Bản án 200/2024/DS-PT — Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Theo bản án sơ thẩm,

* Theo đơn kh i kiện đề ngày 10/10/2022 và quá tr nh giải quyết vụ án, nguyên đơn anh Cao Tấn Đ tr nh bày: Qua gi i thiệu, anh có mua của chị K thửa đất số 301, tờ bản đồ số 14, diện tích 3.298m2, tại ấp N, xã T, huyện C, tỉnh Tiền Giang v i giá chuyển nhượng là 1.500.000.000 đồng. Ngày 10/01/2021, anh đã đặt cọc số tiền 1.000.000.000 đồng cho chị K, chị K nhận đủ tiền, khi hoàn thành thủ tục công chứng th giao tiếp số tiền còn lại. Ngày 07/6/2021, anh và chị K ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Văn phòng C và anh giao đủ số tiền 500.000.000 đồng còn lại cho chị K.

Sau khi tiến hành thủ tục sang tên tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện C thì ông T1 có đơn kh i kiện và yêu cầu áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời. Ngày 11/6/2021, Tòa án nhân dân huyện C ra quyết định áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời “Phong tỏa tài sản của người có nghĩa vụ” đối v i thửa 301. Điều đó gây thiệt hại và ảnh hư ng đến quyền và lợi ích hợp pháp của anh v anh mua đất chị K trư c khi ông T1 kh i kiện và anh cũng không biết sự việc giữa chị K và ông T1. V vậy nay anh kh i kiện yêu cầu bu c chị Trần Thị Diễm K tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa chị Trần Thị Diễm K và anh Cao Tấn Đ số 8041, quyển số 01/2021/TP/CC-SCC/HĐGD tại Văn phòng C theo đúng tr nh tự, quy định của pháp luật.

Đối v i yêu cầu định giá tại thời điểm chuyển nhượng ngày 07/6/2021 đối v i tài sản trên đất, anh không yêu cầu Tòa án tiến hành định giá.

* Bị đơn chị Trần Thị Diễm K: Trong suốt quá tr nh Tòa án thụ lý giải quyết vụ án, Tòa án tống đạt hợp lệ các văn bản tố tụng cho chị Trần Thị Diễm K biết để tham gia phiên Tòa theo quy định nhưng chị Trần Thị Diễm K v n không có mặt để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của m nh, cũng không cung cấp chứng cứ hoặc có ý kiến b ng văn bản.

* Người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan anh Nguyễn Minh T trình bày: Anh là người đang canh tác phần đất tranh chấp thửa 301, diện tích 3.298m2 tại ấp N, xã T, huyện C, tỉnh Tiền Giang. Anh được canh tác trên phần đất này là do chị K cho anh thuê theo hợp đồng thuê đất ngày 08/01/2018. Theo hợp đồng giữa anh và chị K thỏa thuận th chị K cho anh thuê đất v i giá 190.000.000 đồng/10 năm, thời hạn thuê là 10 năm tính từ ngày 08/01/2018 đến 08/01/2028, khi thuê hiện trạng đất là đất trồng lúa, khi thuê xong anh trồng thanh long và cây trang. Từ lúc ký hợp đồng thuê đất đến nay anh là người canh tác quản lý phần đất, anh Đ không có xuống đất canh tác hoặc coi đất ngày nào. T i khi Tòa án xuống đo đạc phần đất anh m i biết anh Đ mua đất của chị K. Việc mua bán đất giữa anh Đ và chị K anh không biết, chị K và anh Đ cũng không có báo cho anh hay. Anh không yêu cầu Tòa án giải quyết tranh chấp hợp đồng thuê đất và các tài sản trên phần đất thuê, anh sẽ yêu cầu b ng vụ án khác nếu anh thấy quyền lợi của anh không được đảm bảo, còn trong vụ án này anh không yêu cầu giải quyết. Anh cũng không yêu cầu Tòa án triệu tập ông Nguyễn Văn M là người làm chứng trong hợp đồng thuê và biên nhận nhận tiền giữa anh và chị K, anh cũng không yêu cầu Tòa án tiến hành định giá các tài sản trên đất của anh.

