Bản án 19/2022/DS-PT — Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

NỘI DUNG VỤ ÁN:

* Theo đơn khởi kiện ngày 14/3/2019, đơn khởi kiện bổ sung ngày 20/5/2019, bản tự khai ngày 27/3/2019, trong quá trình giải quyết vụ án và tại phiên tòa sơ thẩm, nguyên đơn Ông Hồ Đắc Minh T và bà Hoàng Thị Thanh P trình bày:

Vào năm 2007, vợ chồng Ông T, bà P có mua lại bằng giấy viết tay một phần đất với diện tích 100m2 của bà Phan Thị L. Phần đất này thuộc thửa đất của NLQ1, được UBND quận L cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số H0000 ngày 14.9.2005. Việc mua bán giữa vợ chồng Ông T và bà L có chữ ký xác nhận và đồng ý của NLQ1. Vợ chồng Ông T đã xây dựng nhà và ở tại căn nhà và đất này đến năm 2014. Ngày 14.7.2014, vợ chồng Ông T đã làm giấy nhận tiền cọc và bán nhà, đất này cho vợ chồng Ông Phan Văn Tr, bà Nguyễn Thị Như U, với giá 630.000.000đ, đặt cọc 100.000.000đ. Vợ chồng Ông T phải hoàn thành thủ tục giấy tờ pháp lý đầy đủ cho vợ chồng Ông Tr thì nhận đủ số tiền còn lại. Đến ngày 04.8.2014, vợ chồng Ông T có nhận thêm của vợ chồng Ông Tr 150.000.000 đồng. Tổng cộng số tiền vợ chồng Ông T đã nhận của Ông Tr bà U là: 250.000.000. Đồng thời vợ chồng Ông T tạm giao nhà cho Ông Tr bà U sử dụng kèm theo cam kết lúc nào hoàn thành thủ tục cấp GCNQSĐ thì vợ chồng Ông Tr bà U sẽ giao đủ số tiền còn lại và có trọn quyền sở hữu ngôi nhà.

Đến thời điểm hiện nay, vợ chồng Ông T vẫn không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vì việc mua bán đất 100m2 giữa vợ chồng Ông T với bà Phan Thị L vào năm 2007 chỉ có giấy viết tay là hoàn toàn sai trái với quy định của Luật đất đai năm 2003 và Bộ luật Dân sự năm 2005. Nhận thấy giao dịch mua bán đất khi chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất giữa vợ chồng Ông T với vợ chồng Ông Tr bà U hoàn toàn sai trái với pháp luật. Giao dịch này sai là do lỗi của cả hai bên. Nay vợ chồng Ông T không thể thực hiện được thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với phần diện tích đất 100m2 đã mua của bà L năm 2007 vì bà L đã chết. Do đó, vợ chồng Ông T yêu cầu Tòa án tuyên bố giấy nhận tiền cọc ngày 14/7/2014 và giấy bán nhà lập ngày 06/8/2014 giữa Ông T và bà P với Ông Tr và bà U vô hiệu. Ông T và bà P trả lại cho Ông Tr và bà U số tiền đặt ra đã nhận là 250.000.000 đồng và hỗ trợ cho Ông Tr, bà U số tiền 10.000.000 đồng tiền sửa nhà, tổng cộng là 260.000.000 đồng. Yêu cầu Ông Tr và bà U giao lại căn nhà và đất đang sử dụng tạm tại số nhà đường T, phường H, quận L, Tp Đà Nẵng cho Ông T, bà P và không yêu cầu Ông Tr, bà U trả tiền thuê nhà từ năm 2014 cho đến nay.

