Bản án 185/2025/DS-PT — Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Theo án sơ thẩm;

Đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn bà Lê Thị M là ông Nguyễn Minh H trình bày:

Trước đây bà Ngô Thị Thanh T là chủ hụi bà Lê Thị M là hụi viên, sau khi bà T tuyên bố bể hụi thì còn thiếu lại tiền của bà M, bà M nhiều lần yêu cầu bà T trả tiền hụi nhưng bà T không trả nên bà M có khởi kiện và được Tòa án nhân dân huyện C thụ lý vào ngày 19/12/2022 và Tòa án xem xét giải quyết bằng quyết định công nhận sự thỏa thuận của các đương sự số 11/2023/QĐST-DS, ngày 03/3/2023, theo nội dung quyết định thì bà T phải có trách nhiệm trả cho bà M số tiền và vàng hụi là 143.000.000 đồng và 10 chỉ vàng 24Kr, hạn cuối cùng trả vào ngày 27/7/2023. Sau đó bà M yêu cầu thi hành án quyết định trên thì không thi hành được bởi bà T đã bán hết tài sản và không có tài sản để thi hành. Mặc dù trước đó bà T có 02 thửa đất là thửa 391, tờ bản đồ số 19, diện tích 991,1m2 và thửa 452, tờ bản đồ số 25, diện tích 1500m2 cùng tọa lạc ấp P, xã P, huyện C, tỉnh Tiền Giang do bà T đứng tên là tài sản duy nhất của bà T. Ngày 26/12/2022 bà T chuyển nhượng thửa 391 cho bà Nguyễn Thị Bích V là sui gia với bà T, ngày 06/3/2023 bà T tiếp tục chuyển nhượng thửa đất 452 cho em ruột là bà Ngô Thị H1.

Sau khi bà V nhận chuyển nhượng thửa 391 của bà T và mang thế chấp cho Ngân hàng TMCP S – chi nhánh T3 – Phòng G để vay tiền. Nay bà M có đơn khởi kiện yêu cầu: Tuyên hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 26/12/2022 giữa bà Ngô Thị Thanh T với bà Nguyễn Thị Bích V đối với thửa đất số 391, tờ bản đồ số 19, diện tích 991,1m2 tọa lạc ấp P, xã P, huyện C, tỉnh Tiền Giang; Và hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 06/3/2023 giữa bà Ngô Thị Thanh T với bà Ngô Thị H1 đối với thửa đất 452, tờ bản đồ số 25, diện tích 1500m2 tọa lạc ấp P, xã P, huyện C, tỉnh Tiền Giang là vô hiệu: Hủy một phần hợp đồng tín dụng số xxxxxxxxxxxx ngày 20/4/2022 và Thỏa thuận sửa đổi, bổ sung hợp đồng tín dụng số 202226606903/TT1 ngày 06/4/2023 giữa bà Nguyễn Thị Bích V, ông Đồng Văn B với Ngân hàng TMCP S – chi nhánh T3 – Phòng G đối với tài sản bảo đảm là thửa đất số 391, tờ bản đồ số 19, diện tích 991,1m2 tọa lạc ấp P, xã P, huyện C, tỉnh Tiền Giang.

* Bị đơn Ngô Thị Thanh T trình bày ý kiến tại bản tự khai ngày 23/5/2024 và trình bày ý kiến tại phiên tòa như sau:

Tôi và ông H2 có bán cho bà V thửa đất 391 vào năm 2019 vói số tiền là 900.000.000 đồng, nhưng chưa sang tên do thời điểm đó tôi có thế chấp Ngân hàng để vay tiền nên chưa sang tên cho bà V được. Đến năm 2022 sau khi trả nợ ngân hàng xong thì tôi có lấy lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và cùng bà V ra Văn phòng C lập thủ tục chuyển nhượng thửa đất 391 này. Do cần tiền trả nợ nên tôi có chuyển nhượng thửa đất 452 này cho bà Ngô Thị H1 với giá 150.000.000 đồng, bà H1 đã giao tiền cho tôi và tôi đã sang tên thửa đất cho bà H1. Việc sang nhượng đất giữa tôi với bà V, bà Bé H3 không có giấy tờ mà do hai bên tự thỏa thuận và ra cơ quan nhà nước có thẩm quyền để làm thủ tục.

Hiện tôi có nợ bà M, cùng nhiều người khác với số tiền khoảng một tỷ mấy và không còn tài sản nào khác để trả nợ, khi nào có tiền tôi sẽ trả nợ sau. Tôi không đồng ý theo khởi kiện của bà M là yêu cầu tuyên bố vô hiệu 02 hợp đồng chuyển nhượng giữa tôi với bà V và bà H3.

* Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Ngô Thị H1 trình bày:

Tôi có thỏa thuận chuyển nhượng của bà T thửa đất 452 vào năm 2019 với giá 150.000.000 đồng do thời gian đó bà T đang thế chấp vay vốn tại Ngân hàng nên không thực hiện được thủ tục sang tên. Đến ngày 06/3/2023 bà T trả xong nợ Ngân hàng và lấy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, tôi và bà T đã đến Văn phòng C1 để làm thủ tục chuyển nhượng thửa đất 452 này. Hiện tôi đã được đứng tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và đang trực tiếp quản lý sử dụng thửa đất này. Việc chuyển nhượng giữa tôi và bà T do là chị em ruột trong gia đình nên năm 2019 chúng tôi không lập giấy tờ chỉ có các anh chị em trong gia đình biết. Hiện giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thửa 452 này tôi đang giữ và không thế chấp vay ngân hàng hay tổ chức tín dụng nào khác.

Yêu cầu khởi kiện của bà M là không có căn cứ, đề nghị Tòa án không chấp nhận.

* Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Nguyễn Thị Bích V trình bày:

Đối với yêu cầu khởi kiện của bà M tôi không đồng ý, vì thửa đất 391 tôi là người nhận chuyển nhượng đúng quy định pháp luật và đã được đứng tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp nên mới thế chấp để vay vốn tại ngân hàng. Đề nghị Tòa án không chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

* Đại diện Ngân hàng TMCP S – chi nhánh T3 – Phòng giao dịch C ông Phan Thanh K – Trưởng phòng giao dịch trình bày ý kiến tại phiên tòa như sau:

Bà Nguyễn Thị Bích V cùng ông Đồng Văn B có ký kết với ngân hàng vào ngày 20/4/2022 hợp đồng tín dụng số xxxxxxxxxxxx vay số tiền 400.000.000 đồng, thế chấp tài sản bằng hợp đồng số 202226606903, cùng ngày 20/4/2022 với tài sản bảo đảm là thửa đất 179, diện tích 481,9m2 , thửa 177, diện tích 1276,7m2, thửa đất 301, diện tích 2257,1m2. Sau khi bà V nhận chuyển nhượng thửa 391 và được đứng tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bà V mang đi vay vốn và ký tiếp với Ngân hàng T4 sửa đổi bổ sung hợp đồng tín dụng số 202226606903/TT1, ngày 06/4/2023 vay thêm số tiền 800.000.000 đồng và ký thêm hợp đồng tài sản có thế chấp cho Ngân hàng thửa 391 vào ngày 06/4/2023 để đảm bảo cho khoản tiền vay của bà V tại Ngân hàng. Từ khi vay đến nay bà V vẫn trả vốn và lãi cho Ngân hàng đúng cam kết và tại thời điểm bà V thế chấp cho Ngân hàng là phù hợp quy định pháp luật.

Ngân hàng không có yêu cầu độc lập trong vụ kiện đồng thời không có ý kiến đề nghị Tòa án giải quyết theo quy định pháp luật.