* Người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan Chi cục Thi hành án dân sự huyện C tr nh bày: Hiện Chi cục Thi hành án dân sự huyện C đang thụ lý thi hành 06 bản án của Tòa án nhân dân huyện C, tỉnh Tiền Giang.

Bên phải thi hành án: Bà Trần Thị Diễm K, địa chỉ: ấp B, xã T, huyện C, tỉnh Tiền Giang.

Theo n i dung Quyết định bản án nói trên th bà Trần Thị Diễm K phải trả tổng số tiền là 40.400.500.000 đồng và lãi suất quy định tại Điều 357, khoản 2 Điều 468 B luật dân sự năm 2015.

Quá trình thi hành án: Bà Trần Thị Diễm K không tự nguyện thi hành án, Chấp hành viên ban hành Quyết định số 06/QĐ-CCTHSDS ngày 19/12/2022 tiến hành kê biên tài sản gồm:

- Thửa đất số 92, diện tích 1.954m2.

- Thửa đất số 107, diện tích 1.144m2.

- Thửa đất số 301, diện tích 3.298m2.

Do thửa đất số 301, diệntích 3.298m2 Tòa án nhân dân huyện C đang thụ lý tranh chấp yêu cầu tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nên ngày 04/01/2023 Chấp hành viên Chi cục Thi hành án dân sự huyện C kê biên thửa đất số 92 và thửa đất số 107.

Yêu cầu Tòa án xét xử vụ án cần xem xét đến nghĩa vụ thi hành án của bà Trần Thị Diễm K để đảm bảo quyền lợi cho các bên đương sự.

* Người làm chứng ông Nguyễn Văn H tr nh bày: Ông là bạn của anh Đ, còn chị K th ông không biết. Ngày 10/01/2021, anh Đ rủ ông xuống nhà chị K để đặt cọc mua đất. Tại nhà chị K (ông không biết nhà chị K thu c xã nào, chỉ nh lúc xuống là nhà lá và rất xập xệ), tôi thấy anh Đ và chị K ký hợp đồng và giao tiền. N i dung hợp đồng như thế nào và giao số tiền bao nhiêu th ông không biết. Ngoài lần đi chung này, ông không còn chứng kiến sự việc g liên quan đến giao dịch chuyển nhượng giữa anh Đ và chị K và cũng không biết g thêm

Tại phiên tòa sơ thẩm, nguyên đơn yêu cầu bu c chị Trần Thị Diễm K tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được ký kết ngày 07/6/2021 giữa nguyên đơn và chị Trần Thị Diễm K. Trường hợp nếu Hợp đồng vô hiệu đề nghị giải quyết hậu quả pháp lý của hợp đồng vô hiệu, bu c chị K có trách nhiệm trả lại cho nguyên đơn số tiền đã nhận là 1.500.000.000 đồng và tiền lãi của số tiền 1.000.000.000 đồng tính từ ngày 10/01/2021 đến ngày 07/6/2021 v i lãi suất 9%/năm; tiền lãi của số tiền 1.500.000.000 đồng tính từ ngày 07/6/2021 đến ngày 30/9/2023 v i lãi suất 9%/năm. Ngoài ra không tranh chấp và không yêu cầu Tòa án giải quyết n i dung g khác.

Người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan anh T xác định không tranh chấp, không yêu cầu Tòa án giải quyết n i dung g trong vụ án này.

* Bản án dân sự sơ thẩm số: 481/2023/DS-ST ngày 30 tháng 9 năm 2023 của Toà án nhân dân huyện C, tỉnh Tiền Giang đã quyết định:

Căn cứ các Điều 26, 35, 39, 92, 147, 157, 165, 217, 227, 228, 229, 264, 266, 271, 273 B luật Tố tụng dân sự;

Căn cứ các Điều 117, 122, 124, 131, 407, 408, 502 B luật Dân sự;

Căn cứ vào Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30 tháng 12 năm 2016 của y ban Thường vụ Quốc h i quy định về mức thu, miễn giảm, thu, n p, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

Xử:

1. Không chấp nhận yêu cầu kh i kiện của nguyên đơn anh Cao Tấn Đ.

Tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được ký kết giữa bên chuyển nhượng là chị Trần Thị Diễm K v i bên nhận chuyển nhượng là anh Cao Tấn Đ đối v i thửa đất số 301, tờ bản đồ số 14, diện tích 3.298m2 tọa lạc tại ấp N, xã T, huyện C, tỉnh Tiền Giang là giao dịch dân sự vô hiệu.

