Bản án 20/2021/DS-ST — Tranh chấp hợp đồng đặt cọc

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Tại đơn khởi kiện đề ngày 09 tháng 3 năm 2020 và lời khai trong quá trình giải quyết vụ án, nguyên đơn và người đại diện trình bày:

Vào ngày 13/05/2016, giữa ông T, bà T1 và bà Phạm Thị H, ông Lê Đình T2, có ký kết Hợp đồng đặt cọc nhằm đảm bảo cho việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất diện tích 150 m2 (có quy cách chiều ngang 6 mét, chiều dài 25 mét), tại xã B, huyện Bắc Tân Uyên, tỉnh Bình Dương.

Theo thỏa thuận thì giá chuyển nhượng toàn bộ diện tích đất nêu trên là 146.000.000 đồng (Một trăm bốn mươi sáu triệu đồng), hai bên thống nhất ông T, bà T1 đặt cọc trước cho bà Phạm Thị H, ông Lê Đình T2 số tiền cọc là 100.000.000 đồng (Một trăm triệu đồng); Số tiền còn lại ông T, bà T1 sẽ thanh toán cho bà H, ông T2 khi hoàn tất thủ tục tại phòng công chứng. Theo đó, ông T, bà T1 đã đặt cọc đúng số tiền nêu trên cho bà H, ông T2 như thỏa thuận.

Thời gian sau đó ông T, bà T1 yêu cầu bà H, ông T2 ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại văn phòng công chứng và sang tên quyền sử dụng đất nêu trên cho ông T, bà T1. Nhưng đã nhiều lần ông T, bà T1 liên hệ và yêu cầu bà H, ông T2 thực hiện nghĩa vụ của mình thì bà H, ông T2 vẫn không chịu thực hiện. Thời gian gần đây ông T, bà T1 phát hiện phần đất mà bà H, ông T2 chuyển nhượng cho ông T, bà T1 không phải của bà H, ông T2 mà của một người khác. Quyền sử dụng đất này không phải của bà H, ông T2 nhưng ông, bà lại chuyển nhượng cho ông T, bà T1 là trái với quy định của pháp luật. Hành vi này của bà H, ông T2 đã làm ảnh hưởng nghiêm trọng đến quyền và lợi ích hợp pháp của ông T, bà T1. Vì vậy, nguyên đơn khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết những vấn đề như sau:

1. Yêu cầu tòa án nhân dân huyện Bắc Tân Uyên, tuyên hủy hợp đồng đặt cọc ngày 13/05/2016 giữa ông Nguyễn Đình T, bà Lê Thị T1 và bà Phạm Thị H, ông Lê Đình T2.

2. Yêu cầu tòa án nhân dân huyện Bắc Tân Uyên tuyên buộc bà Phạm Thị H và ông Lê Đình T2, phải trả lại cho ông T, bà T1 số tiền cọc là: 100.000.000 đồng (Một trăm triệu đồng). Đồng thời yêu cầu bà Phạm Thị H và ông Lê Đình T2 phải thanh toán số tiền phạt cọc là 100.000.000 đồng (Một trăm triệu đồng).

Tổng số tiền ông T, bà T1 yêu cầu bà Phạm Thị H, ông Lê Đình T2 phải thanh toán là 200.000.000 đồng (Hai trăm triệu đồng).

Tại văn bản trình bày ý kiến đề ngày 19/7/2021 ông Vũ Đình M là người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn trình bày: Bà H, ông T2 không phải là chủ sử đất nhưng bà H, ông T2 vẫn ký hợp đồng đặt cọc. Bà H cho rằng đã nhận chuyển nhượng đất từ bà L nhưng bà L không thừa nhận. Các văn bản của cơ quan quản lý nhà nước cũng khẳng định phần đất này thuộc quyền quản lý hợp pháp của bà L. Vì vậy nguyên đơn yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng đặt cọc ngày 13/05/2016 giữa ông Nguyễn Đình T, bà Lê Thị T1 và bà Phạm Thị H, ông Lê Đình T2 bị vô hiệu. Yêu cầu Tòa án buộc bà Phạm Thị H và ông Lê Đình T2, phải trả lại số tiền cọc là: 100.000.000 đồng (Một trăm triệu đồng), đồng thời yêu cầu bà Phạm Thị H và ông Lê Đình T2 phải bồi thường số tiền 100.000.000 đồng (Một trăm triệu đồng) bởi phía bà Phạm Thị H, ông Lê Đình T2 đã có lỗi dẫn đến hợp đồng đặt cọc này vô hiệu và gây thiệt hại cho ông T, bà T1.

