Bản án 191/2023/DS-ST — Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

NỘI DUNG VỤ ÁN:

* Theo Đơn khởi kiện của nguyên đơn là ông Trương Quốc H, bà Nguyễn Thị Thanh T, tại các biên bản làm việc trong quá trình giải quyết vụ án, người đại diện hợp pháp của nguyên đơn trình bày:

Do ông Q có nhu cầu bán tài sản và ông H, bà T thấy được giá nên vợ chồng ông H và bà T có ký tên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và căn nhà trên đất của ông Q, bà T2 theo Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được chứng nhận tại Văn phòng C2 ngày 01/02/2021. Ngày 27/5/2021, ông H, bà T được Sở Tài nguyên và môi trường tỉnh A cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (viết tắt GCN.QSDĐ, QSHNƠ và TSKGLVĐ) số CS17142. Sau đó, ông H, bà T có cho ông Q thuê lại nhà để ở, giá thuê mỗi tháng là 2.000.000 đồng, thời hạn thuê là 06 tháng tính từ ngày 01/02/2021 đến ngày 01/8/2021, không có lập hợp đồng thuê. Ông Q trả tiền thuê nhà được 02 tháng là 4.000.000 đồng thì ngưng. Đến tháng 5 năm 2022, ông H, bà T thông báo kết thúc hợp đồng thuê với ông Q để bán tài sản này cho người khác. Trước đó, ngày 15/4/2022, ông Q có đề nghị được mua lại nhà đất với giá là 452.000.000 đồng và có làm tờ cam kết mua nhà, hứa sẽ thanh toán đủ vào ngày 01/5/2022, ngoài ra còn cam kết là nếu không đưa đủ tiền thì ông Q sẽ trả lại nhà cho vợ chồng ông H, bà T. Nay, thời hạn thuê nhà đã hết từ lâu nên ông H, bà T yêu cầu trả lại nhà đất trên. Trường hợp, nếu ông Q muốn mua lại nhà và đất này, ông H, bà T vẫn đồng ý bán lại với giá là 452.000.000 đồng. Về yêu cầu phản tố của bị đơn, nguyên đơn không đồng ý do nguyên đơn mua tài sản này là đúng quy định pháp luật và đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đã trả đủ 350.000.000 đồng, ông Q và bà T2 là người trực tiếp nhận tiền. Phía nguyên đơn không đồng ý vô hiệu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 01/02/2021. Trường hợp, các hợp đồng dân sự trong vụ án này mà bị tuyên bố vô hiệu, phía nguyên đơn yêu cầu giải quyết hậu quả theo quy định pháp luật là yêu cầu ông Q, bà T2 trả lại 350.000.000 đồng đã nhận và yêu cầu trả lãi với mức lãi suất 20%/năm, tính từ ngày 01/7/2021 đến ngày Tòa án giải quyết xong, số tiền tạm tính là 134.345.000 đồng.

* Theo Đơn phản tố và các văn bản trình bày ý kiên, bị đơn là ông Nguyễn Đăng Q trình bày:

Ông Q không thừa nhận có thuê tài sản là nhà đất của ông H, bà T như ông H, bà T đã trình bày.

Do cần tiền để làm ăn nên ông có vay 150.000.000 đồng của ông H, bà T, thỏa thuận lãi suất 3,5%/tháng, mỗi tháng ông trả lãi 5.200.000 đồng và ông phải ký Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất để làm tin cho ông H, bà T. Ngày 01/02/2021, ông và bà Nguyễn Thị Bích T2 (vợ của ông đã ly hôn) cùng với ông H, bà T ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số vào sổ H.01942eA do UBND thành phố L cấp ngày 27/3/2006. Diện tích đất được công nhận là 35,7m2, loại đất ở đô thị, thuộc thửa số 72, tờ bản đồ số 2. Việc ký hợp đồng được thực hiện tại Văn phòng C2, giá ghi trong hợp đồng là 150.000.000 đồng. Sau khi ký Hợp đồng chuyển nhượng, ông đã nhận của ông H, bà T số tiền 150.000.000 đồng, hàng tháng ông đều đóng lãi cho ông H, bà T đầy đủ và mỗi lần đóng lãi có ký nhận vào sổ theo dõi của ông H, bà T. Tổng số tiền lãi ông đã trả cho ông H, bà T từ tháng 2/2021 đến tháng 4/2022 là 78.750.000 đồng. Tuy nhiên, đến khoảng tháng 5/2022, do ảnh hưởng của dịch bệnh Covid-19, việc làm khó khăn nên ông mất khả năng trả lãi. Ông nhiều lần năn nỉ ông H, bà T cho thêm thời gian để thanh toán nợ nhưng ông H, bà T không đồng ý và nói nếu không trả vốn lãi ông H, bà T lấy nhà đất. Từ sau khi ký hợp đồng chuyển nhượng, ông vẫn sinh sống trên đất.

Khi nhận được Thông báo của Tòa án, ông mới biết phần đất ký hợp đồng chuyển nhượng để làm tin đã bị ông H, bà T sang tên và ông H, bà T đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ngày 27/5/2021. Do đó, ông yêu cầu vô hiệu Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 01/2/2021, yêu cầu hủy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số vào sổ CS17142 do Sở T cấp ngày 27/5/2021 cho ông H, bà T. Ông đồng ý trả lại cho ông H, bà T số tiền vay 150.000.000 đồng và lãi suất theo quy định pháp luật.

Đối với yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông H, bà T, ông không đồng ý vì ông không thuê nhà của ông H, bà T.

Tại phiên tòa:

Người đại diện hợp pháp của nguyên đơn là ông Lương Tống T1 trình bày: Do thời hạn cho ông Q thuê nhà và đất đã hết nên ông H, bà T yêu cầu ông Q trả lại căn nhà với cấu trúc như tại biên bản xem xét, thẩm định tại chỗ ngày 10/01/2023, gắn liền với 35,7m2 đất theo GCN.QSDĐ, QSHNƠ và TSKGLVĐ số vào sổ CS17142 do Sở T cấp cho ông H, bà T. Việc thuê nhà được tính từ khi ký hợp đồng chuyển nhượng đất. Mặc dù, giữa các bên không ký hợp thuê nhưng ngày 15/4/2022, ông Q thừa nhận có thuê nhà đất của ông H, bà T. Do nhà và đất này là tài sản kỹ niệm của ông Q, bà T2 nên ông H, bà T vẫn tạo điều kiện cho ông Q, bà T2 mua lại với giá 350.000.000 đồng kèm theo lãi suất 20%/năm tính từ ngày nhận tiền đến ngày xét xử.

Ông H, bà T không đồng ý vô hiệu Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 01/02/2021 vì giao dịch này được thực hiện đúng quy định của pháp luật, ông H, bà T đã thanh toán tiền hợp đồng là 350.000.000 đồng vào ngày 01/7/2021, đã được cấp quyền sử dụng đất ngày 27/5/2021. Giá trị tài sản mua được ghi trong hợp đồng là 150.000.000 đồng để phù hợp với khung giá đất của Ủy ban nhân dân tỉnh A ban hành, giá thực tế chuyển nhượng là 350.000.000 đồng, ông H, bà T đã giao tiền trực tiếp của cho ông Q, bà T2. Việc giao tiền được thực hiện nhiều lần sau khi ký hợp đồng chuyển nhượng. Phía nguyên đơn không thừa nhận có việc vay tiền giữa ông H, bà T với ông Q. Kể từ ngày ký hợp đồng chuyển nhượng đến nay, ngoài biên nhận ngày 01/7/2021 ra, giữa ông H, bà T và ông Q không có ký biên nhận nhận tiền nào khác. Trường hợp, hợp đồng chuyển nhượng bị vô hiệu, ông H, bà T yêu cầu ông Q, bà T2 phải trả lại tiền là 350.000.000 đồng và bồi thường thiệt hại với lãi suất 20%/năm tính từ ngày nhận tiền đến ngày Tòa án xét xử xong vụ kiện.

Người đại diện hợp pháp của bị đơn là ông Nguyễn Phú H1 trình bày: Giữa ông Q và ông H, bà T không có giao kết hợp đồng thuê nhà ở, ông Q không có đóng tiền thuê nhà như ông H và bà T trình bày. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 01/02/2021 là xuất phát từ nhu cầu vay tiền của ông Q và ông H, bà T yêu cầu ông Q phải ký hợp đồng này để làm tin mới cho vay. Do thửa đất số 72, diện tích 35,7m2 được Ủy ban nhân dân thành phố L công nhận quyền sử dụng đất cho ông Q và vợ cũ là bà T2 nên việc ký hợp đồng chuyển nhượng ngày 01/02/2021 có bà T2 ký tên và bà T2 cũng xác định không chịu trách nhiệm phát sinh như phía nguyên đơn trình bày. Ông Q và bà T2 chính thức ly hôn từ ngày 04/01/2016 theo Quyết định số 01/2016/QĐST – HNGĐ ngày 04/01/2016 nên bà T2 không biết việc ông Q vay tiền của ông H, bà T. Quá trình vay, tiền vốn ông Q nhận là 150.000.000 đồng, có nộp lãi đầy đủ. Biên nhận số tiền 350.000.000 đồng ngày 01/7/2021 là xuất phát từ tiền vốn và lãi cộng dồn khi ông Q không trả đủ. Do không có chứng cứ chứng minh ông Q vay 150.000.000 đồng và có nộp lãi nên nay ông Q thừa nhận có vay của ông H, bà T số tiền 350.000.000 đồng theo Biên nhận ngày 01/7/2021, ông Q đồng ý trả lãi với lãi suất 10%/năm. Ông Q vẫn giữ nguyên yêu cầu phản tố do Hợp đồng chuyển nhượng ngày 01/02/2021 giả tạo, che đậy hợp đồng vay tiền. Giữa ông Q, bà T2 và ông H, bà T không có việc thuê tài sản, Tờ cam kết ngày 15/4/2022, ông Q có hứa lấy lại căn nhà với số tiền 452.000.000 đồng cộng thêm lãi là có căn cứ để xác định giữa họ có giao dịch vay tiền. Ngoài ra, ông H, bà T cho rằng đã giao tiền mua tài sản cho ông Q, bà T2 nhưng biên nhận nhận tiền lại ký cách ngày ký hợp đồng chuyển nhượng là 05 tháng, tại biên nhận bà T2 không ký tên, cũng không có nội dung là nhận tiền gì. Đồng thời, sau khi ký hợp đồng chuyển nhượng thì ông Q vẫn là người quản lý, sử dụng nhà và đất cho đến nay.

- Đại diện Viện kiểm sát nhân dân thành phố Long Xuyên phát biểu:

Về tố tụng: Việc tuân theo pháp luật tố tụng của Thẩm phán, Hội đồng xét xử, thư ký phiên tòa đúng theo quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự. Vụ án được Tòa án thành phố L thụ lý giải quyết là phù hợp điểm a khoản 1 Điều 35, điểm a khoản 1 Điều 39 Bộ luật Tố tụng dân sự. Về thời hạn xét xử đảm bảo theo khoản 1 Điều 203 của Bộ luật Tố tụng dân sự. Phía bị đơn đã được Tòa án nhiều lần thực hiện việc tống đạt, niêm yết công khai các văn bản tố tụng nhưng vẫn vắng mặt tại phiên tòa nên Hội đồng xét xử tiến hành xét xử là phù hợp Điều 227 của Bộ luật Tố tụng dân sự.

Về nội dung giải quyết vụ án: Nhận thấy, ngoài lời khai ra, phía nguyên đơn không cung cấp được hợp đồng thuê nhà, việc thuê nhà, đất cũng không được bị đơn thừa nhận. Qua xem xét tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án và lời thừa nhận của các đương sự thể hiện, tại diện tích đất chuyển nhượng có tồn tại căn nhà như bản vẽ hiện trạng ngày 02/02/2023 nhưng không được thể hiện trong hợp đồng chuyển nhượng ngày 01/02/2021, Biên nhận giao nhận tiền 350.000.000 đồng không thể hiện nội dung nhận tiền gì, ngày ký biên nhận là sau thời điểm ký hợp đồng chuyển nhượng, sau thời điểm ông H, bà T được công nhận quyền sử dụng đất. Từ đó, có căn cứ để xác định hợp đồng chuyển nhượng ngày 01/02/2021 là giả tạo. Đề nghị Hội đồng xét xử căn cứ Điều 124 của Bộ luật Dân sự năm 2015 (viết tắt BLDS 2015), tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng vô hiệu. Do tại thời điểm giao kết hợp đồng các bên đều nhận biết được đây là hợp đồng giả tạo nên không có căn cứ để buộc ông Q bồi thường thiệt hại với mức lãi suất 20%/năm. Đề nghị Hội đồng xét xử không chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

Phía ông Q thừa nhận có vay số tiền 350.000.000 đồng, đồng ý trả lại cho ông H, bà T và đồng ý trả lãi với mức lãi suất 10%/năm là phù hợp với Điều 463 và 468 của BLDS 2015, đề nghị Hội đồng xét xử chấp nhận.

Về yêu cầu hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất: Việc cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong trường hợp thực hiện hợp đồng là thủ tục hành chính trong giao dịch dân sự, không mang tính chất của quyết định hành chính cá biệt. Do đó, đề nghị Hội đồng xét xử không xem xét hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, các cơ quan, tổ chức có thẩm quyền sẽ căn cứ vào Bản án của Tòa án để cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Do đó, đề nghị Hội đồng xét xử không chấp nhận yêu cầu này của bị đơn.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa, căn cứ vào kết quả tranh luận tại phiên tòa và lắng nghe ý kiến phát biểu của Viện kiểm sát nhân dân, Hội đồng xét xử nhận định:

Về tố tụng:

Về nội dung:

Tiền lãi từ ngày 01/7/2021 đến ngày xét xử là 73.548.000 đồng (tức 350.000.000 đồng x 10%/365 ngày x 767 ngày).

Ông Q có Đơn đề nghị được miễn nộp án phí do thuộc trường hợp quy định tại điểm đ Điều 12 của Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016. Do đó, ông Q không phải nộp án phí.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ vào:

- Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35, điểm a khoản 1 Điều 39, khoản 1 Điều 147, Điều 157, Điều 165, Điều 227, Điều 271 và Điều 273, 278, 280 của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015.

- Căn cứ các Điều 122, 124, 131, 133 164, 166 của Bộ luật Dân sự.

- Điều 121, Điều 123 của Luật Nhà ở.

- Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc Hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án;

- Các Điều 2, 6, 7, 9 và 30 của Luật Thi hành án dân sự.

Tuyên xử:

[1] Không chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn là ông Trương Quốc H và bà Nguyễn Thị Thanh T, cụ thể:

[1.1] Về việc yêu cầu ông Nguyễn Đăng Q trả lại tài sản đã cho thuê là nhà (diện tích 27,5m2) có cấu trúc nền gạch men, khung gỗ vuông vách ván, mái tole gắn liền với đất (diện tích 35,7m2) tọa lạc tại thửa số 72, tờ bản đồ số 2, loại đất ở đô thị, thuộc phường M, thành phố L, An Giang.

[1.2] Về việc yêu cầu ông Nguyễn Đăng Q và bà Nguyễn Thị Bích T2 bồi thường thiệt hại là 134.345.000 (một trăm ba mươi bốn triệu ba trăm bốn mươi lăm nghìn) đồng.

[2] Chấp nhận yêu cầu phản tố của bị đơn là ông Nguyễn Đăng Q.

Tuyên bố Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 01/02/2021 giữa bên chuyển nhượng là ông Nguyễn Đăng Q và bà Nguyễn Thị Bích T2 với bên nhận chuyển nhượng là ông Trương Quốc H và bà Nguyễn Thị Thanh T (được chứng nhận tại Văn phòng C2, số công chứng 421, quyển số 01TP/CC – SCC/HĐGD), là vô hiệu.

[3] Buộc ông Nguyễn Đăng Q có nghĩa vụ trả cho ông Trương Quốc H và bà Nguyễn Thị Thanh T tổng số tiền là 423.548.000 (bốn trăm hai mươi ba triệu năm trăm bốn mươi tám nghìn) đồng, trong đó có vốn vay còn nợ là 350.000.000 đồng (theo Biên nhận nhận tiền ngày 01/7/2021) và tiền lãi là 73.548.000 đồng.

[4] Ông Nguyễn Đăng Q và bà Nguyễn Thị Bích T2 được liên hệ cơ quan có thẩm quyền để thực hiện thủ tục xin cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với thửa đất số 72, thuộc tờ bản đồ số 02, diện tích 35,7m2, mục đích sử dụng đất thổ cư, thuộc phường M, thành phố L, An Giang.

[5] Về chi phí tố tụng: Ông H và bà T phải chi phí xem xét, thẩm định giá và chi phí định giá là 10.400.000 (mười triệu bốn trăm nghìn) đồng. Ông H, bà T đã nộp đủ.

[6] Về án phí dân sự sơ thẩm:

[6.1] Ông H, bà T phải chịu án phí đối với các yêu cầu không được chấp nhận. Cụ thể, phải chịu án phí không có giá ngạch là 300.000 (ba trăm nghìn) đồng và chịu án phí đối với yêu cầu bồi thường không được chấp nhận là là 6.717.000 (sáu triệu bảy trăm mười bảy nghìn) đồng. Do ông H, bà T đã nộp tạm ứng án phí là 300.000 (ba trăm nghìn đồng) theo biên lai thu số 0000801 ngày 30/09/2022 và 11.700.000 (mười một triệu bảy trăm nghìn) đồng theo biên lai thu số 0001805 ngày 02/6/2023 và của Chi cục Thi hành án dân sự thành phố Long Xuyên. Ông H, bà T được nhận lại 4.983.000 (bốn triệu chín trăm tám mươi ba nghìn) đồng.

[6.2] Ông Q có Đơn đề nghị được miễn nộp án phí do thuộc trường hợp quy định tại điểm đ Điều 12 của Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016. Do đó, ông Q không phải nộp án phí.

Các đương sự có mặt được quyền kháng cáo trong hạn 15 (mười lăm) ngày kể từ ngày tuyên án.

Các đương sự vắng mặt được quyền kháng cáo trong hạn 15 (mười lăm) ngày kể từ ngày nhận được bản án hoặc ngày bản án được niêm yết.

Kể từ ngày bản án có hiệu lực pháp luật (đối với các trường hợp cơ quan thi hành án có quyền chủ động ra quyết định thi hành án) hoặc kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án (đối với các khoản tiền phải trả cho người được thi hành án) cho đến khi thi hành án xong, bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại Điều 357, Điều 468 của Bộ luật Dân sự năm 2015, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.

Bản án được thi hành theo quy định tại Điều 2 của Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các điều 6,7 và 9 của Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 của Luật Thi hành án dân sự.

(Đã giải thích theo Điều 26 của Luật Thi hành án dân sự)./.