Bản án 183/2023/DS-ST — Tranh chấp hợp đồng đặt cọc

NỘI DUNG VỤ ÁN :

* Theo đơn khởi kiện, đơn khởi kiện bổ sung của anh Lê Minh H và trong quá trình tố tụng đại diện theo uỷ quyền của nguyên đơn là bà Thái Bình Trần Thị Tường V trình bày:

Ngày 24/01/2022, anh N có thỏa thuận cHển nhượng cho anh H nhà, đất tại thửa 1750, tờ bản đồ số 2, diện tích 80,9m², giá cHển nhượng nhà, đất là 460.000.000 đồng. Anh H đã đặt cọc cho anh N số tiền là 160.000.000 đồng. Cụ thể :

-Đợt 1: Ngày 24/01/2022, anh H giao anh N số tiền 30.000.000 đồng

-Đợt 2: Ngày 08/01/2022 (Âm lịch) tức ngày 08/02/2022, anh H giao anh N số tiền 130.000.000 đồng

Hai bên thỏa thuận vào ngày 24/4/2022 khi anh N giao nhà, đất và các giấy tờ liên quan tới nhà, đất trên, hai bên sẽ ký hợp đồng cHển nhượng thì anh H sẽ giao số tiền còn lại là 300.000.000 đồng. Đến ngày 24/4/2022, khi anh H yêu cầu anh N giao giấy tờ liên quan đến nhà, đất nêu trên để làm thủ tục mua bán như đã thỏa thuận, anh H sẽ giao tiếp số tiền cHển nhượng còn lại thì anh N không đồng ý và kéo dài thời gian cho đến nay. Anh H yêu cầu anh N trả lại tiền đặt cọc nhưng anh N không đồng ý.

Nay anh H yêu cầu hủy giấy đặt cọc ngày 24/01/2022 giữa anh H và anh N. Yêu cầu anh N trả lại cho anh H số tiền đã nhận cọc ngày 08/01/2022 (Âm lịch) là 130.000.000 đồng và phạt cọc gấp đôi số tiền đã nhận cọc đợt 1 là 60.000.000 đồng như thỏa thuận. Số tiền trên cộng với lãi suất chậm thực hiện nghĩa vụ trả tiền là 10%/năm, tính từ ngày 24/4/2022 đến ngày 24/3/2023 là 17.416.000 đồng và tiếp tục trả lãi cho đến ngày xét xử sơ thẩm. Tổng số tiền anh N phải trả cho anh H tạm tính là 207.416.000 đồng, yêu cầu trả ngay khi án có hiệu lực pháp luật.

Đến ngày 24/5/2023, anh H thay đổi yêu cầu khởi kiện yêu cầu hủy hợp đồng đặt cọc ngày 24/01/2022 giữa anh H và anh N, yêu cầu anh N trả lại cho anh H số tiền đã nhận cọc ngày 08/01/2022 (Âm lịch) là 130.000.000 đồng và phạt cọc gấp đôi số tiền đã nhận cọc đợt 1 là 60.000.000 đồng như thỏa thuận.

* Theo bản tự khai và trong quá trình tố tụng bị đơn anh Đoàn Văn N trình bày:

Anh có treo bảng bán nhà, đất. Anh H thấy vậy nên thỏa thuận mua nhà, đất của anh với số tiền 460.000.000 đồng. Ngày 24/01/2022, anh H có đặt cọc cho anh số tiền 30.000.000 đồng, sau đó ngày 06/01/2022 (Âm lịch) tức ngày 06/02/2022, anh H đưa anh tiếp số tiền 130.000.000 đồng để xin ở lại căn nhà vì không có nhà ở nhưng chỉ đưa anh số tiền 120.000.000 đồng, số tiền 10.000.000 đồng đưa tiền hoa hồng cho người dẫn mua đất, anh vẫn đồng ý số tiền là 130.000.000 đồng, không ý kiến gì. Đến ngày 24/4/2022, anh H phải giao anh tiếp số tiền 300.000.000 đồng nhưng anh H không giao tiền cho anh. Anh được biết do thời điểm này giá đất thấp nên anh H không đồng ý mua. Anh vẫn đồng ý tiếp tục thực hiện hợp đồng cHển nhượng quyền sử dụng đất nhưng anh H không đồng ý, anh H vi phạm hợp đồng nên anh H phải bị mất tiền đặt cọc. Trước đây khi ký hợp đồng đặt cọc với anh H, anh có thỏa thuận là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thửa đất anh cHển nhượng, anh đã thế chấp vay ngân hàng, ngày 24/4/2022 anh H phải đưa anh số tiền 300.000.000 đồng còn lại, anh trả ngân hàng để lấy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ra mới thực hiện thủ tục cHển tên cho anh H được nhưng anh H không giao tiếp tiền cho anh nên anh không lấy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ra được. Anh đồng ý cHển nhượng nhà đất cho anh H nên mới giao nhà, đất cho anh H và mẹ anh H ở cho đến nay.

