Bản án 20/2023/DS-ST — Tranh chấp hợp đồng đặt cọc

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Trong đơn khởi kiện ngày 20/10/2022, lời khai trong quá trình giải quyết vụ án và tại phiên tòa nguyên đơn (bà Lê Thị Thu V) trình bày:

Ngày 04/7/2022, bà Lê Thị Thu V đặt cọc cho ông Lê Văn Q 200.000.000 đồng để nhận chuyển nhượng thửa đất số 71, tờ bản đồ số 11, diện tích 10.100,5m2 tại thôn Q, xã Đ, huyện Đ, tỉnh Đắk Nông; đất được cấp giấy chứng nhận QSDĐ số BR 487242 ngày 16/12/2013 đứng tên ông Q; giá chuyển nhượng thỏa thuận là 1.900.000.000 đồng, thời hạn đặt cọc là 15 ngày kể từ ngày ký hợp đồng đặt cọc (ngày 04/7/2022). Sau đó Bà V phát hiện ông Q đã thế chấp giấy chứng nhận QSDĐ tại Ngân hàng Đ – Chi nhánh N để vay vốn; thửa đất đang bị kê biên bán đấu giá nên không thể thực hiện việc chuyển nhượng được. Bà V đã nhiều lần yêu cầu ông Q trả lại tiền cọc nhưng ông Q cố tình trốn tránh; ngày 12/8/2022 ông Q đã trả cho Bà V 85.000.000 đồng, số tiền còn lại ông Q hẹn 15 ngày sau sẽ trả hết nhưng đến nay ông Q vẫn chưa trả. Vì vậy Bà V khởi kiện yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng đặt cọc ngày 04/7/2022 là vô hiệu và buộc ông Q phải trả lại tiền cọc còn lại là 115.000.000 đồng.

Lời khai trong quá trình giải quyết vụ án bị đơn là ông Lê Văn Q trình bày: Ông Q là chủ sử dụng thửa đất số 71, tờ bản đồ số 11, diện tích 10.100,5m2 tại thôn Q, xã Đ, huyện Đ, tỉnh Đắk Nông; thửa đất được cấp giấy chứng nhận QSDĐ số BR 487242 ngày 16/12/2013 đứng tên ông Q và đang thế chấp để vay tiền tại Ngân hàng Đ. Do không trả nợ nên bà H (Giám đốc ngân hàng) đồng ý cho ông Q được tự rao bán đất để trả nợ, Bà V là người có nhu cầu mua đất nên ông Q ký hợp đồng đặt cọc để chuyển nhượng thửa đất cho Bà V với giá 1.900.000.000 đồng, Bà V đặt cọc cho ông Q 200.000.000 đồng ngày 04/7/2022. Hai bên hẹn ngày 16/7/2022 sẽ ký kết hợp đồng chuyển nhượng (nhưng thực tế thỏa thuận miệng ngày 24/7/2022 mới phải ký kết hợp đồng chuyển nhượng). Đến ngày 24/7/2022, do phía Ngân hàng chưa xong thủ tục xin giảm tiền phạt cho ông Q nên Bà V lấy lý do quá ngày theo hợp đồng đặt cọc và không đồng ý nhận chuyển nhượng đất nữa. Bà V yêu cầu ông Q trả lại 200.000.000 đồng tiền cọc nên ông Q đã trả cho Bà V 02 lần tổng số tiền là 85.000.000 đồng, số tiền còn lại 115.000.000 đồng ông Q đồng ý trả nhưng do hoàn cảnh khó khăn, không bán được đất nên ông Q đề nghị được kéo dài thời gian trả nợ, khi nào có tiền ông Q sẽ trả nhưng không biết được thời gian cụ thể do công việc của ông không ổn định. Ông Q cung cấp tài liệu, chứng cứ bà Nguyễn Thị Mai L chuyển trả 02 lần tổng cộng 85.000.000 đồng và trình bày giữa ông và bà Ly là vợ chồng, tiền cọc ông là người nhận nên ông có trách nhiệm trả, không liên quan đến bà Ly. Quá trình giải quyết vụ án bà Ly vắng mặt nên Tòa án không ghi nhận được ý kiến.

