Bản án 185/2021/DS-PT — Tranh chấp về quyền sở hữu và các quyền khác đối với tài sản

[1] Về tố tụng:

[1.1] Về sự vắng mặt của các đương sự: Người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan ông Phạm Ngọc T1, Công ty Cổ phần SB và bà Trần Thị H có đơn yêu cầu Tòa án xét xử vắng mặt nên Hội đồng xét xử căn cứ khoản 2 Điều 296 Bộ luật Tố tụng dân sự xét xử vắng mặt những người này.

[1.2] Về việc ủy quyền của nguyên đơn: Theo Giấy ủy quyền ngày 11/6/2020 (bút lục 06) bà Bùi Thị Ngọc D ủy quyền cho ông Đoàn Văn A tham gia tố tụng tại Tòa án nhân dân thành phố T và Tòa án nhân dân tỉnh Bình Dương (nếu có). Ngoài Giấy ủy quyền ngày 11/6/2020 thì bà D không có nộp Giấy ủy quyền nào khác để ủy quyền cho ông Atham gia tố tụng tại Tòa án nhân dân thị xã B. Tuy nhiên, Tòa án nhân dân thị xã B vẫn chấp nhận tư cách đại diện ủy quyền cho nguyên đơn của ông A tham gia suốt quá trình tố tụng tại Tòa án nhân dân thị xã B là chưa phù hợp với nội dung ủy quyền của nguyên đơn. Tuy nhiên, tại cấp phúc thẩm nguyên đơn nộp bổ sung Giấy ủy quyền của bà D cho ông A ngày 29/6/2020 có nội dung bà D ủy quyền cho ông A tham gia tố tụng tại Tòa án cấp sơ thẩm và phúc thẩm. Giấy ủy quyền này được ký chứng thực ngày 29/6/2020 là sau thời điểm lập Giấy ủy quyền ngày 11/6/2020. Tại cấp phúc thẩm, bà D có đơn ngày 02/10/2021 vẫn xác định ủy quyền cho ông A trong suốt quá trình tố tụng, do đó, việc tham gia tố tụng của ông A đại diện theo ủy quyền cho bà D tại Tòa án nhân dân thị xã B là phù hợp với ý chí của bà D.

[2] Về nội dung:

[2.1] Trên cơ sở chứng cứ nguyên đơn cung cấp thể hiện: Giữa nguyên đơn và Công ty Cổ phần SB có ký Biên bản thỏa thuận về việc mua bán căn nhà lô số SH11, thuộc dự án EcoLakes M, khu nhà phố Thương mại R11 ngày 20/9/2019 (bút lục 11-14), ngày 14/10/2019 bà Trần Thị Ngọc D đã nộp cho Công ty Cổ phần SB số tiền 309.260.000 đồng (Phiếu thu – bút lục 07). Đến ngày 20/3/2020, ba bên gồm: Công ty Cổ phần SB (bên A), bà D (bên B) và bà T (bên C) có ký biên bản thỏa thuận về việc chuyển giao thỏa thuận đặt cọc căn nhà số (để trống) lô số SH11 nêu trên (bút lục 08-10).

[2.2] Theo nội dung của thỏa thuận ba bên thì Công ty Cổ phần SB đồng ý cho bà D chuyển giao các quyền và nghĩa vụ của bà D cho bà T và đồng ý cho bà T tiếp nhận các quyền và nghĩa vụ của bà D trong Thỏa thuận đặt cọc mà bà D đã ký với Công ty Cổ phần SB ngày 20/9/2019. Công ty Cổ phần SB không có trách nhiệm hoàn trả khoản tiền mà bà D đã đặt cọc và không chịu bất cứ trách nhiệm nào đối với bà D kể từ khi bà D ký vào biên bản thỏa thuận ngày 20/3/2020. Công ty có trách nhiệm ký kết thỏa thuận với bà T theo nội dung thỏa thuận đặt cọc sau khi bà T ký vào thỏa thuận ba bên. Các quyền và nghĩa vụ liên quan đến đặt cọc sẽ được thực hiện theo thỏa thuận ký kết giữa Công ty Cổ phần SB và bà T. Tại mục 4 của Biên bản thỏa thuận về việc chuyển giao thỏa thuận đặt cọc ngày 20/3/2020 nêu trên có nội dung: “Việc Bên B chuyển giao quyền và nghĩa vụ của mình trong Thỏa thuận đặt cọc căn nhà số lô số SH11 cho Bên C nếu có phát sinh chi phí hoặc lợi nhuận thì do Bên B và Bên C tự thỏa thuận, tự thực hiện và tự chịu trách nhiệm trước pháp luật liên quan đến các chi phí hay lợi nhuận phát sinh từ giao dịch giữa Bên B và Bên C. Trong trường hợp giữa Bên B và Bên C có phát sinh tranh chấp sau khi ký biên bản này thì do Bên B và Bên C tự thỏa thuận giải quyết với nhau, Bên A không chịu bất kỳ trách nhiệm nào liên quan đến tranh chấp giữa Bên B và Bên C.” Ngoài ra, tại mục 7 thỏa thuận có nội dung: “Biên bản này được xem là biên bản thanh lý thỏa thuận đặt cọc giữa Bên A và Bên B kể từ ngày các bên ký biên bản này và Bên A đã ký thỏa thuận với Bên C”.

[2.3] Như vậy, theo nội dung của biên bản thỏa thuận này thì thỏa thuận giữa bà D và Công ty Cổ phần SB đã chấm dứt từ ngày 20/3/2020. Mọi chi phí, lợi nhuận, quyền và nghĩa vụ phát sinh giữa bà D và bà T liên quan đến việc chuyển giao thỏa thuận sẽ do bà D và bà T tự thỏa thuận với nhau, nếu có tranh chấp thì tự giải quyết với nhau, Công ty Cổ phần SB không chịu trách nhiệm liên quan đến tranh chấp giữa bà D và bà T.

[2.4] Xét thỏa thuận chuyển giao ba bên ký ngày 20/3/2020, tại mục 4 của thỏa thuận như trích dẫn trên, các bên đã thống nhất chi phí hay lợi nhuận phát sinh do bà D và bà T tự thỏa thuận, tự thực hiện và tự chịu trách nhiệm, có tranh chấp thì tự giải quyết do đó nếu có việc vi phạm nghĩa vụ của bà T đối với bà D thì cũng không làm ảnh hưởng đến thỏa thuận ngày 20/3/2020 với Công ty Cổ phần SB. Cấp sơ thẩm cho rằng giá trị chuyển giao các bên không thống nhất được với nhau nên hợp đồng không thể thực hiện được, bà T nhận chuyển nhượng của bà D nhưng không thanh toán tiền cho bà D là vi phạm nghĩa vụ thanh toán đồng thời thanh toán cho bà H là thanh toán sai đối tượng nên cấp sơ thẩm hủy thỏa thuận chuyển giao quyền, nghĩa vụ đồng thời hủy thỏa thuận giữa Công ty Cổ phần SB với bà T. Tuy nhiên, như đã phân tích trên, thỏa thuận chuyển giao ký giữa bà D, bà T và Công ty Cổ phần SB đã tách thỏa thuận liên quan đến chi phí hay lợi nhuận giữa bà D và bà T ra thành thỏa thuận riêng của bà D và bà T nên không liên quan đến quyền, nghĩa vụ của Công ty Cổ phần SB, nếu hai bên có tranh chấp với nhau thì tự giải quyết. Do đó, trong vụ án này, tranh chấp giữa nguyên đơn và bị đơn phải được xem xét giải quyết trên cơ sở thỏa thuận riêng của nguyên đơn và bị đơn. Tuy nhiên cả nguyên đơn và bị đơn đều không có chứng cứ về thỏa thuận riêng, do đó cần xem xét các chứng cứ khác có liên quan để giải quyết.

[2.5] Về giá trị chuyển giao thỏa thuận: Nguyên đơn cho rằng nguyên đơn chuyển giao quyền và nghĩa vụ cho bị đơn với giá là 348.260.000 đồng cộng với 1.000.000.000 đồng tiền chênh lệch, tổng cộng theo nguyên đơn giá hai bên thỏa thuận là 1.348.260.000 đồng. Còn bị đơn thì cho rằng nguyên đơn chuyển giao cho bị đơn giá 348.260.000 đồng, không có thỏa thuận chênh lệch 1.000.000.000 đồng. Trong suốt quá trình tố tụng, nguyên đơn và bị đơn đều không cung cấp được chứng cứ liên quan đến giá trị chuyển giao thỏa thuận là bao nhiêu, tiền chênh lệch giá là bao nhiêu, thời hạn thanh toán và phương thức thanh toán như thế nào, cả hai bên đều xác định không có thỏa thuận bằng văn bản cụ thể. Xét thấy, cả hai bên nguyên đơn bà D và bị đơn bà T đều không chứng minh được giá giao dịch và không có chứng cứ trực tiếp về việc giao nhận tiền, bà D không có chứng cứ xác định giá là 1.348.260.000 đồng, bà T cũng không có chứng cứ xác định giá là 348.260.000 đồng, tuy nhiên từ sự thừa nhận của bà H có nhận của bà T 348.260.000 đồng trước khi ký thỏa thuận ba bên. Bà T xác định không trực tiếp đưa tiền cho bà D mà đưa qua bà H để cấp phúc thẩm xem xét đến quyền lợi của bà D.

