Bản án 181/2025/DS-ST — Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

NỘI DUNG VỤ ÁN:

* Theo đơn khởi kiện ngày 29/4/2025, bản tự khai và tại phiên tòa, ông Nguyễn Văn K là đại diện nguyên đơn trình bày: Vào ngày 27/04/2021, bà X có vay của bà Hàn Ái L số tiền là 300.000.000đ, bà L yêu cầu phải có tài sản thế chấp cho bà L, nên bà X dùng tài sản là 03 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thửa 278, 279 và 280 tờ bản đồ số 6, tọa lạc tại ấp T, huyện N, tỉnh Cà Mau nay là ấp T, tỉnh Cà Mau, đứng tên bà X để thế chấp cho bà L. Bà X và bà L có lập Hợp đồng thỏa thuận có nêu rõ nội dung thế chấp 03 quyền sử dụng đất để vay số tiền 300.000.000đ, thời hạn vay 12 tháng với lãi suất là 06 tháng đầu tiên là 2%/tháng, 06 tháng còn lại 1,5%/tháng. Sau khi ký tên vào hợp đồng thỏa thuận thì bà L nói rằng cần ra công chứng để đảm bảo tính pháp lý, nên bà X đồng ý. Khi đến Văn phòng công chứng thì bà L yêu cầu bà X đưa 03 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của bà X cho văn phòng công chứng soạn thảo lại hợp đồng thỏa thuận. Nhưng sau đó phía văn phòng công chứng lại soạn thảo hợp đồng ủy quyền, trong đó có nội dung bà X ủy quyền cho bà L toàn quyền quyết định đối với 03 phần đất, theo các giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số DB 160522, diện tích đất 1.783,4m², thuộc thửa 278, tờ bản đồ số 6, loại đất nuôi trồng thủy sản; Số DB 160523, diện tích đất 13.501,1m², thuộc thửa 279, tờ bản đồ số 6, loại đất nuôi trồng thủy sản; Số DB 160524, diện tích đất 3.607,5m², thuộc thửa 280, tờ bản đồ số 6, loại đất ở tại nông thôn và đất trồng cây lâu năm, đất tọa lạc tại ấp C, xã T, huyện N, tỉnh Cà Mau.

Bà X không đồng ý và yêu cầu soạn lại đúng hợp đồng thỏa thuận như trước, nhưng bà L nói rằng hợp đồng ủy quyền này chỉ là hình thức để đảm bảo cho việc thể chấp quyền sử dụng đất, nếu không đồng ý thì bà L sẽ không cho vay tiền. Vì cần tiền gấp nên bà X cũng đồng ý tin tưởng bà L mà ký tên vào hợp đồng ủy quyền. Nhưng thực tế giữa bà X và bà L chỉ là giao dịch vay mượn nợ và thế chấp quyền sử dụng đất. Trên các thửa đất còn có các phần mộ của ông bà ngoại, mẹ và của hai người anh trai của bà X. Từ khi thế chấp 03 quyền sử dụng đất cho bà L đến nay, thì phần đất này bà X vẫn quản lý, sử dụng ổn định, không tranh chấp.

Sau khi vay tiền của bà L, bà X vẫn đóng lãi hàng tháng, đóng lãi được 06 tháng với số tiền 24.000.000đ. Đến tháng 11/2021 bà X không liên lạc được với bà L. Sau đó, ông Ngô Tấn L.c thông tin mới biết ông L.C đã nhận chuyển nhượng toàn bộ 03 phần đất của bà X từ bà L. Bà X tìm cách liên hệ với bà L để giải quyết vấn đề, nhưng không liên lạc được nên đã khởi kiện đối với bà L, còn ông L.C là người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan để yêu cầu hủy các Hợp đồng ủy quyền, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không đúng quy định pháp luật. Nhưng trong quá trình Tòa án thụ lý giải quyết, thì bà L và ông K bị khởi tố về tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản.

Tại Bản án sơ thẩm số 08/2024/HS-ST ngày 01/02/2024 của Tòa án nhân dân tỉnh Cà Mau và Bản án phúc thẩm số 705/2024/HS-PT ngày 22/8/2024 của Tòa án nhân dân cấp cao tại thành phố Hồ Chí Minh đều nhận định không đồng ý xem xét xử lý đối với yêu cầu của bà X mà dành quyền khởi kiện một vụ án dân sự khác nếu bà X có yêu cầu để có thể giải quyết toàn diện vấn đề.

