Bản án 182/2023/DSST — Tranh chấp hợp đồng thuê tài sản

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Theo đơn khởi kiện ngày 07/09/2020 và các lời khai tại Tòa án, đại diện theo ủy quyền nguyên đơn ông Nguyễn Chiến T trình bày:

Tổng công ty đầu tư phát triển nhà và đô thị H (HUD) - Bộ Xây dựng được giao là Chủ đầu tư xây dựng Khu đô thị mới Việt Hưng tại Quyết định số 3819/QĐ-UB, ngày 18/6/2004 của UBND thành phố Hà Nội. Theo đó, Thành phố thu hồi 1.980.233m2 đất tại các phường Việt Hưng, Giang Biên, Thượng Thanh, Đức Giang, quận Long Biên giao cho Tổng công ty để đầu tư xây dựng Khu đô thị. Đối với phần diện tích thương mại tầng 1 nhà chung cư, trong khi chờ bàn giao cho UBND thành phố Hà Nội, để kịp thời cung cấp các dịch vụ đô thị, hàng hóa thiết yếu cho các cư dân sinh sống tại Khu đô thị, Tổng công ty HUD đã chủ động giao cho Công ty TNHH MTV D (HUDS) – Công ty thành viên của HUD quản lý vận hành 27 chung cư 05 tầng, 12 chung cư cao tầng tại dự án Khu đô thị mới Việt Hưng, bao gồm việc quản lý và cho thuê 74 kiốt, 08 siêu thị tầng 1 từ năm 2006, trong đó có mặt bằng kiốt số 4, nhà chung cư P1 thông qua giao kết hợp đồng số 114/HĐKT-TCT ngày 14/11/2006 giữa Tổng công ty HUDS và Công ty HUDS. Sau đó, Tổng công ty HUDS tiếp tục giao nhiệm vụ cho HUDS quản lý các kiốt, siêu thị trong khi chờ bàn giao cho UBND thành phố Hà Nội.

Ngày 15/3/2011, Công ty HUDS đã giao kết hợp đồng cho thuê kiốt số 19/2011/HĐTKÔ với bà Lương Thị Khánh H2 về việc cho kiốt số 4, nhà chung cư P1, Khu đô thị Việt Hưng, quận Long Biên, Hà Nội. Thời gian thuê kiốt kể từ ngày 01/01/2011 đến hết ngày 31/12/2012. Giá trị Hợp đồng là: 76.893.000 đồng. Diện tích là 35,5 m2. Việc ký kết hợp đồng được thực hiện trên tinh thần tự nguyện, phù hợp với nhu cầu và khả năng của các bên. Hình thức và nội dung của hợp đồng phù hợp với quy định của pháp luật dân sự tại Điều 122, Điều 401, Điều 402 – Bộ luật Dân sự 2005, không vi phạm điều pháp luật cấm, không trái với đạo đức xã hội. Như vậy, HUDS và bà Lương Thị Khánh H2 là những Chủ thể hợp pháp của hợp đồng số 19/2011/HĐTKÔ, có quyền thay đổi, bổ sung, chấm dứt hợp đồng; có quyền khiếu nại, khiếu kiện những vấn đề pháp lý liên quan phát sinh giữa các bên theo quy định của pháp luật.

Sau khi hợp đồng thuê kiốt hết hiệu lực vào ngày 31/12/2012, bà Lương Thị Khánh H không thanh lý Hợp đồng cũ, không ký Hợp đồng mới mà sử dụng trái phép mặt bằng kiốt số 4, nhà chung cư P1, Khu đô thị Việt Hưng, mặc dù HUDS nhiều lần vận động, yêu cầu bà Lương Thị Khánh H2 phải thực hiện đầy đủ các Điều, khoản thỏa thuận trong hợp đồng. Việc vi phạm hợp đồng của bà Lương Thị Khánh H2 đã và đang làm tổn hại quyền và lợi ích hợp pháp của Công ty HUDS, làm chậm tiến độ bàn giao mặt bằng kiốt số 4, tầng 1, chung cư P1 Khu đô thị Việt Hưng cho UBND thành phố Hà Nội mà HUDS là Chủ thể được Thành phố Hà Nội giao trực tiếp thực hiện.