2. Bu c chị Trần Thị Diễm K phải giao trả lại cho anh Cao Tấn Đ số tiền đã nhận là 1.000.000.000đ (M t tỷ đồng) và bồi thường thiệt hại là 243.750.000 đồng (Hai trăm bốn mươi ba triệu bảy trăm năm mươi ngàn đồng), tổng c ng là 1.243.750.000 đồng (M t tỷ hai trăm bốn mươi ba triệu bảy trăm năm mươi ngàn đồng).

Ngoài ra, bản án sơ thẩm còn tuyên về nghĩa vụ chịu án phí và quyền kháng cáo của đương sự.

Ngày 11 tháng 10 năm 2023, nguyên đơn Cao Tấn Đ kháng cáo toàn b bản án sơ thẩm, yêu cầu cấp phúc thẩm sửa án sơ thẩm theo hư ng chấp nhận toàn b yêu cầu kh i kiện của nguyên đơn.

Tại phiên tòa phúc thẩm:

- Nguyên đơn anh Cao Tấn Đ giữ nguyên yêu cầu kh i kiện, yêu cầu chị Trần Thị Diễm K tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa chị Trần Thị Diễm K và anh Cao Tấn Đ được công chứng số 8041, quyển số 01/2021/TP/CC-SCC/HĐGD tại Văn phòng C.

- Người kháng cáo: anh Cao Tấn Đ giữ nguyên kháng cáo yêu cầu cấp phúc thẩm sửa án sơ thẩm theo hư ng chấp nhận toàn b yêu cầu kh i kiện của anh.

- Các đương sự không thỏa thuận được v i nhau về việc giải quyết vụ án.

- Đại diện Viện kiểm sát phát biểu ý kiến:

+ Về việc chấp hành pháp luật từ khi thụ lý vụ án cho đến phiên tòa phúc thẩm: Thẩm phán, Thư ký và H i đồng xét xử đều thực hiện đúng tr nh tự, thủ tục theo B luật Tố tụng dân sự quy định. Các đương sự thực hiện quyền, nghĩa vụ tham gia tố tụng đúng pháp luật Tố tụng dân sự.

+ Về quan điểm giải quyết vụ án, cấp sơ thẩm không chấp nhận yêu cầu kh i kiện của nguyên đơn là có căn cứ. Anh Cao Tấn Đ kháng cáo nhưng không có bổ sung thêm chứng cứ m i nào để xem xét. Do đó đề nghị H i đồng xét xử không chấp nhận yêu cầu kháng cáo, giữ nguyên bản án dân sự sơ thẩm số 481/2023/DS-ST ngày 30 tháng 9 năm 2023 của Toà án nhân dân huyện C, tỉnh Tiền Giang.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án đã được thẩm tra tại phiên tòa và căn cứ vào kết quả tranh luận tại phiên tòa, lời tr nh bày của các đương sự, ý kiến phát biểu của đại diện Viện kiểm sát, H i đồng xét xử nhận định:

