6m.

Có sơ đồ kèm theo.

1.3. Kiến nghị Ủy ban nhân dân (UBND) thị xã Q, tỉnh Tây Ninh thu hồi một phần GCNQSDĐ số vào sổ cấp giấy chứng nhận 04157/QSDĐ/717/QĐ-UB (H) ngày 19/11/1999, UBND thị xã Q cấp cho hộ ông Ngô Văn C, bà Đinh Thị C1, đối với thửa 299 và 300, tờ bản đồ 02 (bản đồ 299) như trên và cấp GCNQSDĐ cho ông Trần Văn N, bà Ngô Thị R đối với diện tích đất 897,2 m2 theo quyết định của bản án.

Ngoài ra, bản án còn tuyên về án phí, chi phí thẩm định tại chỗ và định giá, quyền kháng cáo của các đương sự theo luật định.

Ngày 12 tháng 6 năm 2020, ông Huỳnh Văn E là người đại diện theo ủy quyền của bị đơn có đơn kháng cáo với nội dung yêu cầu hủy HĐCNQSDĐ giữa ông C, bà C1 với ông N, bà Bon, trong trường hợp cho lưu thông hợp đồng thì ông N, bà Bon phải trả số tiền 786.027.000 đồng.

Tại phiên tòa, người đại diện theo ủy quyền của bị đơn xác định số tiền 105.000.000 đồng là tiền đặt cọc trên số tiền chuyển nhượng của hợp đồng là 220.000.000 đồng, do bên ông N, bà Bon không thực hiện việc giao số tiền chuyển nhượng còn lại nên yêu cầu hủy hợp đồng đặt cọc trên.

- Ý kiến của đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Tây Ninh:

+ Về tố tụng: Thẩm phán thụ lý vụ án, thu thập chứng cứ, chuẩn bị xét xử và quyết định đưa vụ án ra xét xử đều bảo đảm đúng quy định về thời hạn, nội dung, thẩm quyền của Bộ luật Tố tụng dân sự; Hội đồng xét xử, Thư ký phiên tòa thực hiện đúng trình tự, thủ tục đối với phiên tòa dân sự. Những người tham gia tố tụng đều thực hiện đúng quyền và nghĩa vụ của mình, chấp hành tốt nội quy phiên tòa.

+ Về nội dung: Cấp sơ thẩm xét xử chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, công nhận HĐCNQSDĐ giữa hai bên, nguyên đơn được quyền tiếp tục quản lý sử dụng phần đất diện tích 897,2 m2 tọa lạc tại khu phố C2, phường C3, thị xã Q, tỉnh Tây Ninh là có căn cứ nên đề nghị Hội đồng xét xử áp dụng khoản 1 Điều 308 của Bộ luật Tố tụng dân sự không chấp nhận kháng cáo của phía bị đơn, giữ nguyên bản án sơ thẩm.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Căn cứ vào các chứng cứ, tài liệu đã được xem xét tại phiên tòa, kết quả tranh tụng tại phiên tòa, ý kiến của đại diện Viện kiểm sát, xét thấy :