* Bị đơn, Ông Phan Văn Tr, bà Nguyễn Thị Nhu Uyên trong quá trình giải quyết vụ án tại cấp sơ thẩm đã trình bày:

Tháng 5/2014, vợ chồng Ông Tr, bà U thuê nhà của vợ chồng Ông T, bà P tại số nhà Đường T, với giá 2.000.000 đồng/tháng. Sau đó, được biết Ông T bà P có ý định bán nhà, nên ngày 14/07/2014 hai bên thống nhất việc mua bán với giá 630.000.000 đồng, đặt cọc trước 100.000.000 đồng. Ông T bà P hoàn thành đầy đủ thủ tục giấy tờ pháp lý sang tên cho Ông Tr bà U và cam kết tài sản do Ông T bà P đứng tên hoàn toàn hợp pháp và không có tranh chấp của bên thứ ba. Ông Tr bà U đã thanh toán cho Ông T bà P số tiền 250.000.000đ. Ngày 06/08/2014, Ông T bà P giao nhà cho Ông Tr bà U sử dụng kèm theo cam kết chịu trách nhiệm hoàn thành thủ tục pháp lý để Ông Tr bà U được cấp GCNQSDDĐ. Tuy nhiên, đến nay Ông T, bà P không thực hiện được.

Vào ngày 23/05/2018 Ông Tr, bà U nhận được Thông báo số: 1068/TB-CTHADS của Cục thi hành án dân sự thành phố Đà Nẵng thì mới biết nhà đất mình đang sở hữu và sử dụng nằm trong thửa số 51, tờ bản đồ số 92, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số: AC000000 do UBND quận L, thành phố Đà Nẵng cấp ngày 14/09/2005 đứng tên NLQ1, NLQ1 thế chấp tại Ngân hàng TMCP K - Chi nhánh Đà Nẵng. Ông Tr, bà U yêu cầu Tòa án buộc vợ chồng Ông T bà P bồi thường cho ông bà:

1) Thiệt hại về tinh thần:

Trong suốt 7 năm, kể từ ngày ông bà lầm lỡ tin tưởng và mua ngôi nhà Đường T cho đến nay, gia đình luôn phải lo âu, thấp thỏm vì không biết lý do thực sự là gì khi chỉ nhận được các lời hứa lắt léo của Ông T, bà P, không thể an tâm ổn định cuộc sống.

2) Thiệt hại về mặt vật chất:

Trong suốt 7 năm qua, Ông Tr, bà U luôn phải để sẵn một lượng tiền mặt 380.000.000 đồng cùng với 250.000.000 đồng đã giao cho vợ chồng Ông T, bà P trước đó, tổng cộng là 630.000.000 đồng để chi trả tiền mua nhà theo cam kết. Trong thời gian này 630.000.000 đồng vốn của Ông Tr, bà U không thể luân chuyển, sinh lợi tối thiểu.

+ Nếu tính theo lãi suất trung bình có kỳ hạn 1 năm được qui định bởi Ngân hàng nhà nước tại thời điểm tháng 07 năm 2014 là 10% /năm và đến năm 2017 lãi suất hạ xuống còn 8%/năm. Vậy, giá trị vốn của Ông Tr, bà U là 630.000.000đ, tính tiền lãi từ tháng 7/2014 đến tháng 9/2021, tổng vốn và tiền lãi, tổng số tiền là: 1.140.810.8072.

+ Nếu tính đúng và đủ thì phải tính các khoản bồi hoàn chi phí khác, như:

- Bị tổn thất do lạm phát qua từng năm đã được Chính phủ công bố trong từng niên độ (Mức trung bình 5%/Năm): 630.000.000đ x 5%/năm = 220.500.000đ.

- Chi phí sửa chữa nhà cửa sau khi mua: 165.000.000 đồng. Trừ khấu hao đã sử dụng, còn lại 55.000.000đ..

Vậy, mức đền bù những thiệt hại nếu hợp đồng mua bán vô hiệu thì vợ chồng Ông T bà P phải bồi thường cho tôi tạm tính là: 1.416.310.807đ.