Theo hợp đồng mua bán ngày 10/01/2021 giữa anh Cao Tấn Đ và chị Trần Thị Diễm K th n i dung như sau: “Hôm nay ngày 10/01/2021, tôi đồng ý bán cho ông Cao Tấn Đ thửa đất số 301, tờ bản đồ số 14, diện tích 3.298 m2 tại địa chỉ ấp N, xã T, huyện C, tỉnh Tiền Giang. Giá bán được thỏa thuân là 1.500.000.000 đồng (M t tỷ năm trăm triệu đồng). Chúng tôi thỏa thuận cho anh Đ trả trư c cho tôi 1.000.000.000 đồng (M t tỷ đồng). Từ ngày 10/01/2021 đến tháng 6/2021, anh Đ tiếp tục thanh toán phần còn lại là 500.000.000 đồng (Năm trăm triệu đồng) và chúng tôi sẽ tiến hành công chứng mua bán và sang tên thửa đất nêu trên khi anh Đ thanh toán đủ số tiền theo thỏa thuận mua bán này”. Phía dư i ngoài chữ ký và điểm chỉ của 02 bên còn có người làm chứng Nguyễn Văn H (bl 01). Theo anh H tr nh bày: “Tôi là bạn anh Đ còn chị K tôi không biết. Ngày 10/01/2021 anh Đ rũ tôi xuống nhà chị K để đặc cọc mua đất. Tôi thấy anh Đ và chị K ký hợp đồng và giao tiền. N i dung hợp đồng như thế nào và giao số tiền bao nhiêu th tôi không biết. Ngoài lần đi chung này, tôi không còn chứng kiến sự việc g liên quan đến giao dịch chuyển nhượng giữa anh Đ và chị K và cũng không biết g thêm” (bl 175). Chị K đã được tống đạt thông báo thụ lý vụ án nhưng không có ý kiến phản hồi. Như vậy, n i dung thỏa thuận phương thức thanh toán giữa hai bên là như trên nhưng anh Đ không cung cấp được biên nhận chứng minh đã giao đủ tiền cho chị K theo phương thức thanh toán mà hai bên đã thỏa thuận. Tuy nhiên theo lời khai anh H có chứng kiến việc anh Đ giao tiền cho chị K lần đầu nên cấp sơ thẩm chấp nhận bu c chị K trả lại cho anh Đ 1.000.000.000 đồng và phía anh Đ sau khi xử sơ thẩm cũng không có ý kiến g khác đối v i n i dung này nên ghi nhận.

- Tại phiên Tòa sơ thẩm nguyên đơn thừa nhận từ lúc ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 07/6/2021 giữa nguyên đơn và bị đơn không hề có thỏa thuận về thời gian giao đất. Trên thực tế cũng chưa có sự bàn giao quyền sử dụng đất giữa đôi bên.

- Theo anh T tr nh bày: Anh canh tác, quản lý thửa đất số 301, tờ bản đồ số 14, diện tích 3.298 m2 từ ngày 08/01/2018 đến nay. Theo hợp đồng thuê, chị K cho anh thuê thửa 301 và m t thửa liền kề v i giá 190.000.000 đồng/10 năm, thời hạn thuê tính từ ngày 08/01/2018 đến 08/01/2028, khi thuê hiện trạng là đất trồng lúa, sau khi thuê xong anh trồng thanh long và cây trang. Tiền thuê đất anh đã giao đủ cho chị K. Từ đó cho đến khi Tòa án xuống đo đạt anh m i nghe nói việc mua bán và biết mặt anh Đ. Theo Biên bản xem xét thẩm định tại chỗ ngày 10/03/2023 thể hiện trên phần đất tranh chấp có 520 trụ thanh long ru t đỏ, 558 cây trang và 02 trụ bê tông làm c t điện cao trên 5m. Nguyên đơn thống nhất các tài sản trên đất là của anh T (bl 122). Theo Biên bản đối chất ngày 17/7/2023 (Bút lục 182), anh Đ khai thời điểm chuyển nhượng anh Đ biết trên đất có trồng thanh long nhưng không hỏi rõ chị K là của ai và cũng không lập văn bản thỏa thuận tài sản trên đất. Như vậy tại thời điểm chị K và anh Đ thực hiện việc chuyển nhượng phần đất tranh chấp cũng không có thỏa thuận về tài sản trên đất.

- Theo các tài liệu chứng cứ do Chi cục Thi hành án dân sự huyện C cung cấp: Phần đất diện tích 3.298 m2, thửa đất số 301, tờ bản đồ số 14 tọa lạc tại ấp N, xã T, huyện C, tỉnh Tiền Giang đang bị kê biên để thi hành Bản án số 313/2022/DSST ngày 11/8/2022, Bản án số 424/2022/DSST ngày 22/9/2022, Bản án số 174/2022/DSST ngày 24/5/2022 và Bản án số 197/2022/DSST ngày 08/6/2022 của Tòa án nhân dân huyện C, tỉnh Tiền Giang.