2.1 Về xác định giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Ông N cho rằng giá thỏa thuận 5.000.000 đồng/m ngang x 20m ngang = 100.000.000 đồng + chi phí làm giấy đất 5.000.000 đồng nên trong “Biên bản hợp đồng san nhượng đất” thể hiện số tiền ông đã giao cho ông C là 105.000.000 đồng. Phía ông C không đồng ý vì cho rằng trên biên bản thể hiện "Ông: Ngô Văn C, đã nhận tiền đặt cọc cho đất là 105.000.000 đồng" nhưng hai từ "đặt cọc" đã bị xóa nên ông C yêu cầu trưng cầu giám định. Theo Kết luận giám định số 322/C09-P5 ngày 16-12-2019 của Viện Khoa học Hình sự - Bộ Công an xác định vết tẩy xóa trên “Biên bản hợp đồng san nhượng đất” có nội dung nguyên thủy là "đặt cọc". Tuy nhiên qua xem xét toàn bộ nội dung thỏa thuận trong biên bản nêu trên chỉ thể hiện việc hai bên thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất cụ thể "Tôi tên Ngô Văn C, sinh năm 1970, CMND: xxxxxxxxx, thường trú: C2, C3, C4, Tây Ninh. Nay tôi có bán đất cho ông bà Trần Văn N...". Phía cuối biên bản còn thể hiện "Biên bản hợp đồng có hiệu lực từ khi hay bên đồng ý thỏa thuận sang nhượng đất nêu trên", nội dung này cũng trùng khớp với tiêu đề của biên bản. Đồng thời trong nội dung biên bản cũng không có bất kỳ một nội dung nào thể hiện hai bên thỏa thuận giá là 220.000.000 đồng như ông C và người đại diện của ông C trình bày. Ông N không thừa nhận và ông C cũng không Cng cấp được chứng cứ nào để chứng minh giá thỏa thuận là 220.000.000 đồng, đồng thời kể từ khi lập hợp đồng ông C đã bàn giao đất cho vợ chồng ông N, bà Bon; ông C là người xây bờ ranh, cắm cọc ranh đất và không khiếu nại hay tranh chấp gì với ông N, bà Bon. Như vậy, mặc dù hai bên có tranh chấp về giá trị chuyển nhượng của hợp đồng nhưng có căn cứ xác định phía bị đơn đã nhận số tiền 105.000.000 đồng từ nguyên đơn.

2.2 Xét tính hợp pháp của "Biên bản hợp đồng sang nhượng đất" đề ngày 13-3-2008 do ông N giao nộp và được ông C thừa nhận là chữ ký của ông C thấy rằng: Về hình thức của hợp đồng thể hiện bằng giấy tay, không được công chứng, chứng thực. Xét thấy, giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông N và ông C được xác lập từ ngày 13-3-2008, giữa hai bên đã tiến hành giao nhận tiền và bàn giao đất đã xong, do đó căn cứ theo quy định "Điều khoản chuyển tiếp" tại điểm c, khoản 1, Điều 688 của Bộ Luật Dân sự năm 2015 thì cần phải áp dụng các quy định của Bộ luật Dân sự năm 2005 và các văn bản hướng dẫn để giải quyết vụ án này. Cấp sơ thẩm áp dụng các quy định tại các Điều 129, 500, 501 của Bộ luật Dân sự 2015, Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/8/2004 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao tuyên công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 13-3-2008 là không có cơ sở.

2.3 Theo quy định tại Điều 122, 124 của Bộ luật Dân sự năm 2005 và Điều 167 của Luật Đất đai năm 2013 quy định giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản có công chứng, chứng thực theo quy định và đây là điều kiện bắt buộc để giao dịch có hiệu lực nhưng HĐCNQSDĐ giữa ông N và ông C chỉ viết tay, không công chứng, chứng thực là vi phạm quy định của pháp luật về hình thức của hợp đồng. Nay giữa hai bên đã phát sinh tranh chấp và tại phiên tòa phúc thẩm, người đại diện của ông C không đồng ý tiếp tục thực hiện đúng hình thức của hợp đồng. Bên cạnh đó, theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số 04157/QSDĐ/717/QĐ-UBND (H) ngày 19-11-1999 do UBND huyện (nay là thị xã) C4 cấp cho hộ ông Ngô Văn C, bà Đinh Thị C1 tuy nhiên trên giấy tay sang nhượng không có chữ ký của bà C1 là không đúng quy định. Do đó, căn cứ theo quy định tại Điều 127 của Bộ luật Dân sự năm 2005, tuyên bố “Biên bản hợp đồng san nhượng đất” đề ngày 13-3-2008 giữa ông Trần Văn N và ông Ngô Văn C là vô hiệu.