Kiểm sát quá trình giải quyết vụ án và tại phiên tòa, Kiểm sát viên phát biểu ý kiến về việc tuân theo pháp luật của Thẩm phán, Hội đồng xét xử và Thư ký Tòa án là đúng theo quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự. Nguyên đơn, bị đơn thực hiện đầy đủ các quyền và nghĩa vụ theo quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự; người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan thực hiện chưa đầy đủ các quyền và nghĩa vụ theo quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự, vắng mặt trong quá trình giải quyết vụ án. Về giải quyết yêu cầu của đương sự: Bà V đặt cọc cho ông Q 200.000.000 đồng để đảm bảo cho việc giao kết và thực hiện hợp đồng chuyển nhượng đối với thửa đất số 71, tờ bản đồ số 11, diện tích 10.100,5m2 có giấy chứng nhận QSDĐ đứng tên ông Q. Tại thời điểm thỏa thuận chuyển nhượng thửa đất đang được thế chấp để đảm bảo cho nghĩa vụ trả nợ của Ngân hàng, thỏa thuận chuyển nhượng giữa các bên không được sự đồng ý của Ngân hàng là trái luật; các bên đã thỏa thuận trả lại tiền cọc là phù hợp với quy định của pháp luật; bị đơn đã trả được 85.000.000 đồng tiền cọc, còn lại 115.000.000 đồng chưa thanh toán. Vì vậy, yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn là có căn cứ nên đề nghị chấp nhận.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa, căn cứ vào kết quả tranh luận tại phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định:

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ khoản 3 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35, điểm a khoản 1 Điều 39, Điều 147 của Bộ luật Tố tụng dân sự. Áp dụng khoản 1 Điều 117, Điều 122, Điều 123, Điều 328 của Bộ luật dân sự năm 2015; khoản 2 Điều 26 của Nghị quyết số: 326/2016/UBTVQH14 ngày 30 tháng 12 năm 2016 của Uỷ ban Thường vụ Quốc hội quy định về án phí, lệ phí Tòa án.

Tuyên xử:

1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà Lê Thị Thu V đối với ông Lê Văn Q. Tuyên bố hợp đồng đặt cọc ngày 04/7/2022 giữa bà Lê Thị Thu V và ông Lê Văn Q vô hiệu. Buộc ông Lê Văn Q phải trả cho bà Lê Thị Thu V số tiền đặt cọc còn lại là 115.000.000 (một trăm mười lăm triệu) đồng.

Kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án cho đến khi thi hành án xong tất cả các khoản tiền, hàng tháng bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 468 của Bộ luật dân sự năm 2015.

2. Về án phí: Buộc ông Lê Văn Q phải nộp 5.750.000 (năm triệu bảy trăm năm mươi nghìn) đồng án phí dân sự sơ thẩm. Hoàn trả cho bà Lê Thị Thu V 2.875.000 (hai triệu tám trăm bảy mươi lăm nghìn) đồng tiền tạm ứng án phí đã nộp theo biên lai số 0005087 ngày 29 tháng 11 năm 2022 của Chi cục Thi hành án Dân sự huyện Đ, tỉnh Đắk Nông.

3. Quyền kháng cáo: Các đương sự có quyền làm đơn kháng cáo trong hạn 15 ngày kể từ ngày tuyên án, đương sự vắng mặt tại phiên tòa hoặc không có mặt khi tuyên án mà có lý do chính đáng thì thời hạn kháng cáo tính từ ngày nhận được bản án hoặc tống đạt hợp lệ.

Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các điều 6, 7, 7a, 7b, và 9 Luật thi hành án dân sự. Thời hiệu yêu cầu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật thi hành án dân sự.