Bản án 192A/2025/DS-PT — Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

NỘI DUNG VỤ ÁN

Tại đơn khởi kiện, quá trình tham gia tố tụng và tại phiên tòa nguyên đơn và người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn trình bày:

Thông qua sự giới thiệu của ông Lê Cảnh T được biết ông Y J Êban và bà H’ Y Hmõk có nhu cầu bán mảnh đất tại phường T, thành phố T, tỉnh Đắk Lắk.

Ông T dẫn vợ chồng tôi đi xem mảnh đất trên, tôi thấy phù hợp nhu cầu sử dụng và hợp tài chính, nên tôi xin Ông T cho tôi gặp chủ đất tức ông Y J Êban và bà H’ Y Hmõk. Qua cuộc nói chuyện hai bên thoả thuận thống nhất giá chuyển nhượng mảnh đất mới đi xem là 890.000.000 đồng, và tôi đã đặt cọc với số tiền 50.000.000 đồng. Tại thời điểm đặt cọc, chúng tôi chưa được xem Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của gia đình bà Hmõk và ông Y J. Đến ngày 13/11/2020 hai bên ra làm hợp đồng chuyển nhượng thì biết GCNQSD đất số BK 901819 không được chuyển nhượng theo quyết định số 134/2004/QĐ-TTg ngày 20/7/2004 của Thủ tướng Chính phủ.

Do vậy, vào ngày 16 tháng 11 năm 2020 chúng tôi cùng nhau viết lại hợp đồng chuyển nhượng để thay thế cho hợp đồng đặt cọc ngày 13/10/2020 thỏa thuận ràng buộc việc chuyển nhượng quyền sử dụng thửa đất nói trên và hẹn đến ngày 18/12/2022 sẽ kí hợp đồng chính thức tại Văn phòng Công chứng, cam kết đền gấp đôi số tiền 870.000.000 đồng nếu không bán và các can kết khác thể hiện tại Điều 3, Điều 4, Điều 5 trong hợp đồng này. Tôi đã thanh toán cho ông Y J Êban và bà H’Y Hmõk số tiền là 870.000.000 đồng trong đó có 50.000.000 đồng tiền cọc trước đó, 20.000.000 đồng tiền mặt và chuyển khoản 800.000.000đồng (ủy nhiệm chi tại ngân hàng sacombank ngày 17/11/2020). Số tiền còn lại 20.000.000đồng sau này hoàn tất thủ tục giấy tờ chuyển nhượng tại phòng công chứng sẽ nhận đủ.

Để đảm bảo cho việc chuyển nhượng thửa đất nói trên và đảm bảo cho việc bà Hmõk và ông Y J đã nhận của chúng tôi số tiền 870.000.000 đồng, chúng tôi đã thống nhất ký kết hợp đồng vay mượn số tiền là 870.000.000 đồng và được công chứng tại văn phòng công chứng N số 001343 ngày 17/11/2020.

Như nội dung cam kết trong hợp đồng ngày 16/11/2020, ông bà Y J Êban đã đưa bản chính GCNQSD đất số BK 901819 cho tôi giữ và bàn giao đất ngoài thực địa cho tôi. Thấy sự nhiệt tình, uy tín của ông bà Y J Êban nên tôi cho họ canh tác thu hoa lợi trên diện tích đất này và nhờ họ trông coi thửa đất cho tôi.

Cuối năm 2022 đầu năm 2023 khi đủ điều kiện chuyển nhượng QSDĐ số BK 901819 theo đồng đặt cọc ngày 16/11/2020, tôi đề nghị ký kết lại hợp đồng thì đến ngày 02/5/2023; vợ chồng bà H’ Y Hmõk cùng vợ chồng tôi đã tự nguyện ký lại hợp đồng chuyển nhượng. Ngoài vợ chồng bà H’Y, ông Y J thì còn có con là anh Y M Hmõk ký. Tuy nhiên, từ ngày 02/5/2023 đến nay, tôi đã nhiều lần yêu cầu ông bà Y J Êban cùng ra văn phòng công chứng để được hướng dẫn và ký chuyển nhượng thửa đất trên cho vợ chồng tôi nhưng ông bà Y J Êban khất lần gây khó dễ, vòi vĩnh thêm tiền và cố tình tránh né.