Đến ngày 23/5/2023, anh N khởi kiện phản tố yêu cầu anh H phải tiếp tục thực hiện hợp đồng cHển nhượng quyền sử dụng đất với anh. Nếu anh H không tiếp tục thực hiện hợp đồng hợp đồng cHển nhượng quyền sử dụng đất thì anh yêu cầu hủy hợp đồng đặt cọc, anh H vi phạm hợp đồng nên phải mất tiền đặt cọc, anh H và bà H phải di dời đồ đạc, tài sản và trả lại nhà, đất cho anh.

Đến ngày 19/7/2023, Tòa án nhân dân thị xã Gò Công thụ lý đơn khởi kiện phản tố bổ sung của anh N yêu cầu anh H trả lại tiền thuê nhà cho anh trong thời gian 18 tháng từ ngày 06/02/2022 đến nay với số tiền 72.000.000 đồng.

* Theo bản tự khai và trong quá trình tố tụng người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan Lê Thị Tuyết H trình bày:

Vào ngày 24/01/2022, anh Đoàn Văn N có thỏa thuận cHển nhượng cho con bà là anh Lê Minh H nhà, đất tại thửa 1750, tờ bản đồ số 2, diện tích 80,9m², trên đất có căn nhà cấp 4 với chiều ngang 6m, chiều dài 14m, tại đường cặp Kênh Gò Xoài, ấp Gò Xoài, xã Tân Trung, thị xã Gò Công, tỉnh Tiền Giang, giá cHển nhượng nhà, đất là 460.000.000 đồng. Vì vậy, anh H đã đặt cọc cho anh N số tiền là 160.000.000 đồng, cụ thể như sau :

- Đợt 1: Ngày 24/01/2022, anh N đã nhận số tiền là 30.000.000 đồng.

- Đợt 2: Ngày 08/01/2022 (Âm lịch), anh N đã nhận số tiền là 130.000.000 đồng.

Hai bên có thỏa thuận vào ngày 24/4/2022, anh N giao đất, nhà và các giấy tờ liên quan tới nhà, đất trên, hai bên sẽ ký hợp đồng mua bán. Nhưng đến ngày 24/4/2022, anh N không giao bản chính giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thửa đất số 1750, tờ bản đồ số 2 để hai bên thực hiện thủ tục cHển nhượng và kéo dài thời gian đến nay. Nên anh H đã yêu cầu anh N trả lại số tiền đã đặt cọc nhưng anh N cũng không trả.

Hiện nay, mẹ con bà đang sinh sống trên thửa đất trên nên bà có ý kiến như sau: Nếu anh N đồng ý trả tiền lại cho anh H, mẹ con bà sẽ dời đi, giao trả nhà đất lại cho anh N. * Tại phiên tòa:

Đại diện ủy quyền của nguyên đơn vẫn giữ yêu cầu khởi kiện của anh H yêu cầu hủy hợp đồng đặt cọc ngày 24/01/2022 giữa anh H và anh N, yêu cầu anh N trả lại số tiền đã nhận cọc ngày 08/01/2022 (Âm lịch) là 130.000.000 đồng và phạt cọc gấp đôi số tiền đã nhận cọc đợt 1 là 60.000.000 đồng. Hiện nay bà H và anh H đã di dời đồ đạc, trả nhà và đất cho anh N.