Như vậy, tổng số tiền ông T, bà T1 yêu cầu bà Phạm Thị H, ông Lê Đình T2 phải thanh toán cho ông T, bà T1 là 200.000.000 đồng (Hai trăm triệu đồng).

Tại bản tự khai ngày 28/4/2020 và các lời khai trong quá trình giải quyết vụ án bị đơn bà Phạm Thị H trình bày:

Vào ngày 28/3/2016, vợ chồng bà H có nhận chuyển nhượng của bà Vũ Thị L phần đất có kích thước là ngang 20,3m, chiều dài hết thửa đất số 115. Đất có tứ cận như sau: Phía Đông giáp đường đất; Phía Tây giáp thửa 112 ranh giới là tường rào; Phía Nam giáp đất của ông Nguyễn Văn S ranh giới là tường rào do bà L xây dựng; Phía Bắc giáp đất của ông Hoàng Văn T5 ranh giới là tường nhà. Việc chuyển nhượng đất giữa vợ chồng bà H với bà L được hoàn tất thủ tục từ năm 2016 và bà H đã được Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Bình Dương cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số vào sổ CS02027 ngày 29/4/2016 công nhận cho bà Phạm Thị H được quyền sử dụng diện tích 315,3 m2).

Sau khi nhận chuyển nhượng đất của bà L vào ngày 13/05/2016 bà Phạm Thị H, ông Lê Đình T2, có ký hợp đồng đặt cọc với ông Nguyễn Đình T, bà Lê Thị T1 nhằm đảm bảo cho việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất diện tích đất 150 m2 (có quy cách chiều ngang 6 mét, chiều dài hết đất) là một của phần đất mà bà H đã nhận chuyển nhượng từ bà L.

Theo thỏa thuận thì giá chuyển nhượng toàn bộ diện tích đất nêu trên là 146.000.000 đồng (Một trăm bốn mươi sáu triệu đồng), hai bên thống nhất ông T, bà T1 đặt cọc trước cho bà Phạm Thị H, ông Lê Đình T2 số tiền cọc là 100.000.000 đồng (Một trăm triệu đồng) trong đó ngày 13/5/2016 vợ chồng ông T giao số tiền 20.000.000 đồng (Hai mươi triệu đồng) và ngày 09/9/2016 giao tiếp số tiền 80.000.000 đồng (Tám mươi triệu đồng); Số tiền còn lại các bên thống nhất ông T, bà T1 sẽ thanh toán cho bà H, ông T2 khi hoàn tất thủ tục tại phòng công chứng. Như vậy, vợ chồng bà H đã nhận đủ số tiền đặt cọc 100.000.000 đồng từ ông T, bà T1. Sau khi nhận tiền cọc thì vợ chồng bà H đã giao đất cho vợ chồng ông T, bà T1. Vì vậy, ông T, bà T1 đã xây dựng nhà ở trên phần đất này.

Qúa trình làm thủ tục tách giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông T và bà T1 thì mới biết diện tích mà ông T đã làm nhà để ở chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và cũng không thuộc thửa 115. Bà H đi đăng ký để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì được cơ quan nhà nước trả lời chỉ bà Vũ Thị L mới được đứng tên chủ sủ dụng với phần đất này. Sau này khi đo đạc lại đã xác định được diện tích theo hợp đồng đặt cọc nêu trên là 124,7m2 thuộc thửa số 693 (là một thửa độc lập).

Khi biết sự việc bà H với ông T thống nhất là nhờ bà L đứng tên để sau này bà L sẽ làm thủ tục sang tên cho bà H và bà H sang tên lại cho ông T, bà T1. Tuy nhiên, sau khi đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì bà L không đồng ý sang tên cho bà H hoặc cho ông T nên mới xảy ra tranh chấp.

Như vậy, hợp đồng đặt cọc ngày 13/5/2016 giữa vợ chồng bà H với ông vợ chồng ông T không thực hiện được là do lỗi khách quan, bà H đồng ý trả lại cho ông T, bà T1 số tiền đã nhận cọc 100.000.000 đồng và tiền lãi theo quy định. Đồng thời, bà H sẽ trả lại toàn bộ giá trị các tài sản gắn liền với đất cho vợ chồng ông T, bà T1. Nhưng ông T và bà T1 có nghĩa vụ giao trả lại phần diện tích đất này để bà H khởi kiện tranh chấp với bà L.