Vì vậy, nay tôi làm đơn này, đề nghị Toà án nhân dân thành phố Buôn Ma Thuột công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 02/5/2023 giữa tôi Phạm Hoàng H với ông Y J Êban và bà H’ Y Hmõk đối với thửa đất số 29, tờ bản đồ số 60, địa chỉ thửa đất phường T, Thành phố T theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BK 901819 vào sổ số: CH-08228 do UBND thành phố T cấp ngày 17/12/2012 và đồng thời đề nghị huỷ Hợp đồng vay tài sản ngày 17/11/2020.

Quá trình tham gia tố tụng và tại phiên tòa Bị đơn và là người đại diện theo uỷ quyền của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan trình bày:

Ngày 16/11/2020, ông Y J Êban và bà H’Y Hmõk có thoả thuận chuyển nhượng thửa đất số 29, tờ bản đồ số 60, tại phường T, thành phố T, tỉnh Đắk Lăk cho bà Phạm Hoàng H và ông Vũ Thành N. Tại thời điểm chuyển nhượng thì các con là Y K và H’M đều không biết.

Thửa đất này gia đình ông bà được nhà nước cấp cho vào năm 2004 theo Quyết định 134/2004/QĐ-TTg ngày 20/7/2004 của Thủ tướng Chính phủ. Tại thời điểm được giao nhận, toàn bộ đất đều là đất trống. Năm 2006, chúng tôi trồng cà phê. Đến năm 2012, chúng tôi mới được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Theo đó, trong thời hạn 10 năm chúng tôi không được chuyển nhượng, cầm cố, thế chấp đối với thửa đất này. Ngoài ra, ông bà còn có 01 thửa đất thổ cư 600m2 tại xã T, thành phố T và 01 thửa đất nông nghiệp do gia đình bố mẹ ông Y J cho để làm trồng cà phê.

Tại thời điểm chuyển nhượng, đất chưa đủ điều kiện về mặt thời gian nH do hoàn cảnh gia đình khó khăn nên chúng tôi vẫn muốn chuyển nhượng. Đến ngày 02/5/2023, khi đã đủ thời gian theo Giấy chứng nhận thì ông bà có ký lại Hợp đồng chuyển nhượng. Tuy nhiên, do còn thiếu cháu H’M Hmõk nên không công chứng được.

Ngoài ra, ông bà còn bị bà H bắt ký 01 Hợp đồng vay tài sản số tiền 870.000.000 đồng. Thực chất ông bà không có vay mượn gì số tiền này của bà H. Khi chuyển nhượng hai bên thoả thuận số tiền chuyển nhượng là 900.000.000 đồng trong đó cho người môi giới là 10.000.000 đồng, đã nhận số tiền là 870.000.000 đồng. Phía bà H còn nợ lại số tiền là 20.000.000 đồng.

Do Hợp đồng vay tài sản là Hợp đồng đã được công chứng nên có hiệu lực pháp luật nên nay bà H khởi kiện thì ông Y J Êban và bà H’Y Hmõk đề nghị huỷ toàn bộ các hợp đồng chuyển nhượng đã ký kết và sẽ trả lại tiền 870.000.000 đồng cùng lãi suất theo quy định của pháp luật cho bà H theo Hợp đồng vay tài sản.

Người làm chứng ông Nguyễn Cảnh T trình bày:

Vào khoảng cuối tháng 09/2020 tôi đi làm vườn khu vực khối 8 phường phường T, Thành phố T, Đắk Lắk gặp chị H Yuh Hmõk, chị H’Y Hmõk có nhờ tôi bán mảnh rẫy tại địa chỉ phường T, thành phố T, nếu bán được chị sẽ trả tiền môi giới cho tôi và đưa tôi đi xem rẫy.