Việc Ông T và bà P khởi kiện yêu cầu tuyên Hợp đồng mua - bán nhà đất vô hiệu Ông Tr, bà U không đồng ý. Ông Tr, bà U yêu cầu Ông T và bà P các điều kiện sau:

- Tiếp tục thực hiện việc mua bán nhà đất, Ông T bà P phải bàn giao giấy tờ nhà đất hợp pháp cho Ông Tr bà U, Ông Tr bà U giao đủ số tiền còn lại 380.000.000đ cho Ông T bà P.

- Nếu tuyên vô hiệu hợp đồng mua bán nhà đất, thì Ông T bà P phải bồi thường cho Ông Tr, bà U các tổn thất như trên với tổng số tiền 1.416.310.807đ.

* Những người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:

Đại diện theo ủy quyền Ngân hàng Thương mại cổ phần Kiên Long ông Đào Mạnh Hùng trình bày:

NLQ1 đã dùng tài sản là nhà và đất ở theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số AC000000 để vay vốn và bảo lãnh cho ông Nguyễn Sơn với số tiền: 1.500.000.000 đồng. Trong quá trình thực hiện hợp đồng vay, khách hàng trên đã vi phạm nghĩa vụ thanh toản nợ theo hợp đồng tín dụng đã ký với Ngân hàng Kiên Long - Chi nhánh Đà Nàng. Do NLQ1 không thực hiện nghĩa vụ thanh toán, nên Ngân hàng khởi kiện tại TAND Tp Đà Nẵng. Tại Quyết định công nhận thỏa thuận số: 87/2010/QĐST-KDTM ngày 30.7.2010 của Tòa án nhân dân thành phố Đà Nẵng, toàn bộ tài sản thế chấp được xử lý thu hồi nợ cho Ngân hàng. Ngày 29/7/2019 Cục Thi hành án dân sự thành phố Đà Nẵng đã có Thông báo bán đấu giá tài sản số 1204/TB-CTHADS về việc kê biên, xử lý tài sản thi hành án.

Ngày 28/9/2021, Ngân hàng đã có đơn trình bày về khoản nợ vay trên đã thanh toán xong và Ngân hàng đã trả Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho NLQ1, nên Ngân hàng không còn liên quan trong vụ án và xin không tham gia phiên tòa.

Tại bản tự khai ngày 30/5/2019, NLQ1 trình bày: Trước đây, ông có 1 lô đất 520m2 ở tại phường H, quận L, TP. Đà Nẵng do cha mẹ tôi mất để lại cho tôi đứng tên, chia cho anh em mỗi người một phần trong đó có em ông là Phan Thị L một lô đất có diện tích 4mx25m = 100m2 (đất nông nghiệp). Vào thời điểm đó bà L có vay tiền của bà P không có khả năng trả nên trừ nợ bằng lô đất trên, trong khi lô đất đó nằm trong cùng thửa của gia đình đã vay của Ngân hàng trước đó. Sau khi trừ nợ bà P đã tự xây dựng nhà ở trên đất ruộng chưa có giấy tờ hợp pháp. Việc mua bán giữa bà L em ông và bà P về tiền bạc NLQ1 không biết. NLQ1 xác nhận bà L có lô đất trên. NLQ1 đề nghị vắng mặt tại các phiên hòa giải và các buổi làm việc khác tại Tòa án.

NLQ2 trình bày: Sau khi bố mẹ chết, anh em ông gồm 10 người (01 người đã mất), nhất trí tự nguyện chia hai tài sản gia đình trong đó có khoảng 100m2 cho em gái út Phan Thị L. Phần còn lại dành cho những thành viên khác trong gia đình, em gái ông có bán cho vợ chồng Ông T, bà P mảnh đất trên (trong khi vẫn chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất). Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hiện mang tên NLQ1, hiện đang cầm cổ tại Ngân hàng TMCP K - Chi nhánh Đà Nẵng.

Những người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan khác không có lời trình bày.

* Tại phiên tòa sơ thẩm, đại diện Viện kiểm sát nhân dân quận L đề nghị HĐXX: chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, tuyên bố giao dịch đặt cọc lập ngày 14/7/2014 và hợp đồng mua bán nhà đất lập ngày 06/82014 giữa Ông T, bà P với Ông Tr, bà U vô hiệu. Buộc Ông T, bà P trả lại cho vợ chồng Ông Tr, bà U số tiền đã nhận 250.000.000 đồng. Đối với yêu cầu của Ông Tr bà U về việc buộc Ông T bà P bồi thường thiệt hại số tiền 1.416.310.807đ, nếu tuyên hợp đồng mua bán đất vô hiệu, trường hợp này Tòa án không thụ lý phản tố là chưa triệt để.

* Với nội dung vụ án như trên, Bản án dân sự sơ thẩm số: 31/2021/DS - ST ngày 28 tháng 9 năm 2021 của Tòa án nhân dân quận L, thành phố Đà Nẵng quyết định:

Căn cứ vào: Các Điều 116, 117, 122, 123, 131 Bộ luật dân sự 2015;

Khoản 3 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35, và điểm a khoản 1 Điều 39, 158, 164, Khoản 2, Điều 227 của Bộ luật tố tụng dân sự;

Nghị quyết số: 326/2016/UBTVQH14 ngày 30 tháng 12 năm 2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của Ông Hồ Đắc Minh T và bà Hoàng Thị Thanh P đối với vợ chồng Ông Phan Văn Tr, bà Nguyễn Thị Như U về “Tranh chấp yêu cầu tuyên bố giao dịch đặt cọc và hợp đồng mua bán nhà đất vô hiệu”.

Tuyên bố giao dịch đặt cọc lập ngày 14/7/2014 và hợp đồng mua bán nhà đất lập ngày 06/8/2014 giữa vợ chồng Ông Hồ Đắc Minh T, bà Hoàng Thị Thanh P với vợ chồng Ông Phan Văn Tr, bà Nguyễn Thị Như U vô hiệu.

Xử:

1.1. Buộc Ông Hồ Đắc Minh T, bà Hoàng Thị Thanh P phải trả cho Ông Phan Văn Tr, bà Nguyễn Thị Như U số tiền đã nhận cọc 250.000.000 đồng.

1.2. Buộc Ông Phan Văn Tr, bà Nguyễn Thị Như U bàn giao toàn bộ nhà Vì dat tại địa chỉ Đường T, phường H, quận L, Tp. Đà Nẵng, có diện tích đất 100m2, kết cấu nhà cấp 4 có gác lửng, tường xây mái tôn, nên gạch men, cho vợ chồng Ông Hồ Đắc Minh T, bà Hoàng Thị Thanh P..

1.3. Ghi nhận sự tự nguyện hỗ trợ của vợ chồng Ông Hồ Đắc Minh T, bà Hoàng Thị Thanh P đối với vợ chồng Ông Phan Văn Tr, bà Nguyễn Thị Như U số tiền 10.000.000đ.

Kể từ ngày bản án có hiệu lực pháp luật, người được thi hành án có đơn yêu cầu thi hành án mà người phải thi hành án không thực hiện nghĩa vụ thì phải chịu lãi suất nợ quả hạn theo quy định tại Điều 468 BLDS tương ứng với số tiền và thời gian chậm thi hành,

2. Không chấp nhận yêu cầu của vợ chồng Ông Phan Văn Tr, bà Nguyễn Thị Như U đối với vợ chồng Ông Hồ Đắc Minh T, bà Hoàng Thị Thanh P phải bồi thường số tiền 1.416.310.807đ;

Ngoài ra, bản án sơ thẩm còn quyết định về nghĩa vụ án phí dân sự sơ thẩm, chi phí xem xét, thẩm định tại chỗ, quyền kháng cáo và thi hành án dân sự.

