Bản án 19/2025/DS-ST — Tranh chấp hợp đồng đặt cọc

NỘI DUNG VỤ ÁN:

- Theo đơn khởi kiện ngày 19 tháng 12 năm 2024, quá trình giải quyết và tại phiên tòa, nguyên đơn ông Trần Hồng V trình bày: Ngày 03/10/2024, ông và ông Trần Văn L thỏa thuận ông L sẽ bán cho ông phần đất diện tích 3.000m2 thuộc thửa đất số 212 (thửa mới 1065), tờ bản đồ 09, tọa lạc ấp A, xã V, huyện T, tỉnh Sóc Trăng nay là ấp A, xã V, thành phố Cần Thơ với giá 500.000.000 đồng. Ông và ông L có lập hợp đồng đặt cọc ngày 03/10/2024 nội dung ông sẽ giao trước số tiền cọc 50.000.000 đồng còn lại 450.000.000 đồng khi nào ra làm thủ tục công chứng sẽ giao đủ. Thời gian thỏa thuận đi làm thủ tục công chứng là trong khoảng thời gian từ ngày 03/10/2024 đến ngày 03/11/2024, trong thời gian này nếu bên ông L không bán, chuyển nhượng tài sản đã đặt cọc cho ông thì phải bồi thường cho ông gấp 04 lần số tiền đã đặt cọc là 200.000.000 đồng. Việc thỏa thuận có ông Trần Quốc H chứng kiến và ký tên trong hợp đồng. Sau khi nhận cọc đến khoảng ngày 06/10/2024, ông L có đến gặp trao đổi không tiếp tục chuyển nhượng đất và đề nghị hoàn trả số tiền đã nhận, cho thêm phí cà phê (cho tiền cà phê), ông không đồng ý và yêu cầu ông L tiếp tục thực hiện hợp đồng. Sau đó đến ngày 02/11/2024 thì ông đến nhà gặp trực tiếp ông L trao đổi việc thực hiện hợp đồng, trong lúc ông trao đổi với ông L thì có người nữ là con ông L lớn tiếng phản đối không đồng ý chuyển nhượng đất và nhà nên hai bên không tiếp tục trao đổi với nhau được. Do gần tết, công việc nhiều nên ông không liên lạc với ông L và ông L cũng không thông báo cho ông biết đã được cấp đổi giấy chứng nhận mới để tiếp tục giao kết hợp đồng, hoàn tất các thủ tục chuyển nhượng đất. Đến khi ông biết được thông tin là ông L đã chuyển nhượng đất cho người khác, do đó ông khởi kiện ông L trả cọc và bồi thường cọc số tiền 200.000.000 đồng. Nay ông giữ nguyên yêu cầu Tòa án giải quyết buộc ông L có nghĩa vụ trả lại số tiền đặt cọc 50.000.000 đồng và bồi thường tiền cọc số tiền 200.000.000 đồng

- Quá trình giải quyết và tại phiên tòa, ông Nguyễn Văn N là đại diện hợp pháp của bị đơn ông Trần Văn L trình bày: Ông Trần Văn L cần chuyển nhượng nhà đất và qua sự giới thiệu của ông Nguyễn Chí T, biết ông Trần Hồng V có nhu cầu mua đất. Vào ngày 03/10/2024, ông L và ông V đã ký hợp đồng đặt cọc thỏa thuận ông L sẽ chuyển nhượng cho ông V một phần đất thuộc thửa số 212, tờ bản đồ 09, tọa lạc ấp A, xã V, huyện T, tỉnh Sóc Trăng nay là ấp A, xã V, thành phố Cần Thơ. Ông V đặt cọc số tiền 50.000.000 đồng, thời gian để thực hiện công chứng hợp đồng chuyển nhượng là đến hết 17 giờ ngày 03/11/2024. Trường hợp bên đặt cọc vi phạm thì mất tiền cọc, bên nhận cọc vi phạm thì bồi thường gấp 04 lần số tiền đặt cọc theo như thỏa thuận được ghi trong hợp đồng đặt cọc ngày 03/10/2024 mà phía nguyên đơn đã trình bày. Tuy nhiên, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thửa số 212 chưa được cấp đổi chính quy nên ông L phải làm thủ tục xin cấp đổi giấy mới để thực hiện chuyển nhượng cho ông V theo thỏa thuận. Vào ngày 06/11/2024, ông L có đến Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai huyện T nay là văn phòng đăng ký đất đai khu vực XXVII để xin số liệu diện tích đo đạc phần đất chuyển nhượng cho ông V, sau khi có được diện tích đo đạc thì ông L liên hệ ông V để yêu cầu ông V ra làm thủ tục công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng không liên hệ được. Do đó ông L còn liên hệ em ruột ông V là ông Trần Quốc H (người làm chứng trên hợp đồng đặt cọc) để nhờ ông H nhắn với ông V ra làm thủ tục nhưng cũng không được, do ông T cũng có mặt nên có nhờ ông T liên hệ ông V thì ông T liên hệ nói chuyện được với ông V nhưng ông V không đồng ý ra làm thủ tục công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Như vậy, ông V là người có lỗi dẫn đến việc không thể thực hiện thỏa thuận theo hợp đồng đặt cọc. Vì vậy, bị đơn ông L không đồng ý với yêu cầu khởi kiện của ông V.

Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của bị đơn cho rằng việc giao kết hợp đồng giữa nguyên đơn và bị đơn đã vi phạm về hình thức, nội dung hợp đồng thỏa thuận chuyển nhượng tài sản nhà ở là tài sản chung của ông L và vợ. Đồng thời các bên không có chứng cứ chứng minh bên còn lại vi phạm các thỏa thuận của hợp đồng đặt cọc nên theo quy định tại Điều 117, Điều 122 Bộ luật dân sự xác định hợp đồng đặt cọc không có hiệu lực với lỗi hỗn hợp nên ông L chỉ có trách nhiệm hoàn trả số tiền cọc đã nhận là 50.000.000 đồng và lãi chậm trả theo quy định tại khoản 2 Điều 468 Bộ luật dân sự.

Quan điểm kiểm sát của đại diện Viện kiểm sát như sau: Từ khi thụ lý đến khi kết thúc phần tranh luận tại phiên tòa xét xử, Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa, các thành viên Hội đồng xét xử, Thư ký phiên tòa, nguyên đơn, bị đơn được thực hiện đầy đủ các quyền và nghĩa vụ đúng với các quy định của pháp luật. Theo lời trình bày của nguyên đơn và bị đơn ông L thì xác định được ông V và ông L có ký kết hợp đồng đặt cọc ngày 03/10/2025 mục đích để giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thửa số 212, tờ bản đồ 09, tọa lạc ấp A, xã V, huyện T, tỉnh Sóc Trăng nay là ấp A, xã V, thành phố Cần Thơ. Qua chứng cứ và tranh luận tại phiên tòa thì hợp đồng được giao kết trên cơ sở tự nguyện, khi đến hạn ông L không thông báo cho ông V biết để thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và nay ông L đã chuyển nhượng đất cho bên thứ ba nên không thể tiếp tục giao kết hợp đồng chuyển nhượng với ông V. Đồng thời trước khi giao kết hợp đồng với bên thứ ba, ông L không thông báo hoặc có hành động để giải quyết chấm dứt hợp đồng đặt cọc với ông V nên xác định ông L có lỗi khi không thực hiện đúng thỏa thuận tại hợp đồng đặt cọc ngày 03/10/2024 là chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho ông V. Vì vậy theo quy định tại khoản 1 Điều 122, khoản 2 Điều 328 Bộ luật dân sự đề nghị Hội đồng xét xử công nhận hợp đồng đặt cọc có hiệu lực và buộc ông L hoàn trả tiền cọc và bồi thương cọc cho ông V số tiền 250.000.000 đồng, đồng thời ông L còn phải chịu án phí theo quy định.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ khoản 2 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35, điểm a khoản 1 Điều 39 Bộ luật tố tụng dân sự. Điều 117, Điều 328 Bộ luật Dân sư năm 2015. Khoản 2 Điều 26 của Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội, quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án, tuyên xử:

1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Trần Hồng V đối với bị đơn ông Trần Văn L về tranh chấp hợp đồng đặt cọc.

Buộc ông Trần Văn L có nghĩa vụ trả cho ông Trần Hồng V số tiền 250.000.000 đồng (hai trăm năm mươi triệu đồng), gồm tiền cọc 50.000.000 đồng và bồi thường cọc là 200.000.000 đồng.

Kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án đối với khoản tiền phải trả cho người được thi hành án cho đến khi thi hành xong, hàng tháng bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất được quy định tại khoản 2 Điều 468 Bộ luật dân sự năm 2015 tương ứng với số tiền chậm thi hành án.

2. Án phí dân sự sơ thẩm: Ông Trần Văn L phải chịu là 12.500.000 đồng (mười hai triệu năm trăm nghìn đồng). Hoàn trả cho ông Trần Hồng V tiền tạm ứng án phí dân sự sơ thẩm 6.250.000 đồng theo biên lai thu số 0008073 ngày 23/12/2024 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện Thạnh Trị, tỉnh Sóc Trăng.

Các đương sự có quyền làm đơn kháng cáo trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày tuyên án, để yêu cầu Tòa án cấp phúc thẩm giải quyết lại theo thủ tục phúc thẩm.

Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7, 7a, 7b và 9 Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật thi hành án dân sự.