[2.6] Tại Tòa án cấp phúc thẩm, người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn cung cấp chứng cứ mới là Giấy xác nhận thanh toán ngày 26/02/2019 của Công ty Cổ phần SB nội dung xác nhận ông Cao Văn Tn đã thanh toán số tiền 50.000.000 đồng tiền đặt chỗ cho căn R11-11 và Đơn đề nghị xin chuyển tiền đặt chỗ dự án Shophouse R11 ngày 31/3/2019 có nội dung ông Cao Văn Tn chuyển lại tiền đặt chỗ cho bà Bùi Thị Ngọc D. Nguyên đơn cho rằng số tiền mà nguyên đơn đã thanh toán cho Công ty Cổ phần SB liên quan đến Biên bản thỏa thuận về việc chuyển giao thỏa thuận đặt cọc căn nhà số lô số SH11 ngày 20/3/2020 là 359.260.000 đồng, trong đó 309.260.000 đồng theo Phiếu thu ngày 14/10/2019 (bút lục 07) và 50.000.000 đồng tiền nhận chuyển cọc từ ông Cao Văn Tn. Tại Biên bản xác minh ngày 27/8/2020 của Tòa án nhân dân thị xã B thì Công ty Cổ phần SB xác định bà D đã nộp được cho công ty số tiền 348.260.000 đồng. Xét thấy, nguyên đơn không có chứng cứ chứng minh giá chuyển nhượng là bao nhiêu, nhưng bị đơn thừa nhận chưa thanh toán tiền cho nguyên đơn. Sự thừa nhận này là chứng cứ không phải chứng minh theo quy định tại Điều 92 Bộ luật Tố tụng dân sự. Bà T ký văn bản thỏa thuận nhận chuyển nhượng hợp đồng đặt cọc với bà D trong hợp đồng thực hiện nội dung chuyển giao tất cả quyền và nghĩa vụ cho bà T kể từ khi các bên ký vào văn bản thỏa thuận và xác định Công ty Cổ phần SB với bà T ký hợp đồng đặt cọc với nhau. Như vậy, quyền và nghĩa vụ của bà D đã được chuyển giao cho bà T nhưng nghĩa vụ của bà T đối với bà D là thanh toán giá trị chuyển giao chưa được thực hiện, do đó bà T phải có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ của mình theo quy định tại Điều 280 Bộ luật Dân sự. Tòa án cấp sơ thẩm cho rằng bà T vi phạm nghĩa vụ chính của hợp đồng là thanh toán tiền cho bà D làm cho hợp đồng không thực hiện được là chưa đánh giá đúng bản chất của giao dịch đặt cọc giữa ba bên. Bà T kháng cáo yêu cầu Tòa án cấp phúc thẩm xem xét công nhận hợp đồng và bà T có trách nhiệm thanh toán tiền cho bà D cùng với lãi suất do chậm thanh toán là phù hợp với tình tiết khách quan của vụ án.

[2.7] Hai bên ký hợp đồng ngày 20/3/2020 và căn cứ sự thừa nhận của bị đơn tại phiên tòa phúc thẩm có cơ sở xác định số tiền mà bị đơn chưa thanh toán cho nguyên đơn là 359.260.000 đồng. Như vậy, bị đơn không thanh toán tiền cho nguyên đơn thì phải chịu tiền lãi do chậm thanh toán theo quy định tại Điều 357, Điều 468 Bộ luật Dân sự trên số tiền 359.260.000 đồng. Tiền lãi từ ngày ký hợp đồng 20/3/2020 đến ngày xét xử sơ thẩm 22/12/2020 (276 ngày) là 27.529.344 đồng, tổng tiền gốc và tiền lãi bị đơn phải trả cho nguyên đơn đến ngày xét xử sơ thẩm là 386.789.344 đồng. Tại phiên tòa phúc thẩm, bị đơn đồng ý thanh toán cho nguyên đơn số tiền lãi chậm thanh toán từ ngày các bên ký văn bản thỏa thuận cho đến ngày xét xử phúc thẩm, xét đây là sự tự nguyện của bị đơn nên Hội đồng xét xử ghi nhận. Tiền lãi từ ngày xét xử sơ thẩm 22/12/2020 đến ngày xét xử phúc thẩm 03/12/2021 (346 ngày) là 34.511.424 đồng.

[2.8] Ngoài ra, trong giao dịch chuyển nhượng đặt cọc còn có phí chuyển nhượng nộp cho Công ty Cổ phần SB. Nguyên đơn và bị đơn xác định phí chuyển hợp đồng đặt cọc đã đóng cho Công ty Cổ phần SB là 5.000.000 đồng, nhưng các bên không xác định được ai là người đã đóng số tiền này. Tuy nhiên, tại phiên tòa phúc thẩm bị đơn đồng ý được thanh toán số tiền này lại cho nguyên đơn. Hội đồng xét xử xét thấy số tiền 5.000.000 đồng, nguyên đơn không yêu cầu Tòa án giải quyết, các bên cũng không cung cấp tài liệu, chứng cứ liên quan đến số tiền này, cũng không xác định ai là người đã đóng tiền, nhưng bị đơn đồng ý thanh toán cho nguyên đơn nên Hội đồng xét xử ghi nhận ý chí tự nguyện của bị đơn.

[2.9] Tổng cộng bị đơn phải thanh toán cho nguyên đơn số tiền tổng cộng là 426.300.768 đồng (gồm 359.260.000 đồng tiền gốc chưa thanh toán + 27.529.344 đồng tiền lãi chậm thanh toán đến ngày xét xử sơ thẩm + 34.511.424 đồng tiền lãi bị đơn tự nguyện thanh toán từ ngày xét xử sơ thẩm đến ngày xét xử phúc thẩm + 5.000.000 đồng phí chuyển giao đóng cho Công ty Cổ phần SB).

[2.10] Đối với yêu cầu hủy hợp đồng đặt cọc giữa bà T và Công ty Cổ phần SB, cấp sơ thẩm cho rằng hợp đồng ba bên không thực hiện được nên hủy hợp đồng ba bên từ đó tuyên hủy hợp đồng giữa bà T và Công ty Cổ phần SB. Tuy nhiên, xét hợp đồng được ký kết giữa bà T và Công ty Cổ phần SB trên cơ sở thỏa thuận ba bên, trong thỏa thuận ba bên không có quy định việc bà T vi phạm nghĩa vụ thanh toán sẽ dẫn đến việc hủy hợp đồng giữa bà T và Công ty Cổ phần SB. Ngoài thỏa thuận ba bên thì nguyên đơn không có chứng cứ chứng minh việc vi phạm nghĩa vụ thanh toán sẽ dẫn đến hủy hợp đồng nên không có cơ sở chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn. Mặt khác, trong vụ án này Công ty Cổ phần SB là một bên ký kết hợp đồng với bà T; Công ty Cổ phần SB không có yêu cầu độc lập, mặc dù bà T vi phạm nghĩa vụ thanh toán theo tiến độ là một trong những điều kiện có thể dẫn đến việc Công ty Cổ phần SB có yêu cầu hủy hợp đồng giữa hai bên. Tuy nhiên, Công ty Cổ phần SB không có yêu cầu nên Tòa án không xem xét, nếu hai bên có tranh chấp thì sẽ được giải quyết bằng vụ án khác khi có yêu cầu.

[2.11] Mặt khác, để xem xét tính hợp pháp của hợp đồng thì cần xem xét các điều kiện có hiệu lực của hợp đồng trong đó có năng lực về chủ thể và tính pháp lý của dự án. Tại cấp phúc thẩm, qua chứng cứ do Sở Kế hoạch và Đầu tư tỉnh Bình Dương và Sở Xây dựng tỉnh Bình Dương đã cung cấp về hồ sơ pháp lý công ty và hồ sơ pháp lý dự án liên quan đến Công ty Cổ phần SB. Tại Công văn số 1638/SXD-QLN ngày 23/5/2018 của Sở Xây dựng thể hiện “…44 căn nhà ở dạng biệt thự đơn lập và song lập lô R11 thuộc dự án Khu dân cư EcoLakes M, phường T, thị xã B, tỉnh Bình Dương do Công ty Cổ phần SB làm chủ đầu tư đủ điều kiện được bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai theo quy định”. Như vậy, Công ty Cổ phần SB có đầy đủ điều kiện để nhận đặt cọc chuyển nhượng mua bán nhà đất thuộc dự án nêu trên.

[2.12] Về trách nhiệm của bà H: Trong vụ án này hai bên nguyên đơn và bị đơn đều thừa nhận bà H là môi giới bất động sản, bà H giới thiệu bà T mua nhà của bà D và thừa nhận có nhận tiền của bà T nhưng không đưa tiền cho bà D. Bà T là người đưa tiền cho bà H nhưng không có yêu cầu bà H đưa lại tiền cho bà T nên Tòa án cấp sơ thẩm không giải quyết là phù hợp. Tuy nhiên, cấp sơ thẩm nhận định giành quyền khởi kiện cho bà T để đòi lại bà H thanh toán lại số tiền trên là không cần thiết. Bởi lẽ, bà T có khởi kiện bà H hay không khởi kiện là quyền tự định đoạt của bà T, không phát sinh từ việc Tòa án có cho bà T quyền khởi kiện hay không.

[2.13] Đối với ý kiến trình bày của người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của nguyên đơn về việc đưa người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan vào tham gia tố tụng: Tại phiên tòa phúc thẩm, nguyên đơn nộp Quyết định công nhận thuận tình ly hôn và sự thỏa thuận của các đương sự số 1271/2019/QĐST-HNGĐ ngày 13/9/20199 (quyết định của Tòa án có sự sai sót về năm do lỗi đánh máy) của Tòa án nhân dân Quận 12, Thành phố Hồ Chí Minh và xác định bà Bùi Thị Ngọc D có chồng là ông Huỳnh Vũ N, thời điểm bà D nhận đặt cọc căn hộ R11 thì bà D chưa ly hôn với ông Nguyễn, nên đây là tài sản chung của vợ chồng, Tòa án cấp sơ thẩm không đưa ông Nvào tham gia tố tụng với tư cách là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan làm ảnh hưởng quyền lợi của đương sự. Xét thấy, Biên bản thỏa thuận về việc mua căn nhà lô số SH11 thuộc dự án EcoLakes M, khu nhà phố Thương mại R11 ngày 20/9/2019 và Biên bản thỏa thuận về việc chuyển giao thỏa thuận đặt cọc căn nhà số lô số H11 ngày 20/3/2020, như vậy thời điểm bà D ký hợp đồng đặt cọc với Công ty Cổ phần SB và ký kết chuyển nhượng đặt cọc cho bà T là sau thời điểm bà D ly hôn với ông N (sau ngày 13/9/2019). Mặt khác, ông Nkhông có ý kiến hay văn bản trình bày về việc không đưa ông vào tham gia tố tụng với tư cách người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan, đồng thời quyết định thuận tình ly hôn của bà D và ông Nchưa có giải quyết tranh chấp tài sản chung, nên nếu có tranh chấp sẽ được giải quyết bằng vụ án khác. Do đó, Tòa án cấp sơ thẩm không đưa ông Nvào tham gia tố tụng là phù hợp.

[2.13] Ngoài ra, tại phiên tòa phúc thẩm nguyên đơn cho rằng bị đơn xác định không biết đang giao dịch với ai, không có văn bản chứng minh bà T thỏa thuận đặt cọc với bà D, thực tế thời điểm ký kết hợp đồng không có mặt bà D, nên giao dịch này vô hiệu do chủ thể bị lừa dối, nhầm lẫn. Xét, Biên bản thỏa thuận về việc chuyển giao thỏa thuận đặt cọc căn nhà số lô số H11 ngày 20/3/2020 có đầy đủ chữ ký của ba bên, quá trình tố tụng tại cấp sơ thẩm các bên đương sự cũng thừa nhận nguyên đơn và bị đơn có thỏa thuận chuyển cọc căn nhà H11. Do đó, lời trình bày của người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn là không có cơ sở.

[3] Lời trình bày của người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho nguyên đơn và đại diện nguyên đơn có cơ sở chấp nhận một phần, lời trình bày của người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho bị đơn và đại diện bị đơn là có cơ sở chấp nhận.

[4] Ý kiến của đại diện Viện Kiểm sát nhân dân tỉnh Bình Dương là phù hợp một phần.

[5] Về án phí

[5.1] Về án phí sơ thẩm:

[5.2] Về án phí phúc thẩm: Người kháng cáo không phải chịu do sửa bản án sơ thẩm.