Anh N không đồng ý theo yêu cầu của anh H, do anh H vi phạm hợp đồng đặt cọc nên phải mất tiền cọc.

Anh N rút yêu cầu phản tố về việc yêu cầu anh H phải tiếp tục thực hiện hợp đồng cHển nhượng quyền sử dụng đất với anh. Nếu anh H không tiếp tục thực hiện hợp đồng cHển nhượng quyền sử dụng đất thì anh đồng ý hủy hợp đồng đặt cọc và yêu cầu anh H, bà H phải di dời đồ đạc, tài sản và trả lại nhà, đất cho anh và rút yêu cầu phản tố bổ sung yêu cầu anh H trả tiền thuê nhà với số tiền 72.000.000 đồng.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN :

Sau khi nghiên cứu các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa và căn cứ vào kết quả tranh tụng tại phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định:

Quan hệ pháp luật tranh chấp giữa anh Lê Minh H với anh Đoàn Văn N là “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc” thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân thị xã Gò Công, tỉnh Tiền Giang theo quy định tại khoản 3 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35 và điểm a khoản 1 Điều 39 Bộ luật tố tụng dân sự thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân thị xã Gò Công, tỉnh Tiền Giang.

Bà Lê Thị Tuyết H có đơn xin xét xử vắng mặt nên Hội đồng xét xử căn cứ khoản 1 Điều 227 và khoản 1 Điều 228 Bộ luật tố tụng dân sự xét xử vắng mặt bà H.

Xét yêu cầu khởi kiện của anh Lê Minh H. Hội đồng xét xử xét thấy:

Ngày 24/01/2022, anh Đoàn Văn N có thỏa thuận cHển nhượng cho anh Lê Minh H nhà, đất tại thửa 1750, tờ bản đồ số 2, diện tích 80,9m², giá cHển nhượng nhà, đất là 460.000.000 đồng (thửa đất mới là 936). Anh H đã đặt cọc cho anh N số tiền 160.000.000 đồng. Cụ thể :

-Đợt 1: Ngày 24/01/2022, anh H giao anh N số tiền 30.000.000 đồng

-Đợt 2: Ngày 08/01/2022 (Âm lịch) tức ngày 08/02/2022, anh H giao anh N số tiền 130.000.000 đồng

Theo nội dung trong hợp đồng đặt cọc ngày 24/01/2022 thể hiện: Hai bên thỏa thuận vào ngày 24/4/2022, khi anh N giao nhà, đất và các giấy tờ liên quan tới nhà, đất trên cho anh H, anh H sẽ giao số tiền còn lại là 300.000.000 đồng thì hai bên sẽ ký hợp đồng cHển nhượng.

Theo đại diện ủy quyền của anh H trình bày: Đến ngày 24/4/2022, khi anh H yêu cầu anh N giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thửa đất 1750 (bản chính) để làm thủ tục cHển nhượng, anh H sẽ giao tiếp số tiền cHển nhượng còn lại là 300.000.000 đồng thì anh N cho rằng giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đang thế chấp vay ngân hàng, anh N yêu cầu anh H giao số tiền 300.000.000 đồng còn lại để anh N lấy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong ngân hàng ra. Khi thỏa thuận cHển nhượng nhà và đất trên thì anh N có cho anh H xem giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thửa đất 1750 qua điện thoại, không có thỏa thuận với anh H về việc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đang thế chấp vay Ngân hàng. Nay anh N vi phạm hợp đồng đặt cọc nên có nghĩa vụ trả tiền đặt cọc và bồi thường gấp đôi số tiền đặt cọc đợt 1 là 60.000.000 đồng.