* Ngày 12/10/2021, bị đơn Ông Phan Văn Tr, bà Nguyễn Thị Như U có đơn kháng cáo toàn bộ bản án sơ thẩm vì những lý do sau:

Vợ chồng Ông T và bà P không phải chủ sở hữu hợp pháp nhà, đất đã bán, là đất nông nghiệp. Ông T và bà P che dấu, đưa ra thông tin sai sự thật để lừa bán cho vợ chồng ông. Tòa án sơ thẩm tuyên vợ chồng ông phải trả lại nhà Đường T là không đúng. Nguyên đơn không đứng tên chủ sở hữu hợp pháp của tài sản là đối tượng đang tranh chấp trong giao dịch dân sự nhưng Toà chấp thuận thụ lý vụ án là không đúng. Vụ việc có dấu hiệu vi phạm pháp luật, chúng tôi đang yêu cầu Cơ quan điều tra giải quyết nhưng Tòa án vẫn xét xử là không đúng.

Khi tuyên Hợp đồng giao dịch vô hiệu, Toà đã không xét đến các quyền và lợi ích chính đáng, hợp pháp của vợ chồng ông. Lỗi bên nào thì bên đó phải bồi hoàn cho phía bên còn lại. Toà chấp thuận giá trị tự nhận bồi hoàn giá trị sửa chữa nhà 10.000.000đ do bên nguyên đơn tự ý đưa ra một cách thiếu căn cứ.

Tại thời điểm 7/2014, với 630 triệu đồng vợ chồng ông có thể mua được căn nhà tương tự như căn nhà Đường T với đầy đủ giấy tờ hợp pháp. Đề nghị Tòa án xem xét quyền, lợi ích chính đáng của ông bà theo quy định của pháp luật như lãi suất ngân hàng, giá trị căn nhà tại thời điểm mua và thời điểm đưa vụ án ra xét xử.

* Ngày 13/10/2021, Viện Kiểm sát nhân dân quận L, thành phố Đà Nẵng có Kháng nghị số: 03/QĐKNPT/VKS – DS kháng nghị toàn bộ bản án sơ thẩm về các vấn đề: Việc Tòa án sơ thẩm không thụ lý yêu cầu phản tố của bị đơn, chưa xem xét về thiệt hại và trách nhiệm bồi thường thiệt hại của các bên trong vụ án này là giải quyết hậu quả của hợp đồng dân sự vô hiệu chưa triệt để, ảnh hưởng nghiêm Tr đến quyền và lợi ích hợp pháp của Ông Tr, bà U. Đề nghị Tòa án nhân dân thành phố Đà Nẵng xét xử phúc thẩm hủy bản án sơ thẩm.

* Tại phiên tòa phúc thẩm:

Nguyên đơn và bị đơn không thỏa thuận được với nhau về việc giải quyết vụ án. Bị đơn bị đơn Ông Tr, bà U giữ nguyên nội dung kháng cáo; Nguyên đơn Ông T, bà P đề nghị giữ nguyên bản án sơ thẩm; Đại diện Viện kiểm sát nhân dân thành phố Đà Nẵng giữ nguyên Quyết định kháng nghị số: 03/QĐKNPT/VKS – DS ngày 13/10/2021 của Viện Kiểm sát nhân dân quận L, thành phố Đà Nẵng.

Đại diện Viện Kiểm sát nhân dân thành phố Đà Nẵng phát biểu ý kiến:

Về thủ tục tố tụng: Những người tiến hành tố tụng và tham gia tố tụng tại cấp phúc thẩm đã thực hiện đúng, đầy đủ quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự trong quá trình giải quyết vụ án tại cấp phúc thẩm.