Tại phiên Tòa bà H vẫn giữ nguyên lời trình bày như trong quá trình giải quyết vụ án. Bà H đề nghị Tòa án giải quyết vụ án theo quy định của pháp luật. Việc bà H đã nhận chuyển nhượng đất của bà L là có thật nên bà H sẽ làm việc với bà L để giải quyết vấn đề này. Nếu không giải quyết được bà H sẽ khởi kiện bằng vụ án khác.

Tại bản tự khai ngày 28/12/2020 bị đơn ông Lê Đình T2 trình bày: Ông T2 là chồng của bà H, trong thời gian chung sống vào năm 2016 ông T2, bà H có nhận chuyển nhượng miếng đất đang tranh chấp và sau đó đã chuyển nhượng lại cho ông T, bà T1. Năm 2018 ông T2 và bà H đã ly hôn nên nay ông không tranh chấp và giao quyền cho bà H. Do bận công việc nên ông T2 yêu cầu Tòa án giải quyết vắng mặt trong suốt quá trình tố tụng.

Tại biên bản lấy lời khai ngày 05 tháng 3 năm 2021 và các lời khai trong quá trình giải quyết vụ án người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Vũ Thị L và ông Phạm Văn T3 trình bày: Hộ bà Vũ Thị L được Ủy ban nhân dân huyện Tân Uyên (nay là huyện Bắc Tân Uyên) cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số vào sổ 01888 ngày 14/7/2000 công nhận cho hộ bà Vũ Thị L được quyền sử dụng diện tích 786m2, thuộc thửa đất số 115, tờ bản đồ số 49 tại xã B, huyện Tân Uyên (nay là huyện Bắc Tân Uyên), tỉnh Bình Dương. Sau đó, bà Vũ Thị L đã chuyển nhượng cho hộ ông Nguyễn Văn S diện tích 293m2 và hộ ông Hoàng Văn T5 diện tích 168m2, diện tích còn lại của thửa đất 115 là 325m2. Năm 2015, sau khi đo đạc chỉnh lý biến động diện tích thì thửa đất 115 có diện tích còn lại là 315,3m2. Vào ngày 28/3/2016, bà Phạm Thị H nhận chuyển nhượng toàn bộ phần còn lại của thửa đất số 115 theo bản trích lục thửa đất lập ngày 15/3/2016 và theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nêu trên. Theo giấy bán đất lập ngày 17/7/2015 giữa ông Phạm Văn T3 và ông Lê Đình T2 có thỏa thuận, ông Thuần chuyển nhượng cho ông T2, bà H “10m ngang, 225 thổ cư”, chứ không phải là 20,3 mét vuông chiều ngang như bà H trình bày trong biên bản làm việc vào ngày 28/4/2020. Thửa đất số 693, tờ bản đồ số 49, tọa lạc tại xã B, huyện Bắc Tân Uyên, tỉnh Bình Dương là thửa đất đất độc lập, không liên quan đến phần đất mà vợ chồng bà L đã chuyển nhượng cho bà H.

Bà H cho rằng bà L đã thống nhất với bà H và ông T là bà L sẽ đứng tên dùm trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sau đó sẽ sang tên cho bà H và bà H sẽ sang tên cho ông T là không đúng vì trong biên bản hòa giải ngày 19 tháng 12 năm 2019 tại Ủy ban nhân dân xã B, thì các bên chưa thống nhất được phương án giải quyết, nên kết quả hòa giải không thành. Do không thống nhất được cách giải quyết vợ chồng bà Vũ Thị L vẫn buộc vợ chồng ông Nguyễn Đình T phải trả cho vợ chồng bà L số tiền 200.000.000 đồng. Ông T, bà T1 đã trả đủ số tiền cho bà L nên vợ chồng bà L đã hoàn tất thủ tục tại văn phòng công chứng và sang tên quyền sử dụng đất nêu trên cho vợ chồng ông T. Do không liên quan đến việc dặt cọc giữa vợ chồng bà H với vợ chồng ông T nên bà L, ông Thuần không có yêu cầu nào khác và xin vắng mặt.

Tại bản tự khai ngày 21 tháng 6 năm 2021 và các lời khai trong quá trình giải quyết vụ án người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông T4 trình bày:

Ông T4 là chủ sử dụng thửa đất số 660 giáp ranh với thửa 693 của ông T. Qua kết quả đo đạc thực tế thì có một phần đất ông T đã xây dựng nhà qua thửa 660 của ông T4. Tuy nhiên, tại thời điểm ông T4 nhận chuyển nhượng đất ông T đã xây nhà và ông T4 cũng thống nhất về ranh. Vì vậy, ông T4 không có yêu cầu nào khác. Đề nghị Tòa án giải quyết vắng mặt ông T4.

