Bản án 182/2026/DS-PT — Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

NỘI DUNG VỤ ÁN:

1. Theo đơn khởi kiện của nguyên đơn, quá trình giải quyết vụ án và tại phiên toà người đại diện theo uỷ quyền của nguyên đơn là ông Bùi Quang H trình bày:

Theo quyết định công nhận sự thỏa T1 của các đương sự số 32/2023/QĐST-DS ngày 29/3/2023 của Tòa án nhân dân thành phố Buôn Ma Thuột, tỉnh Đắk Lắk (nay là Tòa án nhân dân Khu vực 1 – Đắk Lắk) và quyết định thi hành án số 3113/QĐ-CCTHADS ngày 27/7/2023 của Chi cục Thi hành án dân sự thành phố B, tỉnh Đắk Lắk (nay là Phòng Thi hành án dân sự Khu vực 1 – Đắk Lắk) thì bị đơn ông Nguyễn Đức T và bà Châu Thị T1 có nghĩa vụ trả cho nguyên đơn bà Bùi Thị H tổng số tiền 315.000.000 đồng, nhưng bị đơn không thực hiện nghĩa vụ trên. Qua tìm hiểu nguyên đơn được biết bị đơn có các tài sản như sau:

+ Quyền sử dụng đất đối với thửa đất số 59, tờ bản đồ số 10, diện tích 1240m2 và thửa đất số 58A, tờ bản đồ số 10, diện tích 3095m2, đều tọa lạc tại xã H, thành phố B, tỉnh Đắk Lắk (nay là xã H, tỉnh Đắk Lắk), bị đơn đang thế chấp tại Ngân hàng Thương mại cổ phần S - Chi nhánh L để đảm bảo nghĩa vụ với Ngân hàng.

+ Quyền sử dụng đất đối với thửa đất số 239C, tờ bản đồ số 01, diện tích 205,0m2 theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số BD 813891 do UBND thành phố B, tỉnh Đắk Lắk cấp ngày 22/4/2010, bị đơn đã chuyển nhượng cho ông Nguyễn Nhị L và bà Nguyễn Thị Q được Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thành phố B, tỉnh Đắk Lắk (nay là Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh Đắk Lắk – Chi nhánh khu vực B) xác nhận ngày 01/6/2023. Căn cứ khoản 2 Điều 75 của Luật Thi hành án dân sự thì bị đơn đã bán tài sản sau khi quyết định có hiệu lực nhằm trốn tránh thực hiện nghĩa vụ thi hành án nên đã xâm phạm quyền và lợi ích hợp pháp của nguyên đơn nên nguyên đơn khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết: Tuyên hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bên chuyển nhượng là bị đơn và bên nhận chuyển nhượng là ông L, bà Quang đối với thửa đất số 44 (cũ là 239C), tờ bản đồ số 52 (cũ là số 01), tọa lạc tại xã H, thành phố B, tỉnh Đắk Lắk (nay là xã H, tỉnh Đắk Lắk) có số công chứng 06521 ngày 19/05/2023 tại Văn phòng Công chứng Đ.

Quá trình giải quyết vụ án và tại phiên tòa nguyên đơn thay đổi yêu cầu khởi kiện, đề nghị Tòa án giải quyết tuyên Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bên chuyển nhượng là bị đơn và bên nhận chuyển nhượng là ông L, bà Q đối với thửa đất số 44 (cũ là 239C), tờ bản đồ số 52 (cũ là số 01), địa chỉ thửa đất tại xã H, thành phố B, tỉnh Đắk Lắk (nay là xã H, tỉnh Đắk Lắk) vô hiệu và đề nghị giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu.

2. Quá trình giải quyết vụ án và tại phiên tòa người đại diện theo ủy quyền của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông L và bà Q là ông Nguyễn Phó D trình bày như sau:

Qua tìm hiểu thì ông L và bà Q được biết bị đơn có ý định chuyển nhượng thửa đất số 44 (cũ là 239C), tờ bản đồ số 52 (cũ là số 01) nên đã đến gặp và thương lượng với bị đơn về việc chuyển nhượng. Các bên hẹn ngày 19/05/2023 sẽ công chứng hợp đồng chuyển nhượng vì lúc này bị đơn cho biết quyền sử dụng đất đang thế chấp tại Ngân hàng.

Ngày 19/05/2023, các bên đến Văn phòng công chứng Đ để ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Tại hợp đồng bị đơn cam kết quyền sử dụng đất không có tranh chấp và các bên đã thực hiện xong việc chuyển nhượng. Giá trị chuyển nhượng ghi trên hợp đồng là 450.000.000 đồng, giá chuyển nhượng thực tế đến nay ông L và bà Q không nhớ. Ngay sau khi công chứng, ông L, bà Q đã trả đủ số tiền chuyển nhượng cho bị đơn và nhận đất quản lý, sử dụng cho đến nay. Ông L và bà Q đã được cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số DM 142503 ngày 14/9/2023 đối với thửa đất số 44 (cũ là 239C), tờ bản đồ số 52 (cũ là số 01) nêu trên.

Vì vậy, ông L và bà Q không đồng ý với yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn. Bởi lẽ, việc ông L và bà Q nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nêu trên của bị đơn hoàn toàn ngay tình, không biết việc vay mượn giữa nguyên đơn và bị đơn.

Trong trường hợp Tòa án tuyên hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên vô hiệu thì ông L và bà Q yêu cầu bị đơn phải trả lại cho ông L và bà Q số tiền tương ứng với giá trị thực tế hiện tại của quyền sử dụng đất của thửa đất số 44 (cũ là 239C), tờ bản đồ số 52 (cũ là số 01), địa chỉ thửa đất tại xã H, thành phố B, tỉnh Đắk Lắk (nay là xã H, tỉnh Đắk Lắk).

3. Quá trình giải quyết vụ án người đại diện theo ủy quyền của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan Văn phòng Công chứng Đ là bà Trần Đặng Miên T trình bày:

Ngày 19/5/2023, bị đơn với ông L và bà Q đến Văn phòng công chứng Đ để công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với thửa đất số 44 (cũ là 239C), tờ bản đồ số 52 (cũ là số 01), địa chỉ thửa đất tại xã H, thành phố B, tỉnh Đắk Lắk (nay là xã H, tỉnh Đắk Lắk), theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số BB 813891 do UBND thành phố B cấp ngày 22/4/2010, cập nhật thay đổi chủ sử dụng đất ngày 22/7/2011. Khi tiếp nhận hồ sơ, công chứng viên đã kiểm tra hồ sơ, giải thích rõ cho các bên về quyền và nghĩa vụ của mình khi tiến hành chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Khi ký hợp đồng chuyển nhượng, các bên hoàn toàn tự nguyện, đã đọc kỹ hợp đồng, đồng ý toàn bộ nội dung của hợp đồng và đã ký tên vào hợp đồng trước mặt công chứng viên. Việc giao kết hợp đồng chuyển nhượng giữa các bên là hoàn toàn tự nguyện không có hành vi lừa dối, ép buộc. Tại thời điểm công chứng, các bên giao kết hợp đồng có năng lực hành vi dân sự, quyền sử dụng đất nêu trên thuộc trường hợp được chuyển nhượng theo quy định. Tại thời điểm công chứng không có bất kỳ văn bản ngăn chặn nào của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Công chứng viên của Văn phòng công chứng Đ đã ký công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói trên là đúng thẩm quyền và theo đúng trình tự thủ tục. Xét thấy việc công chứng hợp đồng chuyển nhượng giữa bị đơn và ông L, bà Q hoàn toàn phù hợp với quy định của pháp luật. Đối với yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn đề nghị Tòa án xem xét giải quyết theo quy định pháp luật.

4. Quá trình giải quyết vụ án người đại diện của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan Phòng Thi hành án dân sự Khu vực 1 – Đắk Lắk trình bày:

Ngày 24/7/2023 nguyên đơn có đơn yêu cầu thi hành án gửi đến Chi cục Thi hành án dân sự thành phố B, tỉnh Đắk Lắk (nay là Phòng Thi hành án dân sự Khu vực 1 – Đắk Lắk) về việc yêu cầu thi hành án theo quyết định công nhận sự thỏa thuận của các đương sự số 32/2023/QĐST-DS ngày 29/3/2023 của Tòa án nhân dân thành phố B, tỉnh Đắk Lắk (nay là Tòa án nhân dân Khu vực 1 – Đắk Lắk). Ngày 27/7/2023 Chi cục Thi hành án dân sự thành phố B, tỉnh Đắk Lắk (nay là Phòng Thi hành án dân sự Khu vực 1 – Đắk Lắk) ban hành quyết định thi hành án số 3113/QĐ-CCTHADS. Về tài sản của bị đơn bao gồm:

+ Quyền sử dụng đất đối với thửa đất số 59, tờ bản đồ số 10, diện tích 1240m2 và thửa đất số 58A, tờ bản đồ số 10, diện tích 3095m2, đều tọa lạc tại xã H, thành phố B, tỉnh Đắk Lắk (nay là xã H, tỉnh Đắk Lắk), bị đơn đang thế chấp tại Ngân hàng Thương mại cổ phần S - Chi nhánh L để đảm bảo nghĩa vụ với Ngân hàng. Đối với tài sản thế chấp trên Chi cục Thi hành án dân sự thành phố B, tỉnh Đắk Lắk (nay là Phòng Thi hành án dân sự Khu vực 1 – Đắk Lắk) đã có văn bản gửi Ngân hàng yêu cầu phối hợp khi xử lý tài sản thế chấp.

+ Quyền sử dụng đất đối với thửa đất số 239C, tờ bản đồ số 01, diện tích 205,0m2 theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số BD 813891 do UBND thành phố B, tỉnh Đắk Lắk cấp ngày 22/4/2010. Nguyên đơn có đơn đề nghị kê biên đề ngày 23/5/2024 thì bị đơn đã chuyển nhượng cho ông L và bà Q được Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thành phố B, tỉnh Đắk Lắk (nay là Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh Đắk Lắk – Chi nhánh khu vực B) xác nhận ngày 01/6/2023. Đối với thửa đất này bị đơn chuyển nhượng sau khi quyết định công nhận sự thỏa thuận của các đương sự đã có hiệu lực pháp luật Chấp hành viên đã thông báo và đề nghị nguyên đơn khởi kiện yêu cầu Tòa án tuyên giao dịch chuyển nhượng đó vô hiệu hoặc yêu cầu cơ quan có thẩm quyền hủy giấy tờ liên quan đến giao dịch đó.

+ 01 xe ô tô con biển số 47A – 173.42, nhãn hiệu NISSAN, số máy QR2573348LL, số khung NT32GDV00794 theo giấy chứng nhận đăng ký số 024052 do Phòng Cảnh sát Giao thông Công an tỉnh Đắk Lắk cấp ngày 12/12/2016, đứng tên bà Châu Thị T1, bị đơn đang cầm cố tại Công ty Cổ phần kinh doanh F88 tại thành phố Hồ Chí Minh. Đối với tài sản cầm cố trên Chi cục Thi hành án dân sự thành phố B, tỉnh Đắk Lắk (nay là Phòng Thi hành án dân sự Khu vực 1 – Đắk Lắk) đã ban hành quyết định số 206/QĐ-CCTHADS ngày 16/8/2023 về việc tạm dừng việc đăng ký, chuyển quyền sở hữu, sử dụng, thay đổi hiện trạng tài sản.

5. Bị đơn ông Nguyễn Đức T, bà Châu Thị T1 đã bỏ đi địa phương, không tham gia tố tụng tại phiên tòa

Bản án dân sự sơ thẩm số 67/2025/DS-ST ngày 05/9/2025 của Tòa án nhân dân khu vực 1 – Đắk Lắk đã quyết định:

Căn cứ khoản 3 khoản 12 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35, điểm a khoản 1 Điều 39, Điều 144, 147, 157, 158, 165, 166, 227, 228, 266, 271, 273 của Bộ luật Tố tụng dân sự; Điều 117, 122, 123, 124, 401, 402 của Bộ luật Dân sự năm 2015; Điều 166, 167, 170 Luật Đất đai năm 2013; Điều 75 của Luật Thi hành án dân sự năm 2008, sửa đổi bổ sung năm 2014; Nghị định số 62/2015/NĐ-CP ngày 18/7/2015 của Chính Phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Thi hành án dân sự; Điều 26 Nghị quyết số: 326/2016/UBTVQH14 ngày 30 tháng 12 năm 2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

Tuyên xử:

Không chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của bà Bùi Thị H về việc yêu cầu tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bên chuyển nhượng là ông Nguyễn Đức T và bà Châu Thị T1 với bên nhận chuyển nhượng là ông Nguyễn Nhị L và bà Nguyễn Thị Q đối với thửa đất số 44 (cũ là 239C), tờ bản đồ số 52 (cũ là số 01), tọa lạc tại xã H, thành phố B, tỉnh Đắk Lắk (nay là xã H, tỉnh Đắk Lắk) có số công chứng 06521, quyển số 05/2023 TP/CC-SCC/HĐGD, công chứng ngày 19/05/2023 tại Văn phòng Công chứng Đ là vô hiệu và giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu.

Ngoài ra, Bản án sơ thẩm còn tuyên về chi phí tố tụng, án phí và quyền kháng cáo.

Ngày 19/9/025, nguyên đơn bà Bùi Thị H kháng cáo toàn bộ bản án sơ thẩm. Đề nghị Tòa án cấp phúc thẩm hủy bản án sơ thẩm để giải quyết lại theo thủ tục chung.

* Quan điểm của Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Đắk Lắk:

Về tố tụng: Thẩm phán, Hội đồng xét xử, Thư ký phiên tòa và các đương sự đã thực hiện đúng các quy định của Bộ luật tố tụng dân sự.

Về nội dung: Đề nghị HĐXX căn cứ khoản 1 Điều 308 Bộ luật tố tụng dân sự; Không chấp nhận kháng cáo của nguyên đơn bà Bùi Thị H - Giữ nguyên Bản án dân sự sơ thẩm số 67/2025/DS-ST ngày 05/9/2025 của Tòa án nhân dân khu vực 1 – Đắk Lắk

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Căn cứ vào các chứng cứ, tài liệu thu thập được có trong hồ sơ vụ án, được thẩm tra tại phiên tòa, căn cứ vào kết quả tranh tụng tại phiên tòa, trên cơ sở xem xét đầy đủ, toàn diện tài liệu, chứng cứ, ý kiến của Kiểm sát viên và các đương sự. Hội đồng xét xử nhận định như sau:

[3.1] Xét Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bị đơn ông Nguyễn Đức T, bà Châu Thị T1 và ông Nguyễn Nhị L, bà Nguyễn Thị Q được xác lập bằng văn bản, có công chứng theo đúng quy định tại Điều 167 Luật Đất đai 2013 và Điều 402 Bộ luật Dân sự năm 2015. Tại thời điểm chuyển nhượng, quyền sử dụng đất thuộc quyền sở hữu hợp pháp của ông T, bà T1, không bị kê biên để thi hành án, không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời ngăn chặn giao dịch bởi bất kỳ cơ quan có thẩm quyền nào. Ông L, bà Q đã hoàn tất nghĩa vụ tài chính với nhà nước, nhận bàn giao tài sản và đã được Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh Đắk Lắk cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số DM 142503 ngày 14/09/2023. Như vậy, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa các bên đã phát sinh hiệu lực theo quy định tại Điều 503 Bộ luật dân sự năm 2015 và khoản 3 Điều 188 Luật đất đai năm 2013.

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ khoản 1 Điều 308 Bộ luật tố tụng dân sự;

[1]. Không chấp nhận kháng cáo của nguyên đơn bà Bùi Thị H. Giữ nguyên Bản án dân sự sơ thẩm số 67/2025/DS-ST ngày 05/9/2025 của Tòa án nhân dân khu vực 1 – Đắk Lắk

[2]. Về án phí dân sự phúc thẩm: Bà Bùi Thị H phải chịu 300.000đ (Ba trăm nghìn đồng) tiền án phí dân sự phúc thẩm. Được khấu trừ 300.000đ (Ba trăm nghìn đồng) tiền tạm ứng án phí do ông Bùi Quang H nộp thay theo biên lai thu số 0001368 ngày 02/10/2025 tại Thi hành án dân sự tỉnh Đắk Lắk.

[3]. Các quyết định khác của bản án sơ thẩm không có kháng cáo, kháng nghị, đã có hiệu lực pháp luật, kể từ ngày hết thời hạn kháng cáo, kháng nghị.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật, kể từ ngày tuyên án.