2.4 Về giải quyết hậu quả pháp lý của giao dịch vô hiệu: Do giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông N và ông C vô hiệu nên không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm xác lập ngày 13-3-2008, do đó ông N, bà Bon phải có nghĩa vụ trả lại cho ông C, bà C1 phần đất diện tích qua đo đạc thực tế có diện tích 897,2m2 tọa lạc tại khu phố C2, phường C3, thị xã Q, tỉnh Tây Ninh. Ông C, bà C1 có nghĩa vụ hoàn trả lại cho ông N, bà Bon số tiền chuyển nhượng đã nhận 105.000.000 đồng.

2.5 Đối với số tiền chênh lệch giữa giá thỏa thuận năm 2008 là 105.000.000 đồng và giá qua thẩm định giá theo Chứng thư thẩm định giá số 0601N/2020/CT-MHD ngày 06-01-2020 là 1.503.704.508 đồng, được xem xét như sau: Về nghĩa vụ của hai bên trong việc thực giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất thấy rằng, cả bên chuyển nhượng (ông C, bà C1) và bên nhận chuyển nhượng (ông N, bà Bon) đều có lỗi trong việc thực hiện không đúng hình thức của hợp đồng dẫn đến hợp đồng bị vô hiệu, tuy nhiên phía ông N, bà Bon đã thực hiện xong nghĩa vụ giao tiền và nhận đất canh tác sản xuất trên đất từ năm 2008. Ông C, bà C1 là bên chuyển nhượng, là người giữ GCNQSDĐ nhưng từ năm 2008 cho đến nay ông C, bà C1 cũng không có thiện chí trong việc thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng, do đó cần xác định mức độ lỗi của ông C, bà C1 là nhiều hơn so với mức độ lỗi của ông N, bà Bon theo tỷ lệ 7 : 3, cụ thể:

Số tiền chênh lệch giá là 1.503.704.508 đồng – 105.000.000 đồng = 1.398.704.508 đồng.

Số tiền ông C, bà C1 có nghĩa vụ thanh toán cho ông N, bà Bon tương ứng với mức độ lỗi dẫn đến hợp đồng vô hiệu là: (1.398.704.508 đồng : 10) x 7 = 979.093.000 đồng.

Tổng số tiền ông C, bà C1 phải thanh toán lại cho ông N, bà Bon là: 105.000.000 đồng + 979.093.000 đồng = 1.084.093.000 đồng.

2.6 Tại phiên tòa, ông N, bà Bon xác định trên đất đang trồng lúa được 1,5 tháng, ngoài ra không còn tài sản nào khác, do đó cần buộc ông N, bà Bon thu hoạch lúa và giao đất cho ông C, bà C1 trong thời hạn 03 tháng kể từ ngày tuyên án phúc thẩm.

4.1. Án phí dân sự sơ thẩm:

Ông N, bà Bon được miễn án phí theo quy định tại điểm đ khoản 1 Điều 12 Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016.

Ông C, bà C1 phải chịu án phí có giá ngạch đối với số tiền bồi thường 979.093.000 đồng cho ông N, bà Bon.

4.2. Án phí dân sự phúc thẩm:

Ông C, bà C1 phải chịu do kháng cáo không được chấp nhận.

- Ghi nhận ông N, bà Bon nhận chịu 3.000.000 đồng, đã nộp xong.

- Ghi nhận ông C, bà C1 nhận chịu 8.800.000 đồng, đã nộp xong.

- Ông N, bà Bon phải chịu chi phí giám định chữ ký là 5.050.000 đồng, đã nộp xong.

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ khoản 2 Điều 308, Điều 309 của Bộ luật Tố tụng dân sự;

Không chấp nhận yêu cầu kháng cáo của ông Huỳnh Văn E là người đại diện theo ủy quyền của bị đơn – ông Ngô Văn C, bà Đinh Thị C1.