Người làm chứng bà Nguyễn Thị Q trình bày: Bà Q là chị của bà T1, ông T. Hợp đồng đặt cọc ngày 13/05/2016, giữa vợ chồng ông T với vợ chồng bà H là do các bên nhờ bà Q viết. Theo nội dung thỏa thuận của các bên thì vợ chồng bà H nhận tiền đặt cọc để chuyển nhượng cho vợ chồng ông T diện tích đất 150 m2 (có quy cách chiều ngang 6 mét, chiều dài 25 mét) tại xã B, huyện Bắc Tân Uyên, tỉnh Bình Dương. Theo thỏa thuận thì giá chuyển nhượng toàn bộ diện tích đất nêu trên là 146.000.000 đồng (Một trăm bốn mươi sáu triệu đồng), hai bên thống nhất ông T, bà T1 đặt cọc trước cho bà Phạm Thị H, ông Lê Đình T2 số tiền cọc là 100.000.000 đồng (Một trăm triệu đồng); số tiền còn lại ông T, bà T1 sẽ thanh toán cho bà H, ông T2 khi hoàn tất thủ tục tại phòng công chứng. Theo đó, ông T, bà T1 đã đặt cọc đúng số tiền nêu trên cho bà H, ông T2 như thỏa thuận. Bà Q chứng kiến các bên thỏa thuận và ký vào hợp đồng. Cam đoan lời khai nêu trên là đúng sự thật và xin vắng mặt.

Đại diện Viện Kiểm sát nhân dân huyện Bắc Tân Uyên phát biểu ý kiến:

- Về thủ tục tố tụng: Thẩm phán, Thư ký, Hội đồng xét xử và các đương sự đã chấp hành đúng trình tự thủ tục theo quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự.

- Về nội dung vụ án: Đề nghị Hội đồng xét xử chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn vì hợp đồng đặt cọc ngày 13/5/2016 giữa vợ chồng ông T với vợ chồng bà H chưa tuân thủ về mặt hình thức. Vợ chồng bà H chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng vẫn ký hợp đồng đặt cọc là vi phạm điều cấm của pháp luật. Vì vậy, đề nghị Hội đồng xét xử tuyên bố hợp đồng đặt cọc ngày 13/5/2016 bị vô hiệu và xử lý hậu quả của hợp đồng vô hiệu theo quy định của pháp luật.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Sau khi nghiên cứ u các tài liê ̣u, chứng cứ có trong hồ sơ vu ̣ án đa đượ̃

c thẩm tra ta ̣i phiên tòa, căn cứ vào kết quả tranh luâ ̣n ta ̣i phiên tòa, ý kiến phát biểu của đại diện Viện kiểm sát, Hô ̣i đồng xét xử nhâ ̣n đi ̣nh:

Theo thỏa thuận thì giá chuyển nhượng toàn bộ diện tích đất nêu trên là 146.000.000 đồng (Một trăm bốn mươi sáu triệu đồng), hai bên thống nhất ông T, bà T1 đặt cọc trước cho bà Phạm Thị H, ông Lê Đình T2 số tiền cọc là 100.000.000 đồng (Một trăm triệu đồng); Số tiền còn lại ông T, bà T1 sẽ thanh toán cho bà H, ông T2 khi hoàn tất thủ tục tại phòng công chứng. Cùng ngày 13/5/2016 ông T, bà T1 đã đặt cọc cho bà H, ông T2 20.000.000 đồng và đến ngày 09/9/2016 tiếp tục đặt cọc số tiền 80.000.000 đồng. Tổng số tiền bà H, ông T2 đã nhận từ vợ chồng ông T là 100.000.000 đồng (Một trăm triệu đồng).

Như vậy, đây là những tình tiết không phải chứng minh theo quy định tại Điều 92 Bộ luật tố tụng dân sự.

Tiền lãi chậm trả được tính như sau:

Từ ngày 13/05/2016 đến 22/9/2021 làm tròn là 64 tháng x 10%/năm x 20.000.000đ = 10.666.000đ.

Từ ngày 09/9/2016 đến ngày 22/9/2021 làm tròn 60 tháng x 10%/năm x 80.000.000 đồng = 40.000.000 đồng

Vậy ông T2, bà H phải trả tiền gốc và lãi cho ông T, bà T1 tổng cộng: 100.000.000đ + 50.666.000đ = 150.666.000đ (Một trăm năm mươi triệu sáu trăm sáu mươi sáu nghìn đồng).