Nay bà X đơn khởi kiện, yêu cầu:

1. Hủy hợp đồng ủy quyền giữa bà Nguyễn Thu X với bà Hàn Ái L xác lập vào ngày 27/04/2021.

2. Hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà Hàn Ái L đại diện cho bà X với ông Ngô Tấn L.c xác lập vào ngày 11/11/2021.

3. Hủy việc điều chỉnh tranh IV trong các giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số DB 160522; số DB 160523; số DB 160524 về việc chuyển nhượng cho ông Ngô Tấn L.C của Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai huyện Cái Nước, tỉnh Cà Mau vào ngày 16/11/2021.

Bà X có nghĩa vụ trả lại cho bà Hàn Ái L số tiền 300.000.000đ.

* Tại bản tự khai ngày 27/5/2025 và tại phiên tòa ông Ngô Tấn L.c trình bày: Ông không đồng ý toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn. Ông và ông K có thỏa thuận chuyển nhượng ba thửa đất thửa 278, 279 và 280 tờ bản đồ số 6, tọa lạc tại ấp Tân Hưng, huyện Cái Nước, tỉnh Cà Mau nay là ấp Tân Hưng, tỉnh Cà Mau và ông có đến thực địa nhận đất, việc chuyển nhượng là hợp pháp và đã thực hiện xong. Hiện nay bà thửa đất trên ông đã thế chấp tại Ngân hàng N để đảm bảo cho hợp đồng tín dụng.

* Tại biên bản ghi ý kiến ngày 12/9/2025, ông Trần Đăng K xác định: Hợp đồng ủy quyền được ký kết giữa bà L và bà X là do ông và bà X thỏa thuận thực hiện, bà L chỉ đứng ra ký Hợp đồng để hoàn tất thủ tục. Hợp đồng được thực hiện theo đúng quy định pháp luật nên ông không đồng ý toàn bộ yêu cầu của bà X.

* Tại phiên tòa, ông Ngô Đình C là người đại diện của bà Hàn Ái Ltrình bày: Hợp đồng ủy quyền giữa bà L và bà X được ký kết là hợp pháp đúng pháp luật nên không đồng ý toàn bộ yêu cầu của bà X.

* Tại văn bản ngày 26/5/2025 và tại phiên tòa bà Phương Diễm L - Đại diện Ngân hàng N trình bày: Ông Ngô Tấn L.c và Ngân hàng có ký kết nhiều hợp đồng tín dụng, trong các tài sản bảo đảm theo 12 hợp đồng thế chấp có 03 quyền sử dụng đất các thửa số 278, 279 và 280 tờ bản đồ số 6, tọa lạc tại ấp Tân Hưng, huyện Cái Nước, tỉnh Cà Mau nay là ấp Tân Hưng, tỉnh Cà Mau liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bà X đang yêu cầu trong vụ án này. Hiện nay, ông L.c thực hiện hợp đồng tín dụng không vi phạm nên Ngân hàng không yêu cầu gì đối với hợp đồng tín dụng và hợp đồng thế chấp giữa ngân hàng và ông L.c. Trong trường hợp Tòa án hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đât theo yêu cầu của bà X thì Ngân hàng là bên thứ ba ngay tình không bị ảnh hưởng quyền lợi của Ngân hàng nên Ngân hàng không yêu cầu gì trong vụ án này.

Tại phiên tòa: Nguyên đơn giữ nguyên yêu cầu khởi kiện.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân khu vực 1- Cà Mau phát biểu ý kiến: Trong quá trình giải quyết vụ án và tại phiên tòa, Hội đồng xét xử, thư ký Tòa án đã đảm bảo đúng thủ tục tố tụng theo quy định. Về nội dung vụ án: Đề nghị xét xử theo hướng tuyên bố hợp đồng ủy quyền và hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu. Buộc nguyên đơn trả cho bị đơn số tiền vốn vay 300.000.000đ vốn và lãi phát sinh với mức lãi 20%/năm.

NHẬN ĐỊNH CỦA TOÀ ÁN:

Từ hành vi chuyển nhượng đất này, khi ông L.c phát hiện bị lừa dối nên đã tố cáo ông K đến Cơ quan điều tra, công an tỉnh Cà Mau. Qua quá trình điều tra vụ án hình sự về hành vi lừa đảo chiếm đoạt tại sản thể hiện tại bản án số 08/2024/HS-ST ngày 01/02/2024 và bản án phúc thẩm số 705/2024/HS-PT ngày 22/8/2024 của Tòa án nhân dân Cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh đã xác định được, đối với hợp đồng ủy quyền giữa bà Nguyễn Thu X với bà Hàn Ái L xác lập vào ngày 27/04/2021 với nội dung bà Li được quyền thực hiện việc quản lý, sử dụng, ký hợp đồng đặt cọc, ký hợp đồng cho thuê, chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp…. là hợp đồng giả tạo để che đậy cho giao dịch tiền vay giữa bà X với bà L, số tiền vay 300.000.000đ. Do hợp đồng ủy quyền này là giả tạo nên hợp đồng bị vô hiệu theo quy định tại điều 407 Bộ luật Dân sự.