Sau đó đến khoảng đầu tháng 10/2020, tôi dẫn chị Phạm Hoàng H đi xem và hai bên gặp nói chuyện với nhau. Sau khi đàm phán giá cả xong, hai bên làm hợp đồng đặt cọc để mua thửa đất nói trên. Chị H đặt cọc số tiền là 50 triệu đồng, hẹn 30 ngày ra làm hợp đồng công chứng, tôi ký trong hợp đồng cọc với tư cách là người làm chứng.

Ngày 16/11/2020 tôi cầm giấy tờ ra phòng công chứng soạn hợp đồng trước thì được biết QSDĐ này chưa đến hạn được chuyển nhượng theo quy định của nhà nước thì chị H đòi lấy lại tiền cọc nhưng anh chị H Y Hmõk thuyết phục cam kết đến thời gian chuyển nhượng sẽ chuyển nhượng cho chị H.

Dưới lời thuyết phục của anh chị chủ đất, chị H đã đồng ý mua mảnh đất này bằng hợp đồng mua bán viết tay. Tuy nhiên, chị H không đồng ý chỉ hai anh ký thì chị H Y Hmõk nói thêm “một cháu đi học ngoài Đà Nẵng, một cháu đi bộ đội" nên không thể ký chứ nó có ở đây chị kêu lên ký ngay. Hai bên xảy ra mâu thuẫn chị H bỏ về.

Đến tối chị H’Y Hmõk có gọi điện thoại cho tôi nhờ tôi thuyết phục chi H yên tâm mua, anh chị có trách nhiệm sang tên cho chị H khi đủ điều kiện chuyển nhượng và nói tôi gọi hẹn chị H để ngày mai tôi dẫn anh chi trao đổi lần nữa tại nhà chị H và anh chị chủ đất hứa ký bổ sung khi 2 con qua nhà chị H nói chuyện thêm. Do vậy, ngày 17/1/2020 hai bên gặp nhau và cam kết sẽ sang tên cho chị H khi Nhà nước cho phép. Đồng thời cam kết “đền gấp 02 lần tiền mua bán nếu không chuyển nhượng thửa đất trên". Để chị H yên tâm hơn chị H’Y Hmõk nói “làm thêm hợp đồng vay mượn tiền tại phòng công chứng, khi sang được tên cho em thì hai bên ra hủy hợp đồng vay"

Chị H đồng ý với các lời đề xuất trên, tôi chứng kiến và ký làm chứng cho hai hợp đồng này một là hợp đồng chuyển nhượng viết tay, một là hợp đồng nhận nợ có công chứng, bên mua đã chuyển đủ số tiền giao kèo là 870.000.000đồng, bên mua giữ lại 20.000.000đồng tới khi sang tên sẽ trả hết, bên bán đã giao GCNQSDĐ cho bên mua giữ.

Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 253/2024/DSST ngày 17/9/2024 của Toà án nhân dân thành phố Buôn Ma Thuột đã quyết định:

Tuyên xử: Chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà Phạm Hoàng H.

[1] Công nhận Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đề ngày 02/5/2023 giữa bà Phạm Hoàng H với bà H’Y Hmõk, ông Y J Êban đối với thửa đất số 29, tòa bản đồ số 60, tại phường T, thành phố T, tỉnh Đắk Lăk.

Bà Phạm Hoàng H có quyền liên hệ với cơ quan có thẩm quyền để được đăng ký chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với thửa đất nêu trên và thực hiện các nghĩa vụ khi làm thủ tục theo quy định của pháp luật.

Buộc bà Phạm Hoàng H có nghĩa vụ thanh toán số tiền 41.489.000 đồng cho bà H’Y Hmõk và ông Y J Êban.

Tuyên hợp đồng vay tài sản giữa bà Phạm Hoàng H với bà H’Y Hmõk, ông Y J Êban gày 17/11/2020 là vô hiệu.

Ngày 01/10/2024 và ngày 04/10/2024, bị đơn bà H’Y Hmõk, ông Y J Êban và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan anh Y K Hmõk và chị H M Hmõk kháng cáo toàn bộ Bản án dân sự sơ thẩm. Đề nghị cấp phúc thẩm xét xử lại vụ án theo hướng Hủy Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đề ngày 02/5/2023 giữa bà Phạm Hoàng H với bà H’Y Hmõk, ông Y J Êban. Vợ chồng bà H’Y Hmõk, ông Y J Êban sẽ có trách nhiệm trả lại tiền chuyển nhượng và lãi xuất cho bà H, ông Nhân.

Tại phiên toà phúc thẩm, nguyên đơn giữ nguyên nội dung đơn khởi kiện, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan giữ nguyên kháng cáo.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Đắk Lắk phát biểu quan điểm:

Về thủ tục tố tụng: Trong quá trình thụ lý giải quyết vụ án, Thẩm phán, Hội đồng xét xử phúc thẩm cũng như các đương sự đã tuân thủ đúng qui định của Bộ luật tố tụng dân sự.

Về nội dung: Căn cứ khoản 2 Điều 308, Điều 309 Bộ luật tố tụng dân sự. Chấp nhận đơn kháng cáo của ông Y J Êban và bà H’ Y Hmõk , ông Y K Hmõk và bà H M Hmõk. Sửa Bản án dân sự sơ thẩm số 253/2024/DSST ngày 17/9/2024 của Tòa án nhân dân thành phố Buôn Ma Thuột, tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 02/5/2023 giữa bà Phạm Hoàng H với ông Y J Êban và bà H’ Y Hmõk đối với thửa đất 29, tờ bản đồ 60 vô hiệu. Đối với hậu quả hợp đồng vô hiệu các đương sự không yêu cầu nên tách thành một vụ án khác khi có đơn.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Căn cứ vào các tài liệu, chứng cứ đã được xem xét tại phiên tòa, ý kiến của các đương sự, của Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Đắk Lắk; căn cứ vào kết quả tranh tụng tại phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định như sau:

Nguyên đơn khởi kiện yêu cầu công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, diện tích đất tranh chấp tọa lạc tại phường T, thành phố T, tỉnh Đắk Lắk nên quan hệ tranh chấp được xác định là tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và được Tòa án nhân dân thành phố T thụ lý giải quyết theo thủ tục sơ thẩm là đúng thẩm quyền được quy định tại khoản 3 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35 và điểm a khoản 1 Điều 39 của Bộ luật Tố tụng dân sự.

Xét đơn kháng cáo của bị đơn, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là trong hạn luật định nên vụ án được thụ lý, giải quyết theo trình tự phúc thẩm là đúng quy định.

Quá trình giải quyết vụ án, nguyên đơn bà Phạm Hoàng H, ông Vũ Thành N và vợ chồng bà H’Y Hmõk, ông Y J Êban đều thừa nhận vào ngày 13/10/2020 ông Nhân và vợ chồng ông Y J đã ký kết Hợp đồng đặt cọc, theo đó vợ chồng ông Y J thỏa thuận chuyển nhượng thửa đất số 29, tờ bản đồ số 60 tại phường T, thành phố T cho ông Nhân với giá 890.000.000đồng, ông Nhân đã đặt cọc cho vợ chồng ông Y J số tiền 50.000.000đồng. Do lúc này ông Nhân, bà H biết được Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, chủ sử dụng đất không được chuyển nhượng theo Quyết định số 134 của chính phủ do đó ngày 16/11/2020 bà H và vợ chồng ông Y J đã ký kết Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất để ràng buộc nghĩa vụ chuyển nhượng như đã cam kết, bà H, ông Nhân đã thanh toán cho vợ chồng ông Y J tổng số tiền 870.000.000đồng (gồm 50.000.000 đồng tiền cọc ông Nhân đã đưa, 20.000.000 đồng tiền mặt và chuyển khoản 800.000.000đồng), còn lại khi đủ thời gian được phép chuyển nhượng sẽ thanh toán khi hoàn tất thủ tục chuyển nhượng tại phòng Công chứng. Ngoài ra ngày 17/11/2020 để ràng buộc nghĩa vụ chuyển nhượng với vợ chồng ông Y J thì bà H và vợ chồng ông Y J còn ký kết Hợp đồng vay tài sản có công chứng tại Văn phòng công chứng N, với nội dung bà H cho vợ chồng ông Y J vay số tiền 870.000.000đồng, thời hạn vay từ ngày 16/11/2020 đến ngày 18/12/2022, lãi suất hai bên tự thỏa thuận không vượt quá quy định của pháp luật. Đến thời điểm đủ điều kiện về thời gian để chuyển nhượng, ngày 02/5/2023 bà H, ông Nhân và vợ chồng ông Y J đã ký kết lại Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất viết tay thay thế Hợp đồng chuyển nhượng ngày 16/11/2020.

Bà Phạm Hoàng H còn nợ lại bị đơn ông Y J Êban, bà H’Y Hmõk số tiền 20.000.000 đồng. vì vậy, bà Phạm Hoàng H phải có nghĩa vụ thanh toán theo giá trị phần diện tích đất chưa thanh toán cho bà H’Y và ông Y J tương ứng tại thời điểm xét xử. Cụ thể: Giá trị phần tài sản các đương sự đang tranh chấp tại thời điểm xét xử là 1.846.270.800 đồng. Do vậy, giá trị phần tài sản tương đương với số tiền 20.000.000 đồng mà các bên chưa thanh toán tính tại thời điểm xét xử là 41.489.000 đồng.

Từ những nhận định và phân tích trên, xét thấy không có căn cứ để chấp nhận đơn kháng cáo của bị đơn và người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan, cần giữ nguyên bản án sơ thẩm.

Đối với việc giải quyết hậu quả Hợp đồng vay tài sản vô hiệu: Các bên không giao nhận hay thực hiện bất cứ nội dung gì liên quan đến hợp đồng nên không có hậu quả xảy ra nên HĐXX không giải quyết.

Trong quá trình giải quyết vụ án, cấp sơ thẩm đã không đưa ông Vũ Thành N là chồng của bà Phạm Hoàng H tham gia tố tụng là có thiếu sót. Tuy nhiên trước khi xét xử phúc thẩm ông Nhân có đơn từ chối tham gia tố tụng và xác nhận số tiền 870.000.000đồng bà H dùng để nhận chuyển nhượng thửa đất số 29 của ông Y J Êban, bà H’Y Hmõk là tài sản riêng của bà H, ông Nhân không có bất kỳ quyền và nghĩa vụ gì đối với thửa đất trên, bà H được toàn quyền quyết định, do đó không ảnh hưởng đến bản chất của vụ án, tuy nhiên cấp sơ thẩm cần rút kinh nghiệm.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

Áp dụng khoản 1 Điều 308 Bộ luật Tố tụng Dân sự: Không chấp nhận kháng cáo của bị đơn ông Y J Êban, bà H’Y Hmõk và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan anh Y K Hmõk và chị H M Hmõk – Giữ nguyên Bản án dân sự sơ thẩm số 253/2024/DSST ngày 17/9/2024 của Toà án nhân dân thành phố Buôn Ma Thuột, tỉnh Đắk Lắk;

Áp dụng Điều 29 Nghị quyết 326/2016/UBTVQH ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội quy định về án phí, lệ phí Tòa án.

- Về án phí dân sự phúc thẩm: bị đơn ông Y J Êban, bà H’Y Hmõk và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Y K Hmõk và bà H M Hmõk mỗi người phải chịu 300.000đồng án phí dân sự phúc thẩm. Khấu trừ vào số tiền tạm ứng án phí phúc thẩm bà H’Y Hmõk nộp thay tại biên lai thu số 0013864, 0013865, 0013866, 0013867 cùng ngày 18/10/2024 tại Chi cục Thi hành án dân sự thành phố T, tỉnh Đắk Lắk.

Các quyết định khác của bản án sơ thẩm không có kháng cáo, không bị kháng cáo, kháng nghị đã có hiệu lực pháp luật kể từ ngày hết thời hạn kháng cáo, kháng nghị.

Bản án dân sự phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.