Đến ngày 25/5/2023, bà Lương Thị Khánh H2 tự nguyện di chuyển tài sản ra ngoài và bàn giao mặt bằng ki ốt số 4, nhà chung cư P1, khu đô thị Việt Hưng, Long Biên, Hà Nội cho công ty HUDS.

Vậy Công ty HUDS xin rút phần nội dung khởi kiện truy đòi mặt bằng kiốt số 4, nhà chung cư P1, Khu đô thị Việt Hưng đối với bà Lương Thị Khánh H2.

Đối với điện tích thông thủy được áp dụng là cơ sở tính tiền sử dụng kiốt đối bà Lương Thị Khánh H2, HUDS giải trình như sau: Diện tích ghi trong hợp đồng là 35,5 m2. Tháng 6/2014, mặc dù luật Nhà ở chưa được ban hành, quy định phần diện tích thông thủy trong nhà chung cư chưa được áp dụng, nhưng để giảm thiểu chi phí thuê mặt bằng kiốt, siêu thị cho các khách hàng, HUDS đã mời 01 đơn vị chuyên nghiệp tiến hành đo đạc lại diện tích các kiốt, trong đó có mặt bằng kiốt số 3, nhà chung cư K1, Khu đô thị Việt Hưng. Diện tích thông thủy của kiốt này là cơ sở tính tiền thuê kiốt kể từ 01/06/2016 cho tới nay, cụ thể là 31,76 m2.

Về đơn giá làm căn cứ truy thu: HUDS căn cứ vào đơn giá tại Phụ lục kèm theo văn bản số 462/UBND-ĐT ngày 17/02/2021 của UBND thành phố Hà Nội để làm cơ sở truy thu tiền thuê kiốt, theo đó giá thuê kiốt là 120.527đồng/m2/tháng, đơn giá này đã được UBND Thành phố tham khảo trên cơ sở Chứng thư số 72201/CT-VVGC/BAN5 ngày 22/7/2020 của Công ty Cổ phần Định giá và Dịch vụ tài chính Việt Nam.

Do vậy đề nghị Tòa án buộc bà Lương Thị Khánh H2 bồi thường thiệt hại cho Công ty HUDS số tiền phát sinh do chậm thực hiện nghĩa vụ trả lại tài sản thuê quy định tại khoản 4 – Điều 490 – Bộ luật Dân sự 2005, cụ thể là việc chậm trả kiốt cho HUDS. Số tiền này tạm tính từ ngày 01/6/2016 đến ngày 24/5/2023 tương đương 2.514 ngày là 320.781.164 đồng. Bà H2 đã nộp số tiền 30.000.000 đồng, do đó bà Hằng còn phải nộp 290.781.164 đồng

Công ty HUDS xin rút phần nội dung khởi kiện truy thu phần lãi phát sinh do bà Lương Thị Khánh H2 chậm thanh toán.

* Bị đơn là bà Lương Thị Khánh H2 vắng mặt trong suốt quá trình Tòa án giải quyết vụ án nên không có lời khai

* Tổng công ty đầu tư phát triển nhà và đô thị H do ông Trịnh Phú C đại diện trình bày: Tôi đã có văn băn ghi ý kiến số 628/HUD-PC ngày 13/3/2023 gửi đến Tòa án nhân dân quận Long Biên; Hiện tại tôi không có yêu cầu độc lập. Tôi không yêu cầu triệu tập thêm người làm chứng, người liên quan nào khác. Tôi thống nhất với quan điểm khởi kiện của nguyên đơn, đồng ý để Công ty TNHH MTV D đề nghị Toà án buộc Bà H2 phải trả số tiền mà bà H2 còn nợ tiền thuê kiốt số tiền từ ngày 01/6/2016 đến ngày 24/5/2023 (2.514 ngày) là 290.781.164 đồng trong đó: Tổng số tiền phải thu là 320.781.164 đồng. Số tiền đã nộp: 30.000.000 đồng. Đề nghị Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật.

