Bản án 194/2025/DS-PT — Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Theo án sơ thẩm;

* Đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn và những người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan trong hộ ông N là ông Đặng Huỳnh L1 thống nhất trình bày:

Trước đây do ông Đào Văn N có vay tiền từ bà T1 số tiền là 150.000.000đ, bà T1 yêu cầu phải ký thế chấp đất mới cho vay nên ông N có ký hợp đồng chuyển nhượng thửa đất số 123, diện tích 2974,7m2 tọa lạc ấp E, xã P, huyện C, tỉnh Tiền Giang thời hạn 12 tháng để vay, sau đó ông N có đóng lãi hàng tháng cho bà T1 với lãi suất 5%/tháng, đến năm 2015 thì ngưng không đóng lãi do không còn khả năng đóng lãi. Đến cuối năm 2015 bà T1 được đứng tên quyền sử dụng đất thì gia đình ông N mới hay và có đơn khiếu nại tại Công an huyện C, Công an có trả lời đây là quan hệ dân sự nên có hướng dẫn nộp đơn tại Tòa án để xem xét giải quyết, sau đó bà P có nộp đơn tại Tòa án huyện C thì được cho hay là vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án tỉnh, bà P có nộp đơn tại Tòa án tỉnh cũng được thông báo không thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án tỉnh. Sau đó bà T1 chuyển nhượng cho bà H thì gia đình biết và có đơn khởi kiện. Nay nguyên đơn yêu cầu Tòa án xem xét giải quyết: Yêu cầu tuyên bố vô hiệu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 16/01/2013 do Văn phòng C chứng nhận số 24, quyển sổ 01/2013TP/CC-SCC/HĐGD do là hợp đồng giả cách, xâm phạm đến quyền lợi của bà Đào Thị P; Yêu cầu tuyên bố vô hiệu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với thửa đất số 123, tờ bản đồ số 22, diện tích 2974,7m2 tọa lạc ấp E, xã P, huyện C, tỉnh Tiền Giang giữa bà Lê Thị Diễm T1 (sinh năm 1974, CMND số: xxxxxxxxx do Công an T10 cấp ngày 03/7/2020, địa chỉ: Số C, tổ E, khu phố C, thị trấn C, tỉnh Tiền Giang) và bà Lê Thị H (sinh năm 1965, địa chỉ: Ấp M, xã H, huyện C, tỉnh Tiền Giang); Yêu cầu tuyên bố vô hiệu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với thửa đất 123, tờ bản đồ số 22, diện tích 2974,7m2, tọa lạc ấp E, xã P, huyện C, tỉnh Tiền Giang giữa bà Lê Thị H với bà Trần Thị Cẩm H1 do chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà không làm thủ tục chuyển giao tài sản; Hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với thửa đất 123, tờ bản đồ số 22, diện tích 2974,7m2, tọa lạc ấp E, xã P, huyện C, tỉnh Tiền Giang do Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh T cấp cho bà Trần Thị Cẩm H1 không lập bản vẽ hiện trạng, không ký giáp ranh, bà Lê Thị H không lập thủ tục bàn giao tài sản cho bà Trần Thị Cẩm H1 mà vẫn được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Buộc bà Lê Thị Diễm T1 và bà Lê Thị H có trách nhiệm trả lại phần đất hương quả của gia đình bà P thửa đất số 123, tờ bản đồ số 22, diện tích 2974m2.

* Bị đơn bà Lê Thị Diễm T1 trình trình bày:

Vào ngày 16/01/2013 tôi và hộ ông Đào Văn N, Đào Thanh T3, Đào Đình T4 có lập hợp đồng chuyển nhượng thửa đất số 123, tờ bản đồ số 22, diện tích 2974,7m2 tọa lạc ấp E, xã P, huyện C, tỉnh Tiền Giang, giá chuyển nhượng là 150.000.000đ và việc chuyển nhượng đã được công chứng tại Văn phòng C, sau khi ký chuyển nhượng thì tôi đã giao số tiền 150.000.000đ cho ông N vào ngày 16/01/2013. Sau đó tôi được Ủy ban nhân dân huyện C cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vào ngày 31/7/2015 và tôi trực tiếp canh tác trên thửa đất này từ ngày nhận chuyển nhượng. Đến ngày 13/5/2020 tôi đã chuyển nhượng thửa đất này lại cho bà Lê Thị H với giá 1 tỷ đồng và đã giao thửa đất này cho bà H quản lý. Ngày 16/02/2022 bà H tiếp tục chuyển nhượng thửa đất này cho bà Trần Thị Cẩm H1, sinh năm 1980. Địa chỉ: 8, Ô, phường A, quận A, thành phố Hồ Chí Minh với giá là 1,2 tỷ đồng việc chuyển nhượng có lập thủ tục công chứng tại Văn phòng C2 sau đó bà H1 đã đứng tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vào ngày 28/02/2022 do Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh T cấp giấy. Việc tôi nhận chuyển nhượng đất từ hộ ông N và việc tôi chuyển nhượng cho bà H là đúng quy định pháp luật từ khi nhận chuyển nhượng tôi trực tiếp quản lý sử dụng không ai tranh chấp, nay tôi không đồng ý với toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

* Bị đơn bà Lê Thị H, bà Trần Thị Cẩm H1, có đại diện theo ủy quyền là bà Lê Thị Diễm T1 trình bày: Bà H, bà H1 không đồng ý theo yêu cầu khởi kiện của phía nguyên đơn vì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với thửa đất 123 nêu trên giữa bà H1 và bà H là đúng theo quy định pháp luật và hiện nay bà H1 đã đứng tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với thửa đất nêu trên. Bà H1 có ý kiến đồng ý cắt trả lại phần đất có mồ mã trên thửa đất 123 nêu trên trả lại cho ông N và không yêu cầu ông N bồi hoàn giá trị đất đối với phần đất có mồ mã.

* Những người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan chung hộ ông N thống nhất ý kiến trình bày của đại diện ủy quyền nguyên đơn.

* Văn phòng C2 có đơn xin vắng mặt đồng thời có văn bản trình bày ý kiến như sau: Ngày 13/5/2020 bà Lê Thị Diễm T1 có đến Văn phòng C2 yêu cầu công chứng “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất” giữa bà T1, ông P1 với bà Lê Thị H. Ngày 16/02/2022 bà Lê Thị H có đến Văn phòng C2 yêu cầu công chứng “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất” giữa bà Lê Thị H với bà Trần Thị Cẩm H1. Việc công chứng các hợp đồng trên là đúng quy định pháp luật, đề nghị Tòa án xét xử đúng quy định pháp luật.

Tại bản án Dân sự sơ thẩm số 124/2024/DS-ST ngày 20 tháng 8 năm 2024 của Toà án nhân dân huyện C, tỉnh Tiền Giang Căn cứ, khoản 3 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35, điểm a, c khoản 1 Điều 39, Điều 147, 158, 166, Điều 227, Điều 228 Điều 266, 273 Bộ luật tố tụng dân sự; Các Điều 116, 117, 118, 119, 500, 501, 503 Bộ luật Dân sự năm 2015; Điều 166 Luật Đất đai năm 2013; Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Uỷ ban thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Toà án, xử:

1/ Không chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà Đào Thị P có đại diện theo ủy quyền là ông Đặng Huỳnh L1.

Về việc yêu cầu tuyên bố vô hiệu các hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Giữa ông Đào Văn N cùng các thành viên trong hộ ông N là Đào Thanh T3, Đào Đình T4 với bà Lê Thị Diễm T1 hợp đồng được lập tại Văn phòng C ngày 16/01/2013, theo số công chứng 34, Quyển số 01/2013TP/CC-SCC/HĐGD; Giữa bà Lê Thị Diễm T1, ông Vương P1 với bà Lê Thị H được lập tại Văn phòng C2 ngày 13/5/2020, số công chứng 1665. Quyển số 02/2020/TP/CC-SCC/HĐGD; Giữa bà Lê Thị H với bà Trần Thị Cẩm H1 hợp đồng được lập tại Phòng C3 ngày 16/02/2022 số công chứng 604, Quyển số 01/2022 TP/CC/HĐGD đối với thửa đất số 123, diện tích 2974,7m2 tọa lạc ấp E, xã P, huyện C, tỉnh Tiền Giang (hiện thửa đất do bà Trần Thị Cẩm H1 đứng tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất).

2/ Ghi nhận sự tự nguyện bà Trần Thị Cẩm H1 đồng ý giao phần đất có khu mộ là 112,9m2 nằm trong thửa 123, diện tích 2974,7m2 tọa lạc ấp E, xã P, huyện C, tỉnh Tiền Giang giao lại cho ông Đào Văn N quản lý. (vị trí số (9) tại bản đồ địa chính khu đất trích đo)

(Kèm bản đồ địa chính khu đất (trích đo) ngày 16/11/2023 của Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện C).

Ngoài ra, bản án còn tuyên về án phí và quyền kháng cáo của đương sự.

Ngày 27/8/2024, nguyên đơn Đào Thị P, người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan bà Đào Thị T6 có đơn kháng cáo đối với bản án sơ thẩm 124/2024/DS-ST ngày 20 tháng 8 năm 2024 của Toà án nhân dân huyện C, tỉnh Tiền Giang.

Bà T6 yêu cầu: Tòa án xem xét giải quyết yêu cầu của bà đối với thửa 123, diện tích 2974,7m2 tọa lạc ấp E, xã P, huyện C, tỉnh Tiền Giang.

Bà P yêu cầu Tòa án chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của bà.

Tại phiên tòa phúc thẩm, Đại diện ủy quyền của nguyên đơn Đào Thị P, Đào Thị T6 vẫn giữ nguyên yêu cầu kháng cáo của bà P, bà T6.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Tiền Giang phát biểu ý kiến: Về tố tụng việc tuân theo pháp luật tố tụng trong quá trình giải quyết vụ án của Thẩm phán, Hội đồng xét xử; việc chấp hành pháp luật của người tham gia tố tụng dân sự, kể từ khi thụ lý vụ án cho đến trước thời điểm Hội đồng xét xử nghị án là đúng theo pháp luật tố tụng dân sự.

Về nội dung: Xét kháng cáo của nguyên đơn yêu cầu tuyên bố vô hiệu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Đào Văn N và bà Lê Thị Diễm T1 là giả tạo nhằm che giấu hợp đồng vay nhưng bà P không có chứng cứ chứng minh việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất là giả tạo nhằm che giấu hợp đồng vay. Do đó, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Đào Văn N và bà Lê Thị Diểm T7 có hiệu lực, không trái đạo đức. Hợp đồng chuyển nhượng giữa bà T7 với bà H đã hoàn thành. Hợp đồng chuyển nhượng giữa bà H với chị H1 thực hiện đúng qui định pháp luật, chị H1 là người thứ 3 ngay tình nên không có cơ sở chấp nhận yêu cầu kháng cáo của bà P.

Xét kháng cáo của bà Đào Thị P, nhận thấy, bà T6 cho rằng bà trồng cây từ năm 2010 nhưng căn cứ biên bản định giá thì cây trồng được xác định loại B. Ông T5, bà T6 tự ý trồng cây trên đất của bà H, bà H1 không có sự đồng ý của các chủ sử dụng đất nên bà T8 yêu cầu bà H, bà H1 trả giá trị cây trồng là không có cơ sở. Đề nghị Hội đồng xét xử không chấp nhận kháng cáo của bà P, bà T8. Giữ y bản án sơ thẩm của Tòa án nhân dân huyện C.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Căn cứ các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án đã được thẩm tra tại phiên tòa và căn cứ kết quả tranh tụng tại phiên tòa phúc thẩm, lời trình bày của các đương sự, ý kiến phát biểu của đại diện Viện kiểm sát. Hội đồng xét xử nhận định;.

Xét đơn kháng cáo của bà Đào Thị P, bà Đào Thị T6 nộp trong thời hạn, đúng qui định tại Điều 271, 272, 273 Bộ luật tố tụng dân sự, nên được xem xét giải quyết theo trình tự phúc thẩm.

Về quan hệ tranh chấp: Căn cứ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, Tòa án cấp sơ thẩm xác định quan hệ: “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” theo qui định tại Điều 500 Bộ luật dân sự là đúng qui định.

Các đương sự đều trình bày thống nhất việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Đào Văn N cùng các thành viên trong hộ ông N (Đào Thanh T3, Đào Đình T4) với bà Lê Thị Diễm T1 xác lập vào ngày 16/01/2013. Theo đó các bên thỏa thuận ông N chuyển nhượng toàn bộ thửa đất số 123, tờ bản đồ 22, diện tích 2.974,7m2 tại ấp E, xã P, huyện C, tỉnh Tiền Giang với giá chuyển nhượng 150.000.000 đồng. Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất được lập tại Văn phòng C, số công chứng 34, quyển số 01/2013/CC-SCC/HĐGD. Sau khi ký hợp đồng chuyển nhượng bà T1 đã giao đủ tiền chuyển nhượng và ông N giao đất cho bà T1 quản lý. Bà T1 đã đăng ký và được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng số CH01869 ngày 31/7/2015.

Quá trình giải quyết tại Tòa án cấp sơ thẩm, bà Đào Thị T6 có yêu cầu bà T1, bà H1 phải trả giá trị cây trồng cho bà. Hội đồng xét xử cấp sơ thẩm đã không chấp nhận yêu cầu của bà T6 và nhận định “việc bà T6, ông T5 tự ý trồng cây trên đất khi không được sự đồng ý của chủ quản lý sử dụng đất, nhưng bà T6 vẫn cố tình trồng và thu hoạch cây trái trên đất, bà H1 là người nhận chuyển nhượng đất không đồng ý hoàn giá trị cây, giá trị hàng rào mà buộc bà T6 tự di dời để trả lại đất là phù hợp. Trường hợp sau này bà T6 không tự nguyện di dời cây trồng và hàng rào trên thửa đất 123 thì có quyền khởi kiện bà T6, ông T5 bằng vụ án khác”.

Xét tại cấp sơ thẩm, bà T6 không có đơn khởi kiện yêu cầu độc lập, không nộp tạm ứng án phí nhưng Tòa án cấp sơ thẩm nhận định không chấp nhận yêu cầu của bà T6 mà không dành quyền khởi kiện cho bà T6 là tước đi quyền khởi kiện của đương sự. Mà còn buộc bà T6 tự di dời cây trái, hàng rào không bồi hoàn giá trị là không đảm bảo quyền lợi cho bà T6.

Căn cứ bản đồ địa chính khu đất (trích đo) ngày 16/11/2023 thể hiện ranh giới của thửa 123 hiện do các hộ ông Nguyễn Văn T9, Nguyễn Văn B, Nguyễn Thị B1, Nguyễn Thị H2, Đào Thị T6 đang sử dụng. Tòa án cấp sơ thẩm nhận định “... quá trình sử dụng thực tế có lấn ranh giới của thửa 123, tuy nhiên các ông bà có văn bản thống nhất ranh giới đo đạc theo bản đồ đo đạc ngày 16/11/2023 của Chi nhánh đăng ký đất đai huyện C nên Hội đồng xét xử không đặt ra xem xét.” Xét việc các bên thống nhất ranh không có xác nhận của địa chính xã sẽ không đảm bảo về tính pháp lý dẫn đến giai đoạn thi hành bản án không thi hành được. Ngoài ra, Bản án sơ thẩm ghi nhận sự tự nguyện của bị đơn giao lại phần đất có mồ mã diện tích 112,9m2 tại vị trí 9 nhưng không xem xét lối đi vào khu mộ là có thiếu sót.

Tại phiên tòa phúc thẩm, bà Đào Thị T6 cho rằng số cây trồng trên thửa 123 có công sức của bà Đào Thị S nhưng bà S chưa được tham gia tố tụng, chưa được trình bày ý kiến tại tòa án cấp sơ thẩm. Đây là tình tiết mới phát sinh tại phiên tòa nên cần phải xác minh làm rõ vấn đề và chưa được cấp sơ thẩm xem xét.

Xét quan điểm đề nghị của Đại diện Viện kiểm sát là có sơ sở một phần với nhận định của Hội đồng xét xử nên chấp nhận một phần.

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ khoản 3 Điều 308 Bộ luật tố tụng dân sự;

1. Hủy bản án sơ thẩm số 124/2024/DS-ST ngày 20 tháng 8 năm 2024 của Tòa án nhân dân huyện C, tỉnh Tiền Giang. Giao hồ sơ về Tòa án nhân dân huyện C giải quyết theo qui định.

2. Về án phí: Bà Đào Thị P, bà Đào Thị T6 không phải chịu án phí dân sự phúc thẩm.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.

Án tuyên lúc 14 giờ 00 phút, ngày 20 tháng 3 năm 2025 có mặt bà T1, bà T./.