Tại phiên tòa, anh N cho rằng anh H thỏa thuận mua nhà, đất của anh với số tiền 460.000.000 đồng. Ngày 24/01/2022, anh H có đặt cọc cho anh số tiền 30.000.000 đồng, sau đó ngày 06/01/2022 (Âm lịch) tức ngày 06/02/2022, anh H đưa anh tiếp số tiền 130.000.000 đồng để xin ở lại căn nhà vì không có nhà ở nhưng chỉ đưa anh số tiền 120.000.000 đồng, số tiền 10.000.000 đồng đưa tiền hoa hồng cho người dẫn mua đất, anh vẫn đồng ý số tiền là 130.000.000 đồng, không ý kiến gì. Khi thỏa thuận cHển nhượng nhà và đất trên thì anh có thỏa thuận là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thửa đất cũ là 1750 (thửa đất mới 936) của anh đã thế chấp vay ngân hàng đến ngày 24/4/2022, anh đã lấy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thửa đất 936 trong Ngân hàng ra rồi nhưng anh H chưa đủ tiền giao cho anh. Lời trình bày của anh N không có cơ sở vì tại biên bản hòa giải ngày 08/5/2023 anh N trình bày khi thỏa thuận cHển nhượng nhà và đất trên thì anh có thỏa thuận là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thửa đất cũ là 1750 (thửa đất mới 936) của anh đã thế chấp vay ngân hàng, đến ngày 24/4/2022 anh H phải đưa anh số tiền 300.000.000 đồng còn lại, anh trả Ngân hàng để lấy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ra mới thực hiện thủ tục cHển tên cho anh H được nhưng đến ngày 24/4/2022, anh H không giao cho anh tiếp số tiền 300.000.000 đồng.

Hơn nữa theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thửa đất 936 anh N nộp cho Tòa án thì anh N vay Ngân hàng từ ngày 20/01/2022 đến ngày 21/02/2023 anh mới xóa thế chấp, như vậy thời điểm ngày 24/4/2022 thì giấy chứng nhận quyền sử dụng đất anh N đang thế chấp vay Ngân hàng là có cơ sở.

Xét thấy theo nội dung trong hợp đồng đặt cọc chỉ thoả thuận sau khi hai bên ký hợp đồng đặt cọc (ngày 24/01/2022) thì đến ngày 24/04/2022 khi anh N giao nhà, đất và các giấy tờ liên quan tới nhà, đất trên cho anh H, anh H sẽ giao số tiền còn lại là 300.000.000 đồng thì hai bên sẽ ký hợp đồng cHển nhượng, không có thỏa thuận đến ngày 24/4/2022, anh H phải giao đủ số tiền 300.000.000 đồng trước cho anh N để lấy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thửa đất 936 đang thế chấp vay Ngân hàng ra mới ký hợp đồng cHển nhượng. Lời trình bày của anh N không được đại diện theo ủy quyền của anh H thừa nhận, ngoài ra anh N không còn căn cứ nào khác chứng minh nên lời trình bày của anh N không có cơ sở.

Đến ngày 24/4/2022, do anh N không giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thửa đất 936 cho anh H làm thủ tục ký hợp đồng cHển nhượng quyền sử dụng đất nên anh H không đồng ý giao tiếp số tiền 300.000.000 đồng và không đồng ý tiếp tục thực hiện hợp đồng cHển nhượng quyền sử dụng đất. Như vậy lỗi dẫn đến việc hợp đồng cHển nhượng quyền sử dụng đất giữa anh H và anh N không thực hiện được là thuộc về anh N nên anh H yêu cầu huỷ hợp đồng đặt cọc giữa anh và anh N là có cơ sở. Anh N phải có nghĩa vụ trả lại tiền đặt cọc cho anh H.

Do anh N đã vi phạm hợp đồng đặt cọc nên theo hợp đồng đặt cọc ngày 24/01/2022, hai bên có thỏa thuận phạt cọc gấp đôi số tiền đặt cọc lần 1 là 60.000.000 đồng nên cần buộc anh N bồi thường gấp đôi số tiền đã đặt cọc của đợt 1 là 60.000.000 đồng là có cơ sở. + Anh N rút yêu cầu phản tố và phản tố bổ sung. Xét thấy việc rút đơn là tự nguyện nên Hội đồng xét xử đình chỉ yêu cầu của anh N.

Do anh N đã vi phạm hợp đồng, đã nhận đủ tiền của anh H nên cần buộc anh N trả cho anh H ngay khi án có hiệu lực pháp luật.