Về nội dung vụ án: Đề nghị HĐXX chấp nhận Quyết định kháng nghị số: 03/QĐKNPT/VKS – DS ngày 13/10/2021, Viện Kiểm sát nhân dân quận L, thành phố Đà Nẵng, hủy Bản án dân sự sơ thẩm số: 31/2021/DS - ST ngày 28 tháng 9 năm 2021 của Tòa án nhân dân quận L, thành phố Đà Nẵng, giao hồ sơ vụ án về Tòa án nhân dân quận L, thành phố Đà nẵng giải quyết lại theo thủ tục sơ thẩm.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Đồng thời, Tòa án cần xác định diện tích 100m2 các bên thỏa thuận chuyển nhượng là đất ở hay đất trồng cây lâu năm, cần thu thập hồ sơ cấp giấy chứng nhận, biên bản lựa chọn vị trí sử dụng đất ở, đất nông nghiệp và hồ sơ bà L, Ông T, bà P, Ông Tr kê khai, nộp thuế đối với diện tích 100m2. Trường hợp Tòa án công nhận hiệu lực và buộc Ông Tr, bà U với bà P, Ông T tiếp tục thực hiện giao dịch chuyển nhượng thì cần xác định Ông T, bà P đã thanh toán được 250.000.000đ/630.000.000đ tương ứng với bao nhiêu % nghĩa vụ. Ông Tr, bà U còn tiếp tục thực hiện bao nhiêu % nghĩa vụ thanh toán còn lại cho bà P, Ông T, theo giá trị quyền sử dụng đất tính theo giá thị trường tại thời điểm xét xử sơ thẩm.

Trường hợp Tòa án tuyên giao dịch chuyển nhượng vô hiệu thì cần xác định thiệt hại theo tiết c.3 điểm c tiểu mục 2.3 mục 2 phần II Nghị quyết số 02/2004/NQ – HĐTP ngày 10 tháng 8 năm 2004 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao. Làm rõ giá trị Ông Tr, bà U đã đầu tư để cải tạo làm tăng giá trị quyền sử dụng đất, giá trị công trình, tài sản, cây lâu năm... trên đất, … khoản tiền chênh lệch giá trị quyền sử dụng đất do các bên thoả thuận với giá trị quyền sử dụng đất tại thời điểm xét xử sơ thẩm hoặc các thiệt hại khác, nếu có. Nếu các đương sự không thoả thuận được về giá trị quyền sử dụng đất và giá trị thiệt hại, thì Toà án yêu cầu cơ quan chuyên môn định giá hoặc ra quyết định thành lập hội đồng định giá. Giá trị quyền sử dụng đất được xác định theo giá thị trường chuyển nhượng tại địa phương nơi đất đang tranh chấp đối với từng loại đất vào thời điểm xét xử sơ thẩm.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ vào:

- Khoản 3 Điều 148, Điều 200, khoản 3 Điều 296 và khoản 3 Điều 308 của Bộ luật Tố tụng dân sự;

- Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015;

- Điều 106 Luật Đất đai 2003;

- Nghị quyết của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao số: 02/2004/NQ – HĐTP ngày 10 tháng 8 năm 2004 hướng dẫn áp dụng pháp luật trong việc giải quyết các vụ án dân sự, hôn nhân và gia đình;

- Khoản 3 Điều 29 Nghị quyết số 326/2016/NQ- UBTVQH14, ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí tòa án;

Chấp nhận kháng cáo của bị đơn là Ông Phan Văn Tr và bà Nguyễn Thị Như U; Chấp nhận Quyết định kháng nghị số: 03/QĐKNPT/VKS – DS ngày 13/10/2021 của Viện Kiểm sát nhân dân quận L, thành phố Đà Nẵng;

Xử:

1. Hủy Bản án dân sự sơ thẩm số: 31/2021/DS - ST ngày 28 tháng 9 năm 2021 của Tòa án nhân dân quận L, thành phố Đà Nẵng;

2. Giao hồ sơ vụ án cho Tòa án nhân dân quận L, thành phố Đà Nẵng giải quyết lại vụ án theo thủ tục sơ thẩm.

3. Án phí dân sự phúc thẩm: Ông Phan Văn Tr và bà Nguyễn Thị Như U không phải chịu án phí phúc thẩm, được hoàn trả lại số tiền tạm ứng án phí phúc thẩm đã nộp là 300.000 đồng, theo Biên lai thu số 30 ngày 18/10/2021 của Chi cục Thi hành án dân sự quận L, thành phố Đà Nẵng.

4. Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.