Từ những căn cứ trên, nhận thấy việc giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa anh Đ và chị K có đối tượng không thực hiện được (không có chuyển nhượng tài sản trên đất). Bản thân chị K biết m nh còn nợ nhiều người số tiền l n nhưng không sử dụng số tiền bán đất để trả nợ. Phần đất diện tích 3.298 m2, thu c thửa 301, tờ bản đồ số 14 tọa lạc tại ấp N, xã T, huyện C, tỉnh Tiền Giang đang bị kê biên để thi hành các Bản án số 313/2022/DSST ngày 11/8/2022, Bản án số 424/2022/DSST ngày 22/9/2022, Bản án số 174/2022/DSST ngày 24/5/2022 và Bản án số 197/2022/DSST ngày 08/6/2022 của Tòa án nhân dân huyện C, tỉnh Tiền Giang. Do đó cấp sơ thẩm tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa anh Đ và chị K vô hiệu là có căn cứ. Anh Đ kháng cáo nhưng không có cung cấp thêm chứng m i để xem xét nên kháng cáo của anh Đ là không có cơ s nên bác.

Các phần khác không có kháng cáo, kháng nghị đã có hiệu lực pháp luật.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ khoản 1 Điều 308, khoản 3 Điều 26, Điều 35, Điều 39, Điều 147, Điều 227 B luật Tố tụng dân sự năm 2015;

Căn cứ Điều 408 B luật Dân sự năm 2015;

Căn cứ Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của y ban Thường vụ Quốc h i, quy định về mức thu, miễn, giảm thu, n p, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

Xử:

1. Không chấp nhận yêu cầu kháng cáo của anh Cao Tấn Đ, giữ nguyên bản án dân sự sơ thẩm số 481/2023/DS-ST ngày 30 tháng 9 năm 2023 của Toà án nhân dân huyện C, tỉnh Tiền Giang.

2. Không chấp nhận yêu cầu kh i kiện của anh Cao Tấn Đ.

Tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được ký kết giữa bên chuyển nhượng là chị Trần Thị Diễm K v i bên nhận chuyển nhượng là anh Cao Tấn Đ đối v i thửa đất số 301, tờ bản đồ số 14, diện tích 3.298 m2 tọa lạc tại ấp N, xã T, huyện C, tỉnh Tiền Giang là giao dịch dân sự vô hiệu.

3. Bu c chị Trần Thị Diễm K phải giao trả lại cho anh Cao Tấn Đ 1.000.000.000 đồng (M t tỷ đồng) đã nhận và bồi thường thiệt hại là 243.750.000 đồng (Hai trăm bốn mươi ba triệu bảy trăm năm mươi ngàn đồng), tổng c ng là 1.243.750.000 đồng (M t tỷ hai trăm bốn mươi ba triệu bảy trăm năm mươi ngàn đồng).

Kể từ ngày người được thi hành án có đơn yêu cầu thi hành án nếu người phải thi hành án chậm thực hiện nghĩa vụ theo n i dung quyết định này th hàng tháng phải trả tiền lãi theo mức lãi suất theo quy định tại khoản 2 Điều 468 của B luật Dân sự năm 2015 tương ứng v i số tiền và thời gian chậm thi hành án.

4. Về án phí:

- Anh Đ phải chịu 300.000 đồng án phí phúc thẩm, được trừ vào 300.000 đồng tạm ứng án phí phúc thẩm đã n p theo biên lai số 0026345 ngày 11/10/2023 của Chi cục thi hành án huyện C, tỉnh Tiền Giang. Anh Đ đã n p xong án phí phúc thẩm.

- Anh Cao Tấn Đ phải chịu 29.175.000 đồng án phí dân sự sơ thẩm. Anh Đ đã n p 300.000 đồng tạm ứng án phí theo Biên lai thu tạm ứng số 0025188 ngày 19/10/2022 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện C, tỉnh Tiền Giang nên phải n p tiếp 28.875.000 đồng.

- Chị Trần Thị Diễm K phải chịu 49.612.500 đồng án phí dân sự sơ thẩm.

Trường hợp bản án được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự th người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7 và 9 Luật Thi hành án dân sự, thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án./.