Tại bản án dân sự sơ thẩm số 169/2024/DSST ngày 13 tháng 9 năm 2024 của Toà án nhân dân huyện C, tỉnh Tiền Giang đã quyết định áp dụng: khoản 3 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35, điểm a, c khoản 1 Điều 39, Điều 147,156, 165, Điều 227, Điều 228, khoản 1 Điều 244, Điều 266, 273 Bộ luật tố tụng dân sự; Điều 116, 117, 118, 119, 124, 131, 132, Điều 317, 318, khoản 8, Điều 320, Điều 327, 408,500, 501, 503 Bộ luật Dân sự năm 2015; Điều 166 Luật Đất đai năm 2013; Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Uỷ ban thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Toà án, xử:

- Chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà Lê Thị M có đại diện theo ủy quyền là ông Nguyễn Minh H.

- Tuyên bố các hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 26/12/2022 giữa bà Ngô Thị Thanh T với bà Nguyễn Thị Bích V đối với thửa đất số 391, tờ bản đồ số 19, diện tích 991,1m2 tọa lạc ấp P, xã P, huyện C, tỉnh Tiền Giang; Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 06/3/2023 giữa bà Ngô Thị Thanh T với bà Ngô Thị H1 đối với thửa đất 452, tờ bản đồ số 25, diện tích 1500m2 tọa lạc ấp P, xã P, huyện C, tỉnh Tiền Giang là vô hiệu. (Thửa 391 do bà Nguyễn Thị Bích V, thửa 452 do bà Ngô Thị H1 đứng tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất).

Buộc bà Nguyễn Thị Bích V, giao trả lại cho bà Ngô Thị Thanh T thửa đất số 391, tờ bản đồ số 19, diện tích 991,1m2 tọa lạc ấp P, xã P, huyện C, tỉnh Tiền Giang; Buộc bà Ngô Thị H1 giao trả lại bà Ngô Thị Thanh T thửa đất 452, tờ bản đồ số 25, diện tích 1500m2 tọa lạc ấp P, xã P, huyện C, tỉnh Tiền Giang.

- Buộc bà Ngô Thị Thanh T hoàn trả giá trị thửa đất 391 cho bà Nguyễn Thị Bích V là 100.000.000 đồng (Một trăm triệu đồng).

- Buộc bà Ngô Thị Thanh T hoàn trả giá trị thửa đất 452 cho bà Ngô Thị H1 là 150.000.000 đồng (Một trăm năm mươi triệu đồng).

Các bên thực hiện việc giao trả tiền, trả quyền sử dụng đất ngay khi án có hiệu lực pháp luật.

Kiến nghị cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp cho bà Nguyễn Thị Bích V, bà Ngô Thị H1 lại để cấp lại cho bà Ngô Thị T2.

Ngoài ra bản án còn tuyên về án phí và quyền kháng cáo của đương sự.

Các ngày 24 và 25/9/2025 bị đơn Ngô Thị Thanh T và người liên quan Nguyễn Thị Bích V, Ngô Thị H1 có đơn kháng cáo bản án sơ thẩm, yêu cầu cấp phúc thẩm sửa án sơ thẩm, không chấp nhận yêu cầu của bà M.

Tại phiên tòa phúc thẩm, người kháng cáo giữ nguyên yêu cầu kháng cáo, đại diện ủy quyền của nguyên đơn giữ nguyên yêu cầu khởi kiện, các đương sự không thỏa thuận được với nhau về việc giải quyết vụ án

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Tiền Giang phát biểu ý kiến: Về tố tụng việc tuân theo pháp luật tố tụng trong quá trình giải quyết vụ án của Thẩm phán, Hội đồng xét xử; việc chấp hành pháp luật của người tham gia tố tụng dân sự, kể từ khi thụ lý vụ án cho đến trước thời điểm Hội đồng xét xử nghị án là đúng theo pháp luật tố tụng dân sự.

