Bản án 188/2024/DS-PT — Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Theo đơn khởi kiện ngày 04 tháng 4 năm 2022 và trong quá trình giải quyết vụ án, nguyên đơn ông Trần Thanh H trình bày:

Ngày 16/5/2020, vợ chồng ông H có nhận cố của vợ chồng ông S, bà Nh diện tích đất 10 công tầm cấy với số tiền 250.000.000 đồng, thời hạn 05 năm tính từ ngày 25/4/2020 đến ngày 25/4/2024, việc cố đất có lập giấy tay ngày 25/4/2020 và Trưởng ban nhân dân ấp xác nhận ngày 16/5/2020. Tuy thoả thuận cố 10 công tầm cấy nhưng thực tế đất chỉ khoảng 7,6 công tầm cấy, là toàn bộ phần đất mà Toà án đã thẩm định. Sau khi cố, vợ chồng ông sử dụng đất trồng lúa.

Đến khoảng tháng 7/2022, khi ngân hàng đòi nợ ông S, vợ chồng ông S mới ngỏ ý chuyển nhượng cho vợ chồng ông diện tích đất cố nêu trên với giá 63.000.000 đồng/01 công tầm cấy, ông S kêu vợ chồng ông đi chuộc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất từ ngân hàng về, ông S sẽ làm thủ tục sang tên cho vợ chồng ông, nghe vậy ông cũng đồng ý.

Ngày 02/8/2022, vợ chồng ông ra số tiền 166.300.000 đồng trả cho Ngân hàng A - Chi nhánh huyện T và lấy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất về. Tính cả tiền cố đất và trả cho ngân hàng, vợ chồng ông đã giao cho ông S tổng số tiền 416.300.000 đồng, còn nợ lại 80.000.000 đồng là đủ số tiền chuyển nhượng.

Sau khi lấy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất về thì thống nhất tờ giấy cố đất sẽ bị hủy bỏ, số tiền cố đất sẽ được trừ vào tiền chuyển nhượng. Đôi bên làm thủ tục chuyển nhượng đất sang cho ông, địa chính xã đã đo đất xong, kết quả đo đạc thửa 948 (29), tờ bản đồ 01 (10), diện tích thực tế 5.705,0m2, còn lại thửa 36, tờ bản đồ số 10, diện tích thực tế 2.802,5m2 thì không cần đóng tiền đo đạc lại, đất đều tọa lạc tại ấp T, xã L, huyện T, tỉnh Sóc Trăng.

Sau đó, Chi cục Thi hành án dân sự huyện T ra Thông báo số 129/TB-CCTHADS ngày 31/3/2023, thông báo 02 thửa đất nêu trên được kê biên thi hành án, trong khi đất này ông đã canh tác và sử dụng liên tục, ổn định từ năm 2020 đến nay.

Ông yêu cầu Tòa án công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa vợ chồng ông với ông S, bà Nh đối với thửa đất số 948 (29), tờ bản đồ 01 (10), diện tích thực tế 6.894,8m2 và thửa 36, tờ bản đồ số 10, diện tích thực tế 2.789,1m2, tọa lạc tại ấp T, xã L, huyện T, tỉnh Sóc Trăng. Vợ chồng ông đồng ý trả cho ông S số tiền chuyển nhượng còn lại 80.000.000 đồng. Trường hợp không thể công nhận hợp đồng, ông yêu cầu giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu, yêu cầu vợ chồng ông S trả lại tiền chuyển nhượng đất và bồi thường theo quy định của pháp luật.

Trong quá trình giải quyết vụ án, bị đơn ông Nguyễn Văn S trình bày:

Ngày 25/4/2020, vợ chồng ông có cố cho vợ chồng ông H diện tích 10 công tầm cấy, đất tọa lạc tại ấp T, xã L, huyện T, tỉnh Sóc Trăng với giá 250.000.000 đồng, đất do ông đứng tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, vợ chồng ông đã nhận đủ tiền và giao đất cho vợ chồng ông H sử dụng, việc thỏa thuận cố đất có làm giấy tay, trên giấy tờ là 10 công nhưng khi kiểm tra lại thì diện tích chỉ 7,6 công tầm cấy, vợ chồng ông có ký tên giấy cố đất và thời hạn cố đến năm 2024 sẽ chuộc lại. Khoảng tháng 7, tháng 8/2022, khoản vay của ông tại Ngân hàng đáo hạn, do không vay lại được nên vợ chồng ông thỏa thuận chuyển nhượng số đất cố cho vợ chồng ông H với giá 63.000.000 đồng/công tầm cấy, chỉ thoả thuận miệng, chưa làm giấy tờ, ông H đã trả nợ Ngân hàng thay ông để chuộc lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, vợ chồng ông đã nhận của ông H số tiền 416.300.000 đồng (gồm 250.000.000 đồng tiền cố đất và 166.300.000 đồng tiền nợ ngân hàng), ông H còn nợ lại 80.000.000 đồng. Hiện nay, do phần đất thoả thuận chuyển nhượng cho ông H đang bị kê biên để thi hành án khoản nợ khác nên vợ chồng ông không thể thực hiện việc chuyển nhượng cho vợ chồng ông H. Đối với yêu cầu khởi kiện của ông H, ông yêu cầu Toà án xem xét giải quyết theo quy định pháp luật.

Trong quá trình giải quyết vụ án, bị đơn bà Nguyễn Thị Nh trình bày:

Bà thống nhất với lời trình bày của ông Nguyễn Văn S (chồng bà), không có ý kiến gì bổ sung thêm.

Trong quá trình giải quyết vụ án, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan quan bà Nguyễn Thị L trình bày:

Bà thống nhất với lời trình bày và yêu cầu cầu của ông Trần Thanh H (chồng bà), không có ý kiến gì bổ sung thêm.

Trong quá trình giải quyết vụ án, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan quan ông Trà Thanh T trình bày:

Năm 2022, ông có khởi kiện ông S ra Tòa án nhân dân huyện Thạnh Trị. Tại Quyết định công nhận kết quả hoà giải thành tại Toà án số 114/2022/QĐCNTT-DS ngày 18/11/2022, ông S đồng ý trả cho ông số tiền còn nợ 360.000.000 đồng, trả một lần vào ngày 09/11/2022. Sau đó, ông S không trả tiền đúng như thỏa thuận nên ông đã làm đơn yêu cầu thi hành án. Chi cục Thi hành án dân sự huyện T đã ban hành Quyết định thi hành án số 187/QĐ-CCTHADS ngày 19/12/2022, buộc ông S có nghĩa vụ trả cho ông số nợ trên và Chi cục Thi hành án dân sự huyện đã ban hành Quyết định cưỡng chế kê biên, xử lý tài sản số 09/QĐ-CCTHADS ngày 16/3/2023, kê biên, xử lý tài sản của ông S gồm: Thửa đất số 948 (29), tờ bản đồ 01 (10) và thửa 36, tờ bản đồ số 10, tọa lạc tại ấp T, xã L, huyện T, tỉnh Sóc Trăng để thi hành cho khoản nợ của ông. Tuy nhiên, 02 thửa đất trên do ông Trần Thanh H đang trực tiếp quản lý, sử dụng. Chi cục Thi hành án dân sự huyện có thông báo cho ông và những người liên quan biết có quyền khởi kiện tại Toà án để giải quyết tranh chấp liên quan đến tài sản bị cưỡng chế, kê biên. Nay ông H đã khởi kiện đối với ông S, ông yêu cầu Toà án xem xét, giải quyết theo quy định pháp luật, xem xét tuyên vô hiệu đối với hợp đồng chuyển nhượng đất giữa ông H với ông S, yêu cầu các bên liên quan giao tài sản cho Chi cục Thi hành án dân sự huyện T phát mãi, bán đấu giá để hoàn trả số tiền ông S còn nợ ông.

Đối với người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan Chi cục Thi hành án dân sự huyện T: Trong quá trình giải quyết vụ án, người đại diện hợp pháp có đơn xin vắng mặt và không có ý kiến gì.