Tại phiên tòa:

- Đại diện nguyên đơn rút một phần yêu cầu khởi kiện về việc đòi mặt bằng cho thuê và số tiền lãi chậm trả, vẫn giữ nguyên yêu cầu truy thu số tiền sử dụng mặt bằng từ ngày 01/06/2016 đến ngày 24/05/2023 như trong đơn khởi kiện và các văn bản ý kiến trong quá trình giải quyết vụ án.

- Đại diện theo uỷ quyền của HUD giữ nguyên quan điểm như đã trình bày trong quá trình giải quyết vụ án.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân quận Long Biên phát biểu:

+ Việc tuân theo pháp luật của Thẩm phán, Hội đồng xét xử và Thư ký Tòa án: đã chấp hành đúng quy định tại Điều 48 của Bộ luật Tố tụng dân sự, Tòa án nhân dân quận Long Biên thụ lý vụ án là đúng thẩm quyền, xác minh thu thập chứng cứ, gửi hồ sơ cho Viện kiểm sát nghiên cứu, cấp tống đạt các văn bản tố tụng cho VKS và đương sự đúng quy định. Việc chấp hành pháp luật của người tham gia tố tụng: Nguyên đơn chấp hành, đảm bảo đúng quy định của pháp luật tố tụng dân sự. Bị đơn không chấp hành đầy đủ, không có mặt, không đưa ra các tài liệu chứng cứ để bảo vệ quyền lợi của mình

- Ý kiến về việc giải quyết vụ án: Sau khi phân tích đánh giá xác định: Bị đơn đang sử dụng kiốt tại tầng 1 chung cư cao tầng khu đô thị Việt Hưng do HUDS là đơn vị được giao kinh doanh khai thác và quản lý sau khi đã hết hợp đồng thuê mà không trả kiốt, không trả tiền sử dụng là xâm phạm đến quyền và lợi ích hợp pháp của Nguyên đơn. Đề nghị hội đồng xét xử chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, buộc bị đơn có nghĩa vụ thanh toán cho nguyên đơn số tiền sử dụng kiốt kể từ ngày 01/6/2016 đến hết ngày 24/05/2023 là 290.781.164 đồng; Đình chỉ giải quyết phần yêu cầu khởi kiện mà nguyên đơn đã tự nguyện rút yêu cầu. Bị đơn phải chịu án phí đối với yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn được chấp nhận.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra, tranh tụng tại phiên toà, Hội đồng xét xử nhận định:

* Về tố tụng: Công ty TNHH MTV D khởi kiện tranh chấp hợp đồng thuê kiốt đối với bà Lương Thị Khánh H2. Bà H2 có hộ khẩu thường trú tại: Phòng 410, nhà B4 Nam Thành Công, phường Láng Hạ, quận Đồng Đa, thành phố Hà Nội. Căn cứ vào khoản 3 điều 26; điểm a khoản 1 điều 35 và điểm g khoản 1 Điều 40 Bộ luật tố tụng dân sự Toà án nhân dân quận Long Biên thụ lý vụ án Tranh chấp hợp đồng thuê kiốt là đúng thẩm quyền và đúng quan hệ pháp luật.