Về nội dung vụ án: tại phiên tòa sơ thẩm, đại diện ủy quyền của nguyên đơn bổ sung yêu cầu hủy hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất mà bà V xác lập tại Phòng C2 và Hội đồng xét xử đã chấp nhận hủy hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, xét thấy yêu cầu này phía nguyên đơn chỉ mới phát sinh tại phiên tòa sơ thẩm, chưa được thụ lý, hòa giải và thông báo cho các đương sự theo luật định, cấp sơ thẩm cũng không đưa Phòng C2 là nơi chứng thực hợp đồng thế chấp tài sản - là tổ chức có liên quan vào tham gia tố tụng là ảnh hưởng đến quyền lợi của đương sự, không đảm bảo 02 cấp xét xử. Từ các phân tích trên, cho thấy cấp sơ thẩm đã vi phạm nghiêm trọng thủ tục tố tụng, cấp phúc thẩm không thể khắc phục nên đề nghị Hội đồng xét xử áp dụng khoản 3 Điều 308 Bộ luật tố tụng dân sự, hủy bản án dân sự sơ thẩm số 169/2024/DSST ngày 13 tháng 9 năm 2024 của Toà án nhân dân huyện C, tỉnh Tiền Giang, giao hồ sơ về cấp sơ thẩm giải quyết lại theo thủ tục chung.

Qua nghiên cứu toàn bộ các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án, nội dung yêu cầu kháng cáo của các bị đơn, lời trình bày của các đương sự, Luật sư và kết quả tranh tụng tại phiên tòa phúc thẩm, ý kiến phát biểu của đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Tiền Giang, Hội đồng xét xử nhận định.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Ngày 13/9/2024 Tòa án nhân dân huyện C xét xử vụ án, không đồng ý với bản án sơ thẩm đã tuyên, các ngày 24, 25/9/2024 chị T, chị V, chị H1 kháng cáo bản án là trong hạn theo quy định tại Điều 273 Bộ luật Tố tụng dân sự nên được xem xét.

Tuy nhiên khi xét xử sơ thẩm, Hội đồng xét xử đã giải quyết luôn cả Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất mà bà V xác lập tại Phòng C2 trong khi yêu cầu này phía nguyên đơn chỉ mới nêu tại phiên tòa sơ thẩm, chưa được thụ lý, hòa giải và thông báo cho các đương sự theo luật định. Mặt khác cấp sơ thẩm cũng không đưa Phòng C2 là nơi chứng thực hợp đồng thế chấp tài sản - là tổ chức có liên quan vào tham gia tố tụng là ảnh hưởng đến quyền lợi của đương sự, không đảm bảo 02 cấp xét xử.

Từ các phân tích trên, cho thấy cấp sơ thẩm đã vi phạm nghiêm trọng thủ tục tố tụng, cấp phúc thẩm không thể khắc phục nên cần hủy án, giao hồ sơ về cấp sơ thẩm giải quyết lại.

Do hủy án sơ thẩm nên Hội đồng xét xử chưa xét đến nội dung kháng cáo của các đương sự.

Các đương sự không phải chịu án phí dân sự phúc thẩm, án phí dân sự sơ thẩm được xem xét khi vụ án giải quyết lại.

Ý kiến và đề nghị của kiểm sát viên Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Tiền Giang phù hợp với nhận định của Hội đồng xét xử nên được chấp nhận.

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ khoản 3 Điều 308 Bộ luật tố tụng dân sự;

1. Hủy bản án dân sự sơ thẩm số 169/2024/DSST ngày 13 tháng 9 năm 2024 của Toà án nhân dân huyện C, tỉnh Tiền Giang.

Giao hồ sơ về Tòa án nhân dân huyện C, tỉnh Tiền Giang giải quyết lại theo thủ tục chung.

2. Về án phí: các đương sự không phải chịu án phí dân sự phúc thẩm,

Hoàn lại cho bà Ngô Thị Thanh T 300.000 đồng theo Biên lai số 0016853 ngày 25/9/2024 của Chi cục thi hành án dân sự huyện C, tỉnh Tiền Giang.

Hoàn lại cho bà Ngô Thị H1 300.000 đồng theo Biên lai số 0016850 ngày 25/9/2024 của Chi cục thi hành án huyện C, tỉnh Tiền Giang.

Hoàn lại cho bà Nguyễn Thị Bích V 300.000 đồng theo Biên lai số 0016849 ngày 25/9/2024 của Chi cục thi hành án huyện C, tỉnh Tiền Giang.

3. Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.