Số tiền vay dù một mình bà L ký hợp đồng giả tạo để ủy quyền nhằm cho bà X vay tiền, nhưng thực hiện trong thời kỳ hôn nhân của bà L và ông K, việc cho bà X vay tiền có sự thỏa thuận của bà L và ông K nên đây là tài sản chung của ông K và bà Li. Bà X có nghĩa vụ trả số tiền này cho ông K và bà L.

Đối với số tiền ông L.c bị ông K chiếm đoạt đã được gaiir quyết tại bản án hình sự, ông L.c không yêu cầu giải quyết trong vụ án này. Hội đồng xét xử không xem xét.

Vì các lẽ trên.

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ các Điều 122, 124, 385, 407 Bộ luật Dân sự; Điều 167 Luật đất đai năm 2013; Các Điều 26, 35, 157, 147, 227, 228, 273 Bộ luật tố tụng Dân sự; Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 quy định về án phí, lệ phí Toà án:

Tuyên bố hợp đồng ủy quyền giữa bà Nguyễn Thu X với bà Hàn Ái L ngày 27/04/2021, vô hiệu.

Buộc bà Trần Thu X có nghĩa vụ trả cho ông Trần Đăng K và bà Hán Ái L số tiền vốn và lãi là 565.000.000đ (Năm trăm sáu mươi lăm triệu đồng).

Kể từ ngày ông Trần Đăng K và bà Hán Ái L có đơn yêu cầu thi hành án bà Trần Thu X không thanh toán xong khoản tiền nêu trên thì phải trả thêm khoản lãi phát sinh theo mức lãi suất quy định tại Điều 357 và Điều 468 của Bộ luật dân sự năm 2015 tương ứng với số tiền và thời gian chậm thi hành.

Tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà Hàn Ái L đại diện cho bà Trần Thu X ký kết với ông Ngô Tấn L.c ngày 11/11/2021, vô hiệu.

Bà Trần Thu X có quyền liên hệ cơ quan quản lý đất đai để điều chỉnh trang IV các giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số DB 160522; số DB 160523; số DB 160524 đối với các thửa đất 278, 279, 280 tờ bản đồ số 6 tọa lạc tại ấp Cái Rô, xã Tân Hưng, tỉnh Cà Mau (trước đây là ấp Cái Rô, xã Tân Hưng, huyện Cái Nước, tỉnh Cà Mau).

Về chi phí tố tụng: Buộc ông Trần Đăng K và bà Hán Ái L phải trả lại cho bà Trần Thu X số tiền 22.000.000đ (Hai mươi hai triệu đồng).

Về án phí:

Án phí dân sự sơ thẩm không có giá ngạch, bà Hàn Ái L phải nộp 600.000đ (sáu trăm ngàn đồng); Ông Ngô Tấn L.c phải nộp 300.000đ (ba trăm ngàn đồng).

Án phí dân sự sơ thẩm có giá ngạch 26.600.000đ (hai mươi sáu triệu sáu trăm ngàn đồng) bà Trần Thu X phải nộp, đối trừ số tiền tạm ứng án phí 300.000đ (ba trăm ngàn đồng) bà Trần Thu X đã nộp ngày 07/5/2025, theo biên lai thu số 0010792, tại Chi cục Thi hành án Dân sự thành phố Cà Mau nay là Phòng Thi hành án Dân sự khu vực 1-Cà Mau, bà Trần Thu X phải tiếp tục nộp số tiền 26.300.000đ (hai mươi sáu triệu ba trăm ngàn đồng).

Trường hợp bản án được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thoả thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các điều 6, 7 và 9 Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự.

Bà Trần Thu X, bà Hàn Ái L, ông Ngô Tấn L.c và Ngân hàng N có quyền kháng cáo bản án trong hạn 15 ngày kể từ ngày tuyên án. Bị đơn và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan vắng mặt có quyền kháng cáo bản án trong hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được bản án hoặc ngày bản án được niêm yết.

TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ

THẨM PHÁN – CHỦ TOẠ PHIÊN TOÀ