Công ty TNHH MTV D là nguyên đơn. Đại diện theo pháp luật: Ông Thiều Hữu H1, đại diện theo ủy quyền: Ông Trương Quốc H và ông Nguyễn Chiến T. Bà Lương Thị Khánh H2 là người bị kiện do vậy bà H2 là bị đơn. Theo Quyết định số 3819/QĐ-UB ngày 18/6/2004 của UBND thành phố H thì Tổng HUD được giao là Chủ đầu tư xây dựng Khu đô thị mới Việt Hưng để đầu tư xây dựng Khu đô thị mới Việt Hưng. Năm 2011, Tổng HUD hoàn thành xây dựng dự án Khu đô thị mới Việt Hưng và đưa vào sử dụng. Sau đó Tổng HUD giao cho HUDS quản lý vận hành quản lý. Do vậy UBND Thành phố H và Tổng công ty đầu tư phát triển nhà và đô thị H (HUD) là người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan. Đại diện theo ủy quyền của UBND Thành phố Hà Nội: Ông Vũ Đức T1 và ông Lê Khắc T2. Đại diện theo ủy quyền của Tổng công ty đầu tư phát triển nhà và đô thị H (HUD) là ông Trịnh Phú C và ông Trương Đình M.

Đại diện theo ủy quyền của UBND Thành phố H có đơn xin giải quyết vắng mặt. Bị đơn là bà Lương Thị Khánh H2 đã được triệu tập phiên tòa lần thứ hai nhưng vẫn vắng mặt không có lý do. Căn cứ khoản 2 Điều 227 và khoản 1 Điều 228 của Bộ luật Tố tụng dân sự, Tòa án xét xử vắng mặt họ.

* Về nội dung: Công ty TNHH MTV D được thành lập trên cơ sở Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh số 0101042990 do Phòng Đăng ký kinh doanh thuộc Sở Kế hoạch và Đầu tư thành phố Hà Nội cấp lần đầu ngày 03/01/2006, thay đổi lần thứ thứ 9 ngày 04/7/2013, thứ 10 ngày 04/12/2018 với các ngành nghề kinh doanh: Kinh doanh bất động sản, kinh doanh phát triển nhà, khu đô thị và khu công nghiệp; cung cấp quản lý các dịch vụ nhà ở cao tầng, quản lý khu công cộng trong nhà chung cư, khai thác các dịch vụ kiốt;...

Theo Quyết định số 3819/QĐ-UB ngày 18/6/2004 của UBND thành phố Hà N thì Tổng HUD được giao là Chủ đầu tư xây dựng Khu đô thị mới Việt Hưng. Theo đó, Thành phố thu hồi 1.980.233m2 đất tại các phường Việt Hưng, Giang Biên, Thượng Thanh, Đức Giang, quận Long Biên giao cho Tổng HUD để đầu tư xây dựng Khu đô thị mới Việt Hưng, diện tích tầng 1 làm dịch vụ, đối với tầng 1 các chung cư cao tầng phải bàn giao cho Thành phố, không tính tiền. Năm 2011, Tổng HUD hoàn thành xây dựng dự án Khu đô thị mới Việt Hưng và đưa vào sử dụng. Sau đó Tổng HUD giao cho HUDS quản lý vận hành 27 chung cư 05 tầng, 12 chung cư cao tầng tại KĐT Việt Hưng, bao gồm việc quản lý và cho thuê 74 kiốt, 08 siêu thị tầng 1 từ năm 2006 thông qua giao kết Hợp đồng số 114/HĐKT-TCT ngày 14/11/2006 giữa Tổng HUD và HUDS, cho đến nay Tổng HUD vẫn xác nhận HUDS vẫn đang được HUD giao quản lý các kiốt, truy thu tiền sử dụng kiốt theo Hợp đồng số 114 ngày 14/11/2006 và văn bản số 2836/HUD-PCTT ngày 12/9/2019 về việc giao nhiệm vụ/uỷ quyền cho Công ty HUDS. Theo đó, HUDS đã ký hợp đồng thuê kiốt, siêu thị tại tầng 1 chung cư cao tầng KĐT mới Việt Hưng với các tổ chức, cá nhân trong đó có ki ốt số 4, nhà chung cư P1, khu đô thị Việt Hưng với bà Lương Thị Khánh H2.

Xét Hợp đồng thuê kiốt số 19/2011/HĐTKÔ ngày 15/03/2011 giữa HUDS với bà Lương Thị Khánh H2 về việc thuê ki ốt số 4, nhà chung cư P1, khu đô thị Việt Hưng có hình thức và nội dung phù hợp với quy định tại các Điều 401, 402, 403, 404, 405 và 406 của Bộ luật Dân sự năm 2005. Hợp đồng được xác lập trên cơ sở tự nguyện giữa các bên, mục đích và nội dung của hợp đồng không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội nên có hiệu lực và phát sinh quyền, nghĩa vụ đối với các bên tham gia giao kết. Các bên không gia hạn hợp đồng cũng không ký hợp đồng mới, do vậy xác định hợp đồng thuê kiốt đã chấm dứt.

Hợp đồng thuê kiốt được xác lập năm 2011 do vậy áp dụng Bộ luật dân sự năm 2005 làm căn cứ giải quyết.

Xét yêu cầu của nguyên đơn:

- Về yêu cầu bị đơn thanh toán tiền thuê và bồi thường thiệt hại tương ứng với số tiền sử dụng mặt bằng ki ốt số 4, nhà chung cư P1, khu đô thị Việt Hưng từ 01/6/2016: Sau khi hợp đồng thuê đã hết hạn, bà Hằng vẫn quản lý sử dụng, đến ngày 25/05/2023, bà Hằng mới bàn giao cho Công ty HUDS. Như vậy xác định trước đó bị đơn vẫn tiếp tục sử dụng mà không trả lại tài sản thuê, dẫn đến gây thiệt hại cho nguyên đơn vì không bàn giao cho UBND thành phố để tiếp nhận, tổ chức kinh doanh khai thác được, xâm phạm đến quyền và lợi ích hợp pháp, xâm phạm đến chính sách quản lý tài sản công của nhà nước.

Tại đơn khởi kiện, nguyên đơn yêu cầu bị đơn thanh toán tiền tính đến hết ngày 31/07/2020, quá trình giải quyết vụ án bị đơn vẫn tiếp tục sử dụng ki ốt số 4, nhà chung cư P1, khu đô thị Việt Hưng và đến ngày 25/05/2023 Nguyên đơn mới nhận được bàn giao kiốt nên nguyên đơn yêu cầu bổ sung bồi thường thiệt hại tương ứng với tiền thuê mặt bằng tính đến ngày 24/05/2023 và rút một phần yêu cầu khởi kiện buộc trả lại kiốt và số tiền lãi chậm thanh toán. Yêu cầu bổ sung của nguyên đơn nằm trong phạm vi khởi kiện nên được chấp nhận để xem xét. Việc rút một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn là tự nguyện nên được chấp nhận.

- Về đơn giá làm căn cứ truy thu: HUDS căn cứ vào đơn giá tại Phụ lục kèm theo văn bản số 462/UBND-ĐT ngày 17/02/2021 của UBND thành phố Hà Nội để làm cơ sở truy thu tiền thuê kiốt, theo đó giá thuê kiốt là 120.527đồng/m2/tháng, đơn giá này đã được UBND Thành phố tham khảo trên cơ sở Chứng thư số 72201/CT-VVGC/BAN5 ngày 22/7/2020 của Công ty Cổ phần Định giá và Dịch vụ tài chính Việt Nam. Do vậy, HUDS thực hiện việc áp giá truy thu theo văn bản số 462/UBND-ĐT ngày 17/02/2021 của UBND thành phố Hà Nội là có cơ sở.

- Về diện tích: diện tích ghi trong hợp đồng 35,5m2 là trên cơ sở bản vẽ hoàn công, nay đo đạc lại xác định được diện tích thông thuỷ của ki ốt số 4, nhà chung cư P1, khu đô thị Việt Hưng làm cơ sở tính tiền thuê kiốt được điều chỉnh là 31,76m2. Việc điều chỉnh giảm diện tích so với đơn khởi kiện và hợp đồng là có lợi cho bị đơn, nên ghi nhận sự tự nguyện này của nguyên đơn.

- Về số tiền truy thu: HUDS yêu cầu Toà án buộc bị đơn phải trả cho HUDS số tiền theo đơn giá là 120.527đồng/m2/tháng tình từ ngày 01/6/2016 đến ngày 24/5/2023 tương ứng với thời gian là 2.514 ngày với số tiền là 290.781.164 đồng có cơ sở chấp nhận.

Từ những phân tích nêu trên, Hội đồng xét xử thấy có đủ căn cứ để chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

Để đảm bảo quyền lợi của bên được thi hành án, cần áp dụng các Điều 280; 357 và 468 của Bộ luật Dân sự năm 2015 để tính lãi suất trong thời gian chậm thi hành án.

Bị đơn phải chịu án phí theo quy định của pháp luật

Các đương sự có quyền kháng cáo theo quy định của pháp luật.

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH:

- Áp dụng khoản 3 điều 26, điểm a khoản 1 điều 35, điểm g khoản 1 Điều 40, khoản 1 điều 147, điều 227, điều 228, điều 235, điều 264, điều 266, điều 271 và điều 273 của Bộ luật Tố tụng dân sự.

- Áp dụng các Điều 305, 401, 402, 480, Điều 490 của Bộ luật Dân sự năm 2005; Điều 280, 357 và 468 của Bộ luật Dân sự năm 2015;

- Áp dụng Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội quy định về án phí, lệ phí Tòa án;

Xử:

1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn là Công ty TNHH MTV D.

Buộc bà Lương Thị Khánh H2 có nghĩa vụ thanh toán tiền sử dụng ki ốt số 4, nhà chung cư P1, khu đô thị Việt Hưng, quận Long Biên, thành phố Hà Nội cho Công ty TNHH MTV D từ ngày 01/6/2016 đến ngày 24/05/2023 là 290.781.164 đồng (Hai trăm chín mươi triệu bẩy trăm tám mươi mốt nghìn một trăm sáu mươi bốn đồng)

Khi án có hiệu lực pháp luật, kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án, người phải thi hành án còn phải trả số tiền lãi trên số tiền phải thanh toán theo mức lãi suất nợ quá hạn cho đến khi trả hết nợ theo quy định tại Điều 468 Bộ luật dân sự.

Trường hợp bản án được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các điều 6,7 và 9 Luật thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật thi hành án dân sự.

2. Đình chỉ xét xử yêu cầu khởi kiện về yêu cầu di rời tài sản, bàn giao mặt bằng kiốt và số tiền lãi chậm thanh toán của Công ty TNHH MTV D đối với bà Lương Khánh H2

3. Về án phí:

- Bà Lương Thị Khánh H2 phải chịu 14.532.678 đồng (Mười bốn triệu năm trăm ba mươi hai nghìn sáu trăm bẩy mươi tám đồng) án phí dân sự sơ thẩm.

- Hoàn trả Công ty TNHH MTV D 5.691.000 đồng (Năm triệu sáu trăm chín mươi mốt nghìn đồng) tạm ứng án phí đã nộp theo Biên lai số AA/2020/0065483 ngày 16/11/2022 của Chi cục Thi hành án dân sự quận Long Biên.

Án xử công khai sơ thẩm. Các đương sự có mặt có quyền kháng cáo trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày tuyên án.

Các đương sự vắng mặt có quyền kháng cáo trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được tống đạt bản án hoặc bản án được niêm yết theo quy định của pháp luật. Nơi gửi:

TM/ HỘI ĐỒNG XÉT XỬ SƠ THẨM

- Các đương sự