Bản án 182/2026/DS-ST — Các tranh chấp khác

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Tại đơn khởi kiện ngày 28/8/2025 của nguyên đơn, trong quá trình giải quyết vụ án cũng như tại phiên tòa, bà Lê Hải Y là người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn trình bày:

Vào ngày 25/7/2025, bà Nguyễn Thị Ngọc N1 ký hợp đồng đặt cọc với ông Trương Văn B để nhận chuyển nhượng thửa đất số 626, tờ bản đồ 101, diện tích 197 m2, địa chỉ tại khu phố Đ, phường V, thị xã T, tỉnh Bình Dương (nay là khu phố Đ, phường B, thành phố Hồ Chí Minh), theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số BY 907143, số vào sổ cấp GCN CS 03899 do Sở tài nguyên và Môi trường tỉnh B (nay là Thành phố Hồ Chí Minh) cấp ngày 09/10/2015 cho ông Trương Văn B. Với giá chuyển nhượng 6.790.000.000 đồng (sáu tỷ bảy trăm chín mươi triệu đồng). Bà N1 đặt cọc cho ông B số tiền 200.000.000 đồng (hai trăm triệu đồng) vào số tài khoản 394 617 056 tại ngân hàng thương mại cổ phần Q, người thụ hưởng Trần Thị Thu L1 (bà L1 chung sống với ông B như vợ chồng nhưng không đăng ký kết hôn), ông B có viết “Tôi: Trương Văn B đã nhận đủ số tiền 200.000.000 đồng (hai trăm triệu tiền cọc) qua số tài khoản của vợ tôi là bà Trần Thị Thu L1”. Ngoài ra hai bên còn thỏa thuận “Thời gian đặt cọc 15 ngày, kể từ ngày 25/7/2025 ra công chứng bên B giao kết số tiền là 2.600.000.000 đồng; trong vòng 15 ngày để tất toán ngân hàng và công chứng hợp đồng đặt cọc; 08 tháng sau kể từ ngày công chứng hợp đồng đặt cọc, bên B thanh toán cho bên A số tiền là 3.890.000.000 đồng, hai bên tiến hành công chứng hợp đồng mua bán; Giao cho bên A lo thủ tục ký giấy mua bán cho đến xã (mọi chi phí đo đạc, ủng hộ địa phương bên A chịu), sau khi hoàn tất thông báo cho bên B giao toàn bộ số tiền còn lại và được nhận đất + nhà; trong vòng 30 ngày làm thủ tục mua bán; nếu bên B không có ý định mua nữa, xem như mất toàn bộ số tiền đặt cọc; nếu bên A thay đổi ý định bán hoặc có sự tranh chấp làm đình chỉ việc mua bán thì phải bồi hoàn cho bên B gấp 3 lần số tiền đã cọc”.

Khi hết thời hạn 15 ngày (tức ngày 10/8/2025) ông B không làm thủ tục để ký hợp đồng đặt cọc tại phòng công chứng với bà N1, ông B vi phạm nghĩa vụ đã thỏa thuận, qua tìm hiểu bà N1 được biết thửa đất trên ông B bán với hình thức giấy tay cho người khác. Sau khi biết thông tin trên, bà N1 đã làm việc trực tiếp với ông B và có mặt của bà L1, đồng thời yêu cầu ông bé trả tiền cọc nhưng ông B không trả. Bà N1 khởi kiện yêu cầu Tòa giải quyết tuyên hủy hợp đồng đặt cọc đã được ký kết giữa bà N1 và ông B vào ngày 25/7/2025. Buộc ông B hoàn trả cho bà N1 số tiền cọc là 200.000.000 đồng. Về yêu cầu phạt cọc đại diện cho nguyên đơn rút 01 phần yêu cầu khởi kiện là buộc ông B phải bồi hoàn cho bà N1 số tiền phạt cọc theo thỏa thuận trong hợp đồng đặt cọc là 400.000.000 đồng.