Vi cá c lẽ trên,

̀

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ vào:

- Khoản 3 Điều 26, các Điều 35, 39, 147, 227, 228 và khoản 1 Điều 273 của Bộ luật Tố tụng dân sự;

- Điểm c khoản 1 Điều 117, Điều 122, Điều 123 và khoản 2 Điều 468 Bộ luật dân sự năm 2015 Bộ luật dân sự.

- Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30 tháng 12 năm 2016 của Uỷ ban Thường vụ Quốc hội Khóa XIV quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

Tuyên xử:

1. Tuyên bố Hợp đồng đặt cọc ngày 13/5/2016 giữa ông Nguyễn Đình T, bà Lê Thị T1 với ông Lê Đình T2, bà Phạm Thị H bị vô hiệu.

2. Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của ông Nguyễn Đình T, bà Lê Thị T1 về việc yêu cầu ông Lê Đình T2, bà Phạm Thị H trả lại số tiền đặt cọc 100.000.000 đồng. Ông Lê Đình T2, bà Phạm Thị H có nghĩa vụ liên đới trả lại cho ông Nguyễn Đình T, bà Lê Thị T1 số tiền đặt cọc 100.000.000 đồng (Một trăm triệu đồng). Đồng thời ông Lê Đình T2, bà Phạm Thị H còn phải liên đới trả cho ông Nguyễn Đình T, bà Lê Thị T1 số tiền lãi 50.666.000 đồng (Năm mươi triệu sáu trăm sáu mươi sáu nghìn đồng). Tổng số tiền ông Lê Đình T2, bà Phạm Thị H có nghĩa vụ liên đới trả cho ông Nguyễn Đình T, bà Lê Thị T1 là 150.666.000 đồng (Một trăm năm mươi triệu sáu trăm sáu mươi sáu nghìn đồng).

3. Không chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của ông Nguyễn Đình T, bà Lê Thị T1 về việc yêu cầu ông Lê Đình T2, bà Phạm Thị H phải trả tiền bồi thường 100.000.000 đồng.

4. Về án phí sơ thẩm:

- Ông Nguyễn Đình T, bà Lê Thị T1 phải chịu án phí dân sự sơ thẩm số tiền 5.000.000 đồng (Năm triệu đồng) được khấu trừ vào số tiền tạm ứng án phí 3.300.000 đồng đã nộp tại Biên lai thu tạm ứng án phí, lệ phí Tòa án số AA/2016/0030766 ngày 14/11/2019 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện Bắc Tân Uyên, tỉnh Bình Dương. Ông Nguyễn Đình T, bà Lê Thị T1 phải liên đới nộp thêm số tiền 1.700.000 đồng (Một triệu bảy trăm nghìn đồng).

- Ông Lê Đình T2, bà Phạm Thị H phải nộp liên đới nộp số tiền 2.833.000 đồng (Hai triệu tám trăm ba mươi ba nghìn đồng) án phí dân sự sơ thẩm.

5. Về chi phí đo đạc, thẩm định:

- Ông Nguyễn Đình T, bà Lê Thị T1 phải nộp số tiền 1.704.000 đồng (Một triệu bảy trăm lẻ bốn nghìn đồng) chi phí đo đạc, thẩm định. Ông T, bà T1 đã thực hiện xong.

- Bà Phạm Thị H và ông Lê Đình T2 phải liên đới nộp số tiền 1.704.000 đồng (Một triệu bảy trăm lẻ bốn nghìn đồng) để trả lại cho ông Nguyễn Đình T và bà Lê Thị T1.

Kể từ ngày bản án có hiệu lực pháp luật (Đối với các trường hợp cơ quan thi hành án có quyền chủ động ra quyết định thi hành án) hoặc kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án (Đối với các khoản tiền phải trả cho người được thi hành án) cho đến khi thi hành án xong tất cả các khoản tiền, hàng tháng bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 468 Bộ luật Dân sự năm 2015.

6. Về quyền kháng cáo:

- Bị đơn có mặt tại phiên tòa được quyền kháng cáo bản án trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày tuyên án.

- Nguyên đơn, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan vắng mặt phiên tòa được quyền kháng cáo bản án trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được bản án hoặc bản án được niêm yết theo quy định của pháp luật.

Trường hợp bản án thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7 và 9 Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự.