Bản án 194/2021/DS-PT — Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Theo bản án sơ thẩm, nguyên đơn bà Nguyễn Thị T trình bày:

Vào năm 1997, bà Nguyễn Thị T có chuyển nhượng cho vợ chồng ông Bùi Văn K, bà Nguyễn Thị N 1.000 m2 đất với giá 1,8 lượng vàng 24k (thời điểm năm 1997 giá vàng là 430.000 đồng/1 chỉ), tổng giá tiền là 7.740.000 đồng nhưng phía gia đình ông K, bà N chỉ trả cho bà T có 5.000.000 đồng. Việc mua bán đất giữa hai bên chỉ nói miệng, không có làm giấy tờ. Vì ông K, bà N chưa trả đủ tiền nên nhiều lần ông K, bà N kêu bà T đưa sổ đỏ để sang tên nhưng bà T không có đưa, sau đó gia đình ông K, bà N cũng không đòi nữa và cũng không kiện để đòi quyền lợi của mình. Nay bà T khởi kiện yêu cầu ông K, bà N trả lại cho bà T phần đất tương đương với số tiền chưa trả đủ trước đây (ông K, bà N còn thiếu bà T 2.740.000 đồng), cụ thể bà T yêu cầu ông K, bà N giao trả lại bà T phần đất có diện tích theo đo đạc là 432,4m2 thuộc các thửa 7-3, 7-4, 7-5, 7-11, 7-12 tờ bản đồ 16, tọa lạc tại ấp P, xã P, huyện C, tỉnh Bến Tre. Bà T đồng ý chuyển tên cho ông K, bà N phần đất có diện tích 622,6m2 thuộc các thửa 7-1, 7-2, 7-6, 7-7, 7-8, 7-9, 7-10, tờ bản đồ 16, tọa lạc tại ấp P, xã P, huyện C, tỉnh Bến Tre do khi mua đất thì ông K, bà N đã đưa cho bà T được 5.000.000 đồng.

Nếu yêu cầu của bà T được chấp nhận, buộc bị đơn phải trả 432,4m2 đất lại cho bà T thì bà T yêu cầu phía bị đơn di dời toàn bộ các cây trồng trên phần đất 432,4m2 này, bà T sẽ không bồi hoàn giá trị gì lại cho bị đơn vì do trước đây bị đơn mua đất mà chưa trả tiền đủ cho bà T nên bà T mới đòi lại phần diện tích này.

Trong quá trình tố tụng, bị đơn ông Bùi Văn K và bà Nguyễn Thị N cùng trình bày:

Vào năm 1994, vợ chồng ông bà có mua của bà Nguyễn Thị T 1.000 m2 với giá 5.000.000 đồng, hai bên chỉ mua bán miệng, không có làm giấy tờ, ông bà đã đưa đủ 5.000.000 đồng cho bà T và canh tác 1.000 m2 đất từ đó đến nay (ông bà cũng đã ở trên phần đất này từ năm 1977 nhưng diện tích trước đây khoảng hơn 300 m2). Sau khi mua đất và trả tiền xong do nghĩ chỗ gia đình nên ông bà chưa yêu cầu bà T chuyển tên phần đất này. Nay ông bà yêu cầu bà T tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất năm 1994 và chuyển tên quyền sử dụng phần đất theo đo đạc có diện tích 1.055m2 thuộc thửa 7 (7-1 đến 7-12), tờ bản đồ 16, tọa lạc ấp P, xã P, huyện C, tỉnh Bến Tre vì khi mua đất vào năm 1994 ông bà đã trả tiền đủ cho bà T và gia đình ông bà đã canh tác phần đất ổn định từ đó đến nay.

Kết quả đo đạc, định giá các đương sự đều thống nhất. Chi phí tố tụng, nguyên đơn yêu cầu giải quyết theo quy định.

Sau khi hòa giải không thành, Tòa án nhân dân huyện C đưa vụ án ra xét xử. Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 13/2021/DS – ST ngày 28 tháng 5 năm 2021 của Tòa án nhân dân huyện C đã tuyên:

1. Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà Nguyễn Thị T về việc yêu cầu bị đơn ông Bùi Văn K, bà Nguyễn Thị N giao trả lại phần đất có diện tích 432,4m2 thuộc các thửa 7-3, 7-4, 7-5, 7-11, 7-12 tờ bản đồ 16, tọa lạc tại ấp P, xã P, huyện C, tỉnh Bến Tre.

2. Chấp nhận yêu cầu phản tố của bị đơn ông Bùi Văn K, bà Nguyễn Thị N về việc yêu cầu nguyên đơn bà Nguyễn Thị T tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hai bên đối với phần đất theo đo đạc có diện tích 1.055m2 thuộc thửa 7 (7-1 đến 7-12), tờ bản đồ 16, tọa lạc ấp P, xã P, huyện C, tỉnh Bến Tre hiện do bà Nguyễn Thị T đứng tên quyền sử dụng.

3. Buộc bà Nguyễn Thị T chuyển tên quyền sử dụng đất từ bà Nguyễn Thị T sang cho ông Bùi Văn K, bà Nguyễn Thị N phần đất theo đo đạc có diện tích 1.055m2 thuộc thửa 7-1 đến 7-12, tờ bản đồ 16 (thửa cũ thuộc thửa 515, tờ bản đồ 02), tọa lạc ấp P, xã P, huyện C, tỉnh Bến Tre (có trích lục họa đồ thửa đất kèm theo).

4. Các đương sự có trách nhiệm tự liên hệ với cơ quan nhà nước có thẩm quyền để làm thủ tục chuyển tên hoặc cấp quyền sử dụng đất theo bản án này.

5. Ghi nhận ông Bùi Văn K, bà Nguyễn Thị N tự nguyện liên đới trả lại cho bà Nguyễn Thị T giá trị phần đất 55m2 với số tiền là 22.000.000đ (hai mươi hai triệu đồng).

6. Ghi nhận ông Bùi Văn K, bà Nguyễn Thị N tự nguyện mở cho gia đình bà Nguyễn Thị T phần lối đi có diện tích theo đo đạc là 59m2 thuộc thửa 7-5, tờ bản đồ 16, tọa lạc tại ấp P, xã P, huyện C, tỉnh Bến Tre.

Ông Bùi Văn K, bà Nguyễn Thị N di dời các cây trồng và tháo dỡ công trình kiến trúc nằm trên phần diện tích lối đi này. Chi phí và việc cải tạo phần thửa đất (thửa 7-5) thành lối đi hoàn chỉnh sẽ do phía gia đình nguyên đơn tự thực hiện.

Ngoài ra bản án còn tuyên về án phí, chi phí tố tụng và quyền kháng cáo của các đương sự.

Sau khi xét xử sơ thẩm, ngày 11/6/2021 bà Nguyễn Thị T kháng cáo, đơn kháng cáo có nội dung yêu cầu cấp phúc thẩm chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà T.

Tại phiên tòa phúc thẩm, nguyên đơn vẫn giữ yêu cầu kháng cáo, yêu cầu ông K, bà N trả lại phần diện tích 432,4m2 thuộc các thửa 7-3, 7-4, 7-5, 7-11, 7-12 tờ bản đồ 16, tọa lạc tại ấp P, xã P, huyện C, tỉnh Bến Tre. Bị đơn không đồng ý, các bên đương sự không thống nhất với nhau về việc giải quyết vụ án.

Đại diện Viện kiểm sát tham gia phiên tòa phát biểu ý kiến: những người tiến hành tố tụng đã tuân theo đúng các quy định của pháp luật tố tụng, những người tham gia tố tụng đã thực hiện đúng các quyền và nghĩa vụ theo quy định của pháp luật tố tụng; về nội dung: kháng cáo của bà T là có căn cứ. Theo xác nhận của bà B2, ông K1 là những người sử dụng đất giáp ranh, tại thời điểm năm 1994-1996 cũng có giao dịch chuyển nhượng đất, do đó có căn cứ xác định giá đất 1,8 cây vàng/01 công đất như lời trình bày của bà T, giá vàng thời điểm chuyển nhượng là 430.000 đồng/01 chỉ vàng. Tuy nhiên, ông K bà N đã giao cho bà T số tiền 5.000.000 đồng là hơn 2/3 giá trị hợp đồng và tương ứng với diện tích 646 m2 (không phải 622 m2 như đơn khởi kiện của nguyên đơn). Do đó, đề nghị chấp nhận một phần kháng cáo của bà T, sửa bản án sơ thẩm theo hướng chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của bà T, buộc bị đơn tiếp tục thực hiện nghĩa vụ trả tiền chuyển nhượng cho nguyên đơn tương ứng với phần diện tích chưa thực hiện là 354 m2 theo giá của hội đồng định giá đã định.

Sau khi nghiên cứu các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa và căn cứ vào kết quả tranh tụng tại phiên tòa,

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Mặc dù hình thức hợp đồng chuyển nhượng không tuân thủ theo quy định pháp luật nhưng bà T đã giao đất cho ông K, bà N quản lý sử dụng. Ông K, bà N xây nhà kiên cố trên đất, trồng cây lâu năm mà nguyên đơn không ngăn cản, cơ quan quản lý nhà nước cũng không xử lý vi phạm hành chính đối với bị đơn. Do đó, căn cứ theo quy định tại điểm b.3, tiểu mục 2.2 mục 2, phần II Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/8/2004 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao, công nhận hợp đồng chuyển nhượng giữa các bên.

Về giá trị chuyển nhượng: Bà T cho rằng bà chuyển nhượng cho ông K, bà N phần đất trên vào năm 1997 với giá 1,8 lượng vàng 24k, thời điểm này vàng có giá 430.000 đồng/01 chỉ vàng, tương đương số tiền là 7.740.000 đồng nhưng phía ông K, bà N chỉ đưa 5.000.000 đồng, ông K và bà N còn thiếu lại bà T số tiền 2.740.000 đồng. Bị đơn thì cho rằng việc chuyển nhượng giữa hai bên là vào năm 1994 với giá 5.000.000 đồng và ông bà đã trả tiền mặt đủ cho bà T chứ không phải bằng vàng như lời nguyên đơn trình bày. Xét thấy, giao dịch giữa bà T và bà N, ông K là giao dịch bằng lời nói, không có cơ sở để xác định giá trị chuyển nhượng là bao nhiêu. Các xác nhận của những người hàng xóm cho biết giá chuyển nhượng đất thời điểm đó với đất giáp ranh là cao hơn giá của bà N trình bày. Tuy nhiên, bà N và bà T là chị em ruột, đất chuyển nhượng cũng có nguồn gốc của mẹ ruột để lại cho bà T và đồng thời cho bà N một nền nhà trước đó. Người đại diện theo ủy quyền của bà T cũng cho rằng nếu đất không chuyển nhượng cho bà N thì cũng không thể chuyển nhượng cho ai. Do đó, giá chuyển nhượng giữa bà T và bà N là 5.000.000 đồng có thấp hơn giá thị trường tại thời điểm đó cũng hợp lý. Tại phiên tòa phúc thẩm, bà Nguyễn Thị B2 là em ruột của bà T và bà N cũng xác nhận sự việc bà T chuyển nhượng đất cho bà N với số tiền 5.000.000 đồng, chị em của bà đều biết sự việc này. Ngoài ra, năm 2011, bà T tiến hành thủ tục cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, khi đo đạc bà T đã tách thửa 515 thành 02 thửa mới là thửa 6 và thửa 7. Thửa 6 bà T đã được cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ngày 11/9/2015 mà không có tranh chấp gì đối với thửa 7 do ông K, bà N đang quản lý. Từ những phân tích trên, đủ cơ sở xác định, trong suốt quá trình quản lý sử dụng đất, bà T không tranh chấp gì đối với ông K, bà N về giá trị chuyển nhượng cho đến khi hai bên phát sinh mâu thuẫn từ lối đi nên bà T mới tranh chấp với ông K, bà N. Bà T thừa nhận đã nhận từ bà N 5.000.000 đồng tiền chuyển nhượng, bà N đã nhận đất và quản lý sử dụng nên yêu cầu phản tố của bị đơn về việc yêu cầu nguyên đơn tiếp tục thực hiện hợp đồng là có cơ sở nên chấp nhận. Bà T kháng cáo nhưng không cung cấp được chứng cứ chứng minh nên không được chấp nhận, giữ nguyên bản án sơ thẩm.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ khoản 1 Điều 308 Bộ luật Tố tụng Dân sự năm 2015.

Không chấp nhận kháng cáo bà Nguyễn Thị T.

Giữ nguyên Bản án dân sự sơ thẩm số 13/2021/DS – ST ngày 28 tháng 5 năm 2021 của Tòa án nhân dân huyện C.

Cụ thể tuyên:

Căn cứ vào các Điều 709, 713 Bộ luật Dân sự năm 1995; Điều 166 Luật đất đai 2013; Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/8/2004 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao; Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH 14 ngày 30/12/2016 quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

1. Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà Nguyễn Thị T về việc yêu cầu bị đơn ông Bùi Văn K, bà Nguyễn Thị N giao trả lại phần đất có diện tích 432,4m2 thuộc các thửa 7-3, 7-4, 7-5, 7-11, 7-12 tờ bản đồ 16, tọa lạc tại ấp P, xã P, huyện C, tỉnh Bến Tre.

2. Chấp nhận yêu cầu phản tố của bị đơn ông Bùi Văn K, bà Nguyễn Thị N về việc yêu cầu nguyên đơn bà Nguyễn Thị T tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hai bên đối với phần đất theo đo đạc có diện tích 1.055m2 thuộc thửa 7 (7-1 đến 7-12), tờ bản đồ 16, tọa lạc ấp P, xã P, huyện C, tỉnh Bến Tre hiện do bà Nguyễn Thị T đứng tên quyền sử dụng.

3. Buộc bà Nguyễn Thị T chuyển tên quyền sử dụng đất từ bà Nguyễn Thị T sang cho ông Bùi Văn K, bà Nguyễn Thị N phần đất theo đo đạc có diện tích 1.055m2 thuộc thửa 7-1 đến 7-12, tờ bản đồ 16 (thửa cũ thuộc thửa 515, tờ bản đồ 02), tọa lạc ấp P, xã P, huyện C, tỉnh Bến Tre (có trích lục họa đồ thửa đất kèm theo).

4. Các đương sự có trách nhiệm liên hệ với cơ quan nhà nước có thẩm quyền để làm thủ tục chuyển tên hoặc cấp quyền sử dụng đất theo bản án này.

5. Ghi nhận ông Bùi Văn K, bà Nguyễn Thị N tự nguyện liên đới trả lại cho bà Nguyễn Thị T giá trị phần đất 55m2 với số tiền là 22.000.000 đồng (hai mươi hai triệu đồng).

6. Ghi nhận ông Bùi Văn K, bà Nguyễn Thị N tự nguyện mở cho gia đình bà Nguyễn Thị T phần lối đi có diện tích theo đo đạc là 59 m2 thuộc thửa 7-5, tờ bản đồ 16, tọa lạc tại ấp P, xã P, huyện C, tỉnh Bến Tre.

Buộc ông Bùi Văn K, bà Nguyễn Thị N di dời các cây trồng và tháo dỡ công trình kiến trúc nằm trên phần diện tích lối đi này. Chi phí và việc cải tạo phần thửa đất (thửa 7-5) thành lối đi hoàn chỉnh sẽ do gia đình nguyên đơn tự thực hiện.

Tuyên bố hạn chế quyền sử dụng đất đối với ông Bùi Văn K và bà Nguyễn Thị N đối với phần lối đi mà bà Nguyễn Thị T được quyền sử dụng.

Bà Nguyễn Thị T được quyền sử dụng hạn chế quyền sử dụng đất của ông Bùi Văn K và bà Nguyễn Thị N đối với phần lối đi mà bà Nguyễn Thị T được quyền sử dụng và tuân thủ các điều kiện đảm bảo trong quá trình sử dụng đất của các bên mà pháp luật quy định.

Bà Nguyễn Thị T có quyền đăng ký việc xác lập quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất 59 m2 thuộc thửa 7-5, tờ bản đồ 16, tọa lạc tại ấp P, xã P, huyện C tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

7. Về chi phí tố tụng: 18.873.000 đồng (mười tám triệu tám trăm bảy mươi ba ngàn đồng) do nguyên đơn bà Nguyễn Thị T chịu và đã nộp xong.

8. Về án phí dân sự sơ thẩm: Nguyên đơn, bị đơn đều là người cao tuổi nên được miễn toàn bộ án phí.

9. Án phí dân sự phúc thẩm: Bà Nguyễn Thị T được miễn án phí.

Trường hợp bản án được thi hành theo Điều 2 Luật thi hành án dân sự thì người được thi hành án, người phải thi hành án có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án, hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo qui định tại các Điều 6, 7, 7a, 7b và Điều 9 Luật thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo qui định tại Điều 30 Luật thi hành án dân sự.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực kể từ ngày tuyên án.