Lời khai trong quá trình giải quyết vụ án và tại phiên tòa, người đại diện theo ủy quyền của bị đơn ông Trần Quang Trường T trình bày:

Thừa nhận việc trình bày về thỏa thuận đặt cọc do người đại diện ủy quyền của nguyên đơn trình bày là đúng. Về vấn đề đặt cọc, ông B đã nhận từ bà N1 số tiền 200.000.000 đồng. Theo thỏa thuận 02 bên ký kết thì đến thời hạn 15 ngày kể từ ngày 25/7/2025 tức ngày 10/8/2025, bà N1 không thanh toán số tiền 2.600.000.000 đồng để ông B tiến hành xoá thế chấp ngân hàng là đã vi phạm thoả thuận của hợp đồng đặt cọc. Điều này đồng nghĩa với việc bà N1 từ bỏ quyền mua đất, nên theo thoả thuận Hợp đồng đặt cọc thì bà N1 bị mất tiền cọc. Việc bà N1 viện lý do đất của ông B đang tranh chấp nên không chuyển nhượng được. Bản thân ông B đã trực tiếp lên UBND phường B để hỏi hồ sơ và được trả lời hiện nay UBND chưa thụ lý bất kỳ hồ sơ tranh chấp đất đai nào của ông B, đồng thời theo quy định pháp luật các bên thực hiện chuyển nhượng bất động sản thì không cần xin giấy xác nhận tình trạng bất động sản của phường nữa. Bản thân ông B đã liên hệ với bà N1 để thông báo rằng đất của ông B không có tranh chấp và yêu cầu bà N1 tiếp tục thực hiện hợp đồng bằng việc thanh toán số tiền 2.600.000.000 đồng để ông B tiến hành xoá thế chấp và ký kết hợp đồng đặt cọc công chứng theo thoả thuận. Tuy nhiên, bà N1 tiếp tục viện lý do khác rằng đất của ông B đang bị Sở T ngăn chặn chuyển quyền tài sản. Nhưng khi ông B yêu cầu bà N1 cung cấp tài liệu, chứng cứ chứng minh đất của ông B bị ngăn chặn thì bà N1 lại không cung cấp được và tất cả chỉ nói miệng, không có cơ sở. Đất ông B đang thế chấp tại ngân hàng, nếu đất của ông B có tranh chấp hoặc bị bất kỳ cơ quan nhà nước có thẩm quyền nào ngăn chặn giao dịch chuyển quyền tài sản thì bắt buộc phải thông báo bằng văn bản cho Ngân hàng (bên nhận thế chấp) và ông B. Nhưng đến thời điểm hiện tại ông B và ngân hàng Đ không nhận được bất kỳ văn bản nào của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về việc ngăn chặn này. Bà N1 đã vi phạm nghĩa vụ thoả thuận nên bà N1 bị mất số tiền đã đặt cọc. Đề nghị Toà xem xét, giải quyết vụ án theo quy định pháp luật.

Người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan bà Trần Thị Như L đã được Tòa án triệu tập hợp lệ trong suốt quá trình tố tụng, nhưng vắng mặt không lý do, đồng thời cũng không có ý kiến đối với yêu cầu khởi kiện của bà Nguyễn Thị Ngọc N1.

Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của nguyên đơn ông Lê Văn N2. Lỗi trong vụ án này do ông B khi hết thời hạn 15 ngày nhưng không làm thủ tục ký hợp đồng đặt cọc tại phòng công chứng với bà N1, ông B đã vi phạm nghĩa vụ thỏa thuận, thửa đất trên bà N1 được nghe ông B bán với hình thức giấy tay cho người khác, sau đó bà N1 yêu cầu ông B trả tiền cọc nhưng ông B không trả. Đề nghị Hội đồng xét xử giải quyết tuyên hợp đồng đặt cọc giữa bà N1 và ông B vô hiệu, buộc ông B hoàn trả lại bà N1 số tiền 200.000.000 đồng.

Ông Trần Quang Trường T không tranh luận, đối đáp với người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của nguyên đơn và giữ nguyên quan điểm của mình.

Ý kiến của đại diện Viện kiểm sát nhân dân Khu vực 16 - Thành phố Hồ Chí Minh: Quá trình giải quyết vụ án từ khi thụ lý cho đến tại phiên tòa, Thẩm phán, thư ký, Hội đồng xét xử, đại diện nguyên đơn, đại diện bị đơn, người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho nguyên đơn chấp hành đúng pháp luật về tố tụng dân sự. Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan được triệu tập hợp lệ nhưng vắng mặt không có lý do.

Về nội dung tranh chấp giữa bà N1 và ông B: Xét lỗi và vi phạm hợp đồng;

Nguyên đơn bà N1: Bị đơn cho rằng bà N1 vi phạm nghĩa vụ thanh toán đợt 2 là 2.600.000.000 đồng vào ngày 10/8/2025. Tuy nhiên, căn cứ vào lời khai của các đương sự, tại thời điểm thực hiện hợp đồng, ông B thừa nhận có vay tiền của ông Phan Anh T1 dưới hình thức "cọc mua đất" liên quan đến thửa đất này, đồng thời tài sản có dấu hiệu bị bán giấy tay cho nhiều người. Việc nguyên đơn tạm ngưng thanh toán khi phát hiện tài sản có nguy cơ tranh chấp là biện pháp tự bảo vệ quyền lợi hợp pháp, phù hợp với quyền hoãn thực hiện nghĩa vụ dân sự khi khả năng thực hiện nghĩa vụ của bên kia bị giảm sút nghiêm trọng theo quy định tại Điều 411 Bộ luật Dân sự năm 2015.

Bị đơn ông B: Quá trình giải quyết vụ án, Tòa án xác minh và có đủ căn cứ xác định vào ngày 10/10/2025, ông Trương Văn B đã hoàn tất thủ tục chuyển nhượng thửa đất số 626, tờ bản đồ 101, diện tích 197 m2, địa chỉ tại khu phố Đ, phường V, thị xã T, tỉnh Bình Dương cho người thứ ba là ông Nguyễn Tuấn T2 và đã được Văn phòng đăng ký đất đai khu vực 25 xác nhận. Hành vi này của ông B đã vi phạm nghiêm trọng cam kết trong hợp đồng đặt cọc với bà N1, làm cho mục đích của hợp đồng đặt cọc không thể thực hiện được. Đây là lỗi cố ý của bên nhận đặt cọc.

Việc hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không thể ký kết và thực hiện hoàn toàn do lỗi của ông Trương Văn B đã chuyển nhượng tài sản cho người khác. Do đó, yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn về việc hủy bỏ hợp đồng đặt cọc và yêu cầu phạt cọc là có căn cứ chấp nhận theo quy định tại khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015.

Tuy nhiên: Tại phiên Tòa đại diện nguyên đơn rút một phần yêu cầu khởi kiện đối với số tiền phạt cọc 400.000.000 đồng. Đề nghị Hội đồng xét xử đình chỉ phần nguyên đơn rút một phần yêu cầu khởi kiện đối với số tiền 400.000.000 đồng.

Ông B đã nhận của bà N1 số tiền 200.000.000 đồng. Do ông B vi phạm nghĩa vụ, ông B phải hoàn trả lại cho bà N1 số tiền này.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ các Điều 26, Điều 35, Điều 39, Điều 144, Điều 147, Điều 217, Điều 218, Điều 228, Điều 266, Điều 271 và Điều 273 của Bộ luật Tố tụng dân sự 2015.

Điều 3, Điều 6, Điều 131, Điều 328 và Điều 410 Bộ luật Dân sự 2015;

Khoản 3 Điều 27 quyết số: 326/2016/UBTVQH14 ngày 30 tháng 12 năm 2016 của Ủy ban vụ Quốc hội quy định về án phí và lệ phí Tòa án.

Tuyên xử:

1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà Nguyễn Thị Ngọc N1 đối với bị đơn ông Trương Văn B về “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc”.

Tuyên bố hợp đồng đặt cọc ngày 15/8/2025 giữa bà Nguyễn Thị Ngọc N1 đối với bị đơn ông Trương Văn B là vô hiệu. Buộc ông Trương Văn B hoàn trả lại số tiền 200.000.000 (hai trăm triệu) đồng cho bà Nguyễn Thị Ngọc N1.

2. Đình chỉ yêu cầu buộc ông Trương Văn B bồi thường cho bà Nguyễn Thị Ngọc N1 số tiền phạt cọc là 400.000.000 đồng (bốn trăm triệu) đồng.

Kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án cho đến khi thi hành án xong, bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại Điều 357 và khoản 2 Điều 468 Bộ luật Dân sự.

3. Án phí dân sự sơ thẩm: Ông Trương Văn B phải chịu 10. 300.000 đồng án phí dân sự sơ thẩm (án phí có giá ngạch và án phí không có giá ngạch). Hoàn trả cho bà Nguyễn Thị Ngọc N1 23.160.000 đồng tiền tạm ứng án phí đã nộp theo biên lai thu số 0008302 ngày 12/5/2025 của Chi cục Thi hành án dân sự thành phố Dĩ An, tỉnh Bình Dương (nay là Phòng thi hành án dân sự khu vực 16 - Thành phố Hồ Chí Minh).

4. Nguyên đơn, bị đơn được quyền kháng cáo bản án trong thời hạn 15 (mười lăm) ngày kể từ ngày tuyên án. Người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan được quyền kháng cáo bản án trong thời hạn 15 (mười lăm) ngày kể từ ngày bản án được tống đạt hợp lệ.

Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế theo quy định tại Điều 6, Điều 7, Điều 9 Luật hành án dân sự, thời hiệu thi hành được thực hiện tại Điều 30 Luật hành án dân sự.