Tại Bản án số 18/2024/DS-ST ngày 26/3/2024, Tòa án nhân dân huyện Thạnh Trị, tỉnh Sóc Trăng đã quyết định:

Căn cứ khoản 3 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35, điểm a, c khoản 1 Điều 39, khoản 2 Điều 92, Điều 227, Điều 228, khoản 1 Điều 147, Điều 157, Điều 158, Điều 165 và Điều 166 Bộ luật Tố tụng dân sự; Điều 6, Điều 166, Điều 167 Luật đất đai năm 2013; Điều 117, Điều 129, Điều 500 Bộ luật Dân sự năm 2015; khoản 2 Điều 26, điểm b khoản 3 Điều 27 Nghị quyết số: 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

Tuyên xử:

1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Trần Thanh H. Công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Trần Thanh H, bà Nguyễn Thị L với ông Nguyễn Văn S, bà Nguyễn Thị Nh. Công nhận ông Trần Thanh H, bà Nguyễn Thị L được quyền sử dụng đối với diện tích đất 6.894,8m2 tại thửa 948 (29), tờ bản đồ 01 (10) và diện tích đất 2.789,1m2 tại thửa 36, tờ bản đồ số 10, tọa lạc ấp T, xã L, huyện T, tỉnh Sóc Trăng (đất do ông Nguyễn Văn S đứng tên quyền sử dụng) có số đo tứ cận như sau:

- Hướng Đông giáp kênh thuỷ lợi có số đo 4,39m + 30,01m + 22,69m;

- Hướng Tây giáp đất ông Trần Văn Tr1, ông Đ, ông U có số đo 16,53m + 4,58m + 1,30m + 9,91m + 10,15m + 2,97m + 79,34m;

- Hướng Nam giáp kênh thuỷ lợi có số đo 3,37m + 6,55m + 11m + 90,48m;

- Hướng Bắc giáp kênh thuỷ lợi có số đo 30,07m + 109,71m + 5,03m.

(Có sơ đồ hiện trạng thửa đất được phát hành kèm theo Bản án)

Buộc ông Trần Thanh H, bà Nguyễn Thị L có nghĩa vụ liên đới trả cho ông Nguyễn Văn S, bà Nguyễn Thị Nh số tiền chuyển nhượng còn lại 80.000.000 đồng (Tám mươi triệu đồng).

Kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án cho đến khi thi hành án xong; hàng tháng, bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 468 Bộ luật Dân sự năm 2015.

2. Các đương sự có trách nhiệm liên hệ cơ quan có thẩm quyền để đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo trình tự, thủ tục quy định của Luật đất đai đối với phần diện tích đất nêu trên.

Ngoài ra, trong bản án còn quyết định về chi phí tố tụng, án phí và quyền kháng cáo của các đương sự.

Sau khi xét xử sơ thẩm:

Ngày 09/4/2024, ông S và bà Nh cùng có đơn kháng cáo một phần bản án sơ thẩm, yêu cầu Tòa án cấp phúc thẩm xem xét sửa một phần bản án sơ thẩm theo hướng buộc ông H, bà L trả cho vợ chồng ông, bà tổng số tiền chuyển nhượng đất theo giá thị trường 339.044.000 đồng.

Ngày 24/4/2024, Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Sóc Trăng có Quyết định kháng nghị phúc thẩm số 09/QĐ-VKS-DS, kháng nghị toàn bộ bản án sơ thẩm, đề nghị Tòa án cấp phúc thẩm sửa bản án sơ thẩm theo hướng không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông H.

Tại phiên tòa phúc thẩm:

Người đại diện hợp pháp của ông H không rút đơn khởi kiện; ông S và bà Nh không rút kháng cáo, Kiểm sát viên không rút kháng nghị và các đương sự cũng không thỏa thuận được với nhau về việc giải quyết vụ án.

Kiểm sát viên phát biểu ý kiến của Viện kiểm sát về việc tuân theo pháp luật của những người tiến hành tố tụng, những người tham gia tố tụng trong quá trình giải quyết vụ án ở giai đoạn phúc thẩm: Đối với những người tiến hành tố tụng và người tham gia tố tụng đều thực hiện đúng theo quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015. Về nội dung vụ án, kháng cáo của ông S, bà Nh là không có căn cứ nên đề nghị Hội đồng xét xử không chấp nhận, còn kháng nghị của Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Sóc Trăng là có căn cứ nên đề nghị Hội đồng xét xử chấp nhận, áp dụng khoản 2 Điều 308 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015, sửa bản án dân sự sơ thẩm theo hướng không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông H, tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa vợ chồng ông H với vợ chồng ông S vô hiệu và xử lý hậu quả của hợp đồng vô hiệu theo quy định của pháp luật.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Căn cứ vào các tài liệu, chứng cứ đã được xem xét tại phiên tòa, kết quả tranh tụng tại phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định:

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ khoản 2 Điều 308, Điều 309, khoản 6 Điều 313 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015; khoản 2 Điều 29 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30 tháng 12 năm 2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội, quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

Không chấp nhận toàn bộ kháng cáo của bị đơn ông Nguyễn Văn S và bà Nguyễn Thị Nh.

Chấp nhận toàn bộ kháng nghị của Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Sóc Trăng.

1. Sửa Bản án dân sự sơ thẩm số 18/2024/DS-ST ngày 26 tháng 3 năm 2024 của Tòa án nhân dân huyện Thạnh Trị, tỉnh Sóc Trăng, cụ thể như sau:

Căn cứ khoản 3 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35, điểm a, c khoản 1 Điều 39, khoản 2 Điều 92, Điều 227, Điều 228, khoản 1 Điều 147, Điều 157, Điều 158, Điều 165 và Điều 166 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015; Điều 117, Điều 129, Điều 131, Điều 502 Bộ luật Dân sự năm 2015; Điều 167, Điều 188 Luật Đất đai năm 2013; điểm a, điểm b khoản 3 Điều 27 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30 tháng 12 năm 2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội, quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

Tuyên xử:

1.1. Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Trần Thanh H, về việc yêu cầu công nhận Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Trần Thanh H, bà Nguyễn Thị L với ông Nguyễn Văn S, bà Nguyễn Thị Nh, đối với diện tích đất 6.894,8m2 tại thửa 948 (29), tờ bản đồ 01 (10) và diện tích đất 2.789,1m2 tại thửa 36, tờ bản đồ số 10, loại đất LUC, tọa lạc ấp T, xã L, huyện T, tỉnh Sóc Trăng xác lập tháng 7 năm 2022 có hiệu lực.

1.2. Tuyên bố Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Trần Thanh H, bà Nguyễn Thị L với ông Nguyễn Văn S, bà Nguyễn Thị Nh, đối với diện tích đất 6.894,8m2 tại thửa 948 (29), tờ bản đồ 01 (10) và diện tích đất 2.789,1m2 tại thửa 36, tờ bản đồ số 10, loại đất LUC, tọa lạc ấp T, xã L, huyện T, tỉnh Sóc Trăng xác lập tháng 7 năm 2022 vô hiệu.

Buộc ông Trần Thanh H và bà Nguyễn Thị L có nghĩa vụ hoàn trả lại cho ông Nguyễn Văn S và bà Nguyễn Thị Nh diện tích đất 6.894,8m2 tại thửa 948 (29), tờ bản đồ 01 (10) và diện tích đất 2.789,1m2 tại thửa 36, tờ bản đồ số 10, loại đất LUC, tọa lạc ấp T, xã L, huyện T, tỉnh Sóc Trăng, có tứ cận và số đo như sau:

- Hướng Đông giáp kênh thuỷ lợi có số đo 4,39m + 30,01m + 22,69m;

- Hướng Tây giáp đất ông Trần Văn Tr1, ông Đ, ông U có số đo 16,53m + 4,58m + 1,30m + 9,91m + 10,15m + 2,97m + 79,34m;

- Hướng Nam giáp kênh thuỷ lợi có số đo 3,37m + 6,55m + 11m + 90,48m;

- Hướng Bắc giáp kênh thuỷ lợi có số đo 30,07m + 109,71m + 5,03m.

(Có sơ đồ hiện trạng thửa đất kèm theo)

Buộc ông Trần Thanh H và bà Nguyễn Thị L có nghĩa vụ hoàn trả lại cho ông Nguyễn Văn S và bà Nguyễn Thị Nh: Bản gốc các Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số Y 333749, Ủy ban nhân dân huyện T, tỉnh Sóc Trăng cấp ngày 07 tháng 4 năm 2004 và Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số CQ 657354, Ủy ban nhân dân huyện T, tỉnh Sóc Trăng cấp ngày 05 tháng 7 năm 2019 (cập nhật biến động chủ sử dụng ngày 21 tháng 8 năm 2019).

Buộc ông Nguyễn Văn S và bà Nguyễn Thị Nh có nghĩa vụ cùng liên đới hoàn trả lại tiền chuyển nhượng đất, bồi thường thiệt hại cho ông Trần Thanh H và bà Nguyễn Thị L tổng cộng 675.344.000 đồng (Sáu trăm bảy mươi lăm triệu ba trăm bốn mươi bốn nghìn đồng), trong đó tiền chuyển nhượng đất là 416.300.000 đồng (Bốn trăm mười sáu triệu ba trăm nghìn đồng) và bồi thường thiệt hại là 259.044.000 đồng (Hai trăm năm mươi chín triệu không trăm bốn mươi bốn nghìn đồng).

Kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của ông Trần Thanh H và bà Nguyễn Thị L thì hàng tháng, ông Nguyễn Văn S và bà Nguyễn Thị Nh còn phải chịu khoản tiền lãi trên số tiền chậm thi hành án theo mức lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 468 Bộ luật Dân sự năm 2015 cho đến khi thi hành án xong.

1.3. Về chi phí xem xét, thẩm định tại chỗ và thẩm định giá tài sản: Ông Nguyễn Văn S và bà Nguyễn Thị Nh phải cùng liên đới chịu là 16.261.384 đồng (Mười sáu triệu hai trăm sáu mươi mốt nghìn ba trăm tám mươi bốn đồng). Ông Trần Thanh H đã nộp tạm ứng trước nên ông Nguyễn Văn S và bà Nguyễn Thị Nh phải có nghĩa vụ hoàn trả lại cho ông Trần Thanh H số tiền 16.261.384 đồng (Mười sáu triệu hai trăm sáu mươi mốt nghìn ba trăm tám mươi bốn đồng).

1.4. Về án phí dân sự sơ thẩm:

Ông Trần Thanh H phải chịu án phí không có giá ngạch là 300.000 đồng (Ba trăm nghìn đồng), được khấu trừ vào số tiền tạm ứng án phí đã nộp 300.000 đồng (Ba trăm nghìn đồng), theo biên lai thu tạm ứng án phí, lệ phí Tòa án số 0008179 ngày 14 tháng 6 năm 2023 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện T, tỉnh Sóc Trăng.

Ông Trần Thanh H và bà Nguyễn Thị L phải cùng liên đới chịu án phí có giá ngạch là 34.213.760 đồng (Ba mươi bốn triệu hai trăm mười ba nghìn bảy trăm sáu mươi đồng).

Ông Nguyễn Văn S và bà Nguyễn Thị Nh phải cùng liên đới chịu án phí có giá ngạch là 31.013.760 đồng (Ba mươi mốt triệu không trăm mười ba nghìn bảy trăm sáu mươi đồng).

2. Về án phí dân sự phúc thẩm:

Ông Nguyễn Văn S không phải chịu và được hoàn lại số tiền tạm ứng án phí phúc thẩm đã nộp 300.000 đồng (Ba trăm nghìn đồng), theo biên lai thu tạm ứng án phí, lệ phí Tòa án số 0003869 ngày 15 tháng 4 năm 2024 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện T, tỉnh Sóc Trăng.

Bà Nguyễn Thị Nh không phải chịu và được hoàn lại số tiền tạm ứng án phí phúc thẩm đã nộp 300.000 đồng (Ba trăm nghìn đồng), theo biên lai thu tạm ứng án phí, lệ phí Tòa án số 0003870 ngày 15 tháng 4 năm 2024 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện T, tỉnh Sóc Trăng.

3. Trường hợp bản án được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự được sửa đổi, bổ sung năm 2014 thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7, 7a, 7b và 9 Luật Thi hành án dân sự được sửa đổi, bổ sung năm 2014; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự được sửa đổi, bổ sung năm 2014.

4. Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.