Từ những nhận định trên, xét thấy yêu cầu của anh Lê Minh H là có cơ sở nên Hội đồng xét xử chấp nhận toàn bộ.

- Anh Đoàn Văn N phải chịu án phí theo quy định pháp luật đối với yêu cầu của anh H được chấp nhận nhưng anh N có đơn xin giảm án phí do hoàn cảnh kinh tế khó khăn có xác nhận của Ủy ban nhân dân xã Tân Trung nên giảm ½ án phí cho anh N.

- Yêu cầu khởi kiện của anh Lê Minh H được chấp nhận toàn bộ nên không phải chịu án phí dân sự sơ thẩm.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH

- Căn cứ Điều 328 Bộ luật dân sự năm 2015;

- Căn cứ khoản 3 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35, điểm a khoản 1 Điều 39, điểm c khoản 1 Điều 217, Điều 218, khoản 1 Điều 227 và khoản 1 Điều 228 Bộ luật tố tụng dân sự;

- Căn cứ khoản 2 Điều 26 Nghị quyết 326/2016/UBTVQH ngày 30/12/2016 của Uỷ ban thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

Xử:

1/ Chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của anh Lê Minh H.

Hủy hợp đồng đặt cọc ngày 24/01/2022 giữa anh Lê Minh H và anh Đoàn

Văn N.

Buộc anh Đoàn Văn N có nghĩa vụ trả cho anh Lê Minh H số tiền đặt cọc và phạt cọc đợt 01 là 60.000.000 đồng và tiền đặt cọc đợt 02 là 130.000.000 đồng, tổng cộng là 190.000.000 đồng (Một trăm chín mươi triệu đồng).

Thời gian thực hiện khi án có hiệu lực pháp luật.

Kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án cho đến khi thi hành án xong tất cả các khoản tiền, hàng tháng bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 468 Bộ luật dân sự năm 2015.

2/ Đình chỉ yêu cầu khởi kiện phản tố của anh Đoàn Văn N về việc yêu cầu hủy hợp đồng đặt cọc giữa anh và anh H và yêu cầu anh H, bà H di dời đồ đạc trả nhà và đất cho anh và đình chỉ yêu cầu phản tố bổ sung của anh Đoàn Văn N về việc yêu cầu anh Lê Minh H trả số tiền thuê nhà từ ngày 06/02/2022 đến nay với số tiền 72.000.000 đồng (Bảy mươi hai triệu đồng).

3/ Về án phí:

- Anh Đoàn Văn N phải nộp số tiền án phí dân sự sơ thẩm là 4.750.000 đồng (Bốn triệu bảy trăm năm mươi nghìn đồng) nhưng được trừ vào số tiền tạm ứng án phí đã nộp là 600.000 đồng (Sáu trăm nghìn đồng) theo biên lai số 0027405 ngày 23/5/2023 và số tiền 900.000 đồng (Chín trăm nghìn đồng) theo biên lai số 0027500 ngày 19/7/2023 của Chi cục Thi hành án dân sự thị xã Gò Công. Như vậy, anh N phải nộp tiếp số tiền 3.250.000 đồng (Ba triệu hai trăm năm mươi nghìn đồng).

- Hoàn lại anh Lê Minh H số tiền tạm ứng án phí đã nộp là 5.485.400 đồng (Năm triệu bốn trăm tám mươi lăm nghìn bốn trăm đồng) theo biên lai số 0027312 ngày 04/4/2023 của Chi cục Thi hành án dân sự thị xã Gò Công.

4/ Về quyền kháng cáo: Các đương sự có mặt có quyền làm đơn kháng cáo trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày tuyên án. Đương sự vắng mặt tại phiên tòa hoặc không có mặt khi tuyên án mà có lý do chính đáng thì thời hạn kháng cáo tính từ ngày nhận được bản án hoặc được tống đạt hợp lệ.

Trong trường hợp Bản án được thi hành theo quy định tại điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo qui định tại các điều 6,7 và 9 Luật thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật thi hành án dân sự. * Nơi nhận: