Bản án 19/2026/DS-PT — Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

NỘI DUNG VỤ ÁN:

* Theo đơn khởi kiện, đơn khởi kiện bổ sung, bản tự khai, trong quá trình giải quyết vụ án và tại phiên tòa, người đại diện theo uỷ quyền của nguyên đơn trình bày:

Vào khoảng tháng 10/2023 chị Trần Thị Minh S cho chị Nguyễn Thị

Thanh H vay số tiền 760.000.000 đồng, thời hạn 02 ngày, mục đích chị H vay để cho chị Văn Thanh T vay lại cho khách. Do chị H không trả được nợ nên ngày 02/6/2024, có trao đổi nội dung: Chị T không có tiền trả cho H nên H không trả được cho S, T muốn chuyển nhượng 02 thửa đất cho S để cấn trừ số tiền nợ giữa H và S để đưa cho chị T vay lại. Chị H có gửi hình ảnh vị trí thửa đất cho chị S xem 02 lô đất trị giá 600.000.000 đồng và dẫn đi xem thực tế lô đất nên các bên thống nhất đồng ý cấn trừ nợ, thay vì chị T trả số tiền 600.000.000 đồng cho chị H để chị H trả tiền cho chị S. Sau đó, chị H hẹn chị S đến Phòng C, tỉnh Kon tum để ký Hợp đồng chuyển nhượng (HĐCN), còn chị T lúc này không đến.

Đến ngày 04/6/2024 do chị S bận nên chị T đến Phòng C tỉnh Quảng

Ngãi, lập và ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với Thửa số 882, diện tích đất 160m2 theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ), quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số phát hành: DH 989557 cấp ngày 12/9/2022 và thửa 883 diện tích đất 400,7m2 theo GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số phát hành: DD 937824 do UBND thành phố K cấp ngày 14/02/2022; cùng tờ bản đồ số 16; đăng ký thay đổi cùng ngày 10/11/2023, ngày 31/5/2024 mang tên Văn Thanh T; thửa đất cùng địa chỉ tại Tỉnh lộ 671, xã Đ, thành phố K. Còn chị S ngày hôm sau mới đến phòng công chứng ký Hợp đồng chuyển nhượng đất.

Sau khi ký HĐCN, chị S yêu cầu chị H nói chị T dẫn chị S bàn giao đất

ngoài thực địa và cắm mốc thể hiện ranh giới tứ cận nhưng chị T hẹn nhiều lần mà vẫn không thực hiện. Sau đó, chị S dẫn người khác đi xem đất để bán thì mới phát hiện thửa đất chị H chỉ không đúng vị trí theo GCNQSDĐ mà thửa đất của người khác. Thửa đất theo GCNQSDĐ cấp cho chị T có giá trị thấp hơn so với vị trí thửa đất mà chị H chỉ, do đất dốc khó làm nhà, sau khi ký hợp đồng chuyển nhượng xong chị T không dẫn chị S đi bàn giao đất.

Vì vậy, nguyên đơn yêu cầu Tòa án tuyên bố HĐCNQSDĐ ngày

04/6/2024 giữa chị S và chị T vô hiệu do bị lừa dối và giải quyết hậu quả pháp lý của Hợp đồng vô hiệu buộc chị T phải trả lại cho chị S 600.000.000 đồng.

*Trong quá trình giải quyết vụ án và tại phiên tòa bị đơn chị Văn Thanh T, người đại diện theo ủy quyền của bị đơn trình bày:

Vào ngày 01/11/2023, chị T vay của chị H số tiền 760.000.000 đồng, sau

đó mượn thêm 200.000.000 đồng, mục đích vay là cho bà Tạ Thị L vay để rút bìa đỏ trong ngân hàng ra bán đất. Do bà L không trả tiền cho chị T và có dấu hiệu lừa đảo, nên chị T đã gửi đơn đến Công an tỉnh K (nay là Công an tỉnh Q). Trong quá trình Công an giải quyết, bà L đã cấn trừ đất mang tên ông Nguyễn Trường S1 cho chị T. Trước đó, bà L đi ngang qua chỉ 02 thửa đất nhưng không chỉ cụ thể.

Thống nhất lời khai của nguyên đơn về việc chuyển nhượng 02 thửa đất

trên để cấn trừ nợ. Tại Phòng Công chứng số 2 tỉnh K (nay là tỉnh Quảng Ngãi) vào ngày 04/6/2024, chị T đã đọc lại hợp đồng và thống nhất ký tên chuyển nhượng thửa đất số 882 và thửa số 883 cho chị S. Tuy nhiên lúc này không có chị S và cũng chưa từng dẫn chị S đi xem đất. Mấy ngày sau chị H có nói chị T gửi vị trí hình ảnh đất, chị T nói không biết chính xác vị trí đất. Khoảng hơn 1 tuần sau, chị H điện thoại nói vị trí đất sai rồi, thì chị T bảo đất thế nào trước đây thì chị H cũng biết rồi. Việc xác nhận nợ và cấn trừ nợ giữa chị T và chị H là sự thật chính chị S là người đã ký trực tiếp vào Hợp đồng chuyển nhượng thể hiện ý chí của chị S đồng ý và biết rõ về thửa đất.

Nay, chị S khởi kiện yêu cầu tuyên bố HĐCNQSDĐ vô hiệu, chị T không

đồng ý, vì các bên đã thỏa thuận xong việc cấn trừ nợ và chị T không nợ gì chị S.

*Trong quá trình giải quyết vụ án, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan chị Nguyễn Thị Thanh H trình bày:

Chị H thống nhất với bị đơn về khoảng nợ 960.000.000 đồng và thống

nhất với các đương sự về việc chuyển nhượng đất để cấn trừ nợ 600.000.000 đồng; việc ký HĐCN tại phòng công chứng. Trước đó, chị T đã gửi hình ảnh vị trí thửa đất, thấy đất đẹp nên đồng ý cấn trừ nợ. Trước khi chuyển nhượng đất thì chị T đã dẫn chị H đi và chỉ đất cho chị H. Sau đó, chị H dẫn chị S đi xem đất, có nói chị T đi cùng, nhưng do bận không đi được. Chị S tiến hành xác định lại vị trí đất theo GCNQSDĐ thì phát hiện thửa đất mà chị T gửi hình ảnh xác định ngoài thực địa không đúng với vị trí đất theo Giấy chứng nhận. Chị H đồng ý với yêu cầu khởi kiện của chị S.

*Quá trình giải quyết vụ án, Người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan là Phòng C tỉnh Quảng Ngãi vắng mặt không có kiến trình bày.

* Bản án dân sự sơ thẩm số 39/2025/DS-ST ngày 30 tháng 9 năm 2025 của Tòa án nhân dân khu vực 7 – Quảng Ngãi đã tuyên xử:

1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà Trần Thị Minh S.

1.1. Tuyên bố: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số 1241, quyển số 06/2024 TP/CC-SCC/HĐGD được ký kết ngày 04/6/2024 giữa chị Trần Thị Minh S và chị Văn Thanh T tại Phòng Công chứng số 2 tỉnh K (nay là tỉnh Quảng Ngãi) bị vô hiệu do có đối tượng không thể thực hiện được.

1.2. Về giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu:

- Buộc chị Văn Thanh T phải hoàn trả số tiền 600.000.000 đồng (Sáu

trăm triệu đồng) cho chị Trần Thị Minh S.

Chị Trần Thị Minh S phải trả lại cho chị Văn Thanh T bản gốc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số phát hành: DH 989557 do UBND thành phố K cấp ngày 12/9/2022, đăng ký thay đổi ngày 10/11/2023, ngày 31/5/2024 mang tên Văn Thanh T và Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số phát hành: DD 937824 do UBND thành phố K cấp ngày 14/02/2022, đăng ký thay đổi ngày 10/11/2023, ngày 31/5/2024 mang tên Văn Thanh T.

Ngoài ra, bản án sơ thẩm còn tuyên về chi phí tố tụng, án phí và quyền kháng cáo của các đương sự.

Ngày 03/10/2025, bị đơn chị Văn Thanh T kháng cáo yêu cầu Tòa án cấp phúc thẩm sửa Bản án sơ thẩm số 39/2025/DS-ST ngày 30 tháng 9 năm 2025 của Tòa án nhân dân khu vực 7 - Quảng Ngãi; không chấp nhận toàn bộ nội dung khởi kiện của nguyên đơn chị Trần Thị Minh S.

* Ý kiến của đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Quảng Ngãi:

Về tố tụng: Thẩm phán, Hội đồng xét xử, Thư ký phiên tòa kể từ khi thụ lý vụ án cho đến trước thời điểm Hội đồng xét xử nghị án đều thực hiện đúng theo quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự.

Về nội dung: Căn cứ vào tài liệu chứng cứ có tại hồ sơ, diễn biến công khai tại phiên tòa, đề nghị Hội đồng xét xử căn cứ khoản 2 Điều 308 Bộ luật Tố tụng dân sự. Chấp nhận kháng cáo của bị đơn Văn Thanh T, sửa Bản án dân sự sơ thẩm số 39/2025/DS-ST ngày 30 tháng 9 năm 2025 của Tòa án nhân dân khu vực 7 - Quảng Ngãi theo hướng:

Tuyên bố: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số 1241, quyển số 06/2024 TP/CC-SCC/HĐGD được ký kết ngày 04/6/2024 giữa chị Trần Thị Minh S và chị Văn Thanh T tại Phòng Công chứng số 2 tỉnh K (nay là tỉnh Quảng Ngãi) bị vô hiệu.

Về giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu:

Chị Trần Thị Minh S phải trả lại cho chị Văn Thanh T bản gốc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số phát hành: DH 989557 do UBND thành phố K cấp ngày 12/9/2022, đăng ký thay đổi ngày 10/11/2023, ngày 31/5/2024 mang tên Văn Thanh T và Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số phát hành: DD 937824 do UBND thành phố K cấp ngày 14/02/2022, đăng ký thay đổi ngày 10/11/2023, ngày 31/5/2024 mang tên Văn Thanh T. Các đương sự chị Trần Thị Minh S và chị Nguyễn Thị Thanh H có quyền khởi kiện bằng vụ kiện dân sự khác để yêu cầu trả nợ.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Căn cứ vào các tài liệu, chứng cứ đã thẩm tra, kết quả tranh tụng tại phiên tòa, ý kiến của Kiểm sát viên và các đương sự, Hội đồng xét xử phúc thẩm nhận thấy:

[1.2] Tại phiên tòa, người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan chị Nguyễn Thị Thanh H và Phòng C tỉnh Quảng Ngãi có đơn đề nghị xét xử vắng mặt. Căn cứ Điều 296 của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015, Hội đồng xét xử tiến hành xét xử vắng mặt.

Quá trình giải quyết vụ án các đương sự đều khai và thừa nhận vị trí 02 thửa đất 882, 883 trên thực địa theo sự chỉ dẫn của chị H tại Biên bản xem xét thẩm định tại chỗ, một phần thửa 769 + 770, tờ bản đồ 16 đã cấp Giấy chứng nhận cho bà Nguyễn Thị Ngọc T1 và phần diện tích còn lại thuộc thửa 823, tờ bản đồ số 16 thuộc Giấy chứng nhận cấp cho ông Nguyễn Văn Q1 và Đỗ Tú O (bút lục 90, 92) là không đúng với vị trí 02 thửa đất số 883 và thửa 882 cùng tờ bản đồ số 16 theo GCNQSDĐ cấp cho chị Văn Thanh T. Mặt khác, khi tiến hành thực hiện hợp đồng, bị đơn chị T không trực tiếp giao đất trên thực địa cho nguyên đơn chị S. Vì vậy, HĐCNQSDĐ vô hiệu, cấp sơ thẩm tuyên vô hiệu là có căn cứ.

Tuy nhiên, cấp sơ thẩm cho rằng HĐCNQSDĐ vô hiệu do đối tượng không thể thực hiện được theo quy định tại Điều 408 Bộ luật dân sự năm 2015 là không đúng bản chất mà vô hiệu do giao đất không đúng vị trí thửa đất, đều này quá trình giải quyết vụ án và tại phiên tòa phúc thẩm các đương sự đều thừa nhận và phù hợp với Biên bản xem xét thẩm định tại chỗ và GCNQSD đất cấp cho chị T.

Căn cứ quy định tại khoản 1 Điều 131 của Bộ luật dân sự năm 2015 quy định: “1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập; các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận”. Cấp sơ thẩm buộc nguyên đơn chị S trả lại cho bị đơn chị T 02 bản gốc GCNQSDĐ của hai thửa 882, 883 nêu trên là có căn cứ.

Tuy nhiên, đối với số tiền cấp sơ thẩm buộc bị đơn chị T trả 600.000.000 đồng cho chị S, thấy rằng: Tại phiên tòa phúc thẩm bị đơn và nguyên đơn đều khai và thừa nhận chưa bao giờ giữa chị S và chị T gặp mặt ngay cả khi ký HĐCNQSDĐ mà thông qua chị H. Chị S và chị T chỉ thừa nhận có việc chuyển nhượng để cấn trừ nợ nhưng thực tế giữa chị S và chị T không có việc giao số tiền 600.000.000 đồng, các đương sự đều thừa nhận nên không cần phải chứng minh theo quy định tại Điều 92 Bộ luật Tố tụng dân sự.

Như vậy, các bên chưa gặp mặt và không cung cấp được việc chuyển giao quyền và nghĩa vụ theo quy định tại Điều 365, 370 Bộ luật dân sự. Việc vay mượn tiền giữa các bên chị S – chị H – chị T, có quyền khởi kiện bằng vụ kiện dân sự khác để đòi nợ.

- Kháng cáo của bị đơn được chấp nhận một phần nên không phải chịu 300.000 đồng án phí dân sự phúc thẩm. Chị Văn Thanh T phải chịu 300.000 đồng án phí dân sự sơ thẩm nhưng được trừ vào số tiền 300.000 đồng án phí dân sự phúc thẩm. Chị T đã nộp đủ.

- Hoàn trả lại cho chị Trần Thị Minh S số tiền 300.000 đồng tạm ứng án phí dân sự sơ thẩm.

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ vào Điều 92, khoản 1 Điều 148, khoản 2 Điều 308 và Điều 309 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 (sửa đổi, bổ sung năm 2025); các Điều 117, 118, 119, 131, 385 và Điều 407 của Bộ luật dân sự năm 2015; khoản 1 Điều 29 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

Chấp nhận một phần kháng cáo của bị đơn Văn Thanh T.

Sửa một phần Bản án dân sự sơ thẩm số 39/2025/DS-ST ngày 30 tháng 9 năm 2025 của Tòa án nhân dân khu vực 7 - Quảng Ngãi.

Tuyên xử:

1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn Trần Thị Minh S đối với bị đơn Văn Thanh T, về việc yêu cầu Tòa án giải quyết:

Tuyên bố: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số 1241, quyển số 06/2024 TP/CC-SCC/HĐGD được ký kết ngày 04/6/2024 giữa chị Trần Thị Minh S và chị Văn Thanh T tại Phòng Công chứng số 2 tỉnh K (nay là tỉnh Quảng Ngãi) bị vô hiệu.

Về giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu:

Chị Trần Thị Minh S phải trả lại cho chị Văn Thanh T bản gốc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số phát hành: DH 989557 do UBND thành phố K cấp ngày 12/9/2022, đăng ký thay đổi ngày 10/11/2023, ngày 31/5/2024 mang tên Văn Thanh T và Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số phát hành: DD 937824 do UBND thành phố K cấp ngày 14/02/2022, đăng ký thay đổi ngày 10/11/2023, ngày 31/5/2024 mang tên Văn Thanh T.

2. Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn Trần Thị Minh S

về việc yêu cầu Tòa án giải quyết: Buộc chị Văn Thanh T phải hoàn trả số tiền 600.000.000 đồng (Sáu trăm triệu đồng) cho chị Trần Thị Minh S.

3. Các đương sự chị Trần Thị Minh S và chị Nguyễn Thị Thanh H có quyền khởi kiện bằng vụ kiện dân sự khác để yêu cầu trả nợ.

4. Án phí dân sự:

- Chị Văn Thanh T phải chịu 300.000 (Ba trăm nghìn) đồng án phí dân sự sơ thẩm nhưng được trừ vào số tiền 300.000 đồng án phí dân sự phúc thẩm theo biên lai thu tạm ứng án phí số 0001416 ngày 13/10/2025 của Thi hành án dân sự tỉnh Quảng Ngãi. Chị T đã nộp đủ.

- Hoàn trả lại cho chị Trần Thị Minh S số tiền 300.000 (Ba trăm nghìn) đồng tạm ứng án phí dân sự sơ thẩm theo biên lai thu số 0000050 ngày 15/7/2024 của Chi cục Thi hành án dân sự thành phố Kon Tum (Nay là Phòng Thi hành án dân sự khu vực 7- Quảng Ngãi).

5. Các phần quyết định khác của bản án sơ thẩm không có kháng cáo, kháng nghị có hiệu lực pháp luật kể từ ngày hết thời hạn kháng cáo, kháng nghị.

6. Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.