Căn cứ các điều 127, 134, và 137 của Bộ luật Dân sự năm 2005; Điều 27 Luật Hôn nhân và gia đình; Nghị quyết số 326/2016/ UBTVQH14 ngày 30-12-2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội, quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

Sửa Bản án số 07/2020/DS-ST ngày 02 tháng 6 năm 2020 của Tòa án nhân dân thị xã Q, tỉnh Tây Ninh.

1. Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của ông Trần Văn N, bà Ngô Thị R đối với ông Ngô Văn C và bà Đinh Thị C1.

1.1. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Trần Văn N, bà Ngô Thị R và ông Ngô Văn C và bà Đinh Thị C1 ngày 13-3-2008 vô hiệu.

1.2. Ông Trần Văn N, bà Ngô Thị R có nghĩa vụ thu hoạch lúa và giao trả cho ông Ngô Văn C, bà Đinh Thị C1 diện tích đất đo đạc thực tế là 897,2 m2 trong thửa 13, tờ bản đồ 06 (lưới 2005), tương ứng trong các thửa 298, 299, 300, tờ bản đồ 02 (bản đồ 299), loại đất: LUC; đất tọa lạc tại ấp C2, xã C3, huyện C4 (nay là khu phố C2, phường C3, thị xã Q), tỉnh Tây Ninh theo giấy chứng nhận 04157/QSDĐ/717/QĐ-UB (H) ngày 19/11/1999 do Ủy ban nhân dân huyện C4 cấp cho hộ ông Ngô Văn C, bà Đinh Thị C1 đứng tên trong thời hạn 03 tháng kể từ ngày tuyên án phúc thẩm.

1.3 Ông Ngô Văn C, bà Đinh Thị C1 có nghĩa vụ trả cho ông Trần Văn N, bà Ngô Thị R số tiền 1.084.093.000 (Một tỷ không trăm tám mươi bốn triệu không trăm chín mươi ba nghìn) đồng (trong đó tiền đã nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất 105.000.000 đồng và tiền bồi thường do chênh lệch giá là 979.093.000 đồng).

Kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án (đối với các khoản tiền phải trả cho người được thi hành án) cho đến khi thi hành án xong, bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại Điều 468 của Bộ luật Dân sự 2015.

2. Chi phí xem xét, thẩm định tại chỗ và định giá tài sản:

- Ghi nhận ông N, bà Bon nhận chịu 3.000.000 đồng (Ba triệu đồng), đã nộp xong.

- Ghi nhận ông C, bà C1 nhận chịu 8.800.000 đồng (Tám triệu tám trăm nghìn đồng), đã nộp xong.

- Ông N, bà Bon phải chịu chi phí giám định chữ ký là 5.050.000 đồng (Năm triệu không trăm năm mươi nghìn đồng), đã nộp xong.

3. Về án phí: Căn cứ quy định tại các Điều 12, 14, 26, 27,29 Nghị quyết số 326/2016/ UBTVQH14 ngày 30-12-2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội, quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

3.1. Về án phí dân sự sơ thẩm:

- Ông Trần Văn N và bà Ngô Thị R được miễn án phí.

- Ông Ngô Văn C và bà Đinh Thị C1 phải chịu 41.372.790 đồng (Bốn mươi mốt triệu ba trăm bảy mươi hai nghìn bảy trăm chín mươi đồng).

3.2. Về án phí dân sự phúc thẩm: Ông Ngô Văn C và bà Đinh Thị C1 phải chịu chung 300.000 đồng (Ba trăm nghìn đồng), ghi nhận đã nộp xong tại biên lai thu số 0018286 ngày 12/6/2020 của Chi cục Thi hành án dân sự thị xã Q, tỉnh Tây Ninh.

Trường hợp bản án được thi hành theo quy định tại Điều 2 của Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7 và 9 Luật thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 của Luật Thi hành án dân sự.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.